導語：市住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

物業(yè)管理是城市管理和社會建設的重要內容，規(guī)范、有序、高效的物業(yè)管理是建設和諧社會的重要舉措。為提高我市物業(yè)管理水平，提升物業(yè)管理服務質量，為業(yè)主創(chuàng)造一個良好的居住生活環(huán)境，根據(jù)有關法律法規(guī)和《*市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》以及我市《關于進一步加強全市物業(yè)管理工作的意見》（太委辦〔2009〕39號）等規(guī)定，提出如下意見，請遵照實施。

一、規(guī)范住宅小區(qū)綜合交接費的繳付與使用

1．住宅小區(qū)竣工后，開發(fā)建設單位在辦理交付使用備案時，按交付使用的建筑面積繳付每平方米10元的綜合交接費。綜合交接費由市物業(yè)管理辦公室統(tǒng)一收取，存入市物業(yè)管理辦公室財政專戶。

2．綜合交接費的40%用于該物業(yè)管理項目的開辦費和前三年的物業(yè)管理補助。其中10%用于該物業(yè)管理項目的開辦費，在開發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同的15日內，一次性向物業(yè)管理企業(yè)發(fā)放；另30%用于該物業(yè)管理項目前三年的物業(yè)管理補助，每年按10%為基數(shù)，根據(jù)對該物業(yè)管理項目的考核評分結果按比例發(fā)放。綜合交接費的60%用于全市物業(yè)管理的統(tǒng)籌。

3．中標物業(yè)公司在與開發(fā)建設單位簽訂委托合同后，應在十五天內到市物業(yè)管理辦公室辦理領取綜合交接費手續(xù)。

4．市物業(yè)管理辦公室對全市的物業(yè)管理項目實行考核制度，考核分為年度考核和日?？己耍己瞬扇≡u分制，根據(jù)被考核項目的內部管理、日常服務、社會信譽等因素綜合評分，考核分值作為發(fā)放綜合交接費的依據(jù)。

5．簽訂委托合同后三年內物業(yè)管理企業(yè)退出該物業(yè)管理項目的，停止發(fā)放當年及以后的綜合交接費。

二、規(guī)范物業(yè)服務用房管理

1．新建住宅區(qū)的規(guī)劃設計應當安排物業(yè)服務用房。建設單位應當按照不少于規(guī)劃許可證載明的地上建筑物總建筑面積的千分之七配置物業(yè)服務用房，并無償提供。地上建筑物總面積不足一萬平方米的，物業(yè)服務用房面積不得少于七十平方米。

2．物業(yè)服務用房應當是地面以上的非居住房屋，一般安排在住宅區(qū)中心區(qū)域或者住宅區(qū)出入口附近沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務用房所在樓層不得高于三層。

3．建設單位應當對物業(yè)服務用房進行簡單裝修，具備水、電使用功能。住宅區(qū)內配置通訊、有線電視、網(wǎng)絡寬帶、安保預警等設施的物業(yè)用房應當預留端口，具備正常使用功能。

4．電梯口、管道口、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、人防工程等，以及室內層高不足2.2米的房屋不得計入物業(yè)服務用房面積。物業(yè)服務用房面積不計入分攤公用建筑面積。

5．物業(yè)服務用房的所有權屬于全體業(yè)主，建設單位在向房產(chǎn)行政主管部門申領商品房預售許可證時，應當注明物業(yè)服務用房面積和房號，在申請房屋所有權初始登記時，應當先行辦理物業(yè)服務用房權屬登記。物業(yè)服務用房由市規(guī)劃建設局代為權屬登記，權屬證書由市物業(yè)管理辦公室統(tǒng)一保管。物業(yè)服務用房不得買賣和抵押。

6．物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變更的，原物業(yè)管理企業(yè)應當按照規(guī)定向業(yè)主委員會，或根據(jù)業(yè)主委員會的要求，在市物業(yè)管理辦公室和業(yè)主委員會的監(jiān)督下，向選聘的新物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理服務用房交接驗收。原物業(yè)管理企業(yè)不得對房屋內的裝修或設施、設備進行拆改。

三、規(guī)范物業(yè)管理招投標行為和物業(yè)管理退出機制

1．凡建筑面積在10萬平方米以上的住宅物業(yè)必須進行公開招投標，10萬平方米以下、3萬平方米以上的住宅物業(yè)原則上要求公開招投標，如因特殊情況擬采用邀標方式的，須經(jīng)市規(guī)劃建設局批準后方可進行。

2．為確保物業(yè)管理企業(yè)的良性發(fā)展，保證物業(yè)管理企業(yè)的服務質量，凡一、二級資質的物業(yè)管理企業(yè)，一年內中標3個10萬平方米以上項目，本年度內應暫停物業(yè)競標；三級資質（含暫定資質）的物業(yè)企業(yè)，一年內中標2個10萬平方米以上項目，也應暫停本年度參與物業(yè)競標。

3．各房地產(chǎn)開發(fā)項目在預售前應按規(guī)定進行前期物業(yè)管理招投標，招標文件須報市物業(yè)管理辦公室審核。招投標工作結束后，雙方簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》，并將該合同報市物業(yè)管理辦公室備案后才能申請預售。市物業(yè)管理辦公室對招投標的全過程進行指導監(jiān)管。

4．任何單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，限制或排斥具備招標資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招投標活動。

5．物業(yè)管理服務合同期滿，物業(yè)管理企業(yè)不再續(xù)約的，應當在合同終止的3個月前將擬退出原因、退出時間以書面形式告知業(yè)主委員會，就退出事宜進行協(xié)商，同時以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告15天。物業(yè)管理企業(yè)應當將擬退出原因、退出時間以書面形式報送市物業(yè)管理辦公室備案，并書面告知街道辦事處和居民委員會。

6．擬退出物業(yè)管理企業(yè)應當繼續(xù)按照合同約定做好服務，積極協(xié)助業(yè)委會選聘新物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主應當按時交納物業(yè)管理服務費至合同終止之日，物業(yè)管理企業(yè)預收的費用須退還給業(yè)主。

7．退出物業(yè)管理企業(yè)應當在合同終止之日起10日內，向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理服務費余額、財務賬冊、物業(yè)檔案資料、物業(yè)服務用房及其它財物。未成立業(yè)主委員會的，可暫時向居民委員會辦理移交事宜。新物業(yè)管理企業(yè)接管后，業(yè)主委員會或者居民委員會應當將以上財物移交給新物業(yè)管理企業(yè)。

8．物業(yè)管理企業(yè)不履行合同約定擅自退出物業(yè)管理區(qū)域的，責令其改正，并可處以五萬元以上十萬元以下的罰款，由市物業(yè)管理辦公室記入企業(yè)誠信檔案，作為不良行為記錄向社會公布；逾期仍不改正的，依法吊銷其資質證書。

以上規(guī)定適用于住宅小區(qū)，非住宅參照執(zhí)行。