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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場調(diào)研 情境教育 現(xiàn)狀 問題

中圖分類號：G423.07

文獻標識碼：A

DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2015.03.157

房地產(chǎn)市場調(diào)研是開發(fā)企業(yè)搜集市場信息輔助開發(fā)決策的重要手段，同時也是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場研究公司的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容之一。開設(shè)房地產(chǎn)市場調(diào)研課程，能夠幫助學生了解和掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研的基本理論和方法，未來從事相關(guān)工作時理清思路，迅速投入工作。因此，如何讓課程學習接近“房地產(chǎn)市場項目調(diào)研實戰(zhàn)”，是達成以上目標的關(guān)鍵。

1 情境認知學習理論概述

情境認知學習理論（Situated Cognition）是20世紀90年代，在經(jīng)典條件作用理論和建構(gòu)主義學習理論的基礎(chǔ)上發(fā)展形成的學習理論。情境認知學習理論和中國古語“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”表達的意義一致，該理論在研究過程中認為知識寓于情境之中，學習者需親臨其境、參與實踐，通過參與活動的過程去了解知識產(chǎn)生和發(fā)展過程。同時，知識也是我們適應(yīng)環(huán)境的紐帶，幫助我們建構(gòu)解決環(huán)境中現(xiàn)有問題的行為模式，從而達到適應(yīng)環(huán)境動態(tài)變化的目的。因此，情境認知學習理論非常強調(diào)知與行的交互性，倡導(dǎo)課程教學應(yīng)由傳統(tǒng)“教師講授為主”轉(zhuǎn)為“學生自主探究、發(fā)現(xiàn)和協(xié)作”。

2 房地產(chǎn)市場調(diào)研課程教學現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場調(diào)研是我校房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)第三學年第一學期開設(shè)的考查課程，課程性質(zhì)、教學內(nèi)容等相關(guān)安排如下：

2.1 課程性質(zhì)、目的和任務(wù)

通過在學習過程中綜合運用市場營銷、經(jīng)濟學、統(tǒng)計與分析、計算機數(shù)據(jù)分析等多方面的知識，使學生掌握房地產(chǎn)項目市場調(diào)查與預(yù)測的基本理論和方法，能夠在房地產(chǎn)項目市場調(diào)研不同階段整合不同渠道信息開展數(shù)據(jù)分析得出結(jié)論。通過本課程的學習，可以提高學生發(fā)現(xiàn)問題、系統(tǒng)收集使用信息的能力，為今后從事房地產(chǎn)市場營銷、咨詢等相關(guān)活動奠定基礎(chǔ)。

2.2 課程教學內(nèi)容

課程教學內(nèi)容包括房地產(chǎn)市場調(diào)研的概論、內(nèi)容細分、調(diào)研提綱撰寫、實用方法、問卷設(shè)計、資料收集、計劃與方案、市場調(diào)研組織和結(jié)果分析，以及最后的報告撰寫。

2.3 課時安排

房地產(chǎn)市場調(diào)研課程分為理論學習和實踐操作兩部分，其中理論學習共33個課時，實踐操作部分共24課時，合計57課時。

3 房地產(chǎn)市場調(diào)研課程教學過程存在的問題

房地產(chǎn)市場調(diào)研課程講解需要基于房地產(chǎn)市場調(diào)研目標和項目特性等，從不同角度進行闡述和分析。課程教學主要存在以下問題：

3.1 不同學科知識綜合運用程度高

房地產(chǎn)市場調(diào)研提綱撰寫、計劃制定，需要運用應(yīng)用文寫作的相關(guān)知識；房地產(chǎn)市場調(diào)研實用方法選取和結(jié)果分析則涉及較多的統(tǒng)計學相關(guān)知識，而具體在操作過程中又需要運用經(jīng)濟分析、EXCLE和sPss統(tǒng)計軟件等相關(guān)知識，學科知識綜合運用程度非常高。這就要求學生具備扎實的知識積累，但由于房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)學生在學習過程中尚未開設(shè)概率論、線性代數(shù)等相關(guān)課程，致使學習房地產(chǎn)市場調(diào)研分析時會比較吃力。

3.2 實訓(xùn)項目缺少“真題真做”

實訓(xùn)項目理論和實踐脫節(jié)來源于兩方面：一是由于授課教師較少參與實際房地產(chǎn)市場調(diào)研工作，難以根據(jù)房地產(chǎn)項目調(diào)研工作內(nèi)容及要求開展實訓(xùn)方案設(shè)計。二是由于房地產(chǎn)專業(yè)學生尚未參加任何具體房地產(chǎn)項目，對市場調(diào)研知識的了解僅限于書本，教授的市場調(diào)研知識難以和具體項目聯(lián)系，學和用的分離導(dǎo)致對知識掌握的牢固程度低。而且學生沒有具體的項目經(jīng)歷體驗，在方案撰寫過程中常出現(xiàn)大而全但細節(jié)卻考慮不到位的情況，如計劃梳理了房地產(chǎn)市場調(diào)研實施的全過程，卻沒有首先對開展房地產(chǎn)市場調(diào)研的工作目標以及重點工作內(nèi)容進行定位，導(dǎo)致實施調(diào)研過程中沒有目標，問卷設(shè)計重點問題不突出。

3.3 房地產(chǎn)市場調(diào)研規(guī)范程度低

由于學生在學習房地產(chǎn)市場調(diào)研課程前，已經(jīng)參加的一些活動策劃需要使用市場調(diào)研，但當時尚未系統(tǒng)學習市場調(diào)研的理論和方法，采用了部分缺乏規(guī)范的市場調(diào)研程序，如采用問卷調(diào)查方法時，將調(diào)研者主觀判斷帶人問卷設(shè)計中，問卷選擇項目設(shè)計帶有傾向性，且未能正確結(jié)合房地產(chǎn)項目的特性，導(dǎo)致問卷調(diào)查停留在表面，不能為結(jié)果分析提供正確數(shù)據(jù)支撐。

3.4 課程講解未能及時融入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場實時信息

房地產(chǎn)市場資料收集是開展市場調(diào)研的重要前期工作，因此在教學講解過程中要結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要政府網(wǎng)站、新聞媒體網(wǎng)站開展，且需要學生做一個較長時間段的資料收集和整理，而現(xiàn)有課程學習鑒于課時安排、教學計劃等方面的原因，未提前預(yù)留時間幫助學生關(guān)注和搜集房地產(chǎn)市場實時動態(tài)資料，導(dǎo)致結(jié)果缺乏針對性和實用性。

4 規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場調(diào)研課程教學的思考

為了能夠規(guī)避過去教學過程中存在問題，建議在以后房地產(chǎn)市場調(diào)研課程中采用以下教學方法：

4.1 夯實專業(yè)基礎(chǔ)知識

建議在房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)課程設(shè)置中增設(shè)統(tǒng)計學、財務(wù)分析等支撐房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的基礎(chǔ)課程，通過上述兩門課程的學習讓學生掌握聚類分析、因子分析、財務(wù)報表分析等統(tǒng)計和財務(wù)分析的相關(guān)知識，幫助學生提前儲備未來開展市場分析所需了解的基本內(nèi)容和方法。

4.2 結(jié)合某一房地產(chǎn)項目的決策需求開展實地調(diào)研的情境教育

學生圍繞與某一房地產(chǎn)項目決策相關(guān)的整個情境、背景或環(huán)境開展房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的學習，在該設(shè)定情境下分階段解決如何開展調(diào)研組織及出具報告的問題，讓學生參與知識的獲得過程。具體操作步驟如下：

第一，和某一房地產(chǎn)公司或者開發(fā)公司聯(lián)系，組織學生赴項目實地調(diào)研，通過和公司營銷人員座談了解現(xiàn)階段公司為輔助決策需要開展的市場調(diào)研內(nèi)容、調(diào)研目的等核心要素，促進班級同學在實地調(diào)研過程中形成對項目規(guī)模、工程進度、營銷安排進度等方面內(nèi)容的基本認知。

第二，由班級同學分組組建虛擬房地產(chǎn)市場研究公司，各同學分別在公司中扮演市場調(diào)查人員、資料收集人員、數(shù)據(jù)分析和策劃人員等不同角色。老師作為選定的房地產(chǎn)項目甲方代表，以課程成績作為虛擬貨幣（例如100分等于10萬元）向?qū)W生進行任務(wù)和招標，招標內(nèi)容為針對土地購買決策、項目開發(fā)定位、項目規(guī)劃設(shè)計或者項目營銷推廣策略決策所需的市場調(diào)研分析。請同學們根據(jù)項目實際情況撰寫市場調(diào)研方案并進行市場調(diào)研，根據(jù)調(diào)研進度和工作完成情況支付對應(yīng)虛擬貨幣（每次課驗收成果并結(jié)清費用），使學生獲得參與的成就感。虛擬貨幣支付后由虛擬公司負責人根據(jù)工作內(nèi)容分工進行分配。

第三，各小組調(diào)研報告撰寫完成后，將打印裝訂成冊，邀請項目單位參與在學院實驗室進行的課程作品展示和成果，通過此方式再次檢驗同學們對市場調(diào)研知識的掌握程度。學期結(jié)束后根據(jù)每個同學獲取的虛擬貨幣的數(shù)量按照一定比例折合成分數(shù)給予對應(yīng)的課程作品成績，最后結(jié)合學生課程中的表現(xiàn)及出勤率等因素給出綜合成績。

4.3 規(guī)范學生學習方法

第一，課程初始就和學生共同制定學習本次課程的規(guī)矩，取得學生對教師教學方法的認同感，如學生在學習過程中出現(xiàn)違規(guī)操作或者不規(guī)范的行為，則予以及時調(diào)整和制止（如視情節(jié)處以一定虛擬貨幣量的罰金），幫助學生以主人翁的精神規(guī)范和約束自己學習房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的行為。

第二，通過安排定期資料搜集，培養(yǎng)學生對區(qū)域房地產(chǎn)市場變動信息的敏感度。在資料收集輔助市場調(diào)研過程中，學生將了解到近期的房地產(chǎn)相關(guān)政策、土地市場變化、建筑設(shè)計新技術(shù)等行業(yè)動態(tài)信息，從而促進房地產(chǎn)市場調(diào)研分析更加“接地氣”，具有針對性。課程學習結(jié)束時，學生行業(yè)背景知識的綜合積累也將比較豐厚。

綜上所述，房地產(chǎn)市場調(diào)研課程教學方法探討還需要結(jié)合虛擬公司情境教育的教學過程設(shè)計，提出針對學生學習特點的實施方案，以促進該教學方法被更多學生接受，提高教學質(zhì)量。

參考文獻：

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【2】楊蘭.合作性行動研究過程及關(guān)鍵行為，基于一項民辦高校教學改革試驗的反思【J】.教育學術(shù)月刊，2012，（11）：100.

【3】韋化，蘇一丹，賈歷程.構(gòu)建“3―4―5”新模式，全面推進課程教學改革【J】.中國大學教學，2012，（7）29.

【4】高楓，王.高等教育心理學實用教程【M】.廣西師范大學出版社，2011：122-127.

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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財務(wù)管理 風險防范與控制 研究

一、前言

房地產(chǎn)公司想要平穩(wěn)地前進和發(fā)展，財務(wù)管理方面的風險防范與控制是當今迫切需要解決的首要問題。我國多數(shù)房地產(chǎn)公司都規(guī)模小、起步晚、規(guī)范化經(jīng)營程度低、受國家政策以及國際經(jīng)濟狀況影響大等特征，房地產(chǎn)公司在公司經(jīng)營和財務(wù)管理方面一直都承擔著十分巨大的風險，也缺乏行之有效的風險防范與控制措施和手段，公司的生存和發(fā)展都受到很多現(xiàn)實因素的制約和局限。在房地產(chǎn)建筑行業(yè)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，健全公司財務(wù)管理體制，提高公司財務(wù)風險的防范和控制能力，是保證公司不被淘汰的基礎(chǔ)和前提。

二、提高房地產(chǎn)公司財務(wù)管理風險防范與控制的重要性認識

我國的房地產(chǎn)公司起步較晚，公司經(jīng)營體制還沒有完全成熟，在實際房地產(chǎn)項目的開發(fā)和運維過程中，常常發(fā)生許多問題。我國社會經(jīng)濟發(fā)展迅速但其中很多方面還不夠完善和成熟，如金融體系結(jié)構(gòu)和總體金融環(huán)境都對房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理造成一定風險。因此，需要房地產(chǎn)公司在進行項目開發(fā)和經(jīng)營時，科學預(yù)估財務(wù)風險，合理規(guī)劃財務(wù)管理，優(yōu)化財務(wù)管理制度，降低財務(wù)風險的形成幾率和影響范圍。[1]

（一）財務(wù)風險概述

財務(wù)管理風險主要指公司內(nèi)部財務(wù)管理結(jié)構(gòu)不科學、融資不合理致使公司面臨喪失債務(wù)償還能力的危機，造成房地產(chǎn)投資預(yù)期經(jīng)濟收益下滑的風險。財務(wù)風險又可以分為廣義上的財務(wù)風險和狹義上的財務(wù)風險。

（1）狹義財務(wù)風險。狹義上的財務(wù)管理風險，多指由于不當使用公司財務(wù)杠桿，為房地產(chǎn)公司的正常項目開發(fā)和經(jīng)營帶來經(jīng)濟收益發(fā)生大幅度波動的風險，甚至為整個房地產(chǎn)公司帶來破產(chǎn)的風險。

（2）廣義財務(wù)風險。廣義上的財務(wù)管理風險，多指房地產(chǎn)公司在其進行資金的籌劃、融合、投放、運營以及相關(guān)盈利的分配等財務(wù)管理活動時，因具體操作細節(jié)及各種實際因素導(dǎo)致公司的運營、利潤以及發(fā)展等受到重大影響。

（二）提高財務(wù)管理的地位

明確財務(wù)管理工作在房地產(chǎn)公司運行和管理當中的核心地位。公司的運營管理人員應(yīng)當對公司的財務(wù)情況有全面的了解和掌握，重視提高資金的有效運作能力，建立健全的財務(wù)預(yù)算系統(tǒng)，確保財務(wù)預(yù)算管理工作的決策、管理和執(zhí)行活動由專人負責，并確定相關(guān)人員的具體職責。讓財務(wù)管理在有序的、可控的環(huán)境中平穩(wěn)開展。[2]

（三）建立合理的財務(wù)管理理念

房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動普遍周期較長，包含土地的征收、競買到建筑立項、審核、施工、交付等多個階段。資金的流轉(zhuǎn)周期很長，周轉(zhuǎn)率也偏低，建筑項目的資金回收效率差。所以，加強房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金鏈管理，建立合理的財務(wù)管理理念和制度，避免發(fā)生因經(jīng)濟收益良好而盲目擴大生產(chǎn)規(guī)模給房地產(chǎn)公司帶來經(jīng)營風險的現(xiàn)象，提高公司的資金管理水平，保證公司的可持續(xù)性發(fā)展。

三、當今我國房地產(chǎn)公司財務(wù)管理當中存在的風險

（一）財務(wù)管理不當，造成公司負債現(xiàn)象

當今我國的房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在貸款開發(fā)的現(xiàn)象，房地產(chǎn)公司開發(fā)某項建筑項目，資金來源主要是借貸，房地產(chǎn)開發(fā)借貸的資金量較大。當公司所開發(fā)的項目相對大型，其負債的成本和償還壓力也越大。建筑工程項目上項時，因工程質(zhì)量風險制約，使項目發(fā)展成長期性問題，對房地產(chǎn)公司的資金回收以及債務(wù)償還造成很大困擾。[3]

（二）房地產(chǎn)公司缺乏合理的借貸計劃

我國現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)公司常急于將項目上項，但是在資金方面缺乏科學合理的規(guī)劃，對于公司的資金潛力缺乏正確評估，也沒有對公司負債情況的正視，而是采取盡最大可能從銀行和各事業(yè)單位當中借貸資金的方式，維持公司的正常生產(chǎn)和施工，這種運維模式會對房地產(chǎn)公司的投資帶來很大風險。與此同時，公司取得項目的最初階段，沒有針對項目的需求和實際情況進行科學合理的調(diào)研和分析，沒有制定合理的資金借貸計劃，就盲目上項，資金款項的發(fā)放和使用缺乏總體把控，增加了房地產(chǎn)公司項目開發(fā)的財務(wù)風險。

（三）公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不完善

我國很多房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)還很不完善，公司儲備資金與借貸資金比例不合理，導(dǎo)致公司最終收益受到一定影響。從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司需要以足夠的資金儲備作為基礎(chǔ)，用以作為公司房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃、“拿地”、開發(fā)和建設(shè)等活動的保證。房地產(chǎn)公司是否能夠在激烈的市場競爭當中生存和發(fā)展，是否能夠高效優(yōu)質(zhì)地完成建筑項目的開發(fā)活動，與公司是否能夠適時的籌募到需要的資金有直接關(guān)系，是對房地產(chǎn)公司開發(fā)能力的直接體現(xiàn)，也是影響公司發(fā)展的重要因素。[4]我國的房地產(chǎn)公司多數(shù)使用自身儲備資金進行“拿地”，再以土地作為抵押從銀行里借貸出大量的資金進行房地產(chǎn)項目施工，在這個借貸環(huán)節(jié)中，常發(fā)生借貸資金不能有效對接的現(xiàn)象，導(dǎo)致公司資金結(jié)構(gòu)不完善。

四、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理風險防范與控制的措施探討

（一）完善房地產(chǎn)公司的財務(wù)資金管理

我國房地產(chǎn)工程項目受經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境、施工環(huán)境和管理環(huán)境等條件的共同制約，開發(fā)時間長、資金投入量大等特點造成了房地產(chǎn)公司的高風險經(jīng)營性質(zhì)。做好財務(wù)風險的防范與控制目標，需首先改善公司財務(wù)資金的管理制度，合理地調(diào)整和控制公司的負債情況。在完善財務(wù)資金管理過程中，需注意兩個方面：

（1）加強資金的預(yù)算。房地產(chǎn)公司可以將資金的預(yù)算與項目總體預(yù)算進行相互結(jié)合，并將之運用到公司的年度管理預(yù)算當中，為公司總體資金的籌集、協(xié)調(diào)、運作以及分配制定詳盡合理的年度規(guī)劃。

（2）加速資金的運轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)公司還應(yīng)當加速資金運轉(zhuǎn)速度，縮短資金運轉(zhuǎn)周期，充分提高資金的有效利用率，以最少的資金投入保證多個地產(chǎn)項目的順暢間隔進行，將資金進行高效的周轉(zhuǎn)循環(huán)，緩解當今銀行借貸縮緊政策給予房地產(chǎn)公司的壓力，平衡公司負債與收益的配比，良好防范和控制財務(wù)管理風險的產(chǎn)生。

（二）房地產(chǎn)公司應(yīng)具備一定的風險防范和處理能力

我國常對房地產(chǎn)行業(yè)實行宏觀經(jīng)濟調(diào)控，易造成房地產(chǎn)公司財務(wù)管理發(fā)生強烈性、突發(fā)性風險，在公司面臨突如其來的政策風險或其他因素風險時，財務(wù)管理應(yīng)當具備相當程度的風險防范應(yīng)變能力和風險處理能力。

（1）提高財務(wù)管理人員風險意識。強化房地產(chǎn)公司財務(wù)管理人員風險預(yù)防意識，并調(diào)整財務(wù)人員的財務(wù)知識結(jié)構(gòu)，使其具備及時發(fā)現(xiàn)財務(wù)風險、并正確防范風險的能力。

（2）健全和完善公司內(nèi)部控制機制。建立健全房地產(chǎn)公司的內(nèi)部控制機制。內(nèi)部控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是合理運用籌資策略。房地產(chǎn)公司的籌資渠道多種多樣，應(yīng)根據(jù)內(nèi)外部條件的變化以及需求，堅持投資回報穩(wěn)定原則，建立正規(guī)籌資委員會，明確財務(wù)管理權(quán)限，深入分析各類型籌資方案對公司財務(wù)管理的影響，運用適合的財務(wù)杠桿，避免盲目借貸對公司財務(wù)造成過大壓力，采取群體決策避免個體決策的局限導(dǎo)致決策失誤。充分使用金融工具引進新型融資。加強內(nèi)部控制、提高管理效率、保障財務(wù)安全，是實現(xiàn)公司經(jīng)營方目標的直接途徑，也是抵抗經(jīng)濟風險的實用手段。

（3）實現(xiàn)財務(wù)管理預(yù)算化。房地產(chǎn)公司財務(wù)管理部門應(yīng)當以開發(fā)項目預(yù)算和資金預(yù)算為基準，綜合分析土地成本、資金運轉(zhuǎn)、經(jīng)濟收益等方面，進行科學合理的財務(wù)預(yù)算，對項目資金的投入和運作應(yīng)從全局著想，作全盤性計劃，將資金使用根據(jù)實際情況做細致劃分和排序，制定可行性項目總體計劃和資金籌募計劃，對計劃內(nèi)容進行認真預(yù)算，并嚴格依據(jù)財務(wù)預(yù)算結(jié)果執(zhí)行計劃，提高項目投資決策準確性和高效性，加強財務(wù)管理，堅持財務(wù)考核對項目所有經(jīng)濟行為進行合理有效約束，發(fā)揮預(yù)算的財務(wù)預(yù)警功效，控制房地產(chǎn)公司財務(wù)風險。

（三）進行充分市場調(diào)研控制財務(wù)風險

在我國的市場經(jīng)濟大環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營和發(fā)展一直伴隨著各種各樣的風險。各種來源于市場的風險對房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理產(chǎn)生了嚴重的影響，公司應(yīng)當充分進行市場調(diào)查和研究，科學分析市場風險程度。設(shè)立專業(yè)市場考察調(diào)研部門，設(shè)置專業(yè)市場調(diào)研人員對市場情況進行調(diào)查研究，積極搜集和整理房地產(chǎn)市場的最新動態(tài)資訊以及市場容量狀態(tài)，了解市場需求，把握市場走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的項目開發(fā)活動。與此同時，房地產(chǎn)公司的市場調(diào)研部門還應(yīng)當具備發(fā)掘潛在市場容量的能力和處理市場風險的應(yīng)變能力，清楚社會需求趨向和地方市場承受能力，將實時資訊有效傳遞給公司，以此控制財務(wù)風險的發(fā)生概率。

（四）建立具有實用性的財務(wù)風險預(yù)警方案

預(yù)警方案是公司避免或降低財務(wù)風險的有效手段和措施。財務(wù)風險預(yù)警方案在公司的財務(wù)管理當中都有著重要作用。因此，房地產(chǎn)公司也應(yīng)該建立實用有效的財務(wù)預(yù)警察方案，確定公司財務(wù)警戒標準線，實時監(jiān)督經(jīng)營性質(zhì)負債與資產(chǎn)比例、償還期債務(wù)與公司現(xiàn)金數(shù)量的適配，將相關(guān)財務(wù)預(yù)警信息及時予以傳遞，并初步制定解決方案和措施。預(yù)警系統(tǒng)的功能有很多種，包括預(yù)測財務(wù)風險征兆，提醒公司財務(wù)管理進行的預(yù)防和控制；分析財務(wù)危機的成因，控制財務(wù)風險擴大；總結(jié)風險因素彌補公司管理經(jīng)營缺陷，避免財務(wù)風險再次發(fā)生等。因此，在房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理當中建立實用性和有效性兼具的財務(wù)風險預(yù)警方案，是十分重要的。

五、總結(jié)

房地產(chǎn)公司的平穩(wěn)運營和發(fā)展是建立在財務(wù)管理風險的有效防范和控制基礎(chǔ)上的。房地產(chǎn)公司應(yīng)致力健全和完善自身的財務(wù)管理風險防范體制，制定科學有效的風險防范管理流程和制度，將風險的預(yù)防和控制能力不斷提高，使公司在市場競爭機制之下具有更為頑強的生命力和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

（作者單位為中垠地產(chǎn)有限公司）

[作者簡介：葛汝焱（1977―），男，山東德州人，大學，中級會計師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟。]

參考文獻

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篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；風險分析；管理措施

一、引言

隨著我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的逐漸深化，尤其是電商的發(fā)展，作為國民經(jīng)濟支撐之一的房地產(chǎn)行業(yè)，特別是商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展的態(tài)勢和競爭的格局呈現(xiàn)出了新的特點。尤其是2008年金融危機的沖擊和國家政策變動的雙重影響，使得許多房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨著巨大的挑戰(zhàn)，銷售遲滯、成本壓力以及債務(wù)償還的壓力，資金鏈斷裂和財務(wù)運轉(zhuǎn)惡化的現(xiàn)象時有出現(xiàn)，這些風險因素都對房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展造成了十分不利的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了在新的市場狀況和時代背景下，突破發(fā)展的瓶頸限制，必須對其所面臨的各種財務(wù)風險因素進行分析和管控，在形成一套健全的風險預(yù)防管理機制的基礎(chǔ)上，獲得進一步的持續(xù)性發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所面臨風險的具體分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)籌資環(huán)節(jié)所面臨風險的分析。房地產(chǎn)企業(yè)籌資環(huán)節(jié)所面臨的風險性質(zhì)和程度大小，會對企業(yè)整體的經(jīng)營運轉(zhuǎn)造成重要影響。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)在籌資環(huán)節(jié)所面臨風險主要發(fā)生在借款的取得和利息的償還兩個階段，一旦企業(yè)本身債務(wù)的存量已經(jīng)較大，其在企業(yè)運轉(zhuǎn)需要資金來源時再去進行借款時，便會由于已有的借款資金數(shù)額較大，而受到潛在借款方的相應(yīng)借款條件的限制，導(dǎo)致難以籌集到所需資金進行業(yè)務(wù)的開展，資金鏈的運轉(zhuǎn)難以為繼，而利息償還的壓力依然存在，使得公司的經(jīng)營每況愈下。例如，江蘇的香娟房地產(chǎn)企業(yè)由于已有借款的大量堆積，必須按照約定進行借款利息的償還，否則債權(quán)人便會對其展開借款的催還，如果不能按時對借款和利息進行償還，便有可能出現(xiàn)企業(yè)申請破產(chǎn)的風險。企業(yè)在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)該類風險，多是由于缺乏足夠的預(yù)算管理，使得其不能在資金鏈的形成和資金的籌集層面具備良好的運營狀況，最終導(dǎo)致風險的深化。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)投資環(huán)節(jié)所面臨風險的分析。房地產(chǎn)作為資金密集型的行業(yè)之一，其在項目的投資環(huán)節(jié)便需要投入大量的資金進行土地的購買，不管是消費性質(zhì)的房地產(chǎn)還是投資性質(zhì)的房地產(chǎn)都需要進行相應(yīng)土地的資金投入。就當下而言，我國大多數(shù)國有土地的出售都是通過拍賣的形式，企業(yè)則通過競拍的方式進行土地的購買，各個企業(yè)必須在競爭中花費超過其他企業(yè)的價格才能取得土地使用權(quán)，因而需要進行大量的資金投入。如果企業(yè)的貨幣資金在競拍中不足以支付首付的競拍價，便有可能出現(xiàn)競拍保證金被沒收的風險，從而導(dǎo)致企業(yè)的資金受損。例如，上海虹城房地產(chǎn)企業(yè)其通過繳納競拍保證金取得了土地的競拍資格，并通過高于競拍參與企業(yè)的價格獲得了土地的使用權(quán)，但是由于籌集資金不到位，使得該項投資未能實現(xiàn)，而最終造成了不必要的財務(wù)損失。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)營運環(huán)節(jié)所面臨風險的分析。營運環(huán)節(jié)處于房地產(chǎn)企業(yè)項目開展的中間重要階段，其主要內(nèi)容在于對取得土地進行后期的開發(fā)活動，在該環(huán)節(jié)中，對供應(yīng)商（總包）的管理、甲供材料及納稅問題、工程進度以及建筑施工進度的監(jiān)管，都會面臨相應(yīng)的問題。如果在甲材料供應(yīng)步驟，發(fā)生資金鏈的斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)有可能面臨被的風險，一方面，供應(yīng)商會要求履行合同，進而可能會停止供貨，使得房地產(chǎn)企業(yè)項目的實施進度受到影響，從而使得財務(wù)風險進一步擴大。此外，如果房地產(chǎn)企業(yè)具有投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營版塊，其所面臨的風險性質(zhì)更為復(fù)雜，其原因在于，投資性房地產(chǎn)由于其經(jīng)營的周期較長、所面臨的經(jīng)營風險種類也更多，出租需求的變化、經(jīng)營成本的變動以及租金調(diào)整能力的大小都會對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況產(chǎn)生直接的影響，并進而通過影響資金的運轉(zhuǎn)作用于企業(yè)的財務(wù)管理，從而在經(jīng)營層面和財務(wù)層面都產(chǎn)生雙重的風險，造成對企業(yè)長遠發(fā)展的不利影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)控制風險的管理措施

（一）建立起合理的財務(wù)預(yù)算體系，對房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)項目經(jīng)營的周期較長，在項目實施的整個過程中，資金占用的數(shù)量較大、占用的時間較長，而且項目中還需要進行部分資金的投入，這個過程中可能會出現(xiàn)資金流出時間不合理、籌資方式不合理以及籌集的資金數(shù)量不合理等問題，而一旦資金使用和流轉(zhuǎn)的狀況出現(xiàn)問題，便有可能導(dǎo)致資金鏈的斷裂，使得項目的繼續(xù)運轉(zhuǎn)和企業(yè)的正常經(jīng)營受到影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了避免資金的來源受阻，必須建立起合理的財務(wù)預(yù)算體系，針對不同的項目在基本預(yù)算指導(dǎo)的基礎(chǔ)上，建立針對性的預(yù)算體系，對資金的籌集、使用以及利息的償還等進行良性的安排，采取的籌資方式，不論是股權(quán)籌資、銀行借款還是發(fā)行債券，都必須結(jié)合該的財務(wù)狀況和資金償還的預(yù)估予以確定，以形成最適合企業(yè)的優(yōu)化的資本結(jié)構(gòu)。

（二）不斷健全市場的調(diào)研，促進房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)的合理化。房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目金額大、涉及面較廣，因此，其對項目的投資必須經(jīng)過足夠的探究、調(diào)研等，才能形成最終的決策實施方案。為了對房地產(chǎn)企業(yè)投資項目所面臨的風險進行最大化程度的抑制，必須對其投資進行前期的充分調(diào)研和投資中后期的預(yù)估和權(quán)衡。針對于投資前期的市場調(diào)研，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在內(nèi)部進行獨立市場調(diào)研部門的成立，并根據(jù)擬實施項目，指派專人小組進行該項目的市場分析與調(diào)查，形成對市場狀況的實時掌握，并把握競爭對手的實力情況以及優(yōu)劣勢所在，通過調(diào)研資料的獲得及分析，房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)唧w的市場容量、社會的承受能力獲得充分的了解，從而為其項目的決策提供基本的資料依據(jù)，以為后續(xù)的土地拍賣和資金運用奠定必須要的基礎(chǔ)。針對于投資中后期的預(yù)估和權(quán)衡，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以項目資金需求狀況為依據(jù)，結(jié)合企業(yè)的貨幣資金的現(xiàn)實狀況和資金持續(xù)來源的情形，對競拍項目進行投資，以防止資金供給不足財務(wù)風險的產(chǎn)生。

（三）加強對現(xiàn)金流的管理，促進房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)健康持續(xù)的運轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在營運環(huán)節(jié)必須保持持續(xù)的現(xiàn)金流，因為現(xiàn)金流作為企業(yè)的血液，一旦其出現(xiàn)短缺，便有可能導(dǎo)致企業(yè)的營運出現(xiàn)問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強對現(xiàn)金流的管理，結(jié)合項目計劃與銷售、招商計劃，制定出科學合理的資金使用計劃，進行資金的合理調(diào)度，使得資金在不同的部門之間、不同的施工環(huán)節(jié)，都能獲得充沛的資金流支持，避免各種拖欠款項、被等狀況的發(fā)生。此外，針對于房地產(chǎn)企業(yè)涉及的投資性房地產(chǎn)版塊，其營運環(huán)節(jié)的管理需要面臨復(fù)雜多變的市場環(huán)境，企業(yè)應(yīng)該借助于前期的市場調(diào)研和中后期的資金運用，形成對其較為全面的掌控，在對各個營運環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的風險進行剖析的基礎(chǔ)上，進行對策方案的制定與實施，以應(yīng)對經(jīng)營層面和財務(wù)層面可能出現(xiàn)的風險。

結(jié)語：房地產(chǎn)企業(yè)在新的時代背景和市場環(huán)境下，在籌資、投資和營運環(huán)節(jié)所面臨的風險性質(zhì)和大小都發(fā)生了一定的變化，房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得持續(xù)而長遠的發(fā)展，必須對風險進行有效的降低和規(guī)避。在整個風險降低和規(guī)避的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對風險進行事前的深入分析、實時的監(jiān)督以及嚴格的控制，企業(yè)的各個部門應(yīng)該在各司其職的同時，做好相應(yīng)的銜接以及密切的配合，以提高風險應(yīng)對管理的工作效率，最終促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻：

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)成本管理

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

一、房地產(chǎn)成本管理階段劃分

房地產(chǎn)成本管理目標就是合理確定成本、有效控制成本，如何實現(xiàn)這一目標，成本控制必須貫穿于項目開發(fā)的全過程，具體包括項目決策階段、項目規(guī)劃設(shè)計階段、招投標階段、施工階段、竣工結(jié)算階段和維修階段等全過程。

二、項目決策階段的成本控制

項目決策階段的成本控制，主要通過項目可行性研究、全面深入地進行市場分析、預(yù)測。調(diào)查和預(yù)測擬建項目產(chǎn)品市場的供需情況和銷售價格，研究確定市場，分析產(chǎn)品競爭對手和自身競爭力的優(yōu)勢、劣勢，以及產(chǎn)品的營銷策略，并研究確定主要市場風險和風險程度。并對項目進度計劃、所需投資進行詳細估算、融資分析、財務(wù)分析、項目不確定性分析、風險分析、綜合評價等，定位產(chǎn)品，最終決策。這一階段的成本影響工程造價的程度最高，應(yīng)作為房地產(chǎn)成本控制的最重點階段。

在投資決策階段，對潛在的項目進行成本管控，首先應(yīng)從國家政策及宏觀形勢的分析和研究入手。房地產(chǎn)行業(yè)目前在我國屬于國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其生存和發(fā)展必然會受到國家宏觀政策及社會發(fā)展的大形勢影響，最終關(guān)系到國計民生和社會穩(wěn)定。房地產(chǎn)企業(yè)受國家政策及宏觀形勢的影響主要表現(xiàn)在以下幾個方面。第一、在項目的實際運作過程中，房地產(chǎn)公司要不斷地同政府及壟斷行業(yè)打交道，在此過程中，國家的產(chǎn)業(yè)政策、法律法規(guī)以及項目當?shù)氐牡胤叫哉?、地方性法?guī)等都在很多層面上制約著項目的建設(shè)，而且這些政策和法規(guī)又會隨著時間和環(huán)境的變化在適時地更新和變換；第二、房地產(chǎn)企業(yè)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，而融資的主要手段離不開銀行貸款或民間借貸等形式。而這些融資的途徑和方式又同國家的政策和經(jīng)濟環(huán)境密切相關(guān)，也屬于國家宏觀調(diào)控的范疇，所以這方面的政策以及對政策的預(yù)測對房地產(chǎn)發(fā)展的影響尤其值得重視；第三、房地產(chǎn)行業(yè)在我國各行業(yè)中的主導(dǎo)性和重要性，就在于它涉及的行業(yè)太多，相互之前關(guān)系密切，彼此之間的發(fā)展相互制約，不同行業(yè)的政策調(diào)整和變化都會對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生連帶的影響。所以，只有充分做好對我國宏觀政策及經(jīng)濟形勢的分析和研究，統(tǒng)攬全局，領(lǐng)會并運用政策，可為項目的投資及項目的收益提供有效的科學預(yù)期，減少項目投資的盲目和被動，從而有效地控制項目開發(fā)成本。

其次是進行市場調(diào)研及項目分析。第一、市場調(diào)研主要包括對項目所在地以及項目輻射周邊的市場狀況進行調(diào)研。通過對消費水平、租售價位、產(chǎn)品品質(zhì)需求和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)、建材市場、交通運輸?shù)葘嶋H數(shù)據(jù)的收集、匯總、分析，以推算確定是建普通住宅、還是建高檔社區(qū)、還是建公寓、還是建商業(yè)等等；第二，產(chǎn)品品質(zhì)的定位。是建超高端物業(yè)，高端物業(yè)，還是建普通物業(yè)，如果是酒店項目，是建三星級賓館還是建五星級酒店等等。所以只有通過市場調(diào)研，才能確定項目的物業(yè)形態(tài)和產(chǎn)品定位，物業(yè)形態(tài)決定了產(chǎn)品的配置內(nèi)容，產(chǎn)品定位決定了產(chǎn)品的配置檔次，而這些又直接影響到項目的成本構(gòu)成和成本高低。第三，結(jié)合市場和工程本身特點，確定項目的開發(fā)周期、資金使用計劃、融資進度，確定銷售進度及回款能力，確保項目開發(fā)過程中的資金鏈，減少資金的使用成本，加快銷售力度、提前回籠資金。只有通過對這些環(huán)節(jié)的周密計劃，詳細設(shè)計，充分調(diào)研，科學管控，堅決落實，才能有效地控制成本，確保項目的盈利能力。

三、項目規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制

項目規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制，規(guī)劃設(shè)計是建設(shè)項目進行全面規(guī)劃和具體描述實施意圖的過程，是工程建設(shè)的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟關(guān)系的關(guān)健性環(huán)節(jié)，也是成本控制的重點階段；設(shè)計質(zhì)量是否達到國家規(guī)定、功能是否滿足使用要求，不僅關(guān)系到建設(shè)項目一次性投資，而且影響項目交付后的經(jīng)濟效益，重設(shè)計的觀念越來越被很多房地產(chǎn)公司所接受，控制工程費用應(yīng)從設(shè)計抓起，因此，建設(shè)單位在審查設(shè)計單位的設(shè)計時，要重視設(shè)計方案的優(yōu)化、限額設(shè)計，用具體的指標進行設(shè)計必選，積極穩(wěn)妥地采用先進的技術(shù)方案和成熟的新工藝、新技術(shù)，以節(jié)約成本，提品質(zhì)量，創(chuàng)造投資效益。

四、招投標階段的成本控制

招投標階段的成本控制，招投標階段是由虛轉(zhuǎn)實、承上啟下的階段，此階段成本控制主要通過招標文件和相關(guān)合同約定來實現(xiàn)，招標文件和合同的質(zhì)量好壞直接影響著施工和結(jié)算階段的成本，具體的成本控制應(yīng)從以下方面入手：1、采購方式，盡量采用公開招標，只有通過公開的市場競爭，才能選到最好的施工單位，才是降低成本的最有效的手段；2、工程量清單編制水平，清單編制要充分研究圖紙、了解現(xiàn)場，對清單項目特征描述進行重點把控，減少招標后的索賠；3、招標范圍劃分；4、總分包界面劃分；5、甲供材、暫定價、甲控材品牌、材質(zhì)、規(guī)格、采保費、損耗率的約定；6、結(jié)算方式等等。以上這些內(nèi)容必須在招標文件中一一列清，盡量把施工過程中能遇到的各種施工、配合、結(jié)算等風險處理辦法都列入招標文件，做到有據(jù)可依，避免扯皮。

五、施工階段的成本控制

施工階段的成本控制，主要體現(xiàn)在對現(xiàn)場的掌控能力、對合同、招標文件的執(zhí)行能力，要充分領(lǐng)悟合同、招標文件、設(shè)計圖紙里的相關(guān)約定和要求；在遇到必須變更、方案確定和簽證的項目，一定要把技術(shù)的可行性和經(jīng)濟的合理性結(jié)合起來考慮，兩者不能脫離。

六、竣工階段的成本控制

竣工階段的結(jié)算控制，此階段的成本管理只能合理確定工程造價，卻不能有效控制造價。因為結(jié)算階段，所有的工程項目都已經(jīng)發(fā)生，只能按照約定的結(jié)算方式和事實情況進行結(jié)算，只要把招標文件、投標文件、合同等相關(guān)合同文件和圖紙全面吃透，基本上就能合理確定工程最終造價。

七、維修階段的成本控制

房屋竣工驗收合格交付使用后，進入質(zhì)保維修期階段。這個階段，小業(yè)主已開始使用物業(yè)，在此過程中極易暴露出各種質(zhì)量問題，小的個性問題容易解決，但是如果出現(xiàn)大量的共性或結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，將會產(chǎn)生大量維修費用和賠償費用，重則導(dǎo)致嚴重的負面影響。因此，在交付物業(yè)的過程，必須對物業(yè)的質(zhì)量狀態(tài)進行逐一檢查、整改合格，提前消除所有質(zhì)量問題，絕不交付有質(zhì)量隱患或存在質(zhì)量問題的物業(yè)，避免同時產(chǎn)生維修費用和賠償費用，減少成本支出。

篇5

一、房地產(chǎn)企業(yè)引入數(shù)字網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，推行企業(yè)信息化的必要性

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，經(jīng)過二十年的發(fā)展壯大，取得了顯著的成績。在新的歷史條件下，為了更好地了解、分析和把握房地產(chǎn)市場態(tài)勢，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，房地產(chǎn)信息化已成為歷史的必然。論文百事通而房地產(chǎn)企業(yè)信息化是房地產(chǎn)業(yè)信息化的基礎(chǔ)，是國家信息化的重要組成部分。

房地產(chǎn)企業(yè)信息化的高級階段稱為房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化，是指通過數(shù)字技術(shù)使房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇發(fā)生變化，并使戰(zhàn)略選擇的范圍大大拓寬。按照這種定義，光有一個很大的網(wǎng)站、一批觸網(wǎng)的員工或管理企業(yè)的軟件設(shè)施是不夠的。數(shù)字化房地產(chǎn)企業(yè)必須能夠利用數(shù)字技術(shù)為客戶和本公司的員工設(shè)計全新的價值理念，發(fā)現(xiàn)創(chuàng)造和捕捉利潤的新方法，并最終實現(xiàn)戰(zhàn)略差別化，從而構(gòu)建自己的競爭優(yōu)勢。

把數(shù)字網(wǎng)絡(luò)技術(shù)引入到房地產(chǎn)營銷模式中去，實施戰(zhàn)略差別化，構(gòu)建競爭優(yōu)勢，必將成為房地產(chǎn)行業(yè)的一大亮點，應(yīng)用數(shù)字網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，實施企業(yè)信息化之路，將是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新趨勢。

二、數(shù)字網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在我國房地產(chǎn)營銷領(lǐng)域應(yīng)用的現(xiàn)狀

1、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展促進了房地產(chǎn)營銷管理網(wǎng)絡(luò)化和營銷方式數(shù)字化。在營銷管理網(wǎng)絡(luò)化方面，一些房地產(chǎn)商開始在自己的公司內(nèi)部和網(wǎng)站上建立營銷數(shù)據(jù)庫，以方便以后開發(fā)銷售過程中的營銷管理。營銷數(shù)據(jù)庫還可以起到其他一些非常重要的作用：第一，房地產(chǎn)企業(yè)可以在互聯(lián)網(wǎng)上直接開展市場調(diào)查活動，了解有意向購房的消費者對住宅的要求如何，針對調(diào)查數(shù)據(jù)所反映的市場要求，進行準確的產(chǎn)品定位，把握營銷策劃的方向。第二，可以為客戶提供周到滿意的售前售后服務(wù)。通過營銷數(shù)據(jù)庫，企業(yè)可以在互聯(lián)網(wǎng)上跟客戶進行雙向交流，實現(xiàn)一對一的營銷模式。第三，通過營銷數(shù)據(jù)庫的互聯(lián)和共享，公司各個部門可以即時溝通，還可方便地查找資料。在數(shù)字化營銷方式方面，一些房地產(chǎn)企業(yè)通過先進的三維數(shù)字技術(shù)向客戶展示樓盤，從而豐富了樓盤廣告的表現(xiàn)形式，以達到促進銷售的目的。

2、構(gòu)筑網(wǎng)絡(luò)化、智能化社區(qū)的營銷概念正成為當今房地產(chǎn)營銷的一大亮點。由于網(wǎng)絡(luò)化、智能化社區(qū)的營銷概念在當今房地產(chǎn)營銷領(lǐng)域的流行，一些房地產(chǎn)企業(yè)都將信息化和數(shù)字化作為自己的賣點?，F(xiàn)在推廣數(shù)字化、信息化正成為一種潮流和模式。數(shù)字化的營銷概念主要體現(xiàn)在數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化社區(qū)概念，其實質(zhì)在于涵蓋了教育培訓(xùn)、電子商務(wù)、家庭辦公、家政服務(wù)、法律咨詢、休閑娛樂、視頻點播、網(wǎng)上教育、網(wǎng)上購物、醫(yī)療保健等服務(wù)內(nèi)容。經(jīng)過專家嚴格審批，上海浦東的中國通信貿(mào)易大廈被認定為上海的首座甲級智能化大樓。深圳香榭里花園小區(qū)是亞洲首獲國際“最優(yōu)秀住宅社區(qū)規(guī)劃設(shè)計大獎”的住宅小區(qū)，其一期工程的智能化系統(tǒng)整體設(shè)計方案，充分體現(xiàn)了21世紀的“智能理念”。廣州市智能化小區(qū)麗江花園星海州因“潮流E生活，網(wǎng)絡(luò)新社區(qū)”而列入廣州十大明星樓盤。作為中國房地產(chǎn)巨頭之一的中國房地產(chǎn)開發(fā)集團，將在未來的5年之內(nèi)，首先將其已經(jīng)建成的1000多個社區(qū)改造成現(xiàn)代化的新型數(shù)字社區(qū)，并最終實現(xiàn)在全國建立2萬個數(shù)字社區(qū)的目標。這些房產(chǎn)企業(yè)都在為數(shù)字化小區(qū)建設(shè)推波助讕。

3、網(wǎng)絡(luò)廣告是房地產(chǎn)商實施現(xiàn)代媒體戰(zhàn)略的重要組成部分。營銷媒介方面，互聯(lián)網(wǎng)作為一種數(shù)字化的互動式媒介在短短的時間內(nèi)在房地產(chǎn)銷售實踐中迅速普及起來，涌現(xiàn)出像搜房網(wǎng)、買房網(wǎng)等一些知名的網(wǎng)站。網(wǎng)絡(luò)營銷的效果主要還是通過網(wǎng)絡(luò)廣告的效果來體現(xiàn)的，在網(wǎng)絡(luò)廣告的新空間，必須改變傳統(tǒng)的思維模式，廣告公司與房地產(chǎn)開發(fā)商都面臨著改變營銷傳播方法與選取媒體的壓力與機遇。與傳統(tǒng)的四大傳播媒介（報紙、雜志、電視、廣播）廣告及近來備受垂青的戶外廣告相比，網(wǎng)上拍賣的廣告形式作為一種嘗試也被一些房地產(chǎn)公司反復(fù)采用。由于網(wǎng)絡(luò)廣告自身具有得天獨厚的優(yōu)勢，相信在不久的將來，網(wǎng)絡(luò)廣告自然會成為房地產(chǎn)商實施現(xiàn)代營銷媒體戰(zhàn)略的重要部分。

三、數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化介入房地產(chǎn)營銷領(lǐng)域的現(xiàn)存問題

1、房地產(chǎn)企業(yè)實施數(shù)字化營銷策略，大部分虛而不實，只有概念沒有內(nèi)容，企業(yè)行為尚待規(guī)范。在營銷概念的數(shù)字化方面，縱觀目前打出數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化概念進行營銷的眾多樓盤，其“網(wǎng)絡(luò)改變生活”的宣傳口號，改得無非是唯一的以“寬頻到戶、高速上網(wǎng)”為主的簡單內(nèi)容，而缺少網(wǎng)絡(luò)化的實際內(nèi)容。社區(qū)鋪線、布線做的僅僅只是網(wǎng)絡(luò)化前期的準備工作，一些功能還不能完全應(yīng)用或根本不能用，還遠遠不能稱其為“信息化社區(qū)”。事實上，信息化都是一個過程，部分人以為安裝好相關(guān)設(shè)施，就實現(xiàn)了數(shù)字化、信息化。其實，正如安裝了電腦不等于實現(xiàn)了電腦化一樣，信息化需要系統(tǒng)不斷的應(yīng)用和改進，需要教育與培訓(xùn)來達到信息化的目標。同時，雖然大家都在追求信息化營銷，但大部分人做的是表面文章，真正重要的是網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容與服務(wù)。每個打著數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化概念的樓盤都向購房者承諾各種各樣的信息服務(wù)，然而數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化概念營銷實際意義是在于將這些承諾變成現(xiàn)實。

2、房地產(chǎn)公司對網(wǎng)上營銷的費用估計不足，營銷效果難測，缺乏評估手段。房地企業(yè)應(yīng)該建立監(jiān)控機制和相應(yīng)工具，來評估網(wǎng)絡(luò)營銷計劃的進展和成果，清楚地了解網(wǎng)絡(luò)營銷對企業(yè)所產(chǎn)生的作用。然而，獲取評估的參考指標比較復(fù)雜，瀏覽人數(shù)不能簡單地作為可靠的評估指標，更有效的參考指標包括查詢成交人數(shù)、網(wǎng)頁登記人數(shù)等。企業(yè)必須注意收集客戶對企業(yè)網(wǎng)址提出的意見，在必要時做出適當修改；不斷調(diào)整網(wǎng)上營銷策略是Internet營銷成功的關(guān)鍵。

3、房地產(chǎn)公司缺乏相關(guān)的專業(yè)人員，缺少相應(yīng)的互聯(lián)網(wǎng)營銷技術(shù)。實施房地產(chǎn)業(yè)信息化離不開高素質(zhì)的人才，所需要的人才，不僅要懂計算機，還要懂經(jīng)濟、懂企業(yè)營銷管理。但是，由于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史不長，尤其房地產(chǎn)信息業(yè)剛剛起步，缺乏相關(guān)的專業(yè)人員，嚴重制約了房地產(chǎn)企業(yè)信息化的發(fā)展。雖然有些機構(gòu)可以協(xié)助企業(yè)建立網(wǎng)址，設(shè)計網(wǎng)頁，幫助策劃企業(yè)上網(wǎng)等事宜，但這些機構(gòu)幫助企業(yè)進行網(wǎng)上營銷的出發(fā)點與企業(yè)截然不同，如處于盈利、促銷、愛好等目的，可能沒有設(shè)身處地從企業(yè)角度對企業(yè)營銷活動進行深入研究，沒有結(jié)合企業(yè)的整體經(jīng)營戰(zhàn)略提供全方位的技術(shù)支持。因此，依靠專業(yè)網(wǎng)絡(luò)設(shè)計公司的設(shè)計并不能反映其真正需求，真正能取得良好效果的案例不多。

4、房地產(chǎn)開發(fā)商對網(wǎng)上營銷前景缺乏認識，素質(zhì)尚待提高。他們開展信息化可能僅僅是趕時髦，存在一定盲目性。這對企業(yè)的危害較大，因為開展信息化不能對企業(yè)有所作用的話，企業(yè)所花費的資源就會白白地浪費。所以，房地產(chǎn)項目在開展信息化之前，應(yīng)明確企業(yè)的信息化目標，做出完整計劃，包括目的、市場調(diào)研、所需的資源、資金分配、預(yù)期效果等。

5、房地產(chǎn)公司網(wǎng)絡(luò)直銷或通過網(wǎng)上中介機構(gòu)間接銷售的購房方式正受到網(wǎng)上支付手段的限制。在促銷、展示樓盤的數(shù)字化方面，利用網(wǎng)上全數(shù)字化的三維技術(shù)，雖然的確可以引導(dǎo)受眾進入真實感和可視化達到最完善地步的交互式環(huán)境，其巨大的感染力對于正處于由傳統(tǒng)營銷模式向數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化營銷模式轉(zhuǎn)化的臨界點上徘徊的房地產(chǎn)業(yè)，無疑是一種突破性的解決方案，網(wǎng)上選房的優(yōu)勢不言而喻，但是要發(fā)展成網(wǎng)上購房，卻受到網(wǎng)上支付手段的限制，還會有很長的一段路要走。

四、解決措施和建議

1、必須將數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化營銷服務(wù)承諾變成現(xiàn)實，切實加強信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)項目與房地產(chǎn)營銷業(yè)務(wù)的融合程度。房地產(chǎn)公司能否在營銷領(lǐng)域中獲得成功，取決于它能否真正向購房者提供銷售過程中所承諾的信息服務(wù)。同時，房地產(chǎn)上市公司通常資產(chǎn)規(guī)模較大，難以在短期內(nèi)完全轉(zhuǎn)型，尤其是大量存貨需要消化，如果介入的信息科技能與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相互融合，就能在利用高科技使產(chǎn)業(yè)升級的同時帶動存量的消化，一些上市房地產(chǎn)公司參與數(shù)碼港等信息項目的建設(shè)將對公司產(chǎn)生較好的效果。新晨

2、建立相關(guān)的法律法規(guī)配套體系。由于數(shù)字網(wǎng)絡(luò)技術(shù)引入房地產(chǎn)領(lǐng)域的時間不長，真正直接針對房地產(chǎn)信息營銷的相關(guān)法律、法規(guī)幾乎沒有。為了給房地產(chǎn)信息營銷的實施創(chuàng)造一個良好的法律政策環(huán)境，出臺頒布一部《房地產(chǎn)信息營銷管理辦法》的法律文件很有必要。但考慮到我國地方之間的發(fā)展狀況極不平衡，沿海地區(qū)城市的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模遠大于內(nèi)地，少數(shù)大城市的房地產(chǎn)營銷發(fā)達程度也遠遠超過其他地方，這給全國范圍內(nèi)推行營銷數(shù)字化帶來了一定難度。根據(jù)我國地區(qū)之間目前面臨的不同情況，需要在數(shù)量和結(jié)構(gòu)兩個方面進一步完善，在全國的房地產(chǎn)營銷服務(wù)中建立一套規(guī)范、科學、統(tǒng)一的但又符合地方特色的規(guī)定標準。

3、積極進行項目產(chǎn)品和網(wǎng)絡(luò)營銷效果的網(wǎng)上調(diào)研。從中發(fā)現(xiàn)消費者需求動向，為企業(yè)細分市場提供依據(jù)。目前，網(wǎng)絡(luò)市場調(diào)研作為一種新的市場調(diào)查方式，已受到企業(yè)重視，一些網(wǎng)絡(luò)服務(wù)公司也已經(jīng)開始為公司定制網(wǎng)上調(diào)研業(yè)務(wù)。但如何在大量信息的包圍中吸引上網(wǎng)者參加調(diào)研并積極配合，仍需做出更多的探索。

篇6

【關(guān)鍵詞】基于工作過程 高職 人居環(huán)境 教學設(shè)計

【基金項目】廣東省教育科學“十一五”規(guī)劃2010年度研究項目《低碳經(jīng)濟背景下資源環(huán)境與城市管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式的研究與實踐》（課題編號：2010tjk220）。

【中圖分類號】G42 【文獻標識碼】A 【文章編號】2095-3089（2013）06-0253-02

進入21世紀，城市空氣污染和噪音越來越成為城市的常見病，嚴重危害著人們的身體和精神健康。國家通過各種政策號召各級政府，企業(yè)和個人參與到低碳社會的建設(shè)中來，因此，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為適應(yīng)社會和市場的需要，積極開發(fā)綠色低碳住宅。作為為房地產(chǎn)企業(yè)輸送智力資源的高職院校，應(yīng)該與市場需求保持同步。我院通過對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研和畢業(yè)生的反饋，對人才培養(yǎng)方案進行了修訂，近兩年將《人居環(huán)境》課程作為房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的專業(yè)課開設(shè)。通過兩年的探索，我們教學團隊對該課程的建設(shè)積累了一些心得體會。本文試圖從高職房地產(chǎn)類專業(yè)的《人居環(huán)境》課程的設(shè)置背景，課程總體定位，課程內(nèi)容選取，課外實訓(xùn)環(huán)節(jié)設(shè)計等方面對該課程的教學進行一些探討。

1.課程設(shè)置背景

1.1政府對綠色低碳住宅的倡導(dǎo)

2009年12月在丹麥首都哥本哈根召開的世界氣候大會，標志著世界經(jīng)濟將進入一個以“低碳”為顯著特點的新時代。中國通過政府制定中期減排目標，決心將粗放型的經(jīng)濟發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)榈吞肌h(huán)保、節(jié)能的經(jīng)濟發(fā)展模式。積極進行節(jié)能減排的改造，建立綠色低碳住宅將是中國房地產(chǎn)走上健康發(fā)展的必由之路。政府通過制定有關(guān)政策引導(dǎo)來推動建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的節(jié)能意識和參與。各級政府出臺建設(shè)低碳城市的行動綱領(lǐng)和實施意見，明確建設(shè)低碳建筑有關(guān)規(guī)定，從規(guī)劃設(shè)計、施工、裝修、驗收、物業(yè)等各環(huán)節(jié)，對新、舊建筑提出綠色低碳化建設(shè)規(guī)定。同時，各級政府實施相關(guān)扶持激勵政策，加快落后建筑材料的淘汰速度，加大對新材料的開發(fā)應(yīng)用扶持力度。

1.2房地產(chǎn)市場對綠色低碳住宅的需求

低碳新材料的應(yīng)用從表面上看的確是增加了建材成本，但從長遠的綜合效益上來講，總成本是下降的，使資源浪費的現(xiàn)象得到緩解。以一套100平方米的房子為例，購買節(jié)能住宅增加成本約20000至30000元，按每平方米每年可節(jié)電40千瓦時計算，一年就可以節(jié)約數(shù)千元左右，這樣購房增加成本大約幾年就可收回。根據(jù)權(quán)威調(diào)查機構(gòu)所做的一項網(wǎng)絡(luò)調(diào)查結(jié)果顯示，80%左右的受訪者表示會選擇購買低碳住宅，由此可見低碳建筑的市場很廣闊，普通居民對低碳的接受能力比較強。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也會順應(yīng)市場需求，逐漸提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的節(jié)能環(huán)保水平。

1.3低碳住宅技術(shù)的使用和普及

“綠色低碳住宅”是一種低碳，環(huán)保，節(jié)能的居住空間。這類住宅實質(zhì)是以可持續(xù)發(fā)展為指導(dǎo)，意在尋求自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，在以人為本的基礎(chǔ)上，利用自然條件和人工手段創(chuàng)造一個有利于人們舒適、健康的生活環(huán)境。近年來，低碳住宅技術(shù)的使用和普及越來越廣泛，一方面政府通過合理發(fā)展城市規(guī)模，集約高效利用土地，合理布局城市居住用地，創(chuàng)造良好的居住小氣候條件，從根本上減少對能源的依賴。另一方面，企業(yè)通過住宅設(shè)計創(chuàng)新，包括建筑設(shè)計如戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計創(chuàng)新、遮陽通風技術(shù)，中水利用技術(shù)，利用太陽能等綠色可再生能源技術(shù)，來補充能源消耗，實現(xiàn)節(jié)能減排。這些節(jié)能技術(shù)的應(yīng)用為低碳住宅的實現(xiàn)奠定了技術(shù)基礎(chǔ)。

所以，作為未來從事房地產(chǎn)行業(yè)的學生們，應(yīng)該將這類知識作為專業(yè)課進行學習和灌輸，使他們具備基本的規(guī)劃和設(shè)計節(jié)能低碳環(huán)保住宅的能力。

2.課程總體定位

國家教育部《關(guān)于全面提高高等職業(yè)教育教學質(zhì)量的若干意見》（教高[2006]16號文件）指出：高等職業(yè)院校要積極與行業(yè)企業(yè)合作開發(fā)課程，根據(jù)技術(shù)領(lǐng)域和職業(yè)崗位（群）的任職要求，參照相關(guān)的職業(yè)資格標準，改革課程體系和教學內(nèi)容。

我院的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)將培養(yǎng)具備房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的基本理論、基本知識和基本技能，熟練掌握房地產(chǎn)資源開發(fā)利用和經(jīng)營管理的技能，能夠從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理業(yè)務(wù)，以房地產(chǎn)營銷與經(jīng)紀為主要能力，兼具房地產(chǎn)項目開發(fā)前期報建與策劃、后期物業(yè)管理服務(wù)方面工作的一專多能的高素質(zhì)技能型人才。學生通過三年的學習，考取助理房地產(chǎn)策劃師、廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)人員或物業(yè)管理員（三選一）資格證，可勝任房地產(chǎn)開發(fā)報建員、樓盤營銷策劃專員、地產(chǎn)經(jīng)紀、物業(yè)管理員等崗位。通過廣泛的調(diào)研，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)崗位、職業(yè)資格、工作任務(wù)和所需技能對照表如表一。

表1：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)崗位、職業(yè)資格、工作任務(wù)和所需技能對照表

根據(jù)表一對照中各種職業(yè)資格對應(yīng)的工作任務(wù)和技能要求，我院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才培養(yǎng)確定了專業(yè)技能課的構(gòu)成，具體課程進程如下。由于各類崗位中均需要具有住宅物業(yè)人居環(huán)境規(guī)劃和維護的知識和技能，所以將《人居環(huán)境》課程定位于我院該專業(yè)的專業(yè)課，用于學生拓展能力的培養(yǎng)。我院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)體系架構(gòu)與課程路線如圖一。

圖1：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)體系架構(gòu)與課程路線

3.課程內(nèi)容選取

根據(jù)國家對高職院校課程改革的要求，在《人居環(huán)境》課程中，我們課程團隊通過對接房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)課程與行業(yè)（企業(yè)）崗位（群），以房地產(chǎn)開發(fā)工作過程為主線、典型工作任務(wù)為節(jié)點，整合、序化和重構(gòu)《人居環(huán)境》課程內(nèi)容；引入企業(yè)真實項目，以典型產(chǎn)品為載體設(shè)計學習情境，探索任務(wù)驅(qū)動教學法在課程中的運用，改進學生考核與評價指標與方式，促進學生核心職業(yè)能力和綜合職業(yè)技能的形成。課程計劃總學時為36學時，主要教學內(nèi)容、重點和學時數(shù)分配如下表。在表二中，我們根據(jù)人居環(huán)境工作的具體內(nèi)容，將課程整合為三項基礎(chǔ)理論知識和十項工作任務(wù)，通過教學中基于工作過程的十個項目的訓(xùn)練，使學生掌握人居環(huán)境打造和規(guī)劃的基本技能。

表2：《人居環(huán)境》課程教學進度表

4.課外實訓(xùn)環(huán)節(jié)設(shè)計

對《人居環(huán)境》課程的學習不但需要課內(nèi)分散工作任務(wù)的操作實習，還需要課外綜合實訓(xùn)的實際運用，課外實訓(xùn)內(nèi)容主要通過以下綜合實訓(xùn)環(huán)節(jié)來完成。

4.1實訓(xùn)環(huán)節(jié)一：樓盤人居環(huán)境實地調(diào)研

4.1.1實訓(xùn)目的

現(xiàn)場指導(dǎo)學生認識居住區(qū)的人居系統(tǒng)構(gòu)成，培養(yǎng)真實工作環(huán)境的適應(yīng)能力。

4.1.2實訓(xùn)要求

利用課下時間讓同學們實地調(diào)研樓盤，分析具體樓盤的人居環(huán)境構(gòu)成。參觀樓盤的各項人居系統(tǒng)設(shè)計的情況。

4.1.3實訓(xùn)步驟

教師選定調(diào)研樓盤，利用課下時間讓同學們實地調(diào)研企業(yè)，參觀樓盤的各項人居系統(tǒng)設(shè)計的情況。最后提交一份某樓盤人居環(huán)境系統(tǒng)情況的調(diào)研報告。

4.2實訓(xùn)環(huán)節(jié)二：樓盤人居環(huán)境比較

4.2.1實訓(xùn)目的

使學生通過調(diào)查了解不同樓盤在打造人居環(huán)境時的具體方法和策略，進一步培養(yǎng)學生如何將所學知識應(yīng)用到真實工作環(huán)境中。

4.2.2實訓(xùn)要求

利用課下時間讓同學們調(diào)研不同樓盤的大氣、水、聲環(huán)境，固體廢物的處理和利用熱環(huán)境、光環(huán)境、電磁輻射環(huán)境、放射性環(huán)境，居住區(qū)綠化，居住區(qū)氣候的改善等的情況，并比較各個樓盤人居環(huán)境的優(yōu)劣。

4.2.3實訓(xùn)步驟

教師選定幾個調(diào)研樓盤，利用課下時間讓同學們實地調(diào)研企業(yè)，然后按照人居環(huán)境的評價標準，讓學生分析各個樓盤人居環(huán)境的優(yōu)劣。最后提交一份各樓盤人居環(huán)境系統(tǒng)比較的調(diào)研報告。

4.3實訓(xùn)環(huán)節(jié)三：樓盤營銷策劃（綠色住宅產(chǎn)品設(shè)計部分）方案寫作

4.3.1實訓(xùn)目的

培養(yǎng)營銷策劃（綠色住宅產(chǎn)品設(shè)計部分）文案寫作的能力，培養(yǎng)對樓盤的整體策劃和推廣的能力。

4.3.2實訓(xùn)要求

根據(jù)所學知識，學生在課下對老師布置的特定樓盤用PPT格式做一個營銷策劃（綠色住宅產(chǎn)品設(shè)計部分）方案，并在課堂上演講。

4.3.3實訓(xùn)步驟

學生先在課下進行指定樓盤營銷策劃（產(chǎn)品設(shè)計部分）方案寫作的準備工作，以組為單位在教師指導(dǎo)下進行樓盤營銷策劃方案的講解和評比，最后提交一份XX樓盤營銷策劃（產(chǎn)品設(shè)計部分）方案。

5.結(jié)語

高職房地產(chǎn)類專業(yè)設(shè)置《人居環(huán)境》課程是適應(yīng)社會發(fā)展低碳經(jīng)濟的需要，也是高職房地產(chǎn)類專業(yè)適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對一線房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營人才的需要。作為高職院校教師，我們還應(yīng)不斷關(guān)注低碳節(jié)能技術(shù)的發(fā)展，強化實踐教學環(huán)節(jié)，培養(yǎng)適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展的高素質(zhì)技能型房地產(chǎn)專業(yè)人才。

參考文獻：

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[3]張斌 房地產(chǎn)估價課程設(shè)計及其教學探討[J].高等建筑教育，2007（4）。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項目管理;存在問題;措施控制

Abstract: along with the rapid development of China's economy, the real estate industry in the national economic system of the proportion of the more and more heavy, and has gradually our country an important pillar industry. At present, China's real estate project management level is high, the economic benefit of enterprise below the current international general level, there are a lot of real estate development project is inferior in quality, make a room TuoQi, goods not board, the vacancy rate higher. This paper analyzes the problems existing in the management of real estate project, and puts forward the corresponding solutions.

Keywords: real estate; Project management; Existing problems; Measures to control

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

1前言

一個房地產(chǎn)項目能否成功關(guān)鍵在于能否做出正確的措施控制及對項目進行合理的管理;房地產(chǎn)項目管理是一個比較復(fù)雜的過程,它包括項目的可行性論證、項目的規(guī)劃設(shè)計、項目的報建報批、工程的招標、施工組織與監(jiān)理、財務(wù)管理、銷售方案的制定及售樓完成后的物業(yè)管理等。

2房地產(chǎn)項目管理的意義

房地產(chǎn)項目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié),也是實質(zhì)性的環(huán)節(jié),如何做好房地產(chǎn)項目管理一直是困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的主要不足，其對企業(yè)的經(jīng)濟效益有著重要的影響，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)工程全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督等工作的科學開展，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作的開展有助于保障工程建設(shè)施工的順利進行、保障開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認識到開發(fā)工程管理工作的重要性，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念進行工程開發(fā)的管理工作，推動論文范文企業(yè)的健康發(fā)展。

3房地產(chǎn)項目管理存在的問題

3.1項目方案的確定，作為開發(fā)商還是能夠足夠重視的，但開發(fā)商往往沒有按照規(guī)范進行運作，使得這個階段的工作存在一些不足。缺乏充分的市場調(diào)研。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項目后，為了盡快實現(xiàn)效益，沒有經(jīng)過充分的市場調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發(fā)什么，由于只是簡單地模仿別人，在同類開發(fā)產(chǎn)品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場調(diào)研的支柱，往往在方案決策階段可能會出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風險。因此開發(fā)商在項目方案確定前，必須做好充分的市場調(diào)研工作。

3.2由于對設(shè)計單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時又無法跟上,造成在在項目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計問題很多,有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計變更,變更圖紙比原設(shè)計圖紙還多。設(shè)計過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在:缺乏合理的設(shè)計招標程序,忽視設(shè)計對項目投資控制的重要性,設(shè)計監(jiān)理缺失,文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。在工程項目決策前,進行財務(wù)與技術(shù)經(jīng)濟分析的方法,它是開發(fā)商在開工前對工程項目的技術(shù)、經(jīng)濟是否可行,進行全面的分析論證?？尚行匝芯抗ぷ鞯貌坏街匾?導(dǎo)致了一系列的問題,如商品房空置面積上升,商業(yè)用房空置問題突出;戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高;設(shè)計文件供應(yīng)遲緩、變更多等。

3.3項目運行過程項目管理機制不完善,導(dǎo)致項目進度管理及成本控制的失控。項目運行機制的不完善,導(dǎo)致項目管理的失控,如項目工程進度失控,延期交房普遍;房地產(chǎn)開發(fā)成本控制不力,管理費用過高及不可預(yù)見費用超出預(yù)期。對于項目工程現(xiàn)場管理以外的工作,如項目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運用等等。融資手段的單一及資金運作計劃水平低下導(dǎo)致資金運作成本偏高,直接影響了項目最終收益。另外銷售工作與客服管理水平低下導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過程中,糾紛不斷。

3.4物業(yè)服務(wù)管理,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講就是售后服務(wù),物業(yè)管理是我國房地產(chǎn)企業(yè)在迅速膨脹過程中,最忽略的地方,也是導(dǎo)致企業(yè)品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現(xiàn)在:未能積極處理售買雙方的關(guān)系,售后維修不及時,配套設(shè)施不到位等。

3.5從項目決策階段以及設(shè)計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。

4房地產(chǎn)工程項目管理措施

4.1建設(shè)工程項目組織模式管理

建立建設(shè)項目標準化管理體系需成立專門的組織機構(gòu)，組成人員主要由工程設(shè)計、施工、造價、財務(wù)人員組成。該系統(tǒng)的建立和有效運行是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及建設(shè)項目每個崗位，甚至每一個員工，因此需要建立一個科學、合理、精干、高效的跨部門組織機構(gòu)來指揮協(xié)調(diào)整個標準化管理體系的制定和落實過程。這項工作由公司領(lǐng)導(dǎo)層直接參與和決斷，遵循責、權(quán)、利統(tǒng)一的原則明確劃分職能，盡量避免只歸口不負責的情況，從而避免各部門之間因職能分配不當而造成扯皮和糾紛。因此，明確和落實職能分工是建立該系統(tǒng)的先決條件和重要基礎(chǔ)。

4.2全面完善房地產(chǎn)項目成本管理

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)專業(yè) 理論與實踐一體化模式

【中圖分類號】G【文獻標識碼】A

【文章編號】0450-9889（2013）03C-0167-02

房地產(chǎn)專業(yè)是我國新興的一個專業(yè)，其在培養(yǎng)目標上，要求該專業(yè)方向的畢業(yè)生具有經(jīng)濟、管理、法律和房屋建筑工程技術(shù)等基本知識，初步具有分析和解決房地產(chǎn)經(jīng)濟理論問題的能力，具備從事房地產(chǎn)開發(fā)與評估、房地產(chǎn)市場營銷、房地產(chǎn)投資與融資、房地產(chǎn)估價、物業(yè)管理和房地產(chǎn)行政管理的基本技能，適合在市政工程企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)、房地產(chǎn)中介及咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)管理部門等從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理及相關(guān)工作的應(yīng)用型專門人才。但縱觀當前我國眾多高校房地產(chǎn)專業(yè)，其過于偏重于房地產(chǎn)理論知識方面的傳授，缺乏一定的實踐操作能力的培養(yǎng)，人才培養(yǎng)目標和培養(yǎng)規(guī)格模糊，沒有針對性和適應(yīng)性，與社會需求相脫節(jié)。因此，要想所培養(yǎng)出來的房地產(chǎn)專業(yè)畢業(yè)生能快速適應(yīng)社會的需求，掌握較強的實踐操作技能，將理論與實踐教學一體化教學模式應(yīng)用于房地產(chǎn)專業(yè)，顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)專業(yè)教學現(xiàn)狀

（一）重理論、輕實踐

從教學大綱、教學計劃等教學文件看，目前房地產(chǎn)專業(yè)教學以理論教學為主線，實踐教學內(nèi)容處于從屬的、被支配的地位。這就使得實踐內(nèi)容的目標、要求、范圍及性質(zhì)不明確、不具體，從而忽視了實踐教學的重要性及地位。

（二）理論教學與實踐教學在一定程度上出現(xiàn)脫節(jié)

房地產(chǎn)專業(yè)類課程是一門以培養(yǎng)學生應(yīng)用技能為主的實踐性學科。在理論教學過程中，教師是采用語言表達方式將房地產(chǎn)工作人員在實際經(jīng)營管理中遇到的問題表述出來，它是按照“房地產(chǎn)市場調(diào)研分析能力一撰寫房地產(chǎn)市場調(diào)研報告能力―房地產(chǎn)市場定位、細分能力―房地產(chǎn)營銷策劃、策略能力”等來安排理論知識的傳授。在這個過程中，學生是靠自己所想象和推理的思維來確定在房地產(chǎn)具體業(yè)務(wù)的處理方法，要達到這一教學目標，師生雙方都要花費較多的精力。而在實踐教學過程中，是讓學生參與到校內(nèi)實訓(xùn)基地、校外實訓(xùn)基地當中去，特別是通過在房地產(chǎn)企業(yè)進行定崗實訓(xùn)，讓學生直接參與到具體問題的處理當中，旨在培養(yǎng)學生分析和解決房地產(chǎn)經(jīng)濟問題的能力，這同樣也需花費一定的精力。這兩種教學無論在目標、方法、內(nèi)容上都有所不同，如果生硬地將兩種方式拼湊在一起，不僅不會使理論教學與實踐教學有機地結(jié)合起來，而且還會加大教師與學生的負荷，這也是專業(yè)課教師總在抱怨課時緊張的原因之一。

（三）缺乏學生專業(yè)技能實踐場所

由于房地產(chǎn)專業(yè)實訓(xùn)的復(fù)雜性，學校一般情況下無法提供完整的各環(huán)節(jié)的實訓(xùn)，所以學生在校內(nèi)無法完成各種房地產(chǎn)技能訓(xùn)練。同時房地產(chǎn)企業(yè)一般也不愿意接納學生實習。因為一旦學生進入房地產(chǎn)企業(yè)，就會給企業(yè)增加很多工作和責任，需要安排指導(dǎo)人員及實習場地和實習用具，如果讓企業(yè)以無回報的方式來完成這些工作，那是不可能的。

（四）教師結(jié)構(gòu)不合理，缺乏實踐經(jīng)驗豐富的教師

房地產(chǎn)專業(yè)教學能否取得預(yù)期的效果，取決于它是否有一支經(jīng)驗豐富、結(jié)構(gòu)合理的師資隊伍。由于我國房地產(chǎn)教育起步較晚，目前很多院校房地產(chǎn)專業(yè)的教師多是從管理、經(jīng)濟、營銷等專業(yè)轉(zhuǎn)行而來，或是有些教師直接從大學畢業(yè)后從事教學工作，房地產(chǎn)知識不夠系統(tǒng)、不全面和不扎實，缺乏實踐經(jīng)驗，對房地產(chǎn)專業(yè)中的很多業(yè)務(wù)并未親身經(jīng)歷過，更談不上將理論知識與實踐相結(jié)合。

二、房地產(chǎn)專業(yè)理論與實踐教學一體化的具體實踐

（一）課堂內(nèi)開放式教學

課堂內(nèi)開放式教學是圍繞房地產(chǎn)企業(yè)的具體項目來組織教學，打破現(xiàn)行教材和教學模式的條條框框，在課堂上直接對房地產(chǎn)具體的項目進行講解，使學生能把理論知識和實踐貫穿起來。通過專業(yè)教師的理論講授，使學生不僅能理解和掌握知識技能，還能充分挖掘自身的市場調(diào)研和分析能力、客戶交流溝通能力和房地產(chǎn)市場調(diào)研報告撰寫能力等，為其后續(xù)的學習打下良好的基礎(chǔ)。

（二）參與房地產(chǎn)項目的現(xiàn)場教學

房地產(chǎn)項目管理的教學應(yīng)以學生掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研和分析能力、項目資金的獲取方式、房地產(chǎn)市場營銷策劃、房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理等為目標。要達到這個目標，必須通過現(xiàn)場技術(shù)人員的“行為引導(dǎo)”和學生在看、問、實操中的“感悟”來實現(xiàn)，而參與房地產(chǎn)項目操作的全過程是最好的實踐教學方式。在進行房地產(chǎn)項目的現(xiàn)場教學前，教師應(yīng)事先布置一些有關(guān)實操方面的作業(yè)，讓學生帶著問題和目標去進行現(xiàn)場觀察，通過現(xiàn)場的觀察、向技術(shù)人員請教、實操等方式，大大激發(fā)學生專業(yè)學習的興趣，達到實踐中去煅煉、鞏固學生所學專業(yè)理論知識、提高學生專業(yè)知識運用能力的目的，使學生從實踐中獲得一定的職業(yè)經(jīng)驗。同時，選派專業(yè)教師全程跟蹤指導(dǎo)，為學生解答疑惑，可以提高學生運用專業(yè)知識解決實際問題的能力。

（三）請專家到校開講座，開展房地產(chǎn)銷售等實訓(xùn)教學

房地產(chǎn)專業(yè)的培養(yǎng)目標是使學生掌握本專業(yè)的職業(yè)技能，同時還要了解市場發(fā)展的方向。因此，為了讓專業(yè)教師和學生能及時地了解房地產(chǎn)方面的第一信息，學校可邀請企業(yè)的相關(guān)負責人或是銷售能手等到校開展知識講座，讓學生能及時掌握書本上不能學到的新技術(shù)、新工藝、先進的管理措施等，彌補理論和實踐教學的局限，擴大學生的視野。

同時，學校還可與企業(yè)進行協(xié)商，讓學生親身經(jīng)歷房地產(chǎn)銷售方面的全過程，如制作樓書、沙盤、戶型模型、“五證一書”及銷頁等，讓學生全程參與，并按實際房地產(chǎn)銷售流程劃分好各自的角色，使學生在活動中切實體會房地產(chǎn)企業(yè)各崗位職責和任務(wù)，最大限度地貼近房地產(chǎn)銷售實際，在“學中做，做中學”，極大地鍛煉學生的房地產(chǎn)銷售能力。同時，專業(yè)教師通過和企業(yè)的合作，進一步了解企業(yè)對學生的需求，按照企業(yè)的用人標準來培養(yǎng)學生。這樣培養(yǎng)出來的畢業(yè)生，往往更受用人單位的喜歡和肯定。

當前，這種以學生為主體開展的實訓(xùn)教學，是房地產(chǎn)專業(yè)實訓(xùn)課程改革的重點，也是理論與實踐教學一體化模式的必然要求。采用這種教學模式，改變了以往以教師為中心的教學方式，學生不再是知識的被灌輸者或機械的操作者，而是房地產(chǎn)銷售實踐中的參與者，既能活躍學生思維，又能激發(fā)學生的個性和潛能，從而能收到良好教學效果。

三、對房地產(chǎn)專業(yè)理論與實踐教學一體化的建議

（一）充分利用校內(nèi)資源，建立校內(nèi)“模擬”實訓(xùn)基地

建立校內(nèi)“模擬”實訓(xùn)基地是實現(xiàn)技能型人才培養(yǎng)目標的基本條件，也是提高人才培養(yǎng)質(zhì)量的關(guān)鍵之一。因此，要實現(xiàn)房地產(chǎn)專業(yè)理論與實踐教學一體化，就要在校內(nèi)建立高水平的校內(nèi)“模擬”實訓(xùn)基地，形成仿真的職業(yè)環(huán)境，讓學生能在仿真的實踐環(huán)境下進行全過程的操作和研究性實踐，這樣既能滿足學生實訓(xùn)的需要，又能充分調(diào)動學生學習的主動性和積極性，從而不斷培養(yǎng)學生的實踐能力、創(chuàng)新能力和開拓意識。

（二）加強教師隊伍建設(shè)，建立“雙師型”教師培養(yǎng)模式

實踐教學需要教師既有扎實的理論和教學經(jīng)驗，又有生產(chǎn)實踐經(jīng)驗和熟練的動手操作技能；既要了解本專業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展趨勢，又要具有運用新知識、新技術(shù)、新工藝、新方法開展有效教學及教研的能力。因此，房地產(chǎn)專業(yè)要想實現(xiàn)自身的培養(yǎng)目標，培養(yǎng)出適應(yīng)銷售、策劃、經(jīng)營管理等第一線需要的應(yīng)用型人才，必須以技術(shù)和應(yīng)用能力為培養(yǎng)主線。而加強教師隊伍建設(shè)，加強“雙師型”教師培養(yǎng)，使房地產(chǎn)專業(yè)的教師能掌握業(yè)務(wù)實際操作技能，并將其融入校內(nèi)課堂的教學中，使理論與實務(wù)操作相結(jié)合，則成為實現(xiàn)理論與實踐教學一體化的關(guān)鍵。在培養(yǎng)雙師型教師隊伍時，要求房地產(chǎn)專業(yè)教師既要具備在教學規(guī)劃、教學設(shè)計和教學實施等方’面的能力，而且還應(yīng)親身到企業(yè)中進行學習，參與房地產(chǎn)項目的制作樓書、沙盤、戶型模型、銷售等等方面的實踐，并從實踐活動中提高自己的專業(yè)水平。同時，“雙師型”教師除應(yīng)加強自身的實踐操作能力，還應(yīng)敏銳捕捉房地產(chǎn)市場的最新發(fā)展趨勢、國家和地方法律政策以及貨幣政策的新動向，不斷為自己充電，更好地掌握第一手最新的教學資料。

（三）完善校企合作機制，構(gòu)建合作式校外實訓(xùn)基地

完善校企合作機制，通過與企業(yè)建立長期的合作式校外實訓(xùn)基地的模式，是當前房地產(chǎn)專業(yè)理論與實踐教學一體化的必然要求，可以使學生順利完成由學校向工作崗位的轉(zhuǎn)變。因此，學?？啥嗦?lián)系幾家房地產(chǎn)企業(yè)，由學校每年撥出一定經(jīng)費、提供人員，企業(yè)提供場地，進行包括實習實訓(xùn)安排、就業(yè)一條龍的實習模式，這樣既可在學校和企業(yè)之間維持相對穩(wěn)定的合作關(guān)系，又可使學生能從崗位實習中獲取最直接的實踐經(jīng)驗，為其畢業(yè)后走入就業(yè)崗位實現(xiàn)零過渡。

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場；營銷

中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：

近年來，隨著國家宏觀調(diào)控作用的逐步顯現(xiàn)和房地產(chǎn)業(yè)的逐步成熟，房地產(chǎn)營銷面臨新的形勢。當前，我國的房地產(chǎn)市場逐步發(fā)展壯大，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日趨激烈。房地產(chǎn)產(chǎn)品不同于一般的消費品，其物業(yè)的不可移動性、價值的高額性、生產(chǎn)周期的長期性、消費需求的層次性和多樣性，無不影響著銷售的成功。房地產(chǎn)營銷作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個重要環(huán)節(jié)和手段，越來越受到開發(fā)商們的重視。但是，由于中國的房地產(chǎn)營銷理論與實踐尚處于啟蒙、摸索階段，科學有效的營銷理論體系尚未在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)形成，房地產(chǎn)市場營銷還存在不少值得探索的問題。

一、 我國房地產(chǎn)營銷主要存在的問題

1.市場調(diào)查缺乏真實性。一些企業(yè)在市場營銷方案制訂時，往往以見報的信息為依據(jù)，其收集的信息偏差較大。需求調(diào)查方面既缺少專業(yè)咨詢，也很少進行實地調(diào)研，從目前可見的營銷報告中，對房地產(chǎn)消費者的調(diào)查，包括購買類型調(diào)查及購買者心理，對競爭者的調(diào)查，包括銷售動態(tài)、優(yōu)勢、借鑒經(jīng)驗等分析不足，這在一定程度上制約了房地產(chǎn)營銷水平的提高，直接影響了到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益。

2.價格策略單一陳舊。從定價角度看，大多是以低價開盤，逐步提高，缺少有機的調(diào)節(jié)和合理的升降。從價格策略看，如折扣價格策略、變動價格策略等都基本類同，雖然普遍懂得時間變動的價格策略，有些樓盤也推出個案變動策略，但大多停留在實際操作過程，缺少先期的理論定位。

3.促銷策略單一。從表面上看，房地產(chǎn)營銷氣氛比較濃烈，但深入分析便不難發(fā)現(xiàn)問題不少。從廣告策略方面看，僅僅局限于一般的信息廣告，最多在編排形式上作些處理，至于廣告目標、針對性、物業(yè)命名及形象、媒體運作、文案處理等方面都遠遠滯后于行業(yè)對房地產(chǎn)營銷的要求。

4.營銷近視癥。急于求成的“營銷近視癥”，左右了房地產(chǎn)營銷的發(fā)展。營銷的過程是一個產(chǎn)品推銷、引導(dǎo)過程，是一種提煉。急于求成的心理追求，使發(fā)展商常常把營銷和熱銷等同。這是一種十分明顯的誤區(qū)，或者說是“營銷近視癥”！跟蹤一些項目的銷售過程，不難發(fā)現(xiàn)大多數(shù)企業(yè)都存在著深淺不一的營銷近視癥：價格近視癥，為了得到利潤最大化，忽略了房地產(chǎn)的增值空間；節(jié)奏近視癥，整個樓盤同時上市，結(jié)果剩下的“死角房”無人問津；效應(yīng)近視癥，片面地運用營銷技巧來產(chǎn)生效應(yīng)，項目面市無計劃，前后矛盾。

二、房地產(chǎn)市場營銷對策

1．注重市場調(diào)研，實施全過程營銷。房地產(chǎn)全過程營銷就是市場營銷貫徹房地產(chǎn)從選址、設(shè)計、施工到竣工銷售及物業(yè)管理的全過程?？梢哉f房地產(chǎn)營銷的目的主要在于深度的前期市場調(diào)研和策劃，實行全過程營銷。轟動上海樓市的“沙田花園”，曾以兩個月完成了整個小區(qū)4萬多平方米商品住宅的主體銷售，原因是其在上海市中心率先建造了多層電梯房。這種物業(yè)的出現(xiàn)是在選址、開發(fā)前期營銷介入，在建房前就明確了如何賣，賣給誰的營銷思路，所以成為上海比較成功地完成全過程營銷的第一個案例。

2.大力開展網(wǎng)絡(luò)營銷

房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售最大的特點是購買者的“慎買”，即消費者在購買之前，往往會傾注很多的時間和精力，詳細深入地了解產(chǎn)品的相關(guān)信息，反復(fù)比較均衡。這是由于房地產(chǎn)產(chǎn)品價值巨大和消費持久性決定的。信息的不對稱是導(dǎo)致購房者“慎買”的主要因素。要把消費者的“慎買”轉(zhuǎn)化為購買欲望，必須在房地產(chǎn)營銷中強化信息溝通。過去，房地產(chǎn)營銷信息溝通主要借助的手段是報紙和直投廣告這類平面媒體。這種宣傳材料信息量非常有限，而且?guī)в泻艽蟮恼T導(dǎo)性質(zhì)和片面性，使得潛在購買者對之產(chǎn)生很多質(zhì)疑和不信任。因此，如何消除這些障礙因素，化解信息的不對稱，提高房地產(chǎn)開發(fā)商與潛在購買者之間信息的通暢性，是提高房地產(chǎn)營銷效果首先需要解決的問題。借助網(wǎng)絡(luò)手段，可有效化解交易信息不對稱。房地產(chǎn)商建立自己的網(wǎng)站，提供購房的各種信息，并設(shè)置互動的欄目，解答客戶提出問題。消費者通過訪問網(wǎng)站，可以獲得比平面媒體宣傳材料上提供的要詳細得多的相關(guān)信息，并實現(xiàn)與開發(fā)商的互動。

3．注重人性化營銷

人性化營銷是新時代的營銷理念。所謂的人性化營銷就是通過充分滿足人性的需求來達成營銷的目的。營銷過程中的人性化包括四大方面：順其本性，以滿足消費者的基本居住需求來進行營銷；尊其習性，以尊重消費者的居住習俗來進行營銷；適其品性，以適合消費者的居住文化品位偏好來進行營銷；滿足個性，以滿足消費者居住個性需求來進行營銷。在人性化營銷的過程中還需注意：營銷人員應(yīng)將自己定位成消費者的朋友，對消費者要充滿愛心，幫助消費者解決疑慮問題；運用情感溝通，將樓盤的優(yōu)勢、特點、與消費者自身相適合的地方、優(yōu)惠政策等因素傳達給消費者；售樓處的環(huán)境設(shè)計要盡量完備人性化設(shè)施，體現(xiàn)對消費者的關(guān)愛。例如在售樓處設(shè)置小型兒童樂園、老人休息處、飲水設(shè)備、殘疾人專用通道等。

三、小結(jié)

目前我國房地產(chǎn)業(yè)正步入一個嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營銷已然成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要組成部分。在市場營銷組合理論基礎(chǔ)上分析房地產(chǎn)營銷策略，這對提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的諸多方面都起著重要的作用，對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言也具有重要的現(xiàn)實意義。

參考文獻：

[1]劉艷.淺談房地產(chǎn)營銷策略[J]，沈陽干部學刊，2005（6）.

[2]杜宇.試論房地產(chǎn)營銷策略[J]，中國科技信息，2006（4）.

篇10

關(guān)鍵詞：網(wǎng)絡(luò)營銷  房地產(chǎn)營銷  應(yīng)用

        0 引言

        隨著信息時代的到來和電子商務(wù)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了利用Internet網(wǎng)絡(luò)資源進行的網(wǎng)絡(luò)營銷。其優(yōu)勢在于，網(wǎng)絡(luò)中介市場開放自由、信息傳播廣泛迅速、供需雙方可以選擇多種方式交流，節(jié)省了大量的人力物力?？墒牵W(wǎng)絡(luò)營銷在高速發(fā)展的中國房地產(chǎn)市場上的應(yīng)用卻很缺乏，大多房地產(chǎn)公司仍然執(zhí)著于過去簡單的市場買賣概念與傳統(tǒng)的營銷模式。

        1 我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷存在的問題

        1.1 外部問題

        1.1.1 互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)客觀環(huán)境的限制 根據(jù)CNNIC（中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心）的統(tǒng)計，我國上網(wǎng)用戶突破1億，為1.03億人，在這些人當中有20%左右是學生，有15%左右是計算機工作人員，大多數(shù)消費者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介商對互聯(lián)網(wǎng)的特點和發(fā)展趨勢還未理解領(lǐng)會。

        1.1.2 消費者傳統(tǒng)的消費習慣的影響 人們原有的消費習慣一時不會改變。在信息交流中，雙方的信任程度直接影響交流的效果?；ヂ?lián)網(wǎng)為交流雙方提供的是一種虛擬的不見面的交流空間，其開放性的特征更容易使人對網(wǎng)上信息產(chǎn)生不信任感。

        1.1.3 互聯(lián)網(wǎng)的安全措施還有待完善 互聯(lián)網(wǎng)開放性的特征更容易使人對網(wǎng)上信息產(chǎn)生不信任感。這成為影響網(wǎng)上直銷發(fā)展的重要障礙，網(wǎng)絡(luò)營銷活動需要更安全嚴密的技術(shù)保障。

        1.2 內(nèi)部問題

        1.2.1 企業(yè)自身的Internet營銷技術(shù)還不能滿足網(wǎng)絡(luò)營銷的要求 雖然有些機構(gòu)可以協(xié)助企業(yè)建立網(wǎng)址，設(shè)計網(wǎng)頁，幫助策劃企業(yè)上網(wǎng)等事宜，但這些機構(gòu)幫助企業(yè)進行網(wǎng)上營銷的出發(fā)點不同，可能沒有設(shè)身處地的從企業(yè)角度對企業(yè)營銷活動進行深入研究，并結(jié)合企業(yè)的整體經(jīng)營戰(zhàn)略提供全方位的技術(shù)支持。因此，不能取得較好效果。

        1.2.2 開展網(wǎng)上營銷的目的不明確，缺少計劃性 有些房地產(chǎn)企業(yè)或項目上網(wǎng)存在一定盲目性。實際上，房地產(chǎn)項目在開展網(wǎng)上營銷活動時，應(yīng)明確企業(yè)建立網(wǎng)站的目標，做出完整計劃，包括目的、市場調(diào)研、Internet服務(wù)情況等。

        1.2.3 房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效評估網(wǎng)絡(luò)營銷銷活動的手段 瀏覽人數(shù)不能簡單作為可靠的評估指標，應(yīng)有效的參考指標包括查詢成交人數(shù)、網(wǎng)頁登記人數(shù)等。

        1.2.4 企業(yè)對上網(wǎng)營銷的費用估計不足 由于網(wǎng)絡(luò)營銷是建立在日新月異的Internet技術(shù)之上的，Internet技術(shù)發(fā)展會使企業(yè)在 Internet上的投資逐步增加，而一個經(jīng)常需要更新和維護的網(wǎng)站費用可能更高。只有不斷更新，才能取得良好的營銷效果。

        1.2.5 房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的理論還未形成完全成熟的科學體系，還有待于不斷完善和發(fā)展。

        但是網(wǎng)絡(luò)新技術(shù)在房地產(chǎn)中的應(yīng)用絕不會因為這些原因而停滯不前。恰恰相反，思想前衛(wèi)的消費者和營銷者將會積極利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來獲取自己的優(yōu)勢。房地產(chǎn)將成為網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟中的一個重要方面。

        2 房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策略

        2.1 設(shè)計制作網(wǎng)頁、維護WEB站點 在設(shè)計網(wǎng)頁的過程中，確定網(wǎng)頁的內(nèi)容時需要考慮的項目比較龐雜，并且要為訪問者提供網(wǎng)頁的導(dǎo)航路徑，同時網(wǎng)頁要注意用戶界面的友好，使訪問者能快捷準確地尋找到其感興趣的信息。房地產(chǎn)營銷者可以選擇專業(yè)服務(wù)公司幫助策劃和設(shè)計網(wǎng)站。

        2.2 制定房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷計劃 營銷者要進行房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷活動，首先必須進行網(wǎng)絡(luò)營銷戰(zhàn)略策劃，確定營銷對象，以及網(wǎng)絡(luò)的訪問者可以在這里得到哪些有價值的房地產(chǎn)和營銷者信息，根據(jù)本企業(yè)的自身特點和房地產(chǎn)行業(yè)的特點，選擇采用多種網(wǎng)絡(luò)營銷方式，擬訂房地產(chǎn)計劃。

        2.3 企業(yè)應(yīng)建立監(jiān)控機制和相應(yīng)工具，來評估網(wǎng)絡(luò)營銷計劃的進展和成果。企業(yè)必須注意用戶對網(wǎng)頁的反應(yīng)，在必要時做出修改；不斷調(diào)整網(wǎng)上營銷策略是網(wǎng)絡(luò)營銷成功的關(guān)鍵。

        2.4 不斷更新網(wǎng)頁，并進行費用預(yù)測與估計 市場在發(fā)展，網(wǎng)頁內(nèi)容更應(yīng)適時進行維護與更新，并將最新的信息展現(xiàn)出來。與此同時改變企業(yè)的營銷費用策略。