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關鍵詞：土地規(guī)劃與利用；法律；土地利用率；綜合管理

中圖分類號：D651.1 文獻標識碼：A

對土地規(guī)劃體系的分析

改革開放以來, 經濟、社會快速發(fā)展, 各項 建設都離不開土地這一載體, 對土地的需求與日俱增，人地矛盾也越來越突出。為加強土地宏觀管理, 合理利用土地，1986年國家頒布了《土地管理法》, 成立了國家土地管理局, 并在全國范圍全面部署和開展了各級土地利用總體規(guī)劃(1986年~ 2000年)的編制工作。應該說, 在這期間，我國的土地利用規(guī)劃工作取得了很大成就。土地利用規(guī)劃體系已經基本形成，規(guī)劃實施管理制度初步建立，規(guī)劃的實施特別是1997年開始的第二輪土地規(guī)劃工作，已經編制到了2010年的總體規(guī)劃, 并明確規(guī)定非農業(yè)人口在50萬人以上的城市，其規(guī)劃都要經過國務院 審批。這輪規(guī)劃的實施在保護耕地、促進土地集約利用、保障經濟社會可持續(xù)發(fā) 展方面發(fā)揮了重要作用。特別是新《土地管理法》頒布實施以來, 土地利用規(guī)劃受到社會各界的普遍重視，各級政府按規(guī)劃用地、管地的意識普遍增強，土地利用規(guī)劃對經濟社會發(fā)展的調控作用越來越得到全社會的認同。通過規(guī)劃提高了土地利用的綜合效益，促進了產業(yè)結構的優(yōu)化，改善了生態(tài)環(huán)境，保障了經濟社會的快速發(fā)展。因此，在新一輪規(guī)劃工作即將全面展開時，有必要對現行的土地規(guī) 劃體系作一個全面總結，對它存在的不足進行思考，并提出改革的設想。

目有土地規(guī)劃體系中存在的不足

在土地規(guī)劃體系中沒有明確的時間性規(guī)劃

目前，在土地規(guī)劃體系中沒有明確的時間性規(guī)劃，尤其在年度規(guī)劃中缺乏可 遵循性?？刹僮餍约翱烧{度性，在時間上無法很好的銜接，由此引發(fā)了規(guī)劃同實 際用地之問的矛盾。土地規(guī)劃是一項長期戰(zhàn)略性的規(guī)劃，其年限一般為15年。當今社會是一個飛速發(fā)展的社會，在15年的規(guī)劃期內，許多事物都在發(fā)生著變化，盡管規(guī)劃在編制時盡量對未來的土地利用進行考慮。但是仍不能完全預想到 所有可能產生的土地需求。預先規(guī)劃所制定的各項指標在時間上沒有彈性，規(guī)劃得不到及時修改，就會與實際脫節(jié)，導致規(guī)劃喪失作用，沒有使用價值；假如改變規(guī)劃的相關內容去適應變化的需要，那么就要求對于規(guī)劃不斷地進行修改， 這樣做的結果就會大大降低土地規(guī)劃的權威性。

2.2土地利用規(guī)劃的種類較多, 分工不明確

土地利用規(guī)劃有土地利用總體規(guī)劃、土地利用詳細規(guī)劃和土地利用專項規(guī)劃 三大類，其中土地利用總體規(guī)劃體系又分為國家、省、市、縣、鄉(xiāng)五級，應該說， 我國土地規(guī)劃體系在層次上是完整的。但從對其他國家土地利用規(guī)劃的研究來看, 國外最高級別的土地規(guī)劃體現國家的社會經濟發(fā)展規(guī)劃，對下一層次規(guī)劃只具有指導作用；而地方制定的規(guī)劃內容十分詳細，往往是很厚的一本書并附有分類很細的規(guī)劃圖。我國目前各級總體規(guī)劃職能分工不明確，內容雷同，大多是宏觀上過細，微觀上過粗，其他專項規(guī)劃很少編制，詳細規(guī)劃沒有很好開展。

2.3土地的總體規(guī)劃沒有與城市規(guī)劃相聯(lián)系

由于我國目前管理體制的原因，現行的土地總體規(guī)劃與城市規(guī)劃不屬于同一個管理部門負貴，是由土地行政部門與建設行政部門分開管理的。盡管土地管理 法已經規(guī)定了城市規(guī)劃要與土地規(guī)劃相互銜接，但是在實踐實施中，規(guī)劃銜接卻不是一件容易簡單的事情。比如我國最近幾年由于城市規(guī)模的快速擴大致使耕地大量流失，城市規(guī)劃同土地利用規(guī)劃出現脫節(jié)。由于目前兩者的管理分割，在客觀上引發(fā)了規(guī)劃內容與執(zhí)行之間發(fā)生了利益沖突，從而人為加大了規(guī)劃成本。

2.4土地規(guī)劃沒有同產業(yè)布局進行有效銜接

土地利用狀況在很大程度上束繃了產業(yè)結構的有效發(fā)展，隨著產業(yè)的快速 發(fā)展，對土地的需求不斷增加，但是土地的有限性和不可移動性要求要對其進行 集約性的規(guī)劃利用，因而，對于產業(yè)布局要做好相應的合理規(guī)劃。目前的實踐情況中，土地規(guī)劃并沒有同產業(yè)布局進行有效銜接，屢屢出現土地規(guī)劃同產業(yè)布局脫節(jié)的現象。比如許多高校進行盲目的擴建問題，導致貪大求高、規(guī)模過大的現象發(fā)生。有的學校為了一味盲目追求大而全的擴張建設，導致了校區(qū)占地過多 , 開發(fā)能力欠缺，致使土地資源無法得到充分利用，造成了嚴重的浪費。

三、土地規(guī)劃與利用的方法和內容

在對土地資源的整理規(guī)劃中，按照行政級別可以將其分為三個層次，地方級、省級和國家級。地方級的土地規(guī)劃主要是以自然村為單位，在對其進行規(guī)劃的內容上可以按照當地居民的意愿，滿足其生活的基本條件，充分尊重公民的意見。在省級土地規(guī)劃中，對于土地資源的規(guī)劃就要比地方的上升一個層次，主要是對地方經濟的發(fā)展做出一個調整，在農田灌溉，土地多樣性和適宜性方面做出合理的規(guī)劃，以適宜地方經濟發(fā)展為主要方向。

3.1 積極開展土地的整理工作

在現階段所講的土地整理主要是針對農村的土地整理，通過復墾開荒、填海造田土地置換等方式增加耕地面積，將更多的土地資源應用到農業(yè)發(fā)展中。這么做的目的主要有以下幾點：第一，提高耕地的使用面積，提升糧食生產力。第二，對于農業(yè)的發(fā)展條件進行改善，提高農業(yè)生產效率。第三，對生態(tài)環(huán)境進行改善，促進生態(tài)平衡發(fā)展，實現資源的可持續(xù)利用。

3.2 土地利用的發(fā)展與創(chuàng)新

我國土地利用無論在深度和廣度方面都有了很大的發(fā)展。在規(guī)劃類型上，從以往重點進行的農村土地規(guī)劃，發(fā)展成土地利用總體規(guī)劃、土地利用專項規(guī)劃及土地利用規(guī)劃設計三個層次。土地利用已發(fā)展成為集設計、政策、和管理為一體的現代綜合利用。其內容已擴充到自然環(huán)境與人工環(huán)境的建設，以及指導變化且又具有基本行為來推動未來發(fā)展的社區(qū)意識形態(tài)。規(guī)劃成果也從原來簡單的政策說明、有關未來土地利用交通、公共設施的單一大型圖紙，發(fā)展成為文本、數據、圖紙和時間安排相結合的綜合體。我國土地利用的內容，正在逐步趨于成熟和完善。在我國，隨著最優(yōu)化技術的出現與應用，各種線性和非線性規(guī)劃及多目標規(guī)劃方法開始應用于土地利用規(guī)劃過程中。總之，我國的土地利用方法已由靜態(tài)規(guī)劃向動態(tài)規(guī)劃，由定性和定量相結合，并逐漸向土地利用規(guī)劃和管理的模型化和信息化方向發(fā)展。

小結

完善我國土地利用規(guī)劃體系，要求有一個科學的用地觀。各級人民政府應當采取措施，全面規(guī)劃，嚴格管理、保護、 開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。要正確認識人類與土地的關系，充分考慮資源利用和環(huán)境保護的關系，充分認識到土地這一資源不可再生的特殊性。完善我國土地規(guī)劃與利用，對于保障國家糧食安全、保護農民權益，具有重大現實意義。

參考文獻：

[1]駱峪安.關于小城鎮(zhèn)建設中土地規(guī)劃利用方面的一些思考[J].現代經濟信息，2012

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[關鍵詞]土地利用 環(huán)境 體系建構

中圖分類號：F301.2 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）22-0099-01

我國土地利用規(guī)劃帶來的環(huán)境問題主要體現在我國現有土地利用和可持續(xù)發(fā)展目標之間的矛盾，在土地利用過程中，要與生態(tài)經濟協(xié)同發(fā)展，就需要建立一套環(huán)境指標評價體系，制定具體的內容、程序、方法來實現這一戰(zhàn)略目的。

一、我國土地利用規(guī)劃現狀

我國土地利用的總體規(guī)劃是由國家、省、市、縣、鄉(xiāng)至上而下的完整體系，針對土地利用的某一方面分為開發(fā)、利用、治理、保護等不同內容。目前，土地利用規(guī)劃已經不局限于以經濟發(fā)展為單一目標，在人口、資源、環(huán)境和經濟等領域呈多目標的發(fā)展態(tài)勢。我國土地管理已經傾向于對基本農田和生態(tài)型土地多加保護，汲取西方國家經驗，引入人工生態(tài)設計，成立自然保護區(qū)、森林公園，設置緩沖帶、護林帶因地制宜的對土地進行合理安排，確定生產結構和產品布局，充分考慮到自然資源的承受能力，在能源和資源的開發(fā)利用上維護生態(tài)平衡，區(qū)別對待可再生資源和不可再生資源，確保生態(tài)系統(tǒng)良性發(fā)展。

二、我國土地利用規(guī)劃中存在的問題

第一，土地利用目標的理性追求程度不夠。土地利用不僅要考慮經濟問題，還要考慮資源問題和環(huán)境問題，我國目前的土地利用規(guī)劃仍然受到傳統(tǒng)資源配置的理念限制，容易忽視環(huán)境目標，在土地適宜性評價中只提供土地布局的依據，缺少土地資源宏觀調控與生態(tài)環(huán)境的評價指標。第二，土地利用規(guī)劃對代際公平考慮欠缺，沒有從長遠利益著眼，對后代的土地利用缺少動態(tài)的平衡標準。土地利用規(guī)劃思維僵化，始終停留在占一補一的層面，對土地開發(fā)的代際時間問題缺少研究，沒有形成系統(tǒng)科學的土地開發(fā)時間規(guī)劃。第三，現行的土地利用規(guī)劃大多按照行政區(qū)域進行劃分，沒有從資源環(huán)境協(xié)調發(fā)展的角度對土地進行合理的優(yōu)化布局，缺少對資源、生態(tài)、污染控制的整體性宏觀規(guī)劃。第四，目前的土地利用規(guī)劃缺少上下的過度銜接，由于自上而下的規(guī)劃控制指標和口徑有區(qū)別，不能按照同一種戰(zhàn)略思路或綱要進行土地規(guī)劃。國家或省級的土地規(guī)劃對地方的實際情況考慮不周，不符合地方發(fā)展實際，操作性差，落實難度高。第五，土地規(guī)劃思路不連貫，缺少及時的信息反饋和變化更新。由于土地規(guī)劃自身具有不確定性，合理的土地規(guī)劃需要按照實際情況來調整和完善，規(guī)劃者的考慮不周比如對環(huán)境的評估錯誤容易導致主客觀相悖。第六，社會接受性不高。目前的土地利用規(guī)劃決定權主要在國土規(guī)劃部門，缺少公眾參與和公眾監(jiān)督，信息渠道不暢通，導致不同利益主體之間的調配失衡，浪費土地資源。

三、土地利用規(guī)劃環(huán)境指標體系的建構

土地利用規(guī)劃是經濟、社會、環(huán)境相互反饋的復雜的有機系統(tǒng)，建構土地利用規(guī)劃的環(huán)境指標體系能夠解決目標失衡問題。環(huán)境評價可以作為土地利用規(guī)劃控制系統(tǒng)中的一個目標控制矢量，通過環(huán)境評價的約束可以起到規(guī)范土地利用規(guī)劃向環(huán)境友好方向發(fā)展的目的。因此，引入土地利用規(guī)劃的環(huán)境影響評價制度是規(guī)范土地利用規(guī)劃的可持續(xù)性的必要措施。進行土地利用規(guī)劃的生態(tài)環(huán)境影響評價的戰(zhàn)略目標是追求土地利用過程中的生態(tài)經濟協(xié)同發(fā)展。具體的目標就是要節(jié)約、保護資源，通過生產關系的調整提高資源產出率，增加資源有效量。目前土地利用規(guī)劃成果的依據只是土地適宜性評價和簡單的人口發(fā)展與土地供需預測，只有將生態(tài)環(huán)境影響評價整合人土地利用規(guī)劃體系，才能實現可持續(xù)的土地利用規(guī)劃。

土地利用總體規(guī)劃可以利用SEA內容與程序。引入戰(zhàn)略環(huán)境評價（SEA）體系可以解決傳統(tǒng)EIA難以體現生態(tài)環(huán)境影響的擴散、累積及協(xié)同等效應的困境，在規(guī)劃的全過程實施控制，從而可以從前端主動地控制規(guī)劃的生態(tài)環(huán)境影響效果。SEA工作的內容包括：闡述并分析戰(zhàn)略的內容及其替代方案；準確、科學、及時預測環(huán)境影響；列出環(huán)境影響因子并確定各自的權重值；確定單項環(huán)境影響及總的環(huán)境影響；提出SEA結論，提出建議。土地利用總體規(guī)劃的SEA工作程序應包括3個環(huán)節(jié)：評價方案的制定、評價實施和評價總結。SEA評價指標體系的內容應包括資源、環(huán)境、經濟、社會指標4個層次。一般依照區(qū)域性特點，SEA指標分為全球性指標（不可再生資源耗竭速率、生物多樣性減少速率、森林覆蓋率等）、區(qū)域環(huán)境狀況指標（自然保護區(qū)面積、土壤質量、人文景觀等）和當地環(huán)境質量指標（水、氣、聲質量、人均綠地面積等）。戰(zhàn)略替代方案應在土地利用現狀、生態(tài)環(huán)境敏感區(qū)、資源供應、區(qū)域生態(tài)環(huán)境容量、區(qū)域污染總量控制要求等

限制基礎上，采用費用效益分析、費用效果分析等方法選擇出最佳土地利用方案。而環(huán)境戰(zhàn)略減緩措施是指用來避免、降低、修復和補償戰(zhàn)略環(huán)境的措施，應該包括避免措施、最小化措施、減量化措施、補救重建措施等”。

戰(zhàn)略環(huán)境影響的一般預測方法包括Delphi法、回歸分析法等，但由于戰(zhàn)略本身的不確定性，采用新發(fā)展起來的灰色預測、混沌預測及模糊預測前景更佳。如采用協(xié)同學的模型可以定量考察土地利用系統(tǒng)空間、時間配置的有序度”。采用熵定律來解釋土地利用規(guī)劃與可持續(xù)發(fā)展之間的相互關系，而土地利用規(guī)劃與管理作為系統(tǒng)輸入的負熵，可以有效地抵制系統(tǒng)自身發(fā)展帶來無序度加大。戰(zhàn)略環(huán)境影響評價的方法可采用加權比較法、逼近理想狀態(tài)排列法、費用效益分析法、有無對比法、可持續(xù)發(fā)展能力法等。土地利用規(guī)劃的多目標決策中，采用逼近理想解的排序方法（TOPSIS模型），將方案解與多目標決策問題的“理想解”和“負理想解”的距離排序，擇優(yōu)錄取，通常能有較好的效果。而采用可持續(xù)發(fā)展能力評估是目前土地利用規(guī)劃評價的大勢所趨。

目前在進行環(huán)境影響評價的方案因受自然因素、投資因素等眾多因素的限制，存在風險與不確定性，方案若不經處理，難以體現方案的真實效益。如采取敏感性分析，將人口、資源、環(huán)境等要素的變化影響考慮進決策體系中去，加大可信度；當然，如果對方案進行蒙特卡羅模擬，對規(guī)劃的效用（效益）進行概率分布模擬和風險評估，可以克服決策對方案發(fā)生幾率沒有考慮的局限性，但無形中加大了工作難度。國內已有不少研究將GIS技術應用于土地利用總體規(guī)劃信息系統(tǒng)中，這樣不僅可以實現土地信息的實時更新和土地利用的動態(tài)監(jiān)測，而且可以根據決策部門的要求，快速提供多種土地利用及規(guī)劃方案供領導部門選擇，為土地資源調查、制圖、土地統(tǒng)計、土地利用動態(tài)監(jiān)測、土地資源分析及評價等提供必要的技術支持。

參考文獻

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【關鍵詞】土地利用規(guī)劃；作用；問題；對策

土地利用規(guī)劃是合理調節(jié)、分配、控制土地利用的有利工具，為了促進城市建設的健康發(fā)展，必須加強土地利用的科學規(guī)劃，從而使土地資源得到合理、高效、集約利用。

一、土地利用規(guī)劃的作用

土地利用規(guī)劃的作用主要表現為：（1）優(yōu)化土地資源的配置。加強土地利用規(guī)劃，需要以當地土地利用情況為立足點，需要遵守“布局集中”、“產業(yè)集聚”、“用地集約”等規(guī)劃原則。基于我國很多城市人多地少的實情，加強土地利用規(guī)劃，有利于提高土地資源配置的合理性。如在工礦廢棄地方面，落實被損毀土地的復墾責任，有利于正確引導廢棄地變?yōu)橐肆忠烁鼗蜻m宜建設用地，畝實現土地資源優(yōu)化配置。（2）促進國民經濟的可持續(xù)發(fā)展。土地管理屬于保障性管理工作，其管理水平的高低直接影響著我國國民經濟是否能得到可持續(xù)發(fā)展。通過土地利用科學規(guī)劃，將土地資源功能與社會經濟發(fā)展緊密相連，可以不斷提升土地資源的利用價值，進而實現土地資源利用最優(yōu)化，從而保證社會經濟穩(wěn)定、健康發(fā)展。（3）減少城市建設成本。土地利用規(guī)劃有利于解決當前我國城市用地緊張及房價居高不下的問題。加強土地利用規(guī)劃可以最大限度提高土地資源利用率，通過集中式布局與合理規(guī)范，盡量減少不必要管線基礎設施建設，同時也在一定程度上減少道路占用土地的現象。這樣不僅大大提高了土地管理的合理性與科學性，同時也在有利于減少城市化建設投資成本，提高城市土地資源利用效率。

二、土地利用規(guī)劃存在的主要問題

土地利用規(guī)劃存在的問題主要有：（1）法律法規(guī)問題。土地利用規(guī)劃體系包括：土地利用總體規(guī)劃、土地利用專項規(guī)劃和土地利用詳細規(guī)劃，土地利用詳細規(guī)劃又分為城市（鎮(zhèn)）土地利用規(guī)劃和鄉(xiāng)村土地利用規(guī)劃。但目前我國土地利用規(guī)劃主要進行的是土地利用總體規(guī)劃，而對其他的地利用規(guī)劃則缺乏相應的法律法規(guī)指導。（2）土地利用規(guī)劃與城市規(guī)劃不協(xié)調，與經濟發(fā)展不銜接。目前我國城市土地利用規(guī)劃利用的內容在土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃中均有相應的規(guī)定，但土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的編制和實施職能分屬土地管理部門和建設部門，兩個規(guī)劃的編制上所依據的文件、規(guī)程、技術標準不同；城市土地分類體系不同，城市土地的統(tǒng)計口徑不同，每一輪規(guī)劃編制的時間不同，規(guī)劃編制的出發(fā)點也不相同：土地利用總體規(guī)劃強調耕地保護，而城市規(guī)劃則強調城市規(guī)模。這些差異往往導致實踐中城市土地的管理工作受到“多頭領導”，給城市土地的開發(fā)、利用、管理帶來諸多困難。同時，兩個規(guī)劃中有關城市土地利用規(guī)劃利用的內容均存在與城市經濟發(fā)展戰(zhàn)略相脫節(jié)的現象，不能與城市的總體發(fā)展融為一體，保證城市用地規(guī)模的合理擴張。

三、加強土地利用規(guī)劃的對策

1、建立健全相關的法律法規(guī)。首先要不斷健全法律，建立全國性的土地開發(fā)規(guī)劃，之后再完善相應法律，制定地區(qū)性的土地開發(fā)規(guī)劃，并且要嚴格立法及不斷完善相關法律，保證土地利用規(guī)劃等工作有法可依，做到依法行政，同時要做好土地利用規(guī)劃的編制工作，要充分結合我國的實際國情，考慮當前人口、土地、經濟、城市化等形勢，對土地利用規(guī)劃進行科學調整。應該認識到，我國目前處于經濟水平快速進步的階段，不僅要開發(fā)土地資源，同時也要貫徹“以人為本”的理念，協(xié)調人與自然的關系，努力實現區(qū)域個性化發(fā)展，以此作為土地利用規(guī)劃利用的指導。

2、強化土地集約化利用指標體系與城市規(guī)劃相結合。通過供地機制變革與創(chuàng)新，從根本上解決亂占濫用耕地和粗放利用土地的問題，進而推動建設用地內涵.挖潛和集約利用。應進行深入的調查和研究，搞清城市化建設（規(guī)模、速度）、耕地、經濟承載力、人口等之間的關系。盡快建立適合我國國情的土地集約化利用指標體系。必須將城市規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃銜接起來，堅持“一要吃飯、二要建設”的基本方針.貫徹“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”的基本國策，對城市空間布局和城市形態(tài)總體設計，在指標體系中體現城市人均用地標準、城市容積率、城市土地投資強度和產出效益等，并通過城市土地利用規(guī)劃來落實。杜絕“規(guī)劃跟著項目走，土地任由投資者圈占”的現象。使所建指標體系。既有利于城市化建設，又有利于集約利用土地；既達到發(fā)展建設的目的.又起到最大限度地節(jié)約用地的作用，緩解建設用地和保護耕地的矛盾。

3、加強土地整理。土地整理通常即是指農地整理，農地整理的目的就是要增加土地在農業(yè)中的使用率，為了做好土地整理工作，可以采取填海造田、排水造田等措施，也可以對蓄水池、道路、畦畔、溝渠、堤糖等實施改造，進而提高土地在農業(yè)中的使用率，土地整理的措施和方法有很多，實際工作中一定要認識到，土地整理工作要堅持保護生態(tài)環(huán)境、協(xié)調城鄉(xiāng)發(fā)展、科學分配土地資源等原則，進而對耕地進行補充，保障國家的糧食生產能力，同時要改善農業(yè)的生產條件，不斷提高農村地區(qū)的經濟發(fā)展水平，另外要改善生態(tài)環(huán)境，實現可持續(xù)發(fā)展。在土地整理項目的實施過程中，首先要制定相關政策，鼓勵社會力量參與土地整理，大力吸引社會投資，此外應該創(chuàng)新工作理念，大力落實國際合作，努力引進外資，要努力形成政府投資為主，政府投資與社會投資相互結合的運作機制。

結束語

綜上所述，土地利用規(guī)劃是關乎民生的重要工作，做好土地利用規(guī)劃，有助于促進城鄉(xiāng)的協(xié)調發(fā)展，有利于解決人與地之間的矛盾，只有不斷完善土地利用規(guī)劃，才能實現可持續(xù)發(fā)展。我國是世界上人口最多的國家，人與地之間的矛盾十分突出，因此加強土地資源利用的合理規(guī)劃，對促進我國可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

參考文獻

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關鍵詞：總體規(guī)劃 城市用地 存在問題 解決辦法

一、土地利用規(guī)劃與城市規(guī)劃的關系

（一）土地利用規(guī)劃與城市規(guī)劃

城市用地包括兩個方面，一是城市區(qū)域內已經被建設、被利用的土地資源，二是已經被有關部門批準，列入了城市規(guī)劃的區(qū)域范圍之內，有待于開發(fā)、建設的土地資源。另外，需要指出的一點就是，按照我國城市規(guī)劃法中所規(guī)定的城市區(qū)域內的所有非建設的用地，象山石、樹林、池水等占用的那部分土地資源，也屬于廣泛意義上的城市用地。

改革開放以來，我國社會主義建設高速發(fā)展，土地利用的總體規(guī)劃與城市規(guī)劃的關鍵性和重要性日益凸顯。土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃既有兼容性，互有側重又互為彌補，同時還具有矛盾性。它們在規(guī)劃法律依據、指導思想、理論依據上有矛盾之處，給社會主義建設的發(fā)展帶來了一些困難。

（二）兼容性：互有側重、互為彌補

從社會主義建設的全局來看，土地利用的總體規(guī)劃與城市規(guī)劃都是區(qū)域規(guī)劃的組成部分之一，二者雖然側重點不同，但是它們是互相補充、缺一不可的兩部分。

土地利用總體規(guī)劃的立足點是一個地區(qū)乃至一個國家的遠景發(fā)展和統(tǒng)籌發(fā)展，側重點不僅是科學分析城市用地的范圍和規(guī)模，還有保證城市用地和其他用地的平衡、保護地球自然資源，注重整體性原則和堅持可持續(xù)發(fā)展。

（三）矛盾性：供需矛盾、過分擴張

現在我國建設用地規(guī)劃把人均建設用地指數作為標準，好像很合理，實際上忽略了很多因素，比如區(qū)域與城市之間的關系、城市中建設用地急劇擴張的原因等等，從而直接或者間接地影響了建設用地規(guī)劃管理的效果。

幾十年的社會主義建設中，土地利用總體規(guī)劃中的城市用地顯得很重要，現代化城市的建設和發(fā)展需要很多的土地，國家相關部門雖然嚴格控制城市的建設用地，但是城市土地規(guī)劃往往只是從城市的建設和發(fā)展出發(fā)，不把全局的土地資源供需考慮在內，土地利用總體規(guī)劃對城市用地規(guī)劃沒有起到限制作用，城市建設的用地不合理地擴張，侵占了耕地，給生態(tài)環(huán)境造成了破壞。

二、總體規(guī)劃中的城市用地存在問題

（一）發(fā)展定位不當

因為土地利用總體規(guī)劃的立足點是最大限度地對資源進行保護，然而城市建設用地的規(guī)劃的立足點是追求城市的現代化發(fā)展，一般情況下會為了城市的發(fā)展，想盡辦法調動區(qū)域范圍內一切可調動的資源，有時候還會利用本城以外的各種資源來為城市建設服務，二者在在這一層面上是矛盾的。

現階段我國城市的現代化建設的實施很少受到土地利用總體規(guī)劃的制約，城市建設用地有過度擴張的情況，這對城鄉(xiāng)一體化建設用地的規(guī)劃管理有不良的影響，它使城鄉(xiāng)一體化偏離了正確的方向，保護資源成了迫切的任務。應該從理性的角度，準確定位，綜合考慮經濟發(fā)展、人口資源增長、城鄉(xiāng)流動等因素，根據城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展目標，能提出建設性的策略。

（二）布局不合理

城市并不等于工業(yè)基地，那是工業(yè)革命時代的標志，近代以來，城市的發(fā)展就往往和工業(yè)聯(lián)系在一起了，一提到城市的時候，就會使人們聯(lián)想到工業(yè)基地。

然而，城市不能局限于發(fā)展工業(yè)，還有更多的功能，現代化的城市是金融、商貿、科技、信息交流都很發(fā)達的地方，土地利用總體規(guī)劃中的城市用地規(guī)劃也應該充分考慮到這一點，認識不到這一點，不能兼顧城市各種功能的開發(fā)，城市朝著片面的方向發(fā)展，將導致資源浪費和行業(yè)發(fā)展缺陷，不利于社會的發(fā)展和文明的進步。

三、具體解決辦法

（一）堅持可持續(xù)發(fā)展

《中華人民共和國土地管理法》中第二十二條明確規(guī)定：“城市建設用地規(guī)模應當符合國家規(guī)定的標準，充分利用現有建設用地，不占或者盡量少占農用地。城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，應當與土地利用總體規(guī)劃相銜接，城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃中建設用地規(guī)模不得突破土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模?！?/p>

把可持續(xù)發(fā)展的理念運用到土地利用總體規(guī)劃中的城市用地規(guī)劃，就是注重提高土地規(guī)劃的科學性和合理性，立足于城市的全局發(fā)展和社會的整體發(fā)展，注重土地資源的可持續(xù)利用。在發(fā)展經濟、滿足人民日益增長的物質需要和精神需要的同時，要以土地資源的可持續(xù)利用和良性循環(huán)為目的，增長經濟、開發(fā)資源要和協(xié)調發(fā)展、環(huán)境保護齊步進行。

（二）資源保護與發(fā)展優(yōu)先并重

現階段我國城市的現代化建設的實施很少受到土地利用總體規(guī)劃的制約，城市建設用地有過度擴張的情況，不顧耕地資源的流失，優(yōu)先發(fā)展經濟是不可取的做法。

要兼顧優(yōu)先發(fā)展和保護資源，正確處理城市發(fā)展建設用地和耕地資源保護之間的矛盾，城市建設用地規(guī)劃要和土地利用的總體規(guī)劃大方向上一致。在土地利用總體規(guī)劃發(fā)揮了應有功能基礎上，靈活地科學地規(guī)劃城市建設用地，環(huán)境開發(fā)、資源利用、把市場需求、保護治理要統(tǒng)一發(fā)展。

（三）各類規(guī)劃管理部門協(xié)作

城市規(guī)劃部門和土地管理部門應該加強業(yè)務上的互通有無和日常工作上的協(xié)調合作，既保證發(fā)展又保護資源。加強部門之間的溝通和合作應該從以下幾方面入手：土地利用總體規(guī)劃的制定人員應當充分考慮，使規(guī)劃能夠充分反映現代化城市的發(fā)展要求，自覺實行局部服從全局的原則，工作中的協(xié)調和調整應該以土地利用總體規(guī)劃為標準；城市用地建設項目預審的時候，凡是超過了土地利用的總體規(guī)劃制定的用地規(guī)模的項目，要以總體規(guī)劃為標準。各部門協(xié)調工作，共同努力，才能建設節(jié)約型社會，促進社會快速發(fā)展。

參考文獻

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關鍵詞:土地儲備規(guī)劃 城市規(guī)劃 經營性用地

中圖分類號:F293.2 文獻標識碼:A 文章編號:1672-3791(2012)04(c)-0247-01

土地儲備規(guī)劃的編制與實施是土地儲備工作發(fā)展的必然趨勢和實踐創(chuàng)新。我市為促進土地市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展,科學利用城區(qū)存量土地,保障城市各項建設項目的順利實施,實現土地收益最大化的總體目標。按照城市發(fā)展的要求,及我市土地儲備工作的總體目標,啟動《淮北市土地儲備規(guī)劃(2012-2016年)》的編制工作。

1 土地儲備規(guī)劃的概念

土地儲備規(guī)劃是指各級人民政府依照法定程序在批準權限范圍內,對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權的土地,進行儲存或前期開發(fā)整理,并向社會提供各類建設用地的行為。

編制土地儲備規(guī)劃是城市人民政府及國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理科學利用,實現依法取得土地權屬進行前期開發(fā)、儲存以備供應土地的行為。土地儲備的最終目的是政府通過掌控土地資源,實現土地的有序合理供應,從而實現對土地市場進行宏觀調控。

2 土地儲備實施過程中存在的問題

長期以來,我市土地儲備工作提出了“應收盡收、道路修到那,土地收儲到那”,但是在實際實施工作中發(fā)現,由于土地收儲指導思想不明確,土地儲備工作仍缺乏科學性、長遠性;各區(qū)申請收儲土地零散性、隨機性較大,造成收儲地塊缺少相對完整性,無法完全體現土地收益最大化;城市配套設施布局不均衡,單一地塊配套過密,造成土地無法順利出讓;申請收儲單位較為分散,申請收儲土地與城市規(guī)劃銜接不緊密;單一地塊規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃銜接不緊密,出讓前未能合理評測地塊各項規(guī)劃指標,造成規(guī)劃容積率調整的隨意性等問題。因此,急需編制全市性的土地儲備規(guī)劃并與城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃相銜接,指導規(guī)范土地儲備工作穩(wěn)步發(fā)展。

3 編制土地儲備規(guī)劃的目的

通過土地儲備規(guī)劃可以實現以下目的:一是實施和協(xié)調土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及其他相關規(guī)劃,有效引導城市建設開發(fā),促進城市發(fā)展;二是摸清土地信息,平衡經營性用地和公共設施用地,促進土地經濟、環(huán)境和社會效益最大化,實現土地可持續(xù)利用;三是促進房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展,積極發(fā)揮土地政策的宏觀調控作用;四是促進城市土地集約利用,逐步理順政府供應土地的產權關系;增強政府調控土地市場的能力;五是推動舊區(qū)改造和盤活國企改革中的土地存量資產,支持有國有企業(yè)改革,破解國有企業(yè)改革難題的重要手段;六是協(xié)調國民經濟發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃實施的有力保證;是進一步深化控制性詳細規(guī)劃,指導修建性詳細規(guī)劃的實施;七是政府推行招標、拍賣、掛牌、出讓等市場方式配置土地的現實需求,是有效增加政府土地收益的措施;八是政府科學引領土地市場,規(guī)范零星收儲的土地,保障配套設施建設的必然需要;目前在市場交易趨于穩(wěn)定的情況下,應著力加強土地收儲工作,且我市正處在大建設、大發(fā)展的快速發(fā)展階段,土地資源稀缺的局面依然窘迫。因此,急需編制全市性的土地儲備規(guī)劃并與城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃相銜接,指導規(guī)范土地儲備工作穩(wěn)步發(fā)展。

4 規(guī)劃編制的原則

土地儲備和規(guī)劃編制以是政府主導型為主,應著眼城市長遠,力求服務于區(qū)域經濟社會發(fā)展,在實施上兼顧效率與公平,實現科學發(fā)展觀。結合當地土地儲備實際情況,選擇科學合理的規(guī)劃編制方法是決定土地儲備規(guī)劃成敗的重要條件。在規(guī)劃編制過程中采用投入收益模型法、統(tǒng)計分析法、比較擇優(yōu)法和綜合分析法等,以保證規(guī)劃的科學性。在具體編制實施過程中應遵循以下幾個方面的原則。

(1)依據淮北市國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃,編制《淮北市土地儲備規(guī)劃(2012-2016年)》,將該規(guī)劃作為我市土地拆遷、儲備、出讓工作的指導性規(guī)劃。(2)本次規(guī)劃深度介于控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃之間,科學合理的提出規(guī)劃設計所需的經濟技術指標,規(guī)范我市土地市場收儲工作,指導地塊的合理出讓。(3)充分銜接各種專項規(guī)劃,將土地儲備規(guī)劃作為各類專項規(guī)劃的指導規(guī)劃、上位規(guī)劃,指導土地報批轉用、合理配置各類公共配套設施,解決部分地塊配套設施規(guī)模過小、過散、過密問題,以有效利用土地資源。

5 規(guī)劃思路和技術路線

結合我市國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、淮北市城市總體規(guī)劃和淮北市近期建設規(guī)劃指導下,分層次、分階段與眾多相關專項規(guī)劃相互協(xié)調;確定近期重點儲備區(qū)域,綜合分析規(guī)劃區(qū)范圍內的土地利用現狀情況,土地利用規(guī)劃情況,土地權屬問題等,劃定近期可以儲備的經營性用地,完成可儲備經營性土地規(guī)劃圖則。

規(guī)劃技術路線總體分為四個階段:(1)前期研究階段:土地現狀分析、城市自然發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃發(fā)展導向、用地規(guī)劃許可核查、用地權屬核查。(2)儲備分析階段:依據前期研究,確定土地利用現狀情況,摸清土地利用規(guī)劃情況,落實用地權屬問題。(3)儲備規(guī)劃階段:根據以上分析,落實經營性土地儲備近期規(guī)劃及圖紙內容。(4)規(guī)劃實施階段:按照規(guī)劃要求,劃分儲備時序,落實可儲備經營性用地規(guī)劃圖則,確定土地儲備規(guī)劃實施策略和措施。

6 編制內容及設計深度

本規(guī)劃在與《淮北市近期建設規(guī)劃(2011-2015年)》相互銜接的基礎上,主要編制以下內容:(1)明確土地儲備的基本概念和內涵;摸清現有存量土地的情況;整理近兩年來土地出讓、土地儲備情況,并分析其與城市規(guī)劃的關系。(2)在已編制完成的上位規(guī)劃的基礎上,運用多種分析方法,對遠期土地儲備總量及空間分布進行規(guī)劃,提出遠期全市儲備用地的規(guī)模及構成。(3)合理安排2016年以前年度土地儲備計劃及空間分布。(4)明確近期儲備用地的需求、規(guī)模、構成、分布;在分析近兩年我市土地投放市場情況,測算近期土地市場需求的基礎上,明確近兩年(2012-2013年)儲備用地的投放規(guī)模、分布、構成、時序。(5)開展土地儲備專項研究,即結合上位規(guī)劃,綜合確定地塊范圍、用地界線、土地性質、容積率、建筑退讓、四線控制、基礎設施配套等控規(guī)內容。(6)研究規(guī)劃實施策略和保障措施。

7 結語

通過對土地儲備規(guī)劃編制體現的探討,分析閑置土地的分布與總量,結合用地需求,制定建設用地供應計劃,進一步優(yōu)化用地結構,提高土地利用效益,加大盤活力度、清理閑置建設用地力度,促進我市土地資源科學合理利用,實現城市土地資源的有序供應和可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

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>> 論土地利用規(guī)劃存在的問題及對策 我國土地利用規(guī)劃存在的問題與對策 土地利用規(guī)劃編制存在的問題 簡析土地利用規(guī)劃存在的問題及其對策 我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃存在的問題及完善建議 論土地利用規(guī)劃中的問題及對策 土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃的關系研究 土地利用規(guī)劃與城鎮(zhèn)規(guī)劃的關系探討 淺談城市文化與城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃的關系 城市土地利用及規(guī)劃存在的問題與對策研究 城市規(guī)劃與新一輪土地利用規(guī)劃實施中存在的問題及其對策 城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃的銜接問題分析 鄉(xiāng)級土地利用規(guī)劃與村鎮(zhèn)規(guī)劃的比較及協(xié)同研究 探究我國農村土地利用規(guī)劃管理的問題及對策 當前鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃的弊端及完善對策 淺談城市規(guī)劃及土地利用中存在的問題及對策 土地利用規(guī)劃淺析 淺談土地利用總體規(guī)劃實施中存在的問題與解決對策 論土地利用總體規(guī)劃實施中存在的問題與對策 鄉(xiāng)鎮(zhèn)級土地利用總體規(guī)劃存在的問題與對策 常見問題解答 當前所在位置：l.

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關鍵詞：土地閑置；城市規(guī)劃；房地產開發(fā)；對策

“土地閑置問題”, 是指土地被空閑擱置而未得到有效利用的現象。閑置土地具有兩個特點：一是已閑置一定的時間。這里說的“一定時間”, 往往因土地使用方向而異。二是附著物功能沒有得到實現。這是從問題的形式和本質兩方面來判定“土地閑置”問題。開發(fā)商購買土地之后不進行建設，或者雖然進行了建設，但建筑物沒有得到有效利用，土地開放的價值沒有得到實現，這都屬于“土地閑置”。

“土地閑置問題”很大程度上體現了城市規(guī)劃與房地產開放之間的關系。目前，我國各地的房地產開發(fā)呈現出一種快速發(fā)展的勢頭。房地產開發(fā)的發(fā)展提高了人民的生活質量，同時也促進了我國經濟的增長，已經成為我國經濟的支柱產業(yè)之一。然而房地產的開發(fā)為經濟作出巨大貢獻的同時，也為城市規(guī)劃建設帶來了一連串的問題。怎樣處理房地產開發(fā)與城市規(guī)劃之間的關系，一直以來都是各方面關注的焦點。

一、從城市規(guī)劃與房地產開發(fā)的特點看閑置土地的產生

城市規(guī)劃是政府從宏觀出發(fā)，指導城市總體發(fā)展的行為。城市規(guī)劃方案的組織編制一般由政府規(guī)劃部門完成，處于實際市民整體利益和長遠利益的考慮，具有很強的政策性和計劃性。而房地產開發(fā)是以謀求最大利潤為目的的經濟行為，一般是開發(fā)商個人或企業(yè)獨立開發(fā)土地、承擔風險并追求最大經濟利益，其發(fā)展不是由政府規(guī)劃決定，而是主要受市場經濟規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產開發(fā)的特點之間存在矛盾，這一矛盾進一步造成了“土地閑置問題”的產生。

1. 城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產開發(fā)的個體最優(yōu)

城市規(guī)劃必須立足于全局，考慮整個城市乃至城市與周邊地區(qū)土地的合理利用和組織，力求在達到經濟、社會的總體效益，最大限度地追求城市發(fā)展模式的優(yōu)化，實現人與生態(tài)環(huán)境的和諧統(tǒng)一，具有全局性的特點。統(tǒng)一規(guī)劃有利于城市的長期發(fā)展，但對某一特定地段，某一特定行業(yè)的發(fā)展可能十分不利。

房地產開發(fā)是個體經濟行為，開發(fā)商從自身利益出發(fā)，在選擇開放地段和采用開發(fā)手段上，自發(fā)性地做出最優(yōu)選擇，開發(fā)中要求更高的容積率。對開發(fā)項目與周邊的融合，以及造成交通、環(huán)境等問題，卻沒有自發(fā)性管理與改善。

因此，當房地產開發(fā)與城市規(guī)劃在個體利用和總體發(fā)展上形成矛盾的時候，房地產開發(fā)不愿配合城市規(guī)劃，對一些收益小的項目拒絕投資；或者房地產開發(fā)的項目不符合城市規(guī)劃，無法按既定目標得到有效利用。這些都造成了土地的閑置。

2.城市規(guī)劃的長遠利益和房地產開發(fā)的短期行為

我國城市總體規(guī)劃一般以20年為限，也就是說城市規(guī)劃所設計的是20年之后的城市狀態(tài)，相應地也要經過20年才能最終實現，因此，長期的發(fā)展利益才是城市規(guī)劃的重要依據。而房地產開放追求的確實短期效益。對城市土地投資者和開發(fā)商來說，最為重要的是在最短期限內，將投入資金收回并產生高額利潤，這樣一來，在房地產開放的可行性問題上，短期行為目標成為重要的衡量依據。

當城市規(guī)劃的長遠利益與房地產開發(fā)的短期目標矛盾時，開發(fā)商往往在政府相關規(guī)劃出臺前搶購土地，造成開發(fā)能力不足并妨礙城市規(guī)劃的正常運作。這也造成了土地的有效利用率降低。

因此，在城市的開發(fā)建設過程中，要在長遠利益與短期利益之間追求平衡，使城市的長期規(guī)劃在房地產開發(fā)的短期活動中得到逐步實現。如果過分強調長遠利益或短期利益，都有礙城市的真正發(fā)展。

3.城市規(guī)劃的相對穩(wěn)定性和房地產開發(fā)的突發(fā)性

城市規(guī)劃需要權衡各方面的因素，其編制工作往往需較長時間。編制完成后，其法律效應將長期保持，并在實施過程中不斷加以修訂，使規(guī)劃在內容和形式上都收理性發(fā)展思路的指揮，具有相對的穩(wěn)定性。但是，在以競爭為基本機制的市場經濟體制下，房地產開發(fā)則強調時機，并以最大收益為目標，往往會有出乎意料的行為，與規(guī)劃管理人員的預想發(fā)生沖突。

房地產開發(fā)的突發(fā)性常常對城市規(guī)劃產生沖擊。一旦在某些對城市發(fā)展具有重大影響的開發(fā)項目上，產生了這種穩(wěn)定性與突發(fā)性的矛盾，就會在很大程度上導致政府決策與規(guī)劃目標不一致，造成規(guī)劃思想被打亂，原來的規(guī)劃變得毫無意義。其他大量按原規(guī)劃開發(fā)的土地無法得到預計的合理利用，產生土地閑置的問題。

三、城市規(guī)劃與房地產開發(fā)的關系

城市規(guī)劃與房地產開發(fā)雖然存在著許多矛盾的特點，造成了土地閑置的問題，但它們之間卻存在著唇齒關系，互相促進。一旦二者的關系得到平衡，土地閑置問題也會得到相應地解決。

1.城市規(guī)劃對房地產開發(fā)起到必要的管制作用。

我國《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定“任何單位和個人都應當遵守經依法批準并公布的城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。”換句話說，就是城市建設用地建設的內容和形式，在各個方面都必須接受規(guī)劃管理。由于房地產開發(fā)具有追求短期利益的特點，具有市場經濟的不穩(wěn)定性，在沒有城市統(tǒng)一規(guī)劃的條件下，會根據去突發(fā)性盲目開發(fā)，很容易影響公眾的長遠利用，甚至造成土地的過度開發(fā)。因此，有必要使用規(guī)劃手段對房地產開發(fā)進行適當和必要的管制。

2.城市規(guī)劃指導和促進房地產開發(fā)。

城市規(guī)劃在城市總體發(fā)展的框架中綜合考慮各種經濟和環(huán)境因素，是對城市現狀和未來發(fā)展空間的整體評價，這就為房地產開發(fā)提供了大量可靠信息和開發(fā)依據。這樣一來，房地產開發(fā)在選擇地段和開發(fā)方案的時候，不僅可以知道公眾當下的經濟生活要求，還可以根據公眾未來的需求，對未來的收益做出評估，使房地產開發(fā)在未來城市發(fā)展中的利益得到保證。同時，合理的城市規(guī)劃為房地產開發(fā)提供的發(fā)展藍圖，有利于吸引投資，形成開發(fā)熱點，推動城市的快速發(fā)展。

3.城市規(guī)劃設計也是房地產成片開發(fā)的必經階段和必要手段。

房地產如果要進行大規(guī)模開發(fā)，首先要有合理的規(guī)劃設計，才能節(jié)省投資、降低成本，有利于最高收益的實現。而整個城市的發(fā)展建設正是大規(guī)模、綜合性的土地開發(fā)利用，必須強調規(guī)劃設計，在宏觀上綜合考慮地理、歷史和民俗環(huán)境，找準城市的發(fā)展特色，使被涉及到的每個房地產項目都圍繞這一發(fā)展特色，進行個性化的功能布局，在造型和空間配合上，體現規(guī)劃的整體觀念，滿足人們的生活需求，達到城市發(fā)展的目標。

總之，城市規(guī)劃與房地產開發(fā)息息相關。一方面，城市規(guī)劃可以有效對房地產開發(fā)進行約束和管理，并進行合理指導，存進房地產事業(yè)的發(fā)展。另一方面，房地產開發(fā)也從城市的規(guī)劃設計中收益，獲取可靠的發(fā)展數據和投資的相關信息。這就決定了城市規(guī)劃和房地產開發(fā)之間必須互相配合，房地產的開發(fā)要想發(fā)展，必須遵照城市規(guī)劃的指導，避免盲目性和自發(fā)性，統(tǒng)一規(guī)劃，穩(wěn)步發(fā)展。

在這樣的穩(wěn)步、協(xié)調發(fā)展中，由于兩者矛盾所產生的土地閑置問題也可以得到良好解決。政府用合理規(guī)劃為房地產開發(fā)提供詳細可靠的建設信息，吸引投資商放眼于未來收益，按照城市規(guī)劃的要求進行投資開發(fā)，這是城市規(guī)劃實現的最有效途徑。而開發(fā)商按照城市規(guī)劃的要求進行建設的項目，一經建成便可以按照計劃投入使用，也就不存在閑置的問題了。

三、協(xié)調城市規(guī)劃與房地產開發(fā)

城市規(guī)劃一旦與房地產開發(fā)形成矛盾，便會大量造成土地閑置，阻礙城市的進一步發(fā)展。因此必須協(xié)調好城市規(guī)劃與房地產開發(fā)的關系，避免土地閑置，并對已造閑置的建設用地進行合理改善。

1.增強規(guī)劃的權威性

城市規(guī)劃的制訂必須具備充分的合理性，要綜合衡量各種地理和人文因素，權衡這種經濟利益，有各方面的專家進行研討，最終由權威部門。城市規(guī)劃一旦確定，必須在法律法規(guī)的保證下堅定不移地執(zhí)行，違反規(guī)劃的開發(fā)行為應當受到嚴懲。對于規(guī)劃公布前已被開發(fā)商購買的土地，要在建設時間上提出要求，其建設內容也必須符合規(guī)劃，否則限時整改。這樣可以有效避免開發(fā)商囤積土地，后期開發(fā)能力不足，造成土地閑置；也可以解決因建設內容不符合規(guī)劃而無法有效利用的問題。

2.增強規(guī)劃的彈性和應變能力。

這是指要在規(guī)劃制定和實施的過程中充分考慮開發(fā)者的利益。在市場經濟中，城市規(guī)劃雖然具有通觀全局的效應，但在實際城市發(fā)展中，城市規(guī)劃并沒有土地開發(fā)的決定權，而只具有對不合理的土地開發(fā)的否決權。因此，要做好城市規(guī)劃就必須加強對房地產開發(fā)的深入研究，為房地產開發(fā)提供充分的信息和合理的建議，通過房地產行業(yè)的土地開發(fā)將城市規(guī)劃的設想付諸實施。

我國現行的城市規(guī)劃主要是提出城市發(fā)展的終極目標，而沒有在終極目標下制定階段性的短期目標。實際上，房地產開發(fā)商處于行業(yè)規(guī)則考慮，不可能放棄短期利益，而追求20年之后的長期利益，這就使城市規(guī)劃面對巨大沖擊。因此，城市規(guī)劃應當增強其彈性和應變力。應考慮在20年的長期目標下，制定短期的階段性目標，與房地產開發(fā)的短期效益結合起來，刺激其積極性。隨著社會發(fā)展速度的提高，城市建設和房地產開發(fā)隨時都可能出現新的情況和問題，這時要對規(guī)劃不斷做出相應的調整和補充，使城市規(guī)劃本身也隨著社會的進步不斷發(fā)展，短期目標不斷提高，終極目標不斷推進，實現城市發(fā)展的最大化。

隨著社會生活、科學技術和經濟條件的不斷提高，規(guī)劃制定之初與房地產開發(fā)互相協(xié)調的平衡狀況有可能被打破。因此隨時對規(guī)劃進行調整，避免規(guī)劃的落后，可以充分保證兩種關系的和諧，從根本上避免各種形式的土地閑置。

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關鍵詞：土地規(guī)劃；環(huán)境影響評價；評價方法；指標體系；技術方法

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一 引言

當前，土地規(guī)劃的環(huán)境影響評價有利于協(xié)調土地開發(fā)利用與自然生態(tài)環(huán)境保護、社會經濟建設之間的矛盾，能夠促使它們和諧發(fā)展。土地規(guī)劃環(huán)境影響評價工作剛剛起步, 國內還沒有形成公認的范例。對土地規(guī)劃進行環(huán)境影響評價能夠提高土地規(guī)劃與管理的科學性，預防有重大缺陷的土地規(guī)劃方案的實施對自然環(huán)境造成不良影響,確保土地開發(fā)利用的可持續(xù)性。在土地利用規(guī)劃中涉及到環(huán)境問題的主要方面有，該地區(qū)的土地利用目標與方針；土地的利用結構與分區(qū)，農用地的土地利用結構、水源保護區(qū)、確定耕地轉化為建設用地面積。土地規(guī)劃環(huán)境影響評價能夠對土地規(guī)劃的區(qū)域進行環(huán)境影響識別與預測評價，并能采取降低環(huán)境不良影響的方案措施。土地規(guī)劃環(huán)境影響評價重點在于土地規(guī)劃方案制定過程中，能夠減少規(guī)劃方案對環(huán)境的不利影響，對其進行改善的一種方法。我國的土地規(guī)劃的環(huán)境影響評價處于逐步成熟和完善的過程中，根據相關城市的土地規(guī)劃的環(huán)境影響評價案例，通過類比調查、現場勘查和訪問以及專家咨詢等工作,對土地規(guī)劃的環(huán)境影響評價的工作開展、環(huán)評要點，以及構建指標體系進行探討。

二 土地規(guī)劃的環(huán)境影響評價的識別及分析

由于土地規(guī)劃的環(huán)境影響主要在規(guī)劃區(qū)域內，其環(huán)境影響評價的內容就是對規(guī)劃區(qū)域的現狀評價和規(guī)劃方案的評價。為了能夠得以實施，就必須對土地規(guī)劃的環(huán)境影響評價進行識別及分析。在土地規(guī)劃的環(huán)境影響評價的識別方面，要能夠正確認識環(huán)境影響的性質、范圍。即環(huán)境影響具體指人們的各項經濟活動或者其他社會活動導致的自然環(huán)境的改變和對人類社會的反饋效應。要科學準確的對環(huán)境影響進行識別，就要確定哪些因素會對環(huán)境產生不利影響，從而提高土地規(guī)劃的環(huán)境影響評價的計劃性，增強環(huán)境影響評價綜合分析工作的可靠性，為減少和預防環(huán)境影響不利因素提供有針對性的措施。在進行土地規(guī)劃環(huán)境影響評價識別時候，要根據環(huán)境影響因子的權重不同，選擇比較重要的影響因子進行評價分析。這些因子主要包括土地規(guī)劃的目標及方針、土地規(guī)劃的結構調整方向,以及用地范圍的規(guī)劃與布局, 保護區(qū)等其它用地區(qū)的劃分。在對土地規(guī)劃的環(huán)境影響評價分析方面，主要包括土地類型的改變，如耕地轉化為建設用地，導致的三廢污染，嚴重威脅了自然環(huán)境；未利用地轉化為其它類型用地會導致土壤侵蝕以及水土流失的加?。凰蛎娣e、水利設施用地面積的增加減少了生物的多樣性；交通用地阻礙了動物遷徙、農田被占用,對糧食安全產生威脅。

三 土地規(guī)劃的環(huán)境影響評價的要點

土地規(guī)劃的環(huán)境影響主要表現在土地占用、土地組織與布局方面對自然環(huán)境的林地、水域等環(huán)境影響。土地規(guī)劃的內容包括土地規(guī)劃的目標和方針、結構調整和土地分區(qū)對自然環(huán)境有影響。因此，土地規(guī)劃的環(huán)境影響評價的要點就應包括：土地規(guī)劃的現狀及其相應的環(huán)境影響分析；土地規(guī)劃與產業(yè)結構、城市建設等的關系分析；土地規(guī)劃調整方案及相應環(huán)境影響分析、預測與評估；通過調整土地利用結構來預防或減輕不良環(huán)境影響的方案。

四 土地規(guī)劃的環(huán)境影響評價的工作組織開展

為了能夠有效開展土地規(guī)劃的環(huán)境影響評價，實施可操作的技術規(guī)程，應重點做好以下工作。首先，要加強土地規(guī)劃環(huán)境影響評價的組織管理，制定環(huán)境影響評價的工作規(guī)范，明確相關部門的職責，開展土地規(guī)劃環(huán)境影響評價的示范，逐步完善并推廣，加強土地規(guī)劃的環(huán)境影響評價工作人員的業(yè)務能力，對其進行培訓，組建專業(yè)化的團隊。開展此項工作需要得到各部門的支持與合作，并對土地規(guī)劃的環(huán)境影響評價的替代方案或環(huán)保措施進行協(xié)商。其次，要進行土地生態(tài)環(huán)境的現狀調查，并對此進行分析影響范圍和程度，制定土地規(guī)劃的生態(tài)環(huán)境改善方案和減輕環(huán)境影響的措施。再次，要學習土地規(guī)劃環(huán)境影響評價開展的比較成熟的國家的理論與實踐經驗，借鑒環(huán)境影響評價的模型與方法。最后，土地環(huán)境影響評價要重視公眾參與，通過鼓勵相關專家與公眾的參與，充分考慮到社會各層面的利益與觀點，全面掌握環(huán)境影響評價的自然環(huán)境現狀，能夠做出更加準確與科學的環(huán)境影響評價結論。公眾參與的方式可以隨機走訪、座談、聽證、發(fā)放調查表等形式，更好地推動土地規(guī)劃的環(huán)境影響評價工作的開展。

五 構建土地規(guī)劃的環(huán)境影響評價的指標體系

首先，土地規(guī)劃環(huán)境影響評價指標體系要選擇具有靈敏性、主導性指標，要制定土地規(guī)劃的環(huán)境影響評價的指標體系的原則，如預測性和科學性原則，能夠反映自然環(huán)境現狀及未來變化；綜合性和主成分性原則，能夠是具有代表意義的、內涵豐富的指標；易于資料搜集和具有可操作性；時間和空間上敏感性原則；動態(tài)性原則。其次，土地規(guī)劃的環(huán)境影響評價的指標體系要有層次性，即總目標層、環(huán)境目標層以及指標層。最后，確定主要的環(huán)境影響評價的指標及其權重，可以利用定性排序確定出主要的評價指標,并利用成對比較法確定指標的相對權重。

六 結論

通過對土地規(guī)劃的環(huán)境影響評價的分析與研究，得出土地規(guī)劃的環(huán)境影響評價受到社會各界的廣泛重視。對其評價方法、指標體系以及技術方法等處于發(fā)展階段，根據相關案例的實踐經驗，為土地規(guī)劃的環(huán)境影響評價提供工作路徑。土地規(guī)劃是對用地宏觀結構布局，要將自然生態(tài)環(huán)境因素納入考慮。土地規(guī)劃的環(huán)境影響評價分為現狀評價，通過規(guī)劃治理環(huán)境問題；對規(guī)劃方案進行評價，選擇土地規(guī)劃對環(huán)境影響最小的最優(yōu)的規(guī)劃方案。土地規(guī)劃環(huán)境影響評價的介入時間為土地規(guī)劃方案的形成期間，具有前瞻性預測，通過分析土地規(guī)劃方案的環(huán)境影響，來改善土地規(guī)劃方案。土地規(guī)劃的環(huán)境影響評價具有評價的完整性和全面性。土地規(guī)劃涵蓋了各個建設項目，從規(guī)劃區(qū)的生態(tài)環(huán)境整體角度對所有建設項目的交叉、累積環(huán)境影響進行分析，實現規(guī)劃區(qū)的經濟建設與生態(tài)環(huán)境協(xié)調發(fā)展。土地規(guī)劃的環(huán)境影響評價的評價的影響力度比較大，能夠對規(guī)劃區(qū)域的規(guī)劃方案進行環(huán)境影響分析和評價，可以擬定替代方案來消除對環(huán)境的不利影響。在公眾參與的程度方面，由于土地規(guī)劃方案草案具有機密性，土地規(guī)劃的環(huán)境影響評價的公眾參與程度受到限制。

參考文獻

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關鍵詞：土地規(guī)劃 統(tǒng)籌土地規(guī)劃

中圖分類號：F301.23 文獻標識碼：A 文章編號：

現行的我國國民的經濟發(fā)展體系當中，關于土地規(guī)劃和城市規(guī)劃編制的行政主管部門是不同的。在行政級別上這兩個主管部門是旗鼓相當的，他們都有獨立的行政管理體制，但這種分管體制卻使得這兩個主管部門各行其是，無法有效的進行溝通，造成了兩種規(guī)劃的差異性非常大，相互之間很不協(xié)調，導致了嚴重脫節(jié)的現象。有些地方將城市規(guī)劃擺在首要位置而看輕土地規(guī)劃，造成了土地價格波動，城市用地吃緊，城市用地不合理，城市的發(fā)展也出現了畸形。另外，還有一些地方將土地規(guī)劃作為重點而忽略城市規(guī)劃，惜土如金，只看重局部城市發(fā)展，有些應用作住宅的用地卻發(fā)展商業(yè)，完全不重視城市發(fā)展總體的布局，造成城市規(guī)劃與土地規(guī)劃相脫離。因此，想要使城市的現代化發(fā)展得以實現，應當從大局著手，統(tǒng)籌土地規(guī)劃與城市規(guī)劃，形成互利共贏、互補協(xié)調的新格局。

一、 統(tǒng)籌兩個規(guī)劃的思路。

社會發(fā)展和國民經濟規(guī)劃的深化是區(qū)域規(guī)劃，而對于區(qū)域規(guī)劃來講，土地規(guī)劃與城市規(guī)劃這兩個方面又是不可缺少的。從時間上來講，兩個規(guī)劃應當統(tǒng)籌編制，編制城市規(guī)劃的時候土地規(guī)劃也要兼顧，因為城市的總體發(fā)展直接受土地規(guī)劃是否合理的影響，在城市規(guī)劃中最為重要的內容便是土地規(guī)劃；而在進行土地規(guī)劃的時候城市規(guī)劃也要兼顧，判斷城市土地規(guī)劃有效與否要看其是不是與城市發(fā)展總體標準相符合。從空間上來講，兩個規(guī)劃應當是互利互補的，城市區(qū)域發(fā)展中一定要堅持土地規(guī)劃和城市規(guī)劃指導，一定要堅持土地規(guī)劃為城市規(guī)劃所服務，也就是土地規(guī)劃的發(fā)展是為城市規(guī)劃的發(fā)展做鋪墊的，城市規(guī)劃的發(fā)展是讓土地規(guī)劃得到更進一步的發(fā)展。所以要做到如下幾點：（1）做到彈性規(guī)劃。不管是土地規(guī)劃還是城市規(guī)劃都應該有可量化性，應該留下一些空間。而彈性規(guī)劃對于不斷變化的市場環(huán)境可以有效的適應，依據不同時期、不同地點適時地做出調整，避免出現重復規(guī)劃以及規(guī)劃失靈；（2）做到協(xié)調規(guī)劃。對于整個城市的區(qū)域規(guī)劃，不可以只重視城市規(guī)劃，也不可以片面的強調土地規(guī)劃。它們二者并非彼此獨立的，想要做好城市規(guī)劃土地規(guī)劃就必須要做好，而土地規(guī)劃的狀況又由城市規(guī)劃的大局決定，城市在發(fā)展的過程中一定要協(xié)調好二者的關系，達到互助發(fā)展的目的。（3）做到多元規(guī)劃。規(guī)劃目標并非是單一的，在具體編制兩個規(guī)劃的時候，要明確規(guī)劃的目標，不可以片面的追求經濟效益，也要注重社會效應和環(huán)境效應，多重效應疊加到一起，使社會能夠全面發(fā)展。（4）做到效益規(guī)劃。如果規(guī)劃沒有價值那么規(guī)劃就沒有意義了，市場成敗由效益的高低所決定，所以，在編制兩個規(guī)劃的時候，要特別注重其效益性。（5）做到整體規(guī)劃。在實施兩個規(guī)劃的時候一定要從大局出發(fā)，將整體布局好，既要做好物質與非物質方面的規(guī)劃，又要做好局部和整體規(guī)劃。（6）做到實用規(guī)劃。所有的規(guī)劃都是對發(fā)展實踐起指導作用的，因此編制兩個規(guī)劃時，應當注重規(guī)劃的實用性與可操作性，使其能夠在城市經濟的發(fā)展中得到落實。

二、 統(tǒng)籌兩種規(guī)劃的具體途徑

兩個規(guī)劃的行政主管部門是不同的，造成兩個規(guī)劃的目標、標準、側重點的差距較大，兩個主管部門無法及時的對相關信息進行交流，也不能再規(guī)劃時共同發(fā)展、相互吸收、相互借鑒。因此，統(tǒng)籌兩種規(guī)劃，必須合并兩個部門，制定統(tǒng)一規(guī)劃，使規(guī)劃管理體制是自下而上和自上而下相結合的。這樣制定的規(guī)劃可以與城市發(fā)展實際更為適應，這樣的規(guī)劃可信度強、透明度高、能夠使全社會的發(fā)展愿望得到滿足。自下而上和自上而下的優(yōu)勢有如下：第一，統(tǒng)籌土地規(guī)劃和城市規(guī)劃，可以有效地避免在編制兩個規(guī)劃時各自為戰(zhàn)、相互脫節(jié)的現象。第二，這種結合一方面可以使上級實施規(guī)劃的執(zhí)行力得到滿足，加快土地利用與城市建設，也可以將地方優(yōu)勢充分發(fā)揮出來。第三，一旦在實施規(guī)劃時出現問題的話，這種結合就可以及時的進行處理和糾正，避免重復建設浪費資源。第四，這種結合途徑將局部土地優(yōu)化利用考慮進來，提高了社會效益與經濟效益 。

三、統(tǒng)籌兩個規(guī)劃，創(chuàng)新制度。

就眼下的法律體系來講，城市規(guī)劃已經有了《城市規(guī)劃法》作為保障，但是在我國，至今都還沒有土地規(guī)劃方面的法規(guī)法律，這就造成了在實施規(guī)劃時相較于土地規(guī)劃城市規(guī)劃顯得更有可操作性、更為科學、更為嚴肅。而從管理方面講，由行政級別相等的兩個管理部門分別對土地規(guī)劃和城市規(guī)劃進行編制，這樣必定會造成兩個部門缺乏有效的溝通，各行其是，浪費資源、效率低下的后果。而且，我國如今已經變?yōu)槭袌鼋洕膰遥€有著非常濃厚的規(guī)劃行政屬性，在實施和編制規(guī)劃的時候經常會將市場經濟規(guī)律忽略掉，主觀行事，不根據客觀狀況，導致規(guī)劃與市場經濟脫軌，與經濟規(guī)律不服的嚴重后果。所以，根據上述狀況，要統(tǒng)籌兩種規(guī)劃一定要對制度進行創(chuàng)新。1、創(chuàng)新法律制度。使相關的法律制度得到完善，使兩個規(guī)劃與統(tǒng)籌戰(zhàn)略有法律制度的保護。2、創(chuàng)新管理制度。把兩個部門合到一起，統(tǒng)一政令，提高社會經濟效應和規(guī)劃的執(zhí)行力度。3、創(chuàng)新環(huán)境制度。尊重市場規(guī)律，尊重客觀的經濟規(guī)律，使統(tǒng)籌戰(zhàn)略有環(huán)境保障。

四、結語

雖然土地規(guī)劃和城市規(guī)劃的概念各不相同，然而，站在大局上看，他們卻是能夠統(tǒng)籌的，它們是相互促進、相互彌補的，城市規(guī)劃與土地規(guī)劃不能分離。在今后的工作當中，為了兩個規(guī)劃統(tǒng)籌地更好，在制度創(chuàng)新、發(fā)展途徑、發(fā)展思路上，都應該進行有效的改革，從而提高環(huán)境效益與社會效益。

參考文獻：

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[3] 李兵弟;關于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展方面的認識與思考[J];城市規(guī)劃;2004年06期

篇10

【關鍵詞】城市規(guī)劃；土地規(guī)劃；思路；途徑；制度創(chuàng)新

城市化發(fā)展背景下，房地產行業(yè)一派繁榮，寸土寸金形容當前城市土地資源也不夸張。大量城市人口和城市規(guī)劃及土地規(guī)劃利用之間的矛盾越來越突出，影響了我國經濟協(xié)調和可持續(xù)發(fā)展。這種形勢下，城市規(guī)劃與土地資源如何實現統(tǒng)籌發(fā)展成為黨和政府工作的重中之重，應不斷強化城市規(guī)劃部門和土地規(guī)劃部門之間的協(xié)調配合，做到密切，使城市發(fā)展?jié)M足人們和社會需求。

一、城市規(guī)劃與土地規(guī)劃當前工作現狀

在我國現行的國民經濟發(fā)展體系中，城市規(guī)劃和土地規(guī)劃分別由不同行政部門負責管理。兩大行政在行政級別上屬于同級，各行其是，甚少溝通交流，加劇了城市規(guī)劃和土地規(guī)劃之間不可協(xié)調性，甚至出現脫節(jié)跡象，不利于我國經濟的可持續(xù)發(fā)展。

城市規(guī)劃與土地規(guī)劃不協(xié)調性主要體現在三個方面：第一個方面，部分地區(qū)重視城市規(guī)劃、輕視土地規(guī)劃，導致城市土地資源利用不合理，土地價格波動較為頻繁，形成不了較為穩(wěn)定的房地產市場；第二個方面，部分地區(qū)重視土地規(guī)劃、輕視城市規(guī)劃。由于比較重視土地規(guī)劃，導致惜土如金，本應建設住宅區(qū)的土地卻用來建設商業(yè)區(qū)，以致于和城市規(guī)劃相背離，使得土地規(guī)劃和城市規(guī)劃格格不入；第三個方面，城市規(guī)劃主要講究安全、經濟和美學，但是我國城市規(guī)劃中老城區(qū)夾雜新城區(qū)、工業(yè)區(qū)夾雜居民區(qū)，使得城市布局十分不合理，降低了城市土地資源利用率，不利于城市協(xié)調發(fā)展。因此，城市現代化建設中必須統(tǒng)籌編制城市規(guī)劃和土地規(guī)劃，才能有效提升城市土地資源利用率，推動城市經濟可持續(xù)發(fā)展。

二、城市規(guī)劃和土地規(guī)劃統(tǒng)籌發(fā)展的基本思路

城市規(guī)劃和土地規(guī)劃作為區(qū)域規(guī)劃的重要內容，二者應做到統(tǒng)籌發(fā)展。從時間角度考慮，土地規(guī)劃是城市規(guī)劃的重要內容，其規(guī)劃是否合理直接影響到城市總體發(fā)展，因而城市規(guī)劃中必須兼顧土地規(guī)劃。同樣，土地規(guī)劃中也要兼顧城市規(guī)劃，否者會影響城市的整體發(fā)展；從空間角度考慮，城市規(guī)劃與土地規(guī)劃應互補互利。區(qū)域規(guī)劃中必須堅持用城市規(guī)劃指導土地規(guī)劃，堅持用土地規(guī)劃進一步完善城市規(guī)劃，使土地規(guī)劃充分發(fā)揮自身對城市規(guī)劃的補充作用。

為了做到這一點，城市規(guī)劃和土地規(guī)劃編制中應堅持以下原則。第一，彈性原則。無論城市規(guī)劃還是土地規(guī)劃都必須堅持彈性原則，為后續(xù)發(fā)展建設留有一定空間，才能適應城市化快速發(fā)展要求，才能避免規(guī)劃失靈或規(guī)劃重復問題；第二，堅持協(xié)調原則。城市全面發(fā)展過程中，不能偏重于某一方面規(guī)劃編制，一味重視城市規(guī)劃或土地規(guī)劃并不利于城市的整體發(fā)展；第三，多元化原則。城市規(guī)劃與土地規(guī)劃的目標并不是單一的，不僅要重視經濟效益，更要重視環(huán)境效益和社會效益，實現多種效益疊加，進而實現城市化發(fā)展目標；第四，效益原則。在市場經濟環(huán)境下，沒有效益的規(guī)劃是沒有意義的，為此，城市規(guī)劃和土地規(guī)劃中需要堅持效益原則；第五，整體原則。為了實現城市規(guī)劃與土地規(guī)劃統(tǒng)籌發(fā)展，必須堅持整體原則，既要做好城市整體規(guī)劃也要做好局部規(guī)劃，滿足國民經濟的發(fā)展需求。

三、城市規(guī)劃和土地規(guī)劃統(tǒng)籌發(fā)展的有效途徑

由于城市規(guī)劃和土地規(guī)劃分屬不同行政部門，導致相關信息的溝通交流滯后，區(qū)域規(guī)劃中做不到相互借鑒和相互吸收。針對這一現狀，應加強兩個部門之間的合作交流，及時溝通信息、共同發(fā)展，逐漸形成一種自上而下、自下而上的規(guī)劃管理體系，統(tǒng)一規(guī)劃管理城市建設。為了強化該種規(guī)劃體系效果，規(guī)劃過程中應立足于區(qū)域發(fā)展實際情況，深入社會廣泛征求各方利益，以便全面分析和統(tǒng)籌規(guī)劃。城市規(guī)劃和土地規(guī)劃一旦形成這種統(tǒng)籌發(fā)展途徑，不僅有利于避免二者規(guī)劃時的脫節(jié)、不合理問題，更有利于提高土地資源利用率，減少規(guī)劃重復、規(guī)劃失靈問題，具有巨大的經濟效益、環(huán)境效益和社會效益，對城市發(fā)展有著重大的意義和價值。

四、城市規(guī)劃和土地規(guī)劃統(tǒng)籌發(fā)展的制度創(chuàng)新

城市規(guī)劃和土地規(guī)劃統(tǒng)籌發(fā)展要想取得重大效果，要有強有力的、有效的制度做以保障。從法律制度角度考慮，城市規(guī)劃已有《城市規(guī)劃法》作為保障，但土地規(guī)劃方面卻欠缺法律制度，導致土地規(guī)劃與城市規(guī)劃相比更加松懈，操作性和科學性不高；從管理制度角度考慮，分屬不同行政部門的城市規(guī)劃和土地規(guī)劃，由于兩個部門各項其是、分別編制，土地資源利用率必然不高、相關政策指令得不到統(tǒng)一落實；從環(huán)境角度分析，城市發(fā)展規(guī)劃具有一定程度的行政屬性，以致于在規(guī)劃編制和實施過程中比較容易忽視市場經濟規(guī)律。這種情況下，由于制度上有所欠缺，應不斷進行制度創(chuàng)新，使城市規(guī)劃與土地規(guī)劃更能滿足于統(tǒng)籌發(fā)展的需要。

在法律制度上，應盡快完善相關法律。比如，加緊出臺和修訂與土地規(guī)劃相關的法律法規(guī)，以便使土地規(guī)劃編著工作更加完備、科學與合理；在管理制度上，加強兩個部門合作、溝通，如果可能的話還可將兩個部門合并進行統(tǒng)一管理，強化城市建設統(tǒng)籌規(guī)劃的效果，提升城市規(guī)劃與土地規(guī)劃之間的可協(xié)調性；在環(huán)境上，城市規(guī)劃與土地規(guī)劃應充分考慮市場因素，相對降低其行政屬性，是規(guī)劃編制和實施更能滿足城市現代化發(fā)展需要。

五、城市規(guī)劃和土地規(guī)劃統(tǒng)籌發(fā)展的具體策略

（一）實施總體規(guī)劃、優(yōu)化土地資源利用的策略

城市建設發(fā)展中離不開房產事業(yè)的蓬勃發(fā)展，為了提高土地資源利用率，城市建設規(guī)劃應重視城市整體規(guī)劃，并以優(yōu)化土地資源利用為目的科學合理編制城市發(fā)展的計劃。要想做到這一點、提升城市規(guī)劃與土地規(guī)劃之間的可協(xié)調性，政府部門必須加強規(guī)劃的合理性和科學性，同時加強規(guī)劃的審批力度，減少重復規(guī)劃、規(guī)劃失靈情況的發(fā)生。更為重要的是，行政主管部門應該加快修改與城市規(guī)劃和土地規(guī)劃不相符的政策，使其跟得上時展步伐。除此之外，應堅持工業(yè)區(qū)、居民區(qū)及服務區(qū)互相分離原則布置城市空間，進一步提高土地資源利用率。倘若審批過程中出現不符合布局的規(guī)劃應一律駁回，直到與城市整體發(fā)展計劃相符才可通過。

（二）積極推進老城區(qū)改革，建設新城區(qū)

城市發(fā)展中，老城區(qū)改造、新城區(qū)建設已經成為了其規(guī)劃編制的重要內容之一。為了在改造和新建過程中提高土地資源利用率，應站在城市規(guī)劃和土地規(guī)劃雙層角度上考慮土地利用問題，并盡量利用老城區(qū)資源，使其各項資源得到充分利用，才能為土地資源節(jié)約打下堅實基礎。另外，由于地下土地資源開發(fā)相對較少，還可積極開發(fā)地下資源，建設地下商場、地下輕鐵等建筑，提高城市服務功能。

六、結論

城市規(guī)劃離不開土地規(guī)劃，在于土地規(guī)劃是城市規(guī)劃的重要內容；土地規(guī)劃離不開城市規(guī)劃，在于城市規(guī)劃是土地規(guī)劃的編制依據。為此，盡管城市規(guī)劃與土地規(guī)劃分別屬于不同領域的規(guī)劃內容，但在城市建設中二者應統(tǒng)籌發(fā)展，才會有利于城市的整體發(fā)展。

參考文獻

[1]王素萍，杜艦.城市總體規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃的矛盾與協(xié)調[J].中國國土資源經濟，2004，27（12）：6－8.