導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)的投資價(jià)值，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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[關(guān)鍵詞] 投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

財(cái)政部于2006年2月15日頒布了新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，其中《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》(以下簡(jiǎn)稱新準(zhǔn)則)首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并首次在非金融資產(chǎn)計(jì)量中引入公允價(jià)值，因此具有十分重要的意義。

一、單獨(dú)列示投資性房地產(chǎn)

新準(zhǔn)則中規(guī)范的投資性房地產(chǎn)，是指能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。它包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，以及已出租的建筑物。因此，一般開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)，以及為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理而持有的建筑物或土地使用權(quán)，不屬于投資性房地產(chǎn)，應(yīng)分別在存貨、固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)中進(jìn)行核算。

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)并未針對(duì)投資性房地產(chǎn)單獨(dú)制定相關(guān)準(zhǔn)則，而是將其分散在“存貨”、“固定資產(chǎn)”和“無(wú)形資產(chǎn)” 等其他相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中加以處理。然而，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變, 投資性房地產(chǎn)已成為一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)性活動(dòng), 而不是傳統(tǒng)意義上的固定資產(chǎn)：一方面，投資性房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)數(shù)年以后，其市場(chǎng)價(jià)值不僅可能高于賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍；另一方面，由于房地產(chǎn)的價(jià)值對(duì)市場(chǎng)的依賴程度很高，使得對(duì)房地產(chǎn)的投資往往具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)。在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為存貨、一般性固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)無(wú)法在會(huì)計(jì)上真實(shí)反映其價(jià)值，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值與賬面價(jià)值相背離。新準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)從一般性固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)中分離，更加清晰地反映了企業(yè)持有房地產(chǎn)的構(gòu)成情況和盈利能力，提高了會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀。

二、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的具體運(yùn)用

采用公允價(jià)值作為計(jì)量屬性是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的一大亮點(diǎn)。公允價(jià)值計(jì)量模式，是指以市場(chǎng)價(jià)值，即熟悉情況的當(dāng)事人在公平交易中自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用主要涉及以下幾個(gè)方面：

1.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量

新準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，存在確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以采用公允價(jià)值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

采用成本模式的，會(huì)計(jì)處理方法同原有的準(zhǔn)則要求基本一致，即將有關(guān)資產(chǎn)的賬面價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則計(jì)提折舊或攤銷，并在期末進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備，期末按賬面價(jià)值在資產(chǎn)負(fù)債表中反映，只需單賬戶反映資產(chǎn)的實(shí)際成本即可。

而在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)應(yīng)按照首次執(zhí)行日的公允價(jià)值作為入賬價(jià)值，公允價(jià)值與原資產(chǎn)賬面價(jià)值之間的差額調(diào)整期初留存收益。在后續(xù)支出的確認(rèn)與計(jì)量上，如果后續(xù)支出使可能流入企業(yè)的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益超過(guò)了原先的估計(jì)，應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，否則應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益。日常核算過(guò)程中對(duì)投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或攤銷，資產(chǎn)負(fù)債表日也不需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行減值測(cè)試，其折舊、減值或土地使用權(quán)攤銷價(jià)值直接反映在公允價(jià)值變動(dòng)中，并通過(guò)“公允價(jià)值變動(dòng)損益”對(duì)企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生影響。企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

舉例說(shuō)明：某企業(yè)于20x7年5月1日起將新開發(fā)完成的一棟寫字樓租賃給甲公司使用，租賃期為五年。寫字樓造價(jià)3000萬(wàn)元，20x7年5月1日的公允價(jià)值為3200萬(wàn)元，則在公允價(jià)值模式下，應(yīng)確定該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值為3200萬(wàn)元（其中成本3000萬(wàn)元，公允價(jià)值變動(dòng)200萬(wàn)元）。假如當(dāng)期期末該項(xiàng)資產(chǎn)的公允價(jià)值上升為3500萬(wàn)元，則應(yīng)補(bǔ)調(diào)其賬面價(jià)值300萬(wàn)元，并將該差額記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。

2.后續(xù)計(jì)量模式變更

為保證會(huì)計(jì)信息的可比性，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式時(shí)，由于兩種模式下投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值不同，因而公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間產(chǎn)生了差額，這個(gè)差額不直接計(jì)入損益，而是作為會(huì)計(jì)政策變更處理，調(diào)整期初留存收益(未分配利潤(rùn))。而已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

3.投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，并且滿足條件的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

在成本模式下，應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。

三、公允價(jià)值計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)的影響

與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則相比，我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用十分謹(jǐn)慎。企業(yè)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，主要有以下幾個(gè)方面的影響：

1.對(duì)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將“投資性房地產(chǎn)”在資產(chǎn)負(fù)債表上單獨(dú)列示，使原先分別在“存貨”、“固定資產(chǎn)”、“無(wú)形資產(chǎn)”中核算和列報(bào)的投資性房地產(chǎn)，統(tǒng)一列入“投資性房地產(chǎn)”中核算，這一變化將影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，尤其是有大量投資性房地產(chǎn)在存貨中核算的企業(yè)，由于執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后全部轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”中核算，將使企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)（存貨）減少，流動(dòng)比率降低。

2.對(duì)所有者權(quán)益的影響

企業(yè)在對(duì)投資性房地產(chǎn)由成本模式計(jì)量轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量的首年，將采取追溯調(diào)整的方式調(diào)整年初所有者權(quán)益。而在目前房地產(chǎn)價(jià)格普遍高于歷史成本的情況下，這會(huì)導(dǎo)致企業(yè)上年度的資本公積有較大幅度的提升，所有者權(quán)益大大增加。

而且，企業(yè)將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，如果轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，其差額計(jì)入資本公積，也將增加企業(yè)的所有者權(quán)益。

3.對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響

公允價(jià)值模式下，企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重估，如果投資性房地產(chǎn)升值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，企業(yè)當(dāng)年的利潤(rùn)就會(huì)增加；又由于公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊和攤銷，從而可以減少費(fèi)用的支出，也會(huì)增加當(dāng)年的利潤(rùn)。而我國(guó)目前房地產(chǎn)價(jià)格剛好處于持續(xù)上漲階段，因此采用公允價(jià)值模式，可以提高這些房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，使企業(yè)凈利潤(rùn)有所提升。

4.對(duì)稅負(fù)的影響

由于現(xiàn)行稅法仍將投資性房地產(chǎn)作為一般固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)對(duì)待，因此在成本計(jì)量模式下，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致，而在公允價(jià)值模式下二者存在明顯差異：會(huì)計(jì)上年末按投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入損益，不再計(jì)提折舊或攤銷；而稅法按實(shí)際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，不確認(rèn)公允價(jià)值變化產(chǎn)生的所得，待處理時(shí)一并計(jì)算確定應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額的金額，這樣就可能產(chǎn)生遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債。

綜上所述，此次新準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，尤其是公允價(jià)值的引入，意義十分重大，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)生一定的影響。但是，目前公允價(jià)值的確定仍是一個(gè)難點(diǎn)，未來(lái)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的研究，只有把握好公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用，才能進(jìn)行正確的會(huì)計(jì)核算，提升企業(yè)的投資價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

[1]中華人民共和國(guó)財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2006

[2]中華人民共和國(guó)財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――應(yīng)用指南.財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社,2006

[3]劉秋雁:房地產(chǎn)投資分析.東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2004

篇2

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

一、公允價(jià)值概述

（一）公允價(jià)值定義

公允價(jià)值就是：在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。從定義上我們可以了解到，公允價(jià)值包涵其他幾種計(jì)量屬性，是其他計(jì)量屬性成立的基礎(chǔ)。我們都知道會(huì)計(jì)上所做的很多工作都是為了給決策者提供可靠真實(shí)的決策信息。因?yàn)楣蕛r(jià)值體現(xiàn)了一定時(shí)點(diǎn)上資產(chǎn)或負(fù)債的實(shí)際價(jià)值所以運(yùn)用比較廣泛，公允價(jià)值建立在公平交易基礎(chǔ)上，它能為會(huì)計(jì)信息使用者提供更有價(jià)值的決策信息是因?yàn)槟軌蛱峁└訙?zhǔn)確可靠的金額。

（二）公允價(jià)值應(yīng)用環(huán)境

對(duì)于公允價(jià)值的應(yīng)用環(huán)境，目前有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，公允價(jià)值只能應(yīng)用于活躍市場(chǎng)中，不能應(yīng)用于非活躍市場(chǎng)中；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，公允價(jià)值在非活躍市場(chǎng)中也可以應(yīng)用。支持前一種觀點(diǎn)的人認(rèn)為：雖然我們現(xiàn)在各方面的技術(shù)都比較先進(jìn)，但是公允價(jià)值的獲得在大多數(shù)情況下還是比較難獲得的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中采用公允價(jià)值會(huì)影響會(huì)計(jì)核算的可靠性和準(zhǔn)確性；公允價(jià)值以活躍的市場(chǎng)為計(jì)量前提，在金融危機(jī)和市場(chǎng)衰退的前提下，公允價(jià)值計(jì)量將失去可靠的計(jì)量前提。[1]支持后一種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，只要存在公平交易，公允價(jià)值就有應(yīng)用的空間，換句話說(shuō)，公允價(jià)值能應(yīng)用于非活躍市場(chǎng)。

（三）公允價(jià)值計(jì)量方法

目前有兩種計(jì)量公允價(jià)值情況是較普遍接受的，一是確定情況下的公允價(jià)值，此時(shí)公允價(jià)值就是交易中的現(xiàn)金金額；二是估計(jì)公允價(jià)值事實(shí)上，應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析，對(duì)于公允價(jià)值的計(jì)量方法，在存在市價(jià)時(shí)，可以優(yōu)先選擇市價(jià)法，在不存在市價(jià)時(shí)，能夠選擇其他估值技術(shù)。自然，也許在計(jì)量公允價(jià)值時(shí)，相關(guān)的現(xiàn)金流量和折現(xiàn)率都比較確定，收益法應(yīng)當(dāng)是最合適的方法。

二、投資性房地產(chǎn)的概述

（一）投資性房地產(chǎn)的定義

投資性房地產(chǎn)，是指為獲取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

（二）投資性房地產(chǎn)的特點(diǎn)

投資性房地產(chǎn)有別于企業(yè)擁有的其他資產(chǎn)，比固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和作為存貨的用于銷售的房地產(chǎn)，主要體現(xiàn)在性能和計(jì)量方面。首先，投資性房地產(chǎn)與大多數(shù)房地產(chǎn)差不多，都是金額較大、回收期相對(duì)較長(zhǎng)、流動(dòng)性和變現(xiàn)能力差等。然后，持有投資性房地產(chǎn)的目的是賺取租金收益增值收益。[3]因此，一般而言，投資性房地產(chǎn)是具有較強(qiáng)盈利能力的資產(chǎn)，具有較好的保值增值性。從這種意義上來(lái)理解，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)也是一種經(jīng)營(yíng)性的投資活動(dòng)，租金收益和增值收益是企業(yè)尋求的經(jīng)濟(jì)利益。最后，從計(jì)量方面，企業(yè)應(yīng)該采用成本模式，符合條件也能采用公允價(jià)值模式，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

三、分析投資性房地產(chǎn)中公允價(jià)值計(jì)量模式優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)

（一）投資性房地產(chǎn)中公允價(jià)值計(jì)量模式的優(yōu)點(diǎn)

1.會(huì)計(jì)信息相關(guān)性會(huì)提高

從會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的規(guī)定我們能夠知道：公從允價(jià)值計(jì)量模式和成本計(jì)量模式對(duì)比來(lái)說(shuō)，公允價(jià)值計(jì)量模式能夠較為準(zhǔn)確的反映投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日的現(xiàn)時(shí)狀況，可以把會(huì)計(jì)相關(guān)性提高。[3]此外，從整體市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)看，促進(jìn)我國(guó)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著更加健康有利的方向發(fā)展，我們需要普遍運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式，也會(huì)使會(huì)計(jì)信息在不同會(huì)計(jì)主體之的可比性變得更強(qiáng)。

2.企業(yè)財(cái)務(wù)狀況指標(biāo)會(huì)得到改善

目前來(lái)看我國(guó)房?jī)r(jià)總體趨勢(shì)是在不穩(wěn)定中上升，公允價(jià)值計(jì)量模式在被大多數(shù)企業(yè)采用后，投資性房地產(chǎn)降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，提高了企業(yè)的融資能力。也增加了賬面價(jià)值和企業(yè)所有者權(quán)益。另外，在公允價(jià)值計(jì)量模式下，業(yè)務(wù)成本也不再確認(rèn)，折舊或攤銷對(duì)于投資性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)也不再計(jì)提。企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)總額相對(duì)于成本模式也會(huì)有所增加；即使在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值在沒有變動(dòng)的情況下。由于公允價(jià)值上升確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益更會(huì)使利潤(rùn)總額上漲幅度擴(kuò)大，會(huì)使投資性房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。所以，能夠使企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)得到改善則需要使用公允價(jià)值計(jì)量模式，這樣財(cái)務(wù)報(bào)表就會(huì)增色很多。

（二）在投資性房地產(chǎn)中公允價(jià)值計(jì)量模式的缺點(diǎn)

1.公允價(jià)值執(zhí)行成本費(fèi)用高

公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用所產(chǎn)生的成本費(fèi)用相對(duì)較高。首先，公允價(jià)值的主要計(jì)量屬性是動(dòng)態(tài)計(jì)量，在投資性房地產(chǎn)中運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量那么每一個(gè)會(huì)計(jì)結(jié)束都要對(duì)所有投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行全新的計(jì)量，為了獲取到更準(zhǔn)確的公允價(jià)值信息，很多企業(yè)會(huì)去委托像會(huì)計(jì)師事務(wù)所這樣專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行公允價(jià)值的評(píng)估，成本費(fèi)用負(fù)擔(dān)就是這樣來(lái)的；接著，因?yàn)楣蕛r(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中核算過(guò)程復(fù)雜，在初期進(jìn)行模式轉(zhuǎn)換的時(shí)候需要對(duì)資產(chǎn)和負(fù)債由會(huì)計(jì)人員進(jìn)行整體調(diào)整的賬務(wù)處理，而且要對(duì)投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況的會(huì)計(jì)信息記錄進(jìn)行全程跟蹤，因此賬務(wù)管理成本費(fèi)用產(chǎn)生，而且較高；然后，以免投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式在進(jìn)行盈余管理時(shí)被管理人員利用，公司相關(guān)部門的信息使用者需要增強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)信息的管理，這同樣會(huì)產(chǎn)生額外的管理成本費(fèi)用。

2.公允價(jià)值模式會(huì)計(jì)處理科目繁多

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式涉及的會(huì)計(jì)科目繁多，會(huì)計(jì)處理過(guò)程復(fù)雜。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式運(yùn)用在投資性房地產(chǎn)中以后，暫時(shí)性差異由于資產(chǎn)的賬面價(jià)值于計(jì)稅基礎(chǔ)的不同而產(chǎn)生，相關(guān)會(huì)計(jì)人員需要根據(jù)會(huì)計(jì)上的利潤(rùn)總額調(diào)整應(yīng)納稅所得額計(jì)算企業(yè)所得稅；還有，投資性房地產(chǎn)出售或改變資產(chǎn)用途時(shí)，需要將投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式核算期間涉及的所有科目予以轉(zhuǎn)回，包括公允價(jià)值變動(dòng)損益、資本公積和遞延所得稅負(fù)債，增加了會(huì)計(jì)核算的復(fù)雜性。

四、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中出現(xiàn)的不足

成本模式與公允價(jià)值計(jì)量模式相比出于劣勢(shì)，但是公允價(jià)值模式處于不成熟的大環(huán)境中，因此在很好的運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)還面臨著很多問(wèn)題。

（一）得到準(zhǔn)確的公允價(jià)值很難，而且可行性不高

房地產(chǎn)企業(yè)只有在滿足會(huì)計(jì)法規(guī)中規(guī)定的條件時(shí)，才能采用會(huì)計(jì)模式計(jì)量。首先需要活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；然后需要從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上獲得同類型房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格還有其它相關(guān)信息，才能對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。但是，因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不太成熟，大部分上市公司很難找到很準(zhǔn)確的公允價(jià)值市場(chǎng)。另外各地房地產(chǎn)價(jià)值差異也較大，其影響因素也各不相同，即使可以準(zhǔn)確的確定出公允價(jià)值，可行性也不高。

（二）公允價(jià)值計(jì)量對(duì)公司收益的影響

公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用有利于體現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值。折舊和減值準(zhǔn)備在經(jīng)過(guò)公允價(jià)值計(jì)算以后不再計(jì)提，期末公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額直接計(jì)入當(dāng)期損益。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度穩(wěn)定性規(guī)范性否不高，而且在價(jià)格上又有很大的波動(dòng)。所以連帶著有變動(dòng)的有房地產(chǎn)公司的凈利潤(rùn)和凈資產(chǎn)，所以收益波動(dòng)很大。

公司收益也明顯變動(dòng)，很容易讓債權(quán)人的質(zhì)疑，也可能使其他很多人的利益關(guān)系被別人誤導(dǎo)，會(huì)讓企業(yè)形象受到影響，提升企業(yè)的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展也會(huì)受到一定程度的影響。

五、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的建議

（一）使房地產(chǎn)市場(chǎng)信息更加完善，加快促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

依上所述，我們可以知道活躍的市場(chǎng)是對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行運(yùn)用的首要前提，但是這種相對(duì)完善的市場(chǎng)在我國(guó)比較缺失，而價(jià)格和相關(guān)信息也不夠完善。國(guó)家應(yīng)該采用有效的措施來(lái)提高公允價(jià)值的公正和客觀的一面，例如：在構(gòu)造優(yōu)良的市場(chǎng)環(huán)境下推出并實(shí)行合理優(yōu)惠政策，從而逐漸孕育并刺激房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的活躍性，構(gòu)建相對(duì)而言合理并健全的資產(chǎn)評(píng)估體系。構(gòu)建健全活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的初衷是對(duì)公允價(jià)值評(píng)估做幫助，從而使公允價(jià)值的獲取更具有理?yè)?jù)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)信息得到進(jìn)一步完善。

（二）加強(qiáng)公允價(jià)值模式計(jì)量的監(jiān)管力度

允價(jià)值的使用既有利的一面，也有不利的一面，不僅促進(jìn)了會(huì)計(jì)信息的公允性和相關(guān)性，讓企業(yè)操縱利潤(rùn)成為可能。所以說(shuō)監(jiān)管部門理應(yīng)制定相應(yīng)的對(duì)策。比如，我們可以用一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行定性和定量，增強(qiáng)對(duì)投資性房地產(chǎn)中對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的實(shí)施過(guò)程進(jìn)行監(jiān)管，如果發(fā)現(xiàn)有誰(shuí)對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行惡意操縱，南無(wú)我們就要給予受益主體嚴(yán)厲的處罰。

（三）要提高相關(guān)管理財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)水平

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的各項(xiàng)規(guī)定更加體現(xiàn)了企業(yè)相關(guān)管理者和財(cái)務(wù)人員專業(yè)素養(yǎng)的重要性在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定中體現(xiàn)的淋漓盡致。由于太多不確定因素在公允價(jià)值中存在著，所以需要具有專業(yè)素養(yǎng)的財(cái)務(wù)人員對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量進(jìn)行專業(yè)判斷，那么其結(jié)果一目了然，主觀性必定會(huì)有所增強(qiáng)?？梢妼?duì)會(huì)計(jì)信息真實(shí)性產(chǎn)生較大影響的是專業(yè)素養(yǎng)有所差異的人做出的不同選擇。因此，首先，要提升從事會(huì)計(jì)行業(yè)人員的道德素養(yǎng)，增強(qiáng)其遵紀(jì)守法意識(shí)；其次，應(yīng)支持企業(yè)對(duì)加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)的工作，提升會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷力，就此幫助企業(yè)更有效并合理的運(yùn)用公允價(jià)值。

總之，投資性房地產(chǎn)中的公允價(jià)值計(jì)量是一個(gè)比較復(fù)雜的大問(wèn)題，執(zhí)行起來(lái)難度也比較大，在我國(guó)投資性房地產(chǎn)中很多問(wèn)題任然存在。雖然有一部分上市公司在投資性房地產(chǎn)中采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，但是要想普遍使用還需要一定的時(shí)間。因?yàn)槿魏问挛锒际侵鸩奖唤邮艿倪^(guò)程，而不會(huì)是直接就會(huì)被接受的。所以公允價(jià)值模式的計(jì)量也需要一個(gè)逐漸的被認(rèn)可的過(guò)程。同時(shí)我們也應(yīng)該找到去克服公允價(jià)值計(jì)量模式不足的方法，這樣，企業(yè)和這個(gè)社會(huì)還有我們這個(gè)國(guó)家才會(huì)走得更遠(yuǎn)。（作者單位：洛陽(yáng)師范學(xué)院商學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1] 葛家樹.《葛家樹會(huì)計(jì)文集》立信會(huì)計(jì)出版社.2010-03-01.

篇3

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值 房地產(chǎn)估價(jià)

1 新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的規(guī)定

新準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的規(guī)定：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。

新準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量的規(guī)定：企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。這意味著企業(yè)可以對(duì)兩種計(jì)量模式進(jìn)行選擇，而且對(duì)統(tǒng)一企業(yè)計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價(jià)值模式的，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。從原有成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額調(diào)整留存收益。準(zhǔn)則還規(guī)定，如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。之所以對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量的房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊，主要是折舊的部分已經(jīng)通過(guò)公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額調(diào)整留存收益而相應(yīng)地得到了補(bǔ)償。

2 投資性房地產(chǎn)的計(jì)量引入房地產(chǎn)估價(jià)的原因1 新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)提出的理由 隨著近幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步活躍起來(lái)，房地產(chǎn)的價(jià)格不但不會(huì)低于成本，反而大幅增值。因此，將以投資為目的持有的房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)中分離出來(lái)，單獨(dú)核算和列報(bào)是十分必要的。而正是由于房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲，才把不同于房地產(chǎn)開發(fā)售房和企業(yè)自用的房地產(chǎn)的分離出來(lái)。2 房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價(jià)格本身的復(fù)雜性 房地產(chǎn)是土地、建筑物等定著物及其權(quán)屬的總稱。土地由于它的供給特性的不同分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給，進(jìn)而所具有的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性都影響著土地的使用權(quán)的權(quán)益價(jià)格。建筑物是房屋及其構(gòu)筑物。房屋，是具有房屋基本構(gòu)造用于人們生產(chǎn)生活的場(chǎng)所；構(gòu)筑物，是無(wú)法密閉的定著物，包括水井、水塔、隧道、橋、路等。房地產(chǎn)的價(jià)格是房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格，包括土地使用權(quán)價(jià)格和房屋所有權(quán)價(jià)格，土地使用權(quán)價(jià)格基于取得土地使用權(quán)的途徑不同，價(jià)格屬于出讓價(jià)格，還是轉(zhuǎn)讓價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格還與房地產(chǎn)的用途密切相關(guān)，用途的確定受國(guó)家及各地區(qū)有關(guān)政策規(guī)定的影響，房地產(chǎn)的價(jià)格還具有區(qū)位性和個(gè)別性的特征，但不同用途的房地產(chǎn)對(duì)于區(qū)位的具體要求不同，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也不同。

房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價(jià)格的這種復(fù)雜性，使房地產(chǎn)估價(jià)從資產(chǎn)評(píng)估中單獨(dú)的分離出來(lái)，作為獨(dú)立的估價(jià)機(jī)構(gòu)存在。也正是由于這點(diǎn)，會(huì)計(jì)計(jì)量上把原有的投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)上分離出來(lái)。3 房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)于基于不同投資用途的房地產(chǎn)價(jià)格的專業(yè)把握 房地產(chǎn)估價(jià)就是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員基于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格成因的了解和熟悉，遵循國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)制定的法律法規(guī)、評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)不同的房地產(chǎn)用途，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)的程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析、估算的行為和過(guò)程。之所以進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)及計(jì)量，就是由于很多并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)從房地產(chǎn)上看到更大的贏利點(diǎn)，而這個(gè)贏利點(diǎn)的計(jì)量還不明確，尤其是后續(xù)計(jì)量上。非房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于基于不同用途的房地產(chǎn)的價(jià)格水平的掌握不具有專業(yè)性，而房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)于不同用途房地產(chǎn)價(jià)值確認(rèn)計(jì)量上具有專業(yè)性，尤其是投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量所采用的公允價(jià)值的計(jì)量上更具專業(yè)性。

4 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量條件與房地產(chǎn)估價(jià)方法前提一致 投資性房地產(chǎn)的計(jì)量屬性準(zhǔn)則中已經(jīng)明確規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量一般采用成本法，只有存在確著證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠的取得的，才可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。采用成本法計(jì)量的規(guī)定與原有的固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的計(jì)量方法基本一樣，只是在名稱上的改變，并沒有從根本上改變會(huì)計(jì)計(jì)量，只有引入了公允價(jià)值的計(jì)量屬性才是從根本意義上的改變。正是國(guó)家了解投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的計(jì)量對(duì)于持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)很難把握，所以才有明確規(guī)定必須有確著證據(jù)表明，而確著證據(jù)正是專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)人員的基本工作。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。這兩個(gè)條件恰恰就是房地產(chǎn)估價(jià)用市場(chǎng)法來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的前提條件，而對(duì)于條件中“同類或相似的房地產(chǎn)”在房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法中有詳細(xì)的闡述，所謂的類似房地產(chǎn)，是與估價(jià)對(duì)象在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相似。用途相似主要指大類用途相同，大類用途即是居住、商業(yè)、辦公、旅游、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等；規(guī)模相當(dāng)指一般在計(jì)量對(duì)象規(guī)模0.5—2倍范圍內(nèi)；檔次與估價(jià)對(duì)象要相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)要與估價(jià)對(duì)象相同，而估價(jià)對(duì)象，從實(shí)質(zhì)上就是投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量對(duì)象。

3 投資性房地產(chǎn)引入房地產(chǎn)估價(jià)的途徑1 國(guó)家在法律法規(guī)層面上進(jìn)行引導(dǎo) 正是由于國(guó)家出臺(tái)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)給企業(yè)帶來(lái)的影響在會(huì)計(jì)賬務(wù)處理上進(jìn)行了調(diào)整，同時(shí)提出了投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)類型，并在準(zhǔn)則中引進(jìn)了公允價(jià)值的計(jì)量屬性，而在公允價(jià)值的實(shí)際應(yīng)用中反映出了很多問(wèn)題，比如，投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)的所有者權(quán)益的變動(dòng)幅度很大，在某種程度上也說(shuō)明公允價(jià)值的計(jì)量規(guī)定還不完善，應(yīng)出臺(tái)進(jìn)一步明確的公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則與規(guī)范，在其中引入房地產(chǎn)估價(jià)程序，具體來(lái)講，即通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)估價(jià)給予公允價(jià)值的計(jì)量以依據(jù)，同時(shí)，對(duì)于非活躍市場(chǎng)條件下的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)也可以給予專業(yè)的判斷。2 擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)通過(guò)有償形式尋求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)給予專業(yè)支持 企業(yè)對(duì)于投資性房地產(chǎn)的把握如引入房地產(chǎn)估價(jià)手段，除國(guó)家在政策性上進(jìn)行引導(dǎo)外，還要靠投資性房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)尋求專業(yè)的幫助，而目前的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)都屬于經(jīng)營(yíng)性的中介機(jī)構(gòu)，企業(yè)是作為估價(jià)機(jī)構(gòu)的客戶，收費(fèi)也是正常的。但由于投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)對(duì)于部分企業(yè)來(lái)講屬于經(jīng)常性的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，自然計(jì)量也是頻繁的，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)于投資性房地產(chǎn)企業(yè)的收費(fèi)也不能按正常的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收費(fèi)，同時(shí)要考慮企業(yè)與估計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立長(zhǎng)期的協(xié)助關(guān)系，在費(fèi)用上收取需雙方協(xié)商。

投資性房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量屬性的引入，主要是從國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告的公允價(jià)值計(jì)量上來(lái)考慮的，但美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)，讓我們也應(yīng)該把注意力放在公允價(jià)值計(jì)量的后續(xù)計(jì)量的調(diào)整上，同時(shí)讓房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的敏銳性來(lái)幫助把握后續(xù)計(jì)量的時(shí)間階段。

參考文獻(xiàn)：

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王磊.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量實(shí)際應(yīng)用情形分析.會(huì)計(jì)之友.2009（1）.

篇4

［關(guān)鍵詞］公允價(jià)值計(jì)量模式 投資性房地產(chǎn) 影響

公允價(jià)值模式計(jì)量的采用可以與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本接軌，方便投資者橫向?qū)Ρ葒?guó)內(nèi)、國(guó)外企業(yè)的價(jià)值。同時(shí)，公允價(jià)值的運(yùn)用能使企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等信息得到更加公允的反應(yīng)，能有效地增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性和信息質(zhì)量，有利于公司股票在證券市場(chǎng)上獲得更加公允的定價(jià)。

一、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用

有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，并同時(shí)滿足下列條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)時(shí)，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。

二、以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的影響

1.對(duì)企業(yè)實(shí)質(zhì)性稅賦的影響

第一，從企業(yè)所得稅角度看，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增加導(dǎo)致的利潤(rùn)增長(zhǎng)將會(huì)使賬面所得稅費(fèi)用增加，但稅法遵循的是收付實(shí)現(xiàn)制，由于評(píng)估增值帶來(lái)的公允價(jià)值變動(dòng)損益不具備收付實(shí)現(xiàn)的特點(diǎn)，因此稅法對(duì)這部分收益不征收所得稅的可能性較大。第二，從即將開征的物業(yè)稅角度看，世界主要國(guó)家已就對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并根據(jù)評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅達(dá)成共識(shí)，我國(guó)改革后的新稅制也可能將目前從量又從價(jià)的雙重征收方法統(tǒng)一為從價(jià)計(jì)征，且按照房地產(chǎn)評(píng)估值征稅。按照新時(shí)期稅制改革“簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的原則，即使投資性房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值增加造成稅基增加，在低稅率的前提下，對(duì)企業(yè)實(shí)際稅負(fù)帶來(lái)的影響也不會(huì)太大。

2.對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

房地產(chǎn)業(yè)的資金需求量巨大，目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要是銀行貸款。近年來(lái)，國(guó)家為控制信貸風(fēng)險(xiǎn)出臺(tái)了一系列政策，使房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的門檻提高，房地產(chǎn)企業(yè)陷入了資金緊缺的困境。新準(zhǔn)則的出臺(tái)為企業(yè)提供了以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的選擇，使被低估的房地產(chǎn)估價(jià)更符合其市場(chǎng)價(jià)值，無(wú)疑將有助于提高企業(yè)向銀行貸款的信譽(yù)，增強(qiáng)其融資能力，在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。

3.對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響

根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定，采用公允價(jià)值模式的企業(yè)應(yīng)在每個(gè)會(huì)計(jì)期末以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，并將公允價(jià)值與資產(chǎn)原賬面價(jià)值的差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，執(zhí)行新準(zhǔn)則后，每個(gè)會(huì)計(jì)期末投資性房地產(chǎn)的價(jià)值調(diào)整都將以前一期的公允價(jià)值為基礎(chǔ)，價(jià)值調(diào)整幅度將小于首次執(zhí)行新準(zhǔn)則時(shí)的價(jià)值調(diào)整幅度，利潤(rùn)也不會(huì)因此出現(xiàn)更大程度的波動(dòng)。與此同時(shí)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)將不再計(jì)提固定資產(chǎn)折舊和無(wú)形資產(chǎn)攤銷，在評(píng)估投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，資產(chǎn)的折舊或攤銷已被考慮在內(nèi)，其結(jié)果應(yīng)已體現(xiàn)在“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目?jī)?nèi)，因此并不會(huì)對(duì)企業(yè)期末凈利潤(rùn)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。

4.對(duì)公司信息披露的影響

近幾年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速膨脹，企業(yè)若繼續(xù)按照歷史成本的原則來(lái)計(jì)量所擁有的投資性房地產(chǎn)，特別是土地使用權(quán)，這顯然會(huì)使會(huì)計(jì)信息無(wú)法真實(shí)公允地反映企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，而且在我國(guó)目前的市場(chǎng)環(huán)境里，投資性房地產(chǎn)物業(yè)大都存在很大程度的升值。公允價(jià)值模式的引入肯定將加大市場(chǎng)對(duì)一些原來(lái)信息披露不夠充分的公司價(jià)值的挖掘，使投資者對(duì)這類公司價(jià)值的認(rèn)識(shí)更為全面。會(huì)計(jì)政策的變更能夠使公司提供更可靠、更相關(guān)的會(huì)計(jì)信息，同時(shí)也使投資者更全面充分地把握相關(guān)企業(yè)的真實(shí)信息。在采用公允價(jià)值模式記賬的當(dāng)年，公司應(yīng)當(dāng)采用追溯調(diào)整法調(diào)整期初留存收益，即這些企業(yè)的上年度凈資產(chǎn)值將會(huì)得到較大幅度的提升。

5.未來(lái)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)

公允價(jià)值模式符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力，盡管公允價(jià)值的確認(rèn)仍然是一個(gè)難點(diǎn)，很多人擔(dān)心在現(xiàn)階段的實(shí)務(wù)操作中公允價(jià)值容易導(dǎo)致利潤(rùn)操縱，但是隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，售房信息的公開化、透明化，相對(duì)于其他資產(chǎn)而言，投資性房地產(chǎn)物業(yè)的公允價(jià)值還是比較容易取得的。同時(shí)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也借鑒了國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中確定公允價(jià)值的方法，需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師對(duì)其投資性房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，并在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等；而且巨額利潤(rùn)的出現(xiàn)意味著企業(yè)繳納的稅額也相應(yīng)攀升，之前投資性房地產(chǎn)物業(yè)計(jì)入固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行折舊、攤銷的抵稅功能也沒有了。

參考文獻(xiàn)：

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[2]孫景翠.淺析公允價(jià)值應(yīng)用的現(xiàn)實(shí)合理性[J].商業(yè)研究，2005（14）

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；EVA；投資價(jià)值

本文為2016年廣西財(cái)經(jīng)學(xué)院研究生創(chuàng)新項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目：“以投資者視角的保利房地產(chǎn)企業(yè)的投資價(jià)值研究”（項(xiàng)目編號(hào)：YCJ201615）階段性成果

中圖分類號(hào)：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2017年3月31日

從2011年我國(guó)調(diào)控政策逐步趨緊，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入寒冬時(shí)期。為將投資投機(jī)需求轉(zhuǎn)化為剛需，2016年出臺(tái)的各種宏觀政策，例如五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、“新國(guó)五條”和限購(gòu)限貸等。在這種市場(chǎng)環(huán)境下，下滑的股價(jià)與上漲的企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)這一矛盾現(xiàn)象，給眾多投資者帶來(lái)了極大的困惑。對(duì)投資者而言，根據(jù)當(dāng)今的市場(chǎng)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)狀況，如何正確分析市場(chǎng)股利和宏觀調(diào)控政策，需要一種更準(zhǔn)確的方法來(lái)衡量企業(yè)的投資價(jià)值，以最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行理性投資，因此對(duì)房地產(chǎn)公司的投資價(jià)值進(jìn)行研究具有重要意義。

一、EVA模型簡(jiǎn)介

經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）是由美國(guó)思騰思特（Stern Sewart）咨詢公司1982年正式提出，并于20世紀(jì)90年代后期推廣的一種價(jià)值評(píng)估指標(biāo)?？鄢苯映杀竞烷g接成本后的余值即為企業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值。企業(yè)的價(jià)值能夠被較為準(zhǔn)確地界定，是基于企業(yè)所有者角度來(lái)講最鮮明的特征，將資本成本這個(gè)問(wèn)題考慮得更為周到和全面，并且可以較為精準(zhǔn)地反映企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的能力。

基于EVA的企業(yè)價(jià)值評(píng)估模型是以經(jīng)濟(jì)增加值為基礎(chǔ)來(lái)進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估的一種模型，該模型的收益出發(fā)點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)增加值，以加權(quán)平均資本成本為折現(xiàn)率，企業(yè)的內(nèi)在價(jià)值等于企業(yè)未來(lái)的EVA折現(xiàn)后的現(xiàn)值再加上企業(yè)期初的資本總額，這是該模型的理論基礎(chǔ)。EVA模型分為穩(wěn)定增長(zhǎng)模型、兩階段EVA模型和三階段EVA模型。

基于EVA企業(yè)價(jià)值評(píng)估模型如公式1表示：

企業(yè)價(jià)值V=期初投入資本+預(yù)期未來(lái)EVA的現(xiàn)值 （1）

（一）穩(wěn)定增長(zhǎng)模型。單階段EVA價(jià)值評(píng)估模型針對(duì)的是已經(jīng)進(jìn)入成熟期的企業(yè)。此時(shí)企業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)率、新投入資本的期回報(bào)率、加權(quán)平均資本成本和EVA值均保持相對(duì)穩(wěn)定。如公式2所示：

其中：V-當(dāng)前企業(yè)價(jià)值；V0-期初資本總額；g0-EVA恒定增長(zhǎng)率；WACC-加權(quán)平均資本成本。

（二）兩階段EVA模型。如果一個(gè)公司經(jīng)歷的發(fā)展過(guò)程如下：首先，經(jīng)歷一個(gè)高速增長(zhǎng)期；其次，該高速增長(zhǎng)期由于受其他因素影響而消失，于是公司便進(jìn)入低速增長(zhǎng)階段或零增長(zhǎng)階段，那么EVA價(jià)值評(píng)估模型可以選用兩階段模型來(lái)評(píng)估該企業(yè)價(jià)值，如公式3所示：

企業(yè)價(jià)值=期初資本總額+高速增長(zhǎng)階段現(xiàn)值+穩(wěn)定增長(zhǎng)階段現(xiàn)值

其中：V0-期初資本總額；EVAt-穩(wěn)定增長(zhǎng)期第一年的EVA值；g-EVA穩(wěn)定增長(zhǎng)率；WACC-加權(quán)平均資本成本。

（三）三階段EVA模型。如果一個(gè)公司經(jīng)歷的發(fā)展過(guò)程是先經(jīng)歷一個(gè)高速增長(zhǎng)階段，然后增長(zhǎng)速度放緩，接著緩慢過(guò)渡到穩(wěn)定增長(zhǎng)或零增長(zhǎng)階段，那么EVA價(jià)值評(píng)估模型可以選用三階段模型來(lái)評(píng)估該企業(yè)價(jià)值。

企業(yè)價(jià)值為期初資本總額、過(guò)渡階段價(jià)值現(xiàn)值、高速增長(zhǎng)階段現(xiàn)值和穩(wěn)定增長(zhǎng)階段現(xiàn)值的合計(jì)，雖然該模型假設(shè)的公司情況更加復(fù)雜，但更加能與公司生命周期理論相符合，更具有現(xiàn)實(shí)意義。

二、基于EVA進(jìn)行投資價(jià)值評(píng)估優(yōu)勢(shì)分析

（一）EVA指標(biāo)能夠真實(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。與傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)指標(biāo)相比，EVA在計(jì)算時(shí)不僅考慮了債務(wù)資本成本，還考慮了權(quán)益資本成本，能夠真正地反映企業(yè)盈利能力。EVA值本身能夠考慮利潤(rùn)與投入成本之間的邏輯關(guān)系，而且在計(jì)算時(shí)需要對(duì)各項(xiàng)干擾企業(yè)價(jià)值的指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，能夠更加精確地評(píng)估企業(yè)價(jià)值。

（二）EVA指標(biāo)更加注重企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。它考慮股東利益，著眼于企業(yè)未來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，促使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者們做出能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展利益的投資決策。

（三）EVA指標(biāo)將企業(yè)的績(jī)效評(píng)估與公司的估價(jià)緊密地聯(lián)系起來(lái)，也即是企業(yè)管理層和員工的薪資水平與公司在資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)是一致的。因此，企業(yè)能否滿足資本市場(chǎng)的要求將直接影響公司的績(jī)效評(píng)估，這樣就能促使企業(yè)經(jīng)營(yíng)者做出更加有利于企業(yè)價(jià)值最大化的投資決策。

三、保利房地產(chǎn)公司投資價(jià)值案例分析

本文以2011～2015年為保利地產(chǎn)EVA模型中的歷史期，根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表中的對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)，計(jì)算保利地產(chǎn)調(diào)整后的稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、加權(quán)平均資本成本和調(diào)整后的總資產(chǎn)。

（一）計(jì)算稅后凈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（NOPAT）

稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=凈利潤(rùn)+（利息支出+資產(chǎn)減值損失+開發(fā)支出-營(yíng)業(yè)外收入+營(yíng)業(yè)外支出）×（1-所得稅稅率）+遞延所得負(fù)債增加額-遞延所得稅資產(chǎn)增加額 （4）

根據(jù)計(jì)算，保利地產(chǎn)在此期間的稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)如表1所示。（表1）

（二）計(jì)算總投入資本（TC）

總投入資本=所有者權(quán)益合計(jì)+短期借款+長(zhǎng)期借款+一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款+應(yīng)付債券+資產(chǎn)減值損失+遞延所得稅負(fù)債的增加-遞延所得稅資產(chǎn)的增加（5）

根據(jù)計(jì)算，保利地產(chǎn)在此期間的總投入資本如表2所示。（表2）

（三）計(jì)算加權(quán)平均資本（WACC）。在計(jì)算加權(quán)平均成本時(shí)需要分別確認(rèn)權(quán)益資本成本和債務(wù)資本成本的數(shù)值，以及在資本總額構(gòu)成中的比例。

1、資本結(jié)構(gòu)計(jì)算。保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)的構(gòu)成比例如表3所示。（表3）

2、債務(wù)資本成本的計(jì)算。根據(jù)對(duì)外公布的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)可知，保利地產(chǎn)的債務(wù)主要為銀行貸款，為計(jì)算方便，本文2016年銀行一年期貸款利率作為模型中短期借款的利率，長(zhǎng)期借款利率按照三至五年期的基本銀行貸款利率計(jì)算。計(jì)算結(jié)果如表4所示。（表4）

3、權(quán)益資本成本的計(jì)算。按照企業(yè)價(jià)值評(píng)估實(shí)踐中最常用的資本資產(chǎn)定價(jià)模型，股權(quán)資本成本的計(jì)算公式為：

股權(quán)資本成本=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率+系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)×風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià) （6）

式中，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率是指在有效市場(chǎng)的環(huán)境下，投資者可以自由借貸資金的市場(chǎng)利率水平。本文在構(gòu)建模型時(shí)，選取國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)中5年期的國(guó)債債券利率作為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益報(bào)酬率，這與EVA模型中的期限更為契合。公式中系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，將直接采用國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)中的貝塔系數(shù)值為基礎(chǔ)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估模型的構(gòu)建。根據(jù)大多數(shù)學(xué)者在價(jià)值評(píng)估實(shí)務(wù)中的做法，公式中的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)將比照我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)率。具體計(jì)算如表5所示。（表5）

4、加權(quán)平均資本成本的計(jì)算

加權(quán)平均資本成本=稅后債務(wù)資本成本×債務(wù)資本比例+權(quán)益資本成本×權(quán)益資本比例 （7）

具體計(jì)算結(jié)果如表6所示。（表6）

（四）計(jì)算保利地產(chǎn)投資價(jià)值

1、2011～2015年EVA的計(jì)算

EVA=稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-投入資本總額×資本加權(quán)平均成本 （8）

具體計(jì)算如果如表7所示。（表7）

2、2016年保利企業(yè)投資價(jià)值的計(jì)算。通過(guò)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近幾年的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)GDP一般在五年內(nèi)增減幅度較為穩(wěn)定，近年來(lái)保持在6.3%～7.2%，為了方便測(cè)算企業(yè)價(jià)值，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年的GDP增長(zhǎng)率將保持在7%左右，加權(quán)資本成本采用近五年保利企業(yè)求得的權(quán)益資本成本的平均數(shù)13.74%，并將以GDP增速預(yù)估增長(zhǎng)率。根據(jù)公式計(jì)算如下：

2016年保利企業(yè)投資價(jià)值=17029009.04+132886.55/（13.74%-7%）=19000619.57萬(wàn)元

（五）保利地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)分析。EVA值與公司創(chuàng)造的價(jià)值成正比，EVA值的高低與公司的規(guī)模以及經(jīng)營(yíng)狀況有密切的關(guān)系。由表7可以看出，保利地產(chǎn)公司2011年和2012年EVA值為負(fù)，2013～2015年為正值，保利地產(chǎn)在2011年和2012年EVA值為負(fù)主要是因?yàn)槎惡髢魻I(yíng)業(yè)利潤(rùn)較低造成的，受2008年全球濟(jì)危機(jī)影響，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之萎靡，整個(gè)行業(yè)一片蕭條，這種影響直至2012年才逐漸消除。隨后保利地產(chǎn)的EVA值逐漸恢復(fù)正常。

主要參考文獻(xiàn)：

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[4]李海波.萬(wàn)科房地產(chǎn)公司投資價(jià)值分析[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2013.

篇6

關(guān)鍵詞:系統(tǒng)聚類;房地產(chǎn);投資價(jià)值;武漢市

中圖分類號(hào):F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

房地產(chǎn)投資需要大量資金的投入,而且投資回收期比較長(zhǎng),風(fēng)險(xiǎn)大。因此,進(jìn)行房地產(chǎn)投資之前,應(yīng)當(dāng)通觀全局,審時(shí)度勢(shì),綜合考慮各種影響因素,謹(jǐn)慎地進(jìn)行投資決策,從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的降低和利潤(rùn)最大化。

一、聚類分析在房地產(chǎn)投資價(jià)值細(xì)分中的應(yīng)用

1、房地產(chǎn)投資價(jià)值細(xì)分。由于中國(guó)地域大、人口多,地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同,各地區(qū)間房地產(chǎn)投資市場(chǎng)有很大的差距,研究房地產(chǎn)投資市場(chǎng)十分重要的一項(xiàng)工作就是研究各地區(qū)的差異。其中一種有效的方法就是把各地區(qū)按某些指標(biāo)分成幾類,根據(jù)不同的類區(qū)別對(duì)待,減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)和提高經(jīng)濟(jì)效益。

2、聚類分析概述。聚類分析是研究“物以類聚”的一種科學(xué)有效的方法,是指將數(shù)據(jù)分組成為多個(gè)類,在同一個(gè)類內(nèi)對(duì)象之間具有較高的相似度,不同類之間的對(duì)象差別較大。

聚類分析的一般做法是:先確定聚類統(tǒng)計(jì)量,然后利用統(tǒng)計(jì)量對(duì)樣品或者變量進(jìn)行聚類。從統(tǒng)計(jì)學(xué)角度來(lái)講,根據(jù)相似度方法,對(duì)樣本聚類叫做Q型聚類,對(duì)變量進(jìn)行聚類叫做R型聚類。

目前在實(shí)際應(yīng)用中存在著大量的聚類方法,算法的選擇取決于數(shù)據(jù)的類型、聚類的目的和應(yīng)用,本文采用的是系統(tǒng)聚類算法。

3、系統(tǒng)聚類算法。系統(tǒng)聚類法是先將需要聚類的樣本或者指標(biāo)各自看成一類,然后確定類與類之間相似性統(tǒng)計(jì)量,并選擇最近的兩類或若干類合成一個(gè)新類;計(jì)算新類與其他類之間的相似性統(tǒng)計(jì)量,再選擇最接近的兩類或若干類合成一個(gè)新類,直到所有的樣品或指標(biāo)都合成一類為止。以此指標(biāo)就可以對(duì)城市區(qū)域房地產(chǎn)投資價(jià)值進(jìn)行排序。

二、武漢市實(shí)證分析

1、指標(biāo)選擇。武漢市作為中部崛起的支點(diǎn)和承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋梁,其經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展一直處于中部省會(huì)城市前列。但由于山水相隔,武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)塊狀而非傳統(tǒng)圈狀分布,再加上房地產(chǎn)區(qū)位的不可移動(dòng)性,因此在武漢市房地產(chǎn)投資中,必須考慮各區(qū)域?qū)嶋H情況。本文從武漢市中心城區(qū)相關(guān)數(shù)據(jù)出發(fā),設(shè)定房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)指標(biāo),綜合評(píng)價(jià)各區(qū)域主要特點(diǎn)和投資優(yōu)劣勢(shì)。

房地產(chǎn)投資需要考慮的因素很多,為充分說(shuō)明、適度簡(jiǎn)化和避免單個(gè)指標(biāo)解釋的充足性和牽連性問(wèn)題,本文抽取2008年度武漢市重點(diǎn)區(qū)域影響房地產(chǎn)投資的七個(gè)主要指標(biāo)(商品住宅銷售面積、商品住宅新增供應(yīng)面積、商品住宅用地平均成交樓面地價(jià)、商品住宅成交均價(jià)、平均商品住宅成交總價(jià)、人均可支配收入、二手住宅成交均價(jià)),組合成相對(duì)獨(dú)立的四個(gè)綜合性評(píng)價(jià)指標(biāo):X1銷供比,X2房?jī)r(jià)地價(jià)比,X3收入房?jī)r(jià)比,X4折價(jià)率,分別反映各區(qū)域房地產(chǎn)投資的銷售、利潤(rùn)、購(gòu)買力和性價(jià)比等涉及投資需要考慮的最重要的四個(gè)方面。

X1銷供比=區(qū)域商品住宅銷售面積/區(qū)域商品住宅新增供應(yīng)面積;X2房?jī)r(jià)地價(jià)比=區(qū)域商品住宅成交均價(jià)/區(qū)域住宅用地平均樓面地價(jià);X3收入房?jī)r(jià)比=(區(qū)域人均可支配收入×3)/(區(qū)域商品住宅成交均價(jià)×90);X4折價(jià)率=區(qū)域二手住宅成交均價(jià)/區(qū)域商品住宅成交均價(jià)。

2、數(shù)據(jù)資料。(表1、表2)

3、系統(tǒng)聚類分析。采用上述四個(gè)綜合性評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)武漢市重點(diǎn)區(qū)域使用系統(tǒng)聚類法進(jìn)行聚類分析。首先對(duì)每個(gè)變量(指標(biāo))的數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理,經(jīng)過(guò)定性和pearsom相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)分析,指標(biāo)間相關(guān)性不高。樣本間相近性采用歐式平方距離度量,類間距離的計(jì)算采用類平均法,進(jìn)行Q聚類,得到聚類結(jié)果。(表3、表4、表5、圖1)

4、分析結(jié)果。依據(jù)聚類分析的結(jié)果可以把武漢市重點(diǎn)區(qū)域劃分為三類。

第一類,江岸區(qū)、江漢區(qū)。第一類在綜合評(píng)析中,收入銷供比方面明顯領(lǐng)先于其他兩類,在房?jī)r(jià)地價(jià)比上位于第二,折價(jià)率、收入房?jī)r(jià)比排名靠最后。這說(shuō)明江岸和江漢區(qū)市場(chǎng)需求量大,而供應(yīng)方面偏緊。雖然本類內(nèi)房?jī)r(jià)相對(duì)區(qū)域內(nèi)居民收入較高,但是本區(qū)域客戶源來(lái)自于整個(gè)武漢市乃至市外,因此房?jī)r(jià)受到支撐。由于需求、房?jī)r(jià)一直居高不下,本區(qū)域地塊更受青睞,地價(jià)也較高。由于區(qū)域內(nèi)板塊差異較大和二手房建筑年代更長(zhǎng)久,綜合二手房和新房?jī)r(jià)差較大,實(shí)際江漢區(qū)價(jià)差較小,甚至在部分區(qū)域出現(xiàn)“新舊倒掛”現(xiàn)象。隨著CBD、漢口火車站等項(xiàng)目工程的推進(jìn)和武漢市中部領(lǐng)頭羊地位的鞏固,處于武漢市發(fā)展頂端的本類區(qū)域投資前景更樂(lè)觀,但在地塊選擇的局限性和爭(zhēng)奪的激烈度方面未來(lái)將更加明顯。

第二類,口區(qū)、洪山區(qū)、武昌區(qū)。第二類在房?jī)r(jià)地價(jià)比、折價(jià)率比上均位列第一,收入房?jī)r(jià)比、銷供比均位列第二。本類地價(jià)相對(duì)不高,供應(yīng)比較充分。由于房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間較短,新舊房差價(jià)較小。在房地產(chǎn)發(fā)展的強(qiáng)勁沖擊下,房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快,與收入增長(zhǎng)情況形成一定反差。由于在2008年上市量較大,本類區(qū)域暫時(shí)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供大于求,銷供比并不特別理想,部分區(qū)域和部分產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。

本類各區(qū)域?qū)儆诜康禺a(chǎn)發(fā)展第二梯隊(duì),近年來(lái)發(fā)展勢(shì)頭迅猛,供需兩旺,由于遭受經(jīng)濟(jì)調(diào)整和房地產(chǎn)調(diào)整雙重打擊,受到的沖擊也比較明顯。但是從較長(zhǎng)期看,本類區(qū)域起著重要的承上啟下的作用,承接著武漢市中心城區(qū)居民大部分的住房消費(fèi)需求。在城市建設(shè)方面,本類區(qū)域受到重視,市政投資較大,過(guò)江隧道、地鐵、大東湖生態(tài)水網(wǎng)、集中供暖制冷工程、武昌和武漢火車站以及道路和立交橋的項(xiàng)目均在穩(wěn)步推進(jìn),城市面貌得到改善,投資環(huán)境得到優(yōu)化,增加了房地產(chǎn)投資價(jià)值。

第三類,青山區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)。第三類在綜合評(píng)比中,收入房?jī)r(jià)比排名第一,在折價(jià)率上位列第二,房?jī)r(jià)地價(jià)、銷供比均排名最后。從購(gòu)買力上講,本類區(qū)域潛在消費(fèi)能力較強(qiáng),這與區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)相對(duì)不高有關(guān),特別是青山區(qū),其購(gòu)買力絲毫不遜于其他重點(diǎn)區(qū)域。由于最近幾年其他區(qū)域發(fā)展勢(shì)頭更加強(qiáng)勁,青山區(qū)和漢陽(yáng)區(qū)受到的關(guān)注度略有下降,因此本類區(qū)域地價(jià)也相對(duì)便宜。2008年本區(qū)域在銷售和供給量方面較少,受市場(chǎng)大環(huán)境影響較大,這與本區(qū)域所屬兩個(gè)區(qū)均屬于工業(yè)區(qū)有關(guān)。

由于歷史原因,本類兩個(gè)區(qū)域發(fā)展相對(duì)獨(dú)立,受到區(qū)域外消費(fèi)者關(guān)注度不高,房地產(chǎn)消費(fèi)以當(dāng)?shù)貫橹?隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展和配套完善,區(qū)域投資潛力將逐漸得到挖掘和展現(xiàn)。

以上定量分析結(jié)果與武漢市實(shí)際情況基本相符,但由于投資環(huán)境的動(dòng)態(tài)性以及單個(gè)項(xiàng)目的具體性,因此對(duì)具體投資項(xiàng)目還需要做具體的分析。

(作者單位:中國(guó)地質(zhì)大學(xué)(武漢)資源學(xué)院)

主要參考文獻(xiàn):

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篇7

關(guān)鍵詞：投資性 房地產(chǎn) 公允價(jià)值 企業(yè) 會(huì)計(jì) 準(zhǔn)則

引言：考慮到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及中國(guó)人口規(guī)模龐大，中國(guó)城市化步伐的不斷加速，勢(shì)必形成大規(guī)模的房地產(chǎn)需求，也就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展繁榮。根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2009-2010）》即《住房綠皮書》“2008-2009年中國(guó)城市化發(fā)展對(duì)城市住房產(chǎn)生了巨大的影響，城市化進(jìn)程中住房的真實(shí)需求得到釋放”，“ 中國(guó)城市化進(jìn)程加速 成中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基本動(dòng)力”。房地產(chǎn)與現(xiàn)代企業(yè)密切相關(guān)，財(cái)政部于2006年2月15日了與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則趨同的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，其中包含《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》, 投資性房地產(chǎn)是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中出現(xiàn)的新概念,并且作為新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一大亮點(diǎn)，公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)運(yùn)用,對(duì)企業(yè)影響較大，學(xué)習(xí)研究好并靈活運(yùn)用準(zhǔn)則至關(guān)重要。

一、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及其指南、解釋、專家工作組意見中對(duì)投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值核算的規(guī)定：

1、投資性房地產(chǎn)的范圍：（1）已出租的土地使用權(quán)（2）已出租的建筑物（3）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

2、采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)滿足以下條件（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的交易市場(chǎng)（2）企業(yè)能夠從交易市場(chǎng)取得同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)行或最近市場(chǎng)價(jià)格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，從而對(duì)公允價(jià)值作出合理估計(jì)。

3、（1）自用投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于帳面價(jià)值的，其差額確認(rèn)為“資本公積”；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于帳面價(jià)值的，其差額確認(rèn)為“公允價(jià)值變動(dòng)損益”

（2）從成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量模式的，應(yīng)做為會(huì)計(jì)政策變更，并按變更時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值和帳面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益。

（3）首次執(zhí)行日，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，按照首次執(zhí)行日的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)入帳價(jià)值，并將公允價(jià)值和帳面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益。

二、國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的的相關(guān)規(guī)定

《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)投資性房地產(chǎn)》(IAS40)明確：(1)鼓勵(lì)采用公允價(jià)值，并規(guī)定在附注中披露公允價(jià)值是最基本的要求，所有企業(yè)為計(jì)量目的或披露目的都需要確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。(2)鼓勵(lì)但不要求企業(yè)根據(jù)獨(dú)立評(píng)估師的評(píng)估結(jié)果確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。(3)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的公允價(jià)值可采用三種方式獲得：活躍交易市場(chǎng)的報(bào)價(jià)；類似資產(chǎn)可觀察到的市價(jià)；運(yùn)用估值技術(shù)所確定的價(jià)值。

《香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)投資性房地產(chǎn)》：公司需要對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的，每年均應(yīng)聘請(qǐng)獨(dú)立的測(cè)量師（即價(jià)值評(píng)估師）對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以獲得符合要求的公允價(jià)值。

三、目前我國(guó)上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值的情況

1、白云山A（2006年報(bào)）：經(jīng)廣州羊城資產(chǎn)評(píng)估與土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)上述投資性房地產(chǎn)采用市場(chǎng)類比法進(jìn)行評(píng)估，出具的（2007）羊資字第53 號(hào)、64 號(hào)、65 號(hào)、66 號(hào)、67 號(hào)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，確認(rèn)評(píng)估價(jià)值為249,827,232.00 元。本公司根據(jù)該評(píng)估結(jié)果，并參考房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，對(duì)上述投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行合理估計(jì)而確定為249,827,232.00 元。

2、昆百大A（2008年董事會(huì)決議）公司聘請(qǐng)昆明田野房地產(chǎn)咨詢有限公司對(duì)相關(guān)市場(chǎng)交易情況進(jìn)行調(diào)查，并提供《高新區(qū)住宅與一環(huán)以內(nèi)商業(yè)物業(yè)銷售狀況調(diào)查報(bào)告》后，由中和正信會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司提供價(jià)值咨詢意見，以其價(jià)值咨詢意見確定的相關(guān)投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。

3、海欣股份（2008年中報(bào)）：本公司聘請(qǐng)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)所持有的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，按其出具的評(píng)估報(bào)告確定投資性房地產(chǎn)的期末公允價(jià)值。

4、津?yàn)I發(fā)展（2007年年報(bào)）：公允價(jià)值分別取自本公司投資性房地產(chǎn)所在地有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。

5、方大A（2007年年報(bào)）：本公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)依據(jù)為：深圳市國(guó)政房地產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的深國(guó)政評(píng)字[2007]-01036 號(hào)及深國(guó)政評(píng)字[2008]-01032 號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》。

6、武漢控股（2007年年報(bào)）：公司選取與該處房地產(chǎn)相近、結(jié)構(gòu)及用途相同的三處房地產(chǎn)，參照武漢市場(chǎng)07年2月平均銷售價(jià)格，結(jié)合周遍市場(chǎng)信息及自有房產(chǎn)特點(diǎn)，并依照湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的“鄂眾聯(lián)評(píng)報(bào)字（2008）第007號(hào)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告”確定公允價(jià)值。

7、沱牌曲酒（2007年年報(bào)）：公允價(jià)值根據(jù)遂寧市正和房地產(chǎn)咨詢有限公司提供的遂寧市城區(qū)二手房及土地交易價(jià)格測(cè)算。

四、對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)積極影響

目前上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值的情況愈來(lái)愈多。由于我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)總的趨勢(shì)向好，處于非常景氣的市場(chǎng)環(huán)境，非特殊情況下,投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值都高于成本價(jià)。采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量，除真實(shí)反映了企業(yè)當(dāng)時(shí)資產(chǎn)價(jià)值，同時(shí)也帶來(lái)了公司的利潤(rùn)增加。

1、根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)在符合條件的情況下，可自主決定是采用成本模式還是公允價(jià)值模式計(jì)量。在采用公允價(jià)值模式計(jì)量情況下，由于資產(chǎn)價(jià)值重估帶來(lái)賬面價(jià)值增加，也帶來(lái)了進(jìn)入損益的公允價(jià)值變動(dòng)，給企業(yè)帶來(lái)的額外的利潤(rùn)增加。在中國(guó)先階段，投資性房地產(chǎn)有持續(xù)穩(wěn)定的增值潛力，將對(duì)企業(yè)盈利狀況是一個(gè)持續(xù)不斷改善或者利潤(rùn)增加。如成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量，應(yīng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理。

2、在公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊和進(jìn)行攤銷而減少的成本支出，此部分同樣增加了企業(yè)利潤(rùn)。

3、企業(yè)在首次執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》時(shí)，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額調(diào)整留存收益。在企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入所有者權(quán)益，兩種調(diào)整方法都將大幅度增加企業(yè)凈資產(chǎn)。

4、受不同條件下評(píng)估者評(píng)估方法不同的影響，投資性房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值往往難以統(tǒng)一，有的企業(yè)是聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估專家進(jìn)行計(jì)量，有的由企業(yè)自己進(jìn)行估計(jì)，還有的以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司調(diào)查報(bào)告為計(jì)量依據(jù)。估值方法和技術(shù)可能導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)價(jià)值不盡一致，企業(yè)出于自身利潤(rùn)規(guī)劃目的，會(huì)有選擇趨向。

5、企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)入損益，因沒有發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不繳納土地增值，也不繳納企業(yè)所得稅。不增加企業(yè)的納稅的現(xiàn)金流支出負(fù)擔(dān)。

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第五十六條規(guī)定和財(cái)稅[2007]80號(hào)文第三項(xiàng)的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)持有期間的“公允價(jià)值變動(dòng)損益” 不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。即以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生的投資浮盈或浮虧在稅法上不計(jì)稅，等盈利落實(shí)即實(shí)際處置時(shí)再按處置取得的價(jià)款扣除歷史成本后的差額計(jì)入應(yīng)納稅所得額。換句話說(shuō)，投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)是其歷史成本，無(wú)需考慮投資性房地產(chǎn)重估增值部分的稅收。因此，企業(yè)因公允價(jià)值變動(dòng)增加利潤(rùn)，但不增加企業(yè)納稅的現(xiàn)金流支出負(fù)擔(dān)。

總之，在我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本接軌情況下，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的采用，可以真實(shí)及時(shí)反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和盈利能力，使資產(chǎn)增值表內(nèi)化、顯性化，有利于企業(yè)在海內(nèi)外資本市場(chǎng)增加信用評(píng)級(jí)，增強(qiáng)企業(yè)融資能力，更好地借助資本市場(chǎng)的力量來(lái)獲得發(fā)展。

五、投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)企業(yè)一些負(fù)面影響

1、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的成本大

采用公允價(jià)值計(jì)量，需要建立科學(xué)的估值系統(tǒng)。首先，應(yīng)判斷是否能夠持續(xù)取得確鑿證據(jù)支持采用公允模式計(jì)量，在采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，科學(xué)的估計(jì)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。

其次，采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，準(zhǔn)則要求每年年末對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行估值，因此應(yīng)隨時(shí)按照準(zhǔn)則要求監(jiān)控周邊類似房地產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)，并隨時(shí)取得確鑿證據(jù)，以支持資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)投資性房地產(chǎn)的估值。企業(yè)建立估值系統(tǒng)并持續(xù)收集相關(guān)數(shù)據(jù)，聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)等的費(fèi)用支出，對(duì)企業(yè)來(lái)講是持續(xù)的成本支出。

2、企業(yè)面臨利潤(rùn)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)在總體市場(chǎng)環(huán)境不好，房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條時(shí)，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量將會(huì)使企業(yè)利潤(rùn)大幅下滑，資產(chǎn)賬面價(jià)值減少的風(fēng)險(xiǎn)。

3、根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

4、投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊和進(jìn)行攤銷而減少的成本支出，沒有發(fā)揮資產(chǎn)折舊攤銷的抵稅功能，增加了因繳納所得稅的現(xiàn)金流出。

在目前國(guó)家經(jīng)濟(jì)情況和國(guó)家現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、相關(guān)法規(guī)下，企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行投資性房地產(chǎn)計(jì)量，對(duì)企業(yè)有很多的積極影響，這也是愈來(lái)愈多企業(yè)趨向采用公允價(jià)值計(jì)量的原因。但在我國(guó)公允價(jià)值普遍不夠公允的情況下，很容易為企業(yè)進(jìn)行利潤(rùn)操縱提供良好機(jī)會(huì)。企業(yè)投資者、債權(quán)人等企業(yè)外部利益主體應(yīng)密切關(guān)注這一影響，切實(shí)防范企業(yè)利用公允價(jià)值模式進(jìn)行利潤(rùn)操縱，以求獲得較真實(shí)的企業(yè)盈利能力信息、償債能力信息和現(xiàn)金流動(dòng)能力信息。

參考文獻(xiàn)：

[1] 財(cái)政部. 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》2006.

篇8

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》第十條規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量?！钡谑粭l規(guī)定：“采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益?！蓖顿Y性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，即“初始成本+公允價(jià)值變動(dòng)”。

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局在2007年10月的《關(guān)于執(zhí)行有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2007]80號(hào))第三條規(guī)定：“企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。”從而明確了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，其公允價(jià)值的變動(dòng)不作為稅法上的應(yīng)納稅所得，并允許按固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷，即投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)為“初始成本－折舊攤銷”。

由此可見，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，其賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)存在著差異，因此，一方面在申報(bào)繳納所得稅時(shí)需要根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，在納稅申報(bào)表中對(duì)應(yīng)納稅所得額進(jìn)行調(diào)整；另一方面，需要根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第18號(hào)――所得稅》第四條的規(guī)定，確認(rèn)所產(chǎn)生的遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債。

二、公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)納稅調(diào)整

一是確認(rèn)投資性房地產(chǎn)時(shí)的納稅調(diào)整。(1)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，對(duì)外購(gòu)、自行建造的投資性房地產(chǎn)應(yīng)以其實(shí)際成本作為其初始成本，這與稅法中規(guī)定的計(jì)稅基礎(chǔ)相一致，不存在差異也無(wú)需調(diào)整。(2)以存貨、自用建筑等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，以其轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值為初始成本，其賬面價(jià)值高于公允價(jià)值的，按差額記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，此時(shí)，賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)出現(xiàn)了差異，需按會(huì)計(jì)確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益調(diào)增當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。反之，若其賬面價(jià)值低于公允價(jià)值，按差額記入“資本公積――其他資本公積”，此時(shí)雖然賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)出現(xiàn)了差異，但因初始計(jì)量的公允價(jià)值變動(dòng)記入資本公積，既不影響當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤(rùn)，又不影響當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，無(wú)需在當(dāng)年調(diào)整，待該投資性房地產(chǎn)處置或轉(zhuǎn)換為自用固定資產(chǎn)確認(rèn)當(dāng)期收益時(shí)再做調(diào)整。

二是投資性房地產(chǎn)持有期間的納稅調(diào)整。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)在持有期的賬面價(jià)值為“初始成本+公允價(jià)值變動(dòng)”，計(jì)稅基礎(chǔ)為“初始成本－折舊攤銷”，此時(shí)應(yīng)按稅法認(rèn)可的本期折舊攤銷額調(diào)減應(yīng)納稅所得額，同時(shí)按會(huì)計(jì)確認(rèn)的本期公允價(jià)值變動(dòng)損益調(diào)減應(yīng)納稅所得額(若為公允價(jià)值變動(dòng)損失則調(diào)增)。

三是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn)時(shí)的納稅調(diào)整。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額記人“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，此時(shí)，該固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值為“初始成本+公允價(jià)值變動(dòng)”，計(jì)稅基礎(chǔ)為“初始成本－折舊攤銷”，需按稅法認(rèn)可的轉(zhuǎn)換前本期折舊攤銷額調(diào)減應(yīng)納稅所得額，同時(shí)按會(huì)計(jì)確認(rèn)的本期公允價(jià)值變動(dòng)損益調(diào)減應(yīng)納稅所得額(若為公允價(jià)值變動(dòng)損失則調(diào)增)。另外，由于轉(zhuǎn)換后該固定資產(chǎn)折舊原值、折舊期限等發(fā)生了變化，會(huì)計(jì)上實(shí)際計(jì)提的折舊額與稅法認(rèn)可的折舊額會(huì)有所不同，應(yīng)通過(guò)“應(yīng)納稅所得額調(diào)整明細(xì)表”中資產(chǎn)調(diào)整項(xiàng)目下的“固定資產(chǎn)折舊”欄目對(duì)應(yīng)納稅所得額進(jìn)行調(diào)整。

四是投資性房地產(chǎn)處置時(shí)的納稅調(diào)整。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)處置后，其賬面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)均為零，二者之間亦不再存在差異，此時(shí)應(yīng)將前期確認(rèn)的該投資性房地產(chǎn)的暫時(shí)性差異轉(zhuǎn)回，據(jù)以對(duì)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按實(shí)際收到的金額貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值(初始成本+公允價(jià)值變動(dòng))借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)及其在轉(zhuǎn)換日記入“資本公積”科目的金額，分別借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目和“資本公積――其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。由此可見，處置投資性房地產(chǎn)時(shí)會(huì)計(jì)確認(rèn)了兩項(xiàng)損益：公允價(jià)值變動(dòng)損益，按轉(zhuǎn)讓收入與初始成本的差額確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)。而根據(jù)稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)為為轉(zhuǎn)讓收入與“初始成本一折舊攤銷”的差額。因此，投資性房地產(chǎn)處置時(shí)應(yīng)按會(huì)計(jì)上確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益調(diào)減應(yīng)納稅所得額(若為公允價(jià)值變動(dòng)損失則調(diào)增)，同時(shí)按該投資性房地產(chǎn)自轉(zhuǎn)換日至處置日之間稅法認(rèn)可但未計(jì)提的折舊攤銷額調(diào)減應(yīng)納稅所得額，再按該投資性房地產(chǎn)稅法認(rèn)可的本期處置前的折舊攤銷額調(diào)減應(yīng)納稅所得額。

三、公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)納稅申報(bào)與賬務(wù)處理

[例]甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，該公司于第一年2月將一套自用房產(chǎn)出租給乙公司使用，出租日該房產(chǎn)的原值600萬(wàn)元，折舊年限20年，不考慮殘值，月折舊額為2.5萬(wàn)元，已提折舊250萬(wàn)元，公允價(jià)值為300萬(wàn)元。第一年末該房產(chǎn)的公允價(jià)值為450萬(wàn)元。第二年末該房產(chǎn)的公允價(jià)值為480萬(wàn)元。第三年4月，該公司終止與乙公司的房屋租賃，并于當(dāng)月以460萬(wàn)元價(jià)格將該房產(chǎn)出售。該公司三年的會(huì)計(jì)利潤(rùn)均為500萬(wàn)元，假設(shè)不存在除此項(xiàng)投資性房地產(chǎn)以外的其他所得稅調(diào)整項(xiàng)目。

(1)按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，甲公司對(duì)該投資性房地產(chǎn)應(yīng)作如下賬務(wù)處理：

第一年轉(zhuǎn)換日

借：投資性房地產(chǎn)――成本　3000000

累計(jì)折舊　2500000

公允價(jià)值變動(dòng)損益　500000

貸：固定資產(chǎn)　6000000

第一年末調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值

借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)　1500000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益　1500000

第二年末調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值

借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)　300000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益　300000

第三年轉(zhuǎn)讓日

借：銀行存款　4600000

貸：其他業(yè)務(wù)收入　4600000

借：其他業(yè)務(wù)成本　4800000

貸：投資性房地產(chǎn)――成本　3000000

――公允價(jià)值變動(dòng)　1800000

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益　1300000

貸：其他業(yè)務(wù)收入　1300000

(2)甲公司該投資性房地產(chǎn)的納稅調(diào)整。

甲公司該投資性房地產(chǎn)三年的賬載金額和計(jì)稅基礎(chǔ)等相關(guān)數(shù)據(jù)如表1所示。其中第一年納稅差異調(diào)整額包括三部分：一是自用固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)時(shí)會(huì)計(jì)確認(rèn)但稅法不認(rèn)可的公允價(jià)值變動(dòng)收益50萬(wàn)元；二是會(huì)計(jì)確認(rèn)但稅法不認(rèn)可的投資性房地產(chǎn)在第一年后續(xù)計(jì)量產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益－150萬(wàn)元；三是投資性房地產(chǎn)未計(jì)提但稅法認(rèn)可的折舊－25萬(wàn)元。三項(xiàng)調(diào)整綜合為調(diào)減應(yīng)納稅所得額125萬(wàn)元。第二年納稅差異調(diào)整額包括兩部分：一是會(huì)計(jì)確認(rèn)但稅法不認(rèn)可的投資性房地產(chǎn)在第二年后續(xù)計(jì)量產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益－30萬(wàn)元；二是投資性房地產(chǎn)未計(jì)提但稅法認(rèn)可的折舊－30萬(wàn)元。二項(xiàng)調(diào)整綜合為調(diào)減應(yīng)納稅所得額60萬(wàn)元。第三年納稅差異調(diào)整額包括三部分：一是投資性房地產(chǎn)處置前未計(jì)提但稅法認(rèn)可的折舊－10萬(wàn)元；二是投資性房地產(chǎn)處置時(shí)會(huì)計(jì)確認(rèn)但稅法不認(rèn)可的公允價(jià)值變動(dòng)收益130萬(wàn)元；三是該投資性房地產(chǎn)自轉(zhuǎn)換日至處置日之間稅法認(rèn)可但未計(jì)提的折舊額65萬(wàn)元；三項(xiàng)調(diào)整綜合為調(diào)增應(yīng)納稅所得額185萬(wàn)元。

企業(yè)在填報(bào)所得稅年度納稅申報(bào)表時(shí)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的納稅調(diào)整內(nèi)容主要涉及附表七“以公允價(jià)值計(jì)量資產(chǎn)納稅調(diào)整表”中相關(guān)內(nèi)容，甲企業(yè)三年間各年填報(bào)數(shù)據(jù)如表2所示。

此外，還需根據(jù)該表第10行的納稅調(diào)整額合計(jì)數(shù)，填列附表三“應(yīng)納稅所得調(diào)整明細(xì)表”中第10行“公允價(jià)值變動(dòng)凈收益”的第三項(xiàng)“調(diào)增金額”(金額為負(fù)時(shí)填寫第四項(xiàng)調(diào)減金額)。

需要說(shuō)明的是，采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)若存在應(yīng)納稅的調(diào)整，應(yīng)與自有固定資產(chǎn)一并，填報(bào)附表九“資產(chǎn)折舊、攤銷納稅調(diào)整明細(xì)表”，對(duì)投資性房地產(chǎn)的折舊、攤銷會(huì)計(jì)與稅法差異進(jìn)行調(diào)整。

篇9

論文關(guān)鍵詞：成本計(jì)價(jià)模式，公允價(jià)值模式，客觀因素，自利

 

1.引言

為適應(yīng)市場(chǎng)需求和建立與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告趨同的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，財(cái)政部于2006年初構(gòu)建起了一套包含39項(xiàng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系。準(zhǔn)則體系于2007年1月1日起在上市公司中執(zhí)行，同時(shí)鼓勵(lì)其他形式企業(yè)執(zhí)行。在此次準(zhǔn)則體系修改中，對(duì)企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對(duì)部分資產(chǎn)選擇公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)價(jià)。其中《第三號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實(shí)行被認(rèn)為將對(duì)持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是由于可采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)，因而過(guò)去形成的由成本計(jì)價(jià)而被低估的投資性房地產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值的快速回歸，從而可實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)績(jī)大幅攀升[1-3] 。

此次準(zhǔn)則體系修改中，對(duì)企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對(duì)部分資產(chǎn)選擇公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)價(jià)。其中《第三號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實(shí)行被認(rèn)為將對(duì)持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)會(huì)迅速將其過(guò)去采用的成本計(jì)價(jià)模式變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，這樣可以對(duì)因使用成本計(jì)價(jià)而被低估的投資性房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的快速回歸，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)績(jī)大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告顯示采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量仍很少，允許企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)價(jià)的準(zhǔn)則變動(dòng)對(duì)上市企業(yè)的整體影響很小[4, 5] 。針對(duì)此現(xiàn)象學(xué)者們展開了積極地探討，主要從客觀角度總結(jié)了許多影響企業(yè)選擇公允價(jià) 值計(jì)價(jià)的因素[6, 7] 。

本文認(rèn)為客觀因素制約影響了小部分上市公司對(duì)公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業(yè)管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計(jì)價(jià)模式的選擇。后文將對(duì)此觀點(diǎn)進(jìn)行論證，并對(duì)管理層如何進(jìn)行計(jì)價(jià)變更決策展開具體分析自利，對(duì)為何采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)數(shù)量很少的現(xiàn)象給出解釋。

2.新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)特點(diǎn)及公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)定義為能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，并規(guī)定為如下范圍：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。企業(yè)自用或作為存貨的房地產(chǎn)在新準(zhǔn)則中被認(rèn)為不屬于投資性房地產(chǎn)。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則單獨(dú)劃分投資性房地產(chǎn)是基于房地產(chǎn)實(shí)務(wù)對(duì)固定資產(chǎn)區(qū)分的需要而提出的，目的是規(guī)范企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理和相關(guān)的披露，提高會(huì)計(jì)的相關(guān)性。舊準(zhǔn)則里投資性房地產(chǎn)被當(dāng)作和其他固定資產(chǎn)一樣的資產(chǎn)看待，也采用相應(yīng)的估計(jì)使用年限對(duì)其提取折舊。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化程度提高，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出數(shù)倍甚至數(shù)十倍，而采用折舊后的固定資產(chǎn)凈值往往不能反映此類投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值?；诖耍瑯I(yè)界和學(xué)術(shù)界認(rèn)為將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理不合適。因此，需要將投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來(lái)，作為單獨(dú)一類確定會(huì)計(jì)規(guī)范，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則由此應(yīng)運(yùn)而生。

2.1新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)特點(diǎn)

相對(duì)于舊準(zhǔn)則，新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)在初始確認(rèn)和后續(xù)計(jì)量上有較大變化，主要體現(xiàn)在：

1）歸入的資產(chǎn)性質(zhì)變化

在舊的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，將與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容分散在存貨準(zhǔn)則、固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則三個(gè)部分，由于各個(gè)部分的資產(chǎn)性質(zhì)不同，因而會(huì)計(jì)處理方式也有較大差異。如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對(duì)外出租的，作為企業(yè)存貨，按存貨準(zhǔn)則規(guī)范處理：對(duì)外出租的固定資產(chǎn)和企業(yè)的一般性固定資產(chǎn)一樣作為企業(yè)固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)范處理；對(duì)外出租土地使用權(quán)或者持有并增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，作為企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，按無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)范來(lái)進(jìn)行處理。而在新準(zhǔn)則中，這些不同用途的房地產(chǎn)統(tǒng)一歸于投資性房地產(chǎn)，按照同樣方式進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

2.價(jià)值計(jì)量模式的選擇變化

舊準(zhǔn)則中，歸入固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)主要以成本模式計(jì)價(jià)，歸入存貨資產(chǎn)的房地產(chǎn)則以成本與市價(jià)熟低法原則計(jì)價(jià)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的情況下，成本價(jià)格要遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，由此會(huì)計(jì)賬目?jī)r(jià)值與資產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值存在較大差額。而新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，公允價(jià)值（fair value）意指“公平合理之價(jià)值”。

3.后續(xù)計(jì)量變化

在舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，歸屬于存貨、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的房地產(chǎn)分別按照該類資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)價(jià)規(guī)定進(jìn)行計(jì)量。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量則規(guī)定：原來(lái)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，可以變更為公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量；但是一旦采用了公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，則不允許再變更為成本模式計(jì)量。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則計(jì)提折舊或攤銷，并在期末進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備；在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的自利，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

2.2公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)

我國(guó)上市企業(yè)已普遍設(shè)立投資性房地產(chǎn)科目，在已實(shí)施公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)，公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式變更決策為實(shí)施企業(yè)帶來(lái)了巨大的積極影響。主要體現(xiàn)在：1）極大地提升企業(yè)利潤(rùn)，改善企業(yè)以往較差的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，甚至力挽狂瀾幫助企業(yè)避免被退市。2）改善企業(yè)報(bào)表中如資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率等會(huì)計(jì)指標(biāo)，增強(qiáng)債權(quán)人和投資者對(duì)企業(yè)償債能力、盈利能力信心，有利于企業(yè)進(jìn)一步融資以獲得發(fā)展。例如ST百花通過(guò)計(jì)價(jià)模式的變更獲得了巨大的價(jià)值。作為一家以餐飲為主的上市企業(yè)，ST百花2004、2005連續(xù)兩年虧損，而且2006年也了預(yù)虧的報(bào)告，但最后在年報(bào)中公司通過(guò)對(duì)投資性房地產(chǎn)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式實(shí)現(xiàn)了凈利潤(rùn)，從而避免了被退市的厄運(yùn)。

雖然具有可觀的公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)，然而直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告顯示采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量仍很少。表1是我國(guó)設(shè)有投資性房地產(chǎn)科目的上市企業(yè)有關(guān)計(jì)量模式的統(tǒng)計(jì)表，說(shuō)明了上市企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的積極性不高，可看出采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)出逐漸增多趨勢(shì)。上市企業(yè)仍較普遍地實(shí)施成本計(jì)價(jià)模式，與新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則推出前預(yù)測(cè)上市企業(yè)將廣泛采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)大相徑庭。

表1 我國(guó)上市公司投資性房地產(chǎn)采用計(jì)量模式情況表

 

年 度

2006

2007

2008

采用成本計(jì)量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司

10家

篇10

【關(guān)鍵詞】 估值技術(shù); 公允價(jià)值; 投資性房地產(chǎn)

1990年,我國(guó)的住宅分配制度完成了從實(shí)物分配向貨幣分配的巨大轉(zhuǎn)變,隨之而來(lái)的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展,而投資性房地產(chǎn)也日益成為企業(yè)的一項(xiàng)重要投資手段。順應(yīng)這一發(fā)展趨勢(shì),2006年頒布,2007年施行的《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》,首次將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)列示,并且允許使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但在新準(zhǔn)則實(shí)行的兩年間,公允價(jià)值的使用受到了冷遇,公允價(jià)值的計(jì)量成為使用者的主要困擾之一。2009年底,財(cái)政部網(wǎng)站公布了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(試行)》,明確提出了收益法與市場(chǎng)法兩種評(píng)估公允價(jià)值的方法,這一舉措表明投資性房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)的改進(jìn)。

一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀

公允價(jià)值雖然具有準(zhǔn)確反映企業(yè)的財(cái)務(wù)信息,提高信息使用者決策能力的優(yōu)勢(shì),但是由于存在市場(chǎng)機(jī)制不健全、公司治理不完善等缺陷,尤其是在其應(yīng)用存在嚴(yán)重技術(shù)障礙的情況下,公允價(jià)值的實(shí)際應(yīng)用正如表1所反映的那樣,并不如期望的那么廣泛。

2007年,存在投資性房地產(chǎn)的630家上市公司中,僅18家選擇公允價(jià)值計(jì)量模式,占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.86%。2008年上市公司年報(bào)的調(diào)查報(bào)告中指出,1 624家上市公司有690家存在投資性房地產(chǎn),而采用公允價(jià)值模式的只有20家,占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.89%,且出現(xiàn)了三種計(jì)量方式,分別是評(píng)估價(jià)格(14家公司)、第三方調(diào)查報(bào)告(1家公司)及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格(5家公司)。

二、估值技術(shù)的應(yīng)用難題

(一)地域差異問(wèn)題

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解(2008)》指出“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)并且企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)”就可采用公允價(jià)值模式計(jì)量。

然而

由于數(shù)據(jù)庫(kù)的建立一方面需要不同交易市場(chǎng)提供及時(shí)可靠的交易數(shù)據(jù),另一方面要保證該數(shù)據(jù)庫(kù)擁有必要的技術(shù)支持,而在我國(guó)要素市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和商品市場(chǎng)都存在不同程度問(wèn)題的情況下,其實(shí)施起來(lái)比較困難。因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)的建立必需堅(jiān)持國(guó)家主導(dǎo)、市場(chǎng)導(dǎo)向的原則,采取逐步推進(jìn)的方式,以現(xiàn)有公開市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)為主要數(shù)據(jù)來(lái)源,同時(shí)結(jié)合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局等有關(guān)部門的調(diào)研數(shù)據(jù)。另外,國(guó)家有必要通過(guò)制定和修改相關(guān)政策法規(guī)強(qiáng)化信息數(shù)據(jù)庫(kù)的權(quán)威性。

(三)提高估值技術(shù)在報(bào)表披露中的地位

由估值技術(shù)所確定的公允價(jià)值數(shù)額會(huì)直接出現(xiàn)在報(bào)表中,建議企業(yè)在附注中增加對(duì)具體估值計(jì)算確認(rèn)的過(guò)程。首先是估值方法的選定,其依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)是什么,所擁有的投資性房地產(chǎn)在同類資產(chǎn)中的地位。其次是具體參數(shù)的選定,如果選用的是市場(chǎng)法,應(yīng)該具體披露所參照的類似市場(chǎng)、參照的標(biāo)準(zhǔn)以及各指標(biāo)的相似度;若是收益法,那應(yīng)該分別對(duì)凈收益、收益期限以及折現(xiàn)率的數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行解釋。

通過(guò)附注的披露可以使整個(gè)計(jì)算過(guò)程受到信息使用者的監(jiān)督,增強(qiáng)公允價(jià)值確認(rèn)和計(jì)量的準(zhǔn)確性和透明度,防止利潤(rùn)操作,提高人們對(duì)估值技術(shù)的信心,推動(dòng)估值技術(shù)的運(yùn)用。

(四)加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn),提高資產(chǎn)評(píng)估水平

估值技術(shù)本身就受資產(chǎn)評(píng)估人員和會(huì)計(jì)人員主觀判斷的影響,所以兩者業(yè)務(wù)水平的提高是公允價(jià)值可以順利運(yùn)用的保障。

相關(guān)人員一方面要豐富自身的專業(yè)知識(shí),尤其是對(duì)公允價(jià)值的認(rèn)識(shí)與理解;另一方面又需要在不確定因素面前作出自己的職業(yè)判斷。所以他們除了通過(guò)后續(xù)教育機(jī)構(gòu)進(jìn)行再培訓(xùn)、學(xué)習(xí)歐美先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)以及最新的國(guó)家方針政策外,還要在工作中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn),了解整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,提高經(jīng)濟(jì)敏感度和職業(yè)判斷能力。

【主要參考文獻(xiàn)】

[1] 財(cái)政部會(huì)計(jì)司.我國(guó)上市公司2007年執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告[r].2008.

[2] 財(cái)政部會(huì)計(jì)司.我國(guó)上市公司2008年執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告[r].2009.

[3] 財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)[s].2006.

[4] 財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解(2008)[s].2008.