導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)管理企業(yè)分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)管理；目標管理；成本管理；策略分析

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展進程的深入，面對市場日趨激烈的競爭和多變的市場需求，房地產(chǎn)企業(yè)必須實現(xiàn)更為高效的房地產(chǎn)企業(yè)管理工作，使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標更容易實現(xiàn)，保證房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，擴大房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額，提高房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展活力，促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

一、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新的必要性

（一）全球化進程，面對外國房地產(chǎn)企業(yè)逐漸加入國內(nèi)市場的趨勢，為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了機遇和挑戰(zhàn)；我國經(jīng)濟在改革不斷深化過程中，各個行業(yè)之間的競爭日趨激烈與深入；信息技術(shù)的發(fā)展與現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的較低管理效率，也不斷降低了房地產(chǎn)企業(yè)進行跨地區(qū)、跨行業(yè)甚至跨時空經(jīng)營的難度，從而導致競爭本已十分激烈的市場面臨著更為瘋狂和深刻的市場競爭風暴。

（二）利益至上和人本主義的社會思潮交互影響，從而要求房地產(chǎn)企業(yè)在管理過程必須結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實際，不斷創(chuàng)新管理方法。生存和生活壓力，讓房地產(chǎn)企業(yè)工作人員的逐利性更加明顯。隨著人們對利益的瘋狂追求，導致社會冷漠等社會現(xiàn)象日益明顯，影響了房地產(chǎn)企業(yè)工作人員對房地產(chǎn)企業(yè)的忠誠度。面對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)必須在利益與房地產(chǎn)企業(yè)文化方面雙管齊下，在給予房地產(chǎn)企業(yè)員工物質(zhì)刺激的同時，也應該注重房地產(chǎn)企業(yè)文化建設，溫念房地產(chǎn)企業(yè)人，留住人心，增強房地產(chǎn)企業(yè)人對房地產(chǎn)企業(yè)的認同感，打造全新的房地產(chǎn)企業(yè)文化，推動房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定高速發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)管理中的目標管理

為了應對新形勢下，市場競爭的激烈化、多樣化和深入化，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過多種管理技術(shù)的創(chuàng)新綜合應對來自市場各個層面和領域的競爭和挑戰(zhàn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)管理應該通過目標管理激勵房地產(chǎn)企業(yè)人的工作積極性，通過人員管理合理調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)人力資源，通過銷售管理最大化市場競爭能力和促成房地產(chǎn)企業(yè)利益的實現(xiàn)。

2.1目標管理具體含義

房地產(chǎn)企業(yè)目標管理是指房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)企業(yè)管理的過程中以相對而言比較具體的目標來作為房地產(chǎn)企業(yè)工作人員成績的考核指標，從而不斷激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)員工的工作積極性，這是一種全新的管理模式。對于目標管理而言，其是一種自上而下的管理方式，實行這種管理技術(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)，能夠促使員工在工作時擁有比較高的自主性，充分發(fā)揮了員工的積極性和能動性，也能夠有效的激發(fā)員工的內(nèi)在潛力。

房地產(chǎn)企業(yè)實行房地產(chǎn)企業(yè)目標管理這一管理技術(shù)的時候，應該注意以下幾個方面：

1.要制定合乎實際的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展目標。合理的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展目標，不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)快速高效的發(fā)展，同時也有利于房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整發(fā)展方向，規(guī)避市場風險。而不合理的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展目標，不僅會對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來極大的阻礙，甚至還有可能使房地產(chǎn)企業(yè)陷入競爭的泥潭和投資的風向之中，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)利益受損嚴重者甚至破產(chǎn)。

2.制定合理的相關政策，幫助員工達成自己的任務目標。當房地產(chǎn)企業(yè)面對為員工制定的個人目標比較難達成的情況時，可以采取相關合理的政策，一定程度上減輕員工銷售或者生產(chǎn)等工作中的難度，促進員工更容易達成目標，以此來保證房地產(chǎn)企業(yè)總目標的完成；房地產(chǎn)企業(yè)為員工制定的個人不表較為容易達成的時候，應該通過相應的政策來獎罰員工，提高員工完成任務的積極性，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的總目標能夠更為高效的完成。因此，適當?shù)姆康禺a(chǎn)企業(yè)政策，不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高員工達成目標的積極性，同時也有利于房地產(chǎn)企業(yè)總?cè)蝿盏母酶斓耐瓿伞?/p>

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理概念

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是指房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中各項成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學管理行為的總稱。成本管理一般包括成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等職能。其目的是為了充分動員和組織房地產(chǎn)企業(yè)全體人員，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)進行科學合理的管理，力求以最少生產(chǎn)耗費取得最大的生產(chǎn)成果。

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的組成主要包括產(chǎn)品生產(chǎn)中所耗用的物化勞動的價值（即已耗費的生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)移價值）；勞動者為自己勞動所創(chuàng)造的價值（即歸個人支配的部分， 主要是以工資形式支付給勞動者的勞動報酬）；勞動者剩余勞動所創(chuàng)造的價值（ 即歸社會支配的部分，包括稅金和利潤）。

三、成本管理的體制機制建設

3.1 進行成本分析，尋找項目盈虧的內(nèi)在因素

工程項日竣工后，要確定各項費用的結(jié)算金額，及時確定該工程的總成本，運用科學合理的方法，對該項目的整個過程及其結(jié)果進行全面、系統(tǒng)的分析和評價。通過成本分析，找出哪些成本項目節(jié)約，哪些成本項目超支，揭示成本差異的原因，掌握單項成本日標的完成情況，尋求進一步降低成本的途徑和方法。成本分析的真正目的是研究和掌握施工項目的成本規(guī)律，為今后的項目提供借鑒。

3.2 抓好施工階段的成本控制，努力降低成本

材料費是工程直接費用的主要組成部分，要控制材料費，建立一套嚴格的管理制度。材料采購方面，可根據(jù)工程計劃，進行招投標，大宗材料集中批量采購，可大大降低采購保管費。施工領用材料時，要根據(jù)預算限額領用，物資保管人根據(jù)限額領料單發(fā)料，領料必須嚴格手續(xù)，以明確責任，超損耗者從工資中扣除，建立嚴格的考核制度和目標責任。同時動員施工人員做好余料的回收工作，減少材料浪費和流失。

3.3 成本管理要從投標報價開始進行

在進行投標時，編制投標報價的人員要對項目的施工流程和工藝有充分的了解，要對項目的盈利和風險有較為清楚的認識，要對自身房地產(chǎn)企業(yè)的各項費用進行詳細的計算和了解，在掌握了自身房地產(chǎn)企業(yè)成本的同時，要編制初步的預算成本，在條件允許的情況下，防止出現(xiàn)低于成本的中標情況。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理、目標管理是一個系統(tǒng)的工程，想要做好房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與目標管理工作，首先要制定明確的管理目標，在完善管理工作的基礎上，落實組織機構(gòu)和責任人員，建立一套有效的管理機制，采取實事求是、因地制宜的操作方法，根據(jù)工程和房地產(chǎn)企業(yè)自身差異，靈活的改變房地產(chǎn)企業(yè)管理。只有這樣，才能使房地產(chǎn)企業(yè)效益得到增長，才能為員工提供福利，使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中保持不敗。

參考文獻：

[1]姜寧寧.關于新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新的思考[J].財經(jīng)界，2010，（05）：92.

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關鍵詞:企業(yè)；利潤；稅務管理

對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)濟來講,其稅務是其經(jīng)濟支出的重中之重,稅務和企業(yè)利潤的關系密不可分,對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理來講,如何加強稅務管理工作以及合理控制稅務成本是必須要放在第一位的,目前,房地產(chǎn)行業(yè)的競爭愈演愈烈,豐厚的利潤對于房地產(chǎn)來講,即將成為過去式,在這樣的形式之下,必須加強對稅務管理的重視,將稅務管理工作做好了,就能在一定程度上減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務負擔,加大房地產(chǎn)的利潤。

一、企業(yè)稅務管理的基本概念

企業(yè)稅務管理是企業(yè)在法律允許的范圍內(nèi),按照本身的具體經(jīng)營現(xiàn)象和經(jīng)營目的,為在稅務管理基礎上實現(xiàn)完成在一定程度上減少企業(yè)納稅成本,而對企業(yè)的涉稅內(nèi)容做出探討、規(guī)劃、監(jiān)控、預測、實施等全過程的管理行為的總和。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理的現(xiàn)狀

(一)對于稅務管理不夠重視

在嚴格的稅務制度下,在稅務方面仍然存在著很多問題,其中最重要的就是企業(yè)對于稅務工作的不重視。所以導致,偷稅、漏稅現(xiàn)象十分嚴重。部分房地產(chǎn)企業(yè)對稅務管理存在一定的誤區(qū),因此在愈演愈烈的房地產(chǎn)競爭中,勢必會對自身的競爭造成影響,減少利潤的收人,同時在一定程度上也讓稅務工作存在著一定的安全隱患。

(二)相關部門對于財務的監(jiān)管不夠

在利潤相對暴利的房地產(chǎn)企業(yè),其中的從業(yè)人員,并不是每個人都很專業(yè),甚至部分全業(yè)為了獲得更大的利潤,就偷稅、漏水,給財務的征收工作帶來了很大的困難,因此相關部門必須增強對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理中的風險防控

(一)確定防控重點

在進行房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理的過程中,應該加強工作的效率,保證稅務管理的有效地進行。稅務管理不是一時的工作,它需要長期的管理,管理過程復雜、工作量巨大,因此在進行管理的過程中,房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要了解各項稅務政策,還應該根據(jù)企業(yè)的實際情況進行稅務業(yè)務的管理,同時還應該增加稅務管理者的能力,保證稅務管理工作的運行。

(二)建立動態(tài)的蔽礎信息系統(tǒng)

現(xiàn)階段信息技術(shù)在企業(yè)各項管理中的應用越來越廣泛,信息技術(shù)可以為眾多企業(yè)的管理工作提供技術(shù)支持。所以,房地產(chǎn)企業(yè)也要建筑相應的信息系統(tǒng)。為了更好的檢查出企業(yè)的涉稅經(jīng)營業(yè)務,就要建立時時更新的內(nèi)部數(shù)據(jù)庫。同時更新企業(yè)發(fā)展的《稅法》法規(guī)政策系統(tǒng),這樣可以保證企業(yè)財務會計系統(tǒng)與國家法律的要求步調(diào)一致。也能方便房地產(chǎn)企業(yè)的稅務工作人員和財務工作人員進行各項稅務數(shù)據(jù)的據(jù)算,稅務信息的輸出也能及時對法律法規(guī)的更新作出變化。

(三)加強稅務工作者的專業(yè)素養(yǎng)

對于房地產(chǎn)稅務工作者的專業(yè)水平一定要嚴格要求,時不時的對其進行培訓,增強其專業(yè)技能和綜合素質(zhì)。第一就是房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有責任心以及很大的強烈的管理意識;再者就是,從事相關稅務管理的人員必須考核通過后才能上崗。將培訓的核心放在稅收法律法規(guī)、財務理論、管理技能、稅務風險及防范意識的綜合管理能力上,為減少稅務管理的分析做出貢獻。

(四)保證做好和單位外面的聯(lián)系工作

我們需要做的外部交流工作中的人員主要就是有中介和政府機關稅務方面的負責人員。在稅務負責人這一方,它主要就是要做好監(jiān)督管理的工作,同時要給我們的納稅人員進行解讀我們不懂得精神領域的內(nèi)容和知識,還能夠從他們的手中獲得最新的消息,以便我們能偶做出及時的更改和改正。由于這個部門是負責執(zhí)法的,所以他們還有自由裁量的權(quán)力。針對于這些現(xiàn)象,房地產(chǎn)的公司就要及時的與部門進行溝通,不能錯過最近更改的信息,學習最新的知識,必須取得在進行工作管理的時候正確性。在我們遇到不能解決而且還很每如惑的地方要積極主動地找相關部門進行溝通,以便能夠及時的得到解決。而且我們在和政府部門進行合作學習的時候,還要與中介進行交流和溝通,運用中介的相關技能和知識來彌補在辦理稅務工作時所帶來的風險,涉及到不能夠直接和稅務機關溝通的事情時,可以和中介進行溝通,請他們來進行幫忙。我們要正確的利用政府管理部門和中介方面,來積極的提高我們自身的素質(zhì)和水平,必要的時候可以請中介對單位自身進行核查,最大可能的減少稅務造成的風險問題。

四、結(jié)束語

目前,中國在進行第三次稅制改革,盡管中國經(jīng)歷了兩個對稅收制度的重大改革,但是全球化的經(jīng)濟和中國經(jīng)濟的發(fā)展,提高和改革稅制的任務仍然是十分艱巨的。一部分是由于中國稅制的改革系統(tǒng)尚不完善,仍與成熟的現(xiàn)代稅制有一定的距離;另一部分就是成熟的稅制在傳統(tǒng)國際的通行上也有一些缺點,需要稅收制度的創(chuàng)新。因此,積極平穩(wěn)地推動調(diào)整和改革稅收制度更加需要持續(xù)的努力。

參考文獻:

[1]張月玲,洪慧林.我國煤炭企業(yè)資源稅改革探析[A].中國會計學會教育分會.中國會計學會2011學術(shù)年會論文集[C].中國會計學會教育分會:,201L6

[2]楊艷菊.現(xiàn)代企業(yè)財務管理與稅收籌劃[A].鄭州鐵路局“十百千”人才培育助推工程論文集

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摘 要 作為政治敏感、風險高、收益高的房地產(chǎn)行業(yè)，資金預算是極為關鍵的工作。在市場競爭尤為激烈的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要向取得持續(xù)的發(fā)展，必須要對企業(yè)資金進行有效地預算管理，分析資金的來源、測算資金成本、籌劃資金，加強企業(yè)的財務控制管理，提高企業(yè)自身的財務管理能力，最終達到定量化的籌劃資金、費用，為企業(yè)創(chuàng)造利潤的目的。本文就房地產(chǎn)企業(yè)資金預算中的財務控制進行分析和研究。

關鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 籌劃資金 財務控制

在所有行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)是一個競爭壓力大的特殊行業(yè)，這是因為其本身所具有的特色性。總結(jié)起來就是，高收益、高風險、資金投入多、項目建設周期長，而且競爭形勢激烈。所以，任何一個房地產(chǎn)開發(fā)商在投資前都會對資金進行預算管理。對所投資項目的成本經(jīng)費進行準確的預算估計，達到“小投資，大回報”的理想經(jīng)濟效益。對資金預算管理中的財務進行控制和管理，讓企業(yè)投資得到有效合理的配置，為企業(yè)在激烈的競爭環(huán)境中能夠持續(xù)地生存和發(fā)展。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性

和其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)具有自身的特性。第一，房地產(chǎn)企業(yè)利潤表所體現(xiàn)的利潤與實際所得利潤的現(xiàn)金流動差異較大。地產(chǎn)開發(fā)商一般采取資金預算的方式。預算出的現(xiàn)金流動并不可以直接確定為收入，還要等到開發(fā)商竣工驗貨辦理手續(xù)后才能確定。同時，又因項目開發(fā)周期與會計核算周期的不一致等原因，也會導致利潤表上的資金流動和實際的資金流動之間的差距。第二，項目建設周期長，投資大，風險大，存在很多的不確定性因素。開發(fā)一個房地產(chǎn)項目不是一朝一夕的事，而且需要投入大量的資金。市場的需求變化和居民的消費水平等因素的變化也會影響房地產(chǎn)項目的成本和銷售 。所以房地產(chǎn)企業(yè)的風險也會隨之增大[1]。

二、資金預算管理中財務控制的重要性

作為財務房地產(chǎn)企業(yè)一個重要環(huán)節(jié)的資金預算管理有著其重要的存在意義。它是預算管理的核心環(huán)節(jié)，也是維系整個房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的關鍵。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，資金預算管理中財務控制和估算，可以對整個企業(yè)的大部分資金流動活動進行控制和管理，并能夠正確的把握資金的使用情況，再開展一定的措施，進行資金的控制，更加利于企業(yè)的持續(xù)性發(fā)展。同時，資金預算管理中對財務的控制也是保證資金能發(fā)揮效益創(chuàng)造利潤的方式。保證企業(yè)在面臨資金危機的時候，能夠積極有效地采取措施解決。所以，合理、科學的規(guī)劃和使用企業(yè)資金，優(yōu)化配置企業(yè)資金，是節(jié)約企業(yè)資金，提高資金使用效率，降低資金成本以及減少財務風險的保障。

三、地產(chǎn)企業(yè)資金預算管理中所存在的問題

1.不能全面的認識預算管理

在激烈的行業(yè)競爭壓力中，部分的地產(chǎn)企業(yè)認識到了財務預算的重要意義，但是卻不能更好地安排和實施財務預算管理。對財務預算管理的認識不到位。財務預算管理是對整個企業(yè)中各個部門的所有資金的優(yōu)化配置和控制，使得企業(yè)能夠按照既定的計劃行事，從而實現(xiàn)企業(yè)的創(chuàng)利和發(fā)展目標。預算管理是對企業(yè)未來計劃進行事先的戰(zhàn)略部署，只是單一的強調(diào)財務部門的預算能力，忽視預算的管理能力和預算管理機構(gòu)的完善。因此，要把財務預算管理當作一種利于企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略手段來看[2]。

2.預算管理的效率不高，執(zhí)行不能準確到位

財務部在資金預算管理中，各個部門不能積極有效的配合。在預算編制過程中，并不能很好的和市場有效地接軌，忽視市場調(diào)研與預測，忽視對市場的環(huán)境分析，缺乏市場的應變能力和彈性。導致各期編制的預算銜接性差，預算編制的效率不高。在因為預算管理中，重編制、輕執(zhí)行等問題，直接影響了預算編制的執(zhí)行結(jié)果，預算的執(zhí)行無助于企業(yè)的長期戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，使得預算管理難以取得預期的效果。

3.財務預算管理沒有很好地保障

雖然，近幾年的房地產(chǎn)的發(fā)展推動了財務預算管理，就整體而言，預算管理水平有了一定程度的提高。但是，事實上，在部分環(huán)節(jié)中并沒有參與到預算中的現(xiàn)象。企業(yè)的全體員工只是在形式上參與了資金預算管理，實際上只有部分員工真正參與其中。因此，財務預算管理并沒有一個強有力的組織體系去很好地保障實施。整個預算管理過程并沒有一個相應的組織去完成的，因此，并不能保障預算管理有效的執(zhí)行。這也是房地產(chǎn)企業(yè)在財務預算管理中存在的另一方面的問題。

4.資金管理執(zhí)行不到位，監(jiān)督管理不夠強

企業(yè)資金預算管理沒有較強的執(zhí)行力度，執(zhí)行制度也不夠完善。企業(yè)中，實際的資金預算制度并沒有成為企業(yè)資金管理的法律依據(jù)，資金預算還存在著許多的不合理之處。在編制預算過程中，企業(yè)并沒有進行完整的監(jiān)督和控制管理，使得資金預算管理的效率明顯降低。

四、房地產(chǎn)企業(yè)資金預算管理中的財務控制措施

完善房地產(chǎn)預算管理體系，利用預算對企業(yè)的各部門的各種資源進行合理的配置、考核、控制，以便企業(yè)各部門能有序的運營，最終為企業(yè)節(jié)約資金成本，創(chuàng)造企業(yè)利潤。

1.預算經(jīng)營

收入預算和成本預算是經(jīng)營預算管理的核心。房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入預算包括以銷售樓盤為中心的收入和房地產(chǎn)項目的租金收入。房地產(chǎn)企業(yè)采用按月份銷售額和資金回籠來編制預算。成本預算包括前期的費用支出和土地成本，設備購置費用支出，配套設施工程費用等。由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資金額大，不可控制的成本相較而言更多，因此，這就要求決策者重視成本的編制預算，在成本發(fā)生大幅度變動時，要認真分析和調(diào)查變動原因并找出相對有效的措施解決。

2.有效控制房地產(chǎn)企業(yè)資金預算執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)的決策者和管理者要找到資金預算管理的核心點并重點控制。對預算外的事項也要嚴格控制。財務部應根據(jù)上級的批準對財務預算實施控制。同時企業(yè)應該建立按月預算執(zhí)行報告與實際預算執(zhí)行差異分析制度，對預算的差異進行詳細的分析和調(diào)查，并加以解決。把財務監(jiān)督和審計監(jiān)督有效地結(jié)合起來，保證資金預算控制的真實、有效。當企業(yè)出現(xiàn)資金緊張的狀況時，要結(jié)合企業(yè)自身的實際情況加大對資金預算管理力度，積極應對。

3.以資金預算為中心，集中管理財務控制

資金預算管理中的財務控制中，以資金預算為核心。明確認識資金預算在企業(yè)發(fā)展和規(guī)劃中不可估量的管理作用。規(guī)范股東會、董事會、總經(jīng)理在預算管理中的資金分配關系。規(guī)范公司經(jīng)營范圍的預算資金管理關系。保證各種資源的合理分配和利用。同時，要進行統(tǒng)一地集中管理，在資金預算中要建立網(wǎng)絡信息系統(tǒng)，利用現(xiàn)代計算機技術(shù)完善企業(yè)的資金流動信息，從而能夠更好提高公司的運作和管理效率[3]。

4.保障預算的編制和執(zhí)行

在項目拓展期間，企業(yè)的相關部門要對項目的市場價值、可獲取的利潤、投入時間和投資金額等進行準確的預算，并編制成面目資金預算表，再根據(jù)企業(yè)自身的實際情況考慮項目投資問題。項目開發(fā)期，要對企業(yè)資金進行統(tǒng)籌規(guī)劃，并及時對資金預算進行調(diào)整，以保證企業(yè)正常運營和利益。編制具體的資金執(zhí)行預算，在實際支配企業(yè)資金時有一個合理的依據(jù)。在預算的考核和分析期間，房地產(chǎn)企業(yè)要建立相應的考核機制，并加以完善，更好的保障預算執(zhí)行和控制

五、結(jié)語

財務控制的關鍵在于資金預算管理。企業(yè)要想在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展，要建立完善的預算管理體制，保障財務控制的有效執(zhí)行，從而降低企業(yè)的運營風險，保證企業(yè)能會更好的實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標。

參考文獻：

[1]范寶琴.論房地產(chǎn)企業(yè)資金預算管理中的財務控制.經(jīng)營管理者.2012（12）.

篇4

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；經(jīng)營；經(jīng)濟雙重性

房地產(chǎn)行業(yè)是國家經(jīng)濟建設發(fā)展的命脈，經(jīng)過政府長期對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模不斷擴大，逐漸發(fā)展成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平不斷進步，經(jīng)營方式也更加多樣，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場化改革的不斷深化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的深入，房地產(chǎn)行業(yè)形態(tài)發(fā)生了很大的變化，企業(yè)盈利空間逐漸縮小，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過管理思路和經(jīng)營方式的創(chuàng)新來適應房地產(chǎn)行業(yè)形式變化，使之能夠在市場中生存下來，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作的雙重管理模式

主要介紹了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作的主要內(nèi)容，可具體劃分成價值鏈管理和利益分配管理兩方面，二者之間形成了明顯的相互制衡關系，在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理活動中要充分利用其雙重性的特點，平衡內(nèi)外部關系，形成良性循環(huán)，逐漸提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營水平，使之能夠在日漸激烈的市場競爭中勝出，實現(xiàn)企業(yè)的長遠發(fā)展。

（一）雙重管理

1.價值鏈管理

企業(yè)價值的創(chuàng)造來源于一系列經(jīng)營和生產(chǎn)活動，包括設計、采購、生產(chǎn)、管理、銷售、服務等，不同經(jīng)營活動之間的有機聯(lián)系就是企業(yè)的價值鏈，價值鏈中所有能夠創(chuàng)造價值的活動稱為價值活動，企業(yè)的價值鏈和價值活動客觀反映了企業(yè)的歷史、戰(zhàn)略、戰(zhàn)略實施方式以及價值活動的經(jīng)濟效果，基于價值鏈的管理就是對企業(yè)所有價值活動的優(yōu)化、協(xié)調(diào)、整合，提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，控制企業(yè)經(jīng)營和生產(chǎn)活動成本。

2.利益鏈管理

利益鏈的管理主要是對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營利益的分配，不同于企業(yè)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)建設周期長，基礎投資大，人才、技術(shù)、資金密集，價值鏈上任何環(huán)節(jié)都對項目開發(fā)的最終效果有著直接影響，不合理的利益分配將會影響生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)和成本控制工作的落實，也就是對價值鏈的形態(tài)產(chǎn)生影響，影響房地產(chǎn)企業(yè)的最終經(jīng)營水平和盈利能力，并最終加劇利益分配中存在的矛盾，所以利益分配和價值鏈管理之間應該相輔相成互相協(xié)調(diào)配合，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)的雙重管理，可以應用平衡計分卡管理工具，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外經(jīng)營目標之間的均衡兼顧。

（二）雙重管理的作用

1.適應市場競爭

我國市場經(jīng)濟改革不斷深化，政府政策的不斷出臺，對市場發(fā)展形成了有利的規(guī)范和引導作用，提高了市場競爭的透明度和公平性，房地產(chǎn)企業(yè)之間的公平競爭更加激烈，生存和滅亡成為了每一個房地產(chǎn)企業(yè)都面臨的問題。房地產(chǎn)行業(yè)是我國拉動內(nèi)需的重要突破口，是國家經(jīng)濟建設最強有力的脈搏，但是行業(yè)發(fā)展不能過分依賴政策與經(jīng)濟形勢的優(yōu)勢，不利于在房地產(chǎn)行業(yè)中形成健康的競爭和淘汰機制，對行業(yè)整體的經(jīng)營水平提升十分不利。所以，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的生存難題其實是必要的，能夠刺激其主動找尋適應市場環(huán)境的發(fā)展策略，進行管理方式的創(chuàng)新，形成企業(yè)的核心競爭力。

2.企業(yè)發(fā)展的必然趨勢

每一個企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中都會表現(xiàn)出一定的雙重性，企業(yè)產(chǎn)品的加工形成過程中不同的加工環(huán)節(jié)和企業(yè)生產(chǎn)要素之間形成了價值鏈，利益分配上，不同要素投入者之間的利益分配關系又形成了利益鏈，對于房地產(chǎn)企業(yè)，這一客觀規(guī)律仍然存在，仍然表現(xiàn)出價值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，且彼此之間相互制約，生產(chǎn)要素配置優(yōu)化工作不到位，成本壓縮效果不理想，利益均衡分配必然將受到影響，利益分配不均衡必然會造成協(xié)作失敗，而協(xié)作失敗又會造成生產(chǎn)要素配置優(yōu)化和成本控制不利的問題。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)雙重管理策略

2015年，政策逐漸寬松，房地產(chǎn)行業(yè)開始緩慢回暖，但是房地產(chǎn)行業(yè)投資總量下降的趨勢短時間內(nèi)難以改變，因此房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型迫在眉睫，經(jīng)營管理的雙重管理工作也顯得十分必要，但是一些管理者在進行雙重管理工作時也暴露出了一定的問題，表現(xiàn)為實際操作中指定指標計劃完成不理想時考核難以進行，制度理論可操作性差等，需要采取一定的策略有效規(guī)避這些問題。

（一）國際平衡計分卡的應用

不同時期，不同發(fā)展階段，不同外部環(huán)境條件下，企業(yè)經(jīng)營管理工作的主要目標和任務都是存在差別的，房地產(chǎn)企業(yè)想要實現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展，就需要積極學習其他企業(yè)的成功經(jīng)驗，并對自身的發(fā)展實際情況進行全面調(diào)查分析，在科學的管理工具輔助下，制定科學的企業(yè)發(fā)展目標和規(guī)范方案?，F(xiàn)階段，平衡計分卡作為一種優(yōu)秀的通用管理工具，有著數(shù)據(jù)顯示清晰、可操作性強的優(yōu)勢，對于房地產(chǎn)企業(yè)的雙重管理來說十分適用。

1.內(nèi)外部指標的雙重設定

平衡計分卡能夠同時設定內(nèi)外部指標，維持企業(yè)內(nèi)外部之間的協(xié)調(diào)。這樣的指標設計能夠避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)內(nèi)部指標顯示經(jīng)營狀況良好，但是外部指標卻不理想的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的價值鏈管理更加傾向于對內(nèi)部運營效率水平的提高，而利益鏈管理則關注企業(yè)和外部利益相關者之間利益分配的協(xié)調(diào)合理，而平衡計分卡同時設定了內(nèi)外部指標，實現(xiàn)了價值鏈管理和利益鏈管理工作的均衡。

2.財務指標與非財務指標的雙重管理

平衡計分卡的指標設定中同時包含財務指標和非財務指標兩部分內(nèi)容，在企業(yè)的績效考核中占有同樣的比重。財務指標主要包括企業(yè)資產(chǎn)回報率、利潤率等內(nèi)容，非財務指標則主要包括產(chǎn)品質(zhì)量以及客戶滿意度等，雙重指標的設定有利于限制企業(yè)對盈利的過分追求，對控制房地產(chǎn)項目建設質(zhì)量有著一定的積極意義。

3.結(jié)果性和驅(qū)動性衡量指標的雙重標準

這兩部分內(nèi)容的設置主要目的是實現(xiàn)不同管理環(huán)節(jié)的優(yōu)化，平衡積分卡中的結(jié)果性衡量指標主要用于顯示房地產(chǎn)行使該策略之后的效果，涵蓋質(zhì)量提升效果與盈利能力提升效果等內(nèi)容，驅(qū)動性衡量指標則用于了解策略實行過程中發(fā)生的變化對最終結(jié)果的影響程度，主要考察其循環(huán)周期。平衡計分卡對驅(qū)動性指標更加關注，結(jié)果性衡量指標雖然也是十分重要的一部分。但是，考慮到驅(qū)動性指標能夠?qū)崿F(xiàn)對最終結(jié)果的預見性衡量，所以在雙重管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，驅(qū)動性指標能夠預見性的進行不同環(huán)節(jié)和生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)優(yōu)化，改善最終效果，提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。

（二）雙重內(nèi)部控制

1.不相容職務分離

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作要嚴格遵循不相容職務分離的原則，在企業(yè)的價值鏈管理工作中形成相互監(jiān)督相互牽制的機制，形成完善嚴密的內(nèi)部控制體系。首先，要從財務管理工作入手，形成嚴格的會計人員崗位責任制，明確不同會計崗位之間的權(quán)責權(quán)限，實現(xiàn)不同崗位和職務之間的相互制衡。在具體業(yè)務上，應該實現(xiàn)記賬收款和保管現(xiàn)金職務分離，材料采購、驗收保管和付款職務分離，發(fā)票開具和收款職務之間相互分離，同時明確規(guī)定財產(chǎn)的清查范圍，制定明確的期限和程序，資產(chǎn)處置、開發(fā)投資、資金使用等重要決策的制定和執(zhí)行要求負責部門之間要相互知情并且共同參與決策，防止出現(xiàn)一個人獨立處理業(yè)務全過程情況的出現(xiàn)，企業(yè)可以制定定期輪換規(guī)程，關鍵崗位輪換頻率要適當調(diào)高，提高內(nèi)部控制效果。

2.資金管理流程的完善

房地產(chǎn)屬于高投入和高風險的長周期行業(yè)，需要通過對資金管理流程的持續(xù)優(yōu)化，通過提高資金的有效性來規(guī)避投資風險，可以進行資金的統(tǒng)一監(jiān)控管理來縮短預售時間，全面提高資金的利用效率，規(guī)避投資風險。在房地產(chǎn)企業(yè)中，現(xiàn)金流反映了企業(yè)現(xiàn)金收支情況，而經(jīng)營活動現(xiàn)金流作為財務指標的主要反映，應該作為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的核心，通過對現(xiàn)金流等敏感性財務指標的跟蹤監(jiān)測來預測企業(yè)在經(jīng)營生產(chǎn)活動中可能面臨的財務危機。財務風險的規(guī)避同樣是房地產(chǎn)企業(yè)中非常重要的內(nèi)容，作為高風險行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要形成嚴格的內(nèi)部控制程序和相互制約措施，重大事項要行使報告和集體決策制度，減少決策失誤和舞弊行為風險，企業(yè)要形成財務預警的短期和長期預警機制，將不同的財務風險劃分為遠期和當前風險，選擇不同的財務風險規(guī)避措施組合，控制經(jīng)營活動財務風險造成的不利影響程度和規(guī)模。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理活動中表現(xiàn)出價值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，二者之間相互牽制，其中價值鏈管理傾向于內(nèi)部生產(chǎn)關系和生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)，利益鏈條則涉及到利益分配等外部活動，采用平衡計分卡這種管理工具能夠協(xié)調(diào)好利益分配和內(nèi)部價值鏈管理之間的關系，形成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理活動的良性循環(huán)，提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營效率，改善盈利能力，對提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力有著重要意義。

作者:李茜囡 單位:中國人民大學

參考文獻：

篇5

關鍵字：房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題解決對策

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，成本管理工作是企業(yè)發(fā)展的關鍵，成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)管理中發(fā)揮著核心作用，管理水平的高低直接決定著企業(yè)的經(jīng)濟效益獲取情況。當前，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理的過程中取得了一定的成績，能夠有效的推動企業(yè)經(jīng)濟效益的獲得，但是在這個過程中也存在著一定的問題，需要結(jié)合實際情況采取有效的措施加以解決。

一 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，成本管理工作既能夠有效的控制企業(yè)的經(jīng)營成本，又能夠改進并提高企業(yè)其他方面的工作。成本管理工作是一項系統(tǒng)性的工作，需要結(jié)合房地產(chǎn)市場的發(fā)展動態(tài)變化有序開展工作。但是從目前的情況來看，企業(yè)內(nèi)部在成本管理工作中存在著一定的問題，具體表現(xiàn)在以下幾個方面。

首先，對成本管理工作缺乏深入的認識。當前，只有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實行全員、全過程、全要素和全方位的成本管理工作，其他大多數(shù)企業(yè)對于成本管理重要性的認識并不深入，且存在著認識上的誤區(qū)，一些房地產(chǎn)企業(yè)將設計階段最為成本管理的重難點，而忽視其他階段對于成本的影響，這樣在成本管理的過程中就會存在著一些問題。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況來看，逐步朝著精細化的方向發(fā)展，這樣對成本管理工作提出了更高的要求，這種對成本管理工作缺乏深入認識的情況不利于這一工作的順利開展。

其次，缺乏完善的成本管理體系的支撐。目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理的過程中呈現(xiàn)出粗方式的模式，缺乏科學完善的成本管理體系，一些企業(yè)盡管建立了相關的成本管理模式，但是在實際應用的過程中卻很難落實，形同虛設。同時，在實際管理的過程中缺乏明確的責任機制和動態(tài)管理機制，這種情況下也不利于工作的順利開展。加之相關規(guī)章制度和法律規(guī)定的不健全，也在一定程度上給成本的管理工作帶來了消極的影響。

最后，缺乏先進的成本管理措施。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的措施是根據(jù)財務部門的決算報告進行后續(xù)的管理，但是由于報告的出具缺乏時效性，不能夠充分的發(fā)揮核算體制對于成本的控制作用，這樣就會影響到成本管理工作的順利進行。加之實際管理的過程中缺乏事前的預測和過程中的控制，這種成本管理模式和當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢存在著不協(xié)調(diào)的情況，成本管理中存在的問題不能夠及時解決。

二 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理問題的解決對策

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作對于促進企業(yè)的良性發(fā)展起到了關鍵性的作用，上文中從三個方面分析了當前在成本管理的過程中存在的問題，下面本文就針對這些問題提出具體的解決措施。

首先，要提升管理者的成本管理意識。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，一定要樹立起管理者的成本管理意識，并實現(xiàn)全員管理。具體來講，管理者需要全方位多角度的分析企業(yè)成本的管理對象、管理內(nèi)容和相關的方法，并且要從整體和局部多角度進行分析，將房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作作為一項系統(tǒng)性的工作展開。同時需要注意的是，在市場經(jīng)濟的推動下，成本管理工作不能夠僅僅的局限在建設過程中，還需要從物質(zhì)產(chǎn)品成本擴展到資本成本、環(huán)境成本、人力資源成本等一切相關的因素中，這樣能夠更好的是企業(yè)在市場中提升競爭力并站穩(wěn)腳跟。除此之外，要想更好的提升成本管理者的意識，還需要加大宣傳力度，對成本管理的重要性進行宣傳，從意識形態(tài)領域提升管理者的成本管理意識，在這個過程中，需要堅持經(jīng)濟與技術(shù)并重，管理和生產(chǎn)結(jié)合的原則，使成本管理的宣傳教育工作能夠面向全體職工，實現(xiàn)全員參與成本管理工作。

其次，建立健全完善的成本管理體系，使這一工作有體系制度的支撐。具體來講，作為房地產(chǎn)企業(yè)，需要完善內(nèi)部結(jié)構(gòu)，成立成本管理委員會，由總工程師、預算經(jīng)理、財務總監(jiān)和材料總監(jiān)構(gòu)成，在此基礎上設立成本管理若干小組，在其指導下從事成本管理工作。同時各個部門負責成本管理的相關人員還需要對其工作制定相關的細則，這樣能夠更好的確保管理工作的順利進行，進而提升企業(yè)的經(jīng)濟效益。

除此之外，還需要逐步的完善激勵機制、約束機制和監(jiān)督機制，這樣能夠更好的促進成本管理工作的順利開展。具體來講，對于成本管理的相關人員，只要是達到了管理的目標就需要給予其獎勵，這樣能夠充分的調(diào)動起工作的積極性，更好的挖掘管理的潛能，而對于存在的錯誤需要進行處罰，做到獎懲分明。而對于約束機制來講，則需要制定相關的政策對成本管理者的實際工作進行有效的控制和約束，使其沿著更好的方向發(fā)展。監(jiān)督機制的制定和完善，也能夠進一步促進成本管理工作的順利進行。在實際管理的過程中，實現(xiàn)三種機制的協(xié)調(diào)配合，確保完整管理鏈條的形成，能夠使每個環(huán)節(jié)都有成本管理工作的滲透，進而實現(xiàn)全過程的成本管理。

責任機制在成本管理中也占據(jù)了重要的地位。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，成本管理責任機制和監(jiān)督考核機制需要有企業(yè)的管理層制定并且完善，同時要將質(zhì)量、安全、工期等控制指標以及成本指標寫入到任務書當中，這樣競爭機制能夠在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部得到有效的引入，進而提升企業(yè)的綜合競爭力，明確的責任機制也能夠在一定程度上提升企業(yè)的競爭力。

最后，要引進先進的成本管理措施。企業(yè)可以引入戰(zhàn)略成本管理機制。戰(zhàn)略成本管理的主要對象是房地產(chǎn)企業(yè)的整體和全局，因此說在實際管理的過程中需要將企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略作為基礎進行方案的制定。需要注意的是，在管理的過程中必須要貫穿著房地產(chǎn)企業(yè)的成本信息，并且要全面的了解企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)和成本行為，結(jié)合實際情況對其進行有效的控制和完善。除此之外，還可以利用清單報價的模式對成本進行有效的管理。將房地產(chǎn)企業(yè)的整體控制水平在清單報價模式中體現(xiàn)出來，進而有效的對成本進行管理和控制。

在成本管理的過程中，應用信息技術(shù)手段實現(xiàn)成本管理的信息化，也能夠在一定程度上為企業(yè)擺脫高成本和低效率的粗放式成本管理模式，使企業(yè)的現(xiàn)代化成本管理進程得到很大程度的提升。

結(jié)束語：對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，其每個項目都具有較大的資金投入，加之施工的周期較長，存在著較大的風險，如果處理不當很容易將企業(yè)陷入到風險危機當中，因此要想避免這種情況的發(fā)生，一定要進行科學的管理。成本管理是其中的重要環(huán)節(jié)。加強對房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，提升管理水平，能夠使企業(yè)獲得較大的經(jīng)濟效益，在激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟。本文就以此為中心，結(jié)合工作實際，對當前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問題和解決措施進行了分析論述，希望能夠?qū)窈蟮某杀竟芾砉ぷ髌鸬揭欢ǖ膸椭饔谩?/p>

參考文獻：

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[2] 滿書萍 房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理存在的問題及對策 中國財經(jīng)信息資料，2011年第8期

[3] 曾惠婷 關于房地產(chǎn)開發(fā)公司成本管理中存在問題及對策分析 城市建設理論研究，2013年第19期

篇6

關鍵詞：財務管理 房地產(chǎn) 資產(chǎn)運營 轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)企業(yè)是我國支柱型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)直接占GDP的比重高達6%由此可見其對于我國經(jīng)濟的重要性。隨著我國營改增的稅務政策調(diào)整以及公允價值計量模式的推行使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨著一場比變革，其資產(chǎn)運營模式正在逐漸轉(zhuǎn)換由原本的中資產(chǎn)模式走向輕資產(chǎn)模式，這種模式的轉(zhuǎn)變與財務管理是息息相關的，因此我們必須對財務管理的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營模式的轉(zhuǎn)型進行深入的分析從而找到影響其轉(zhuǎn)型的各類因素，今天筆者就和大家來談一談關于財務管理的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型的相關話題。

一、資產(chǎn)模式概述

（一）重資產(chǎn)運營模式

重資產(chǎn)運營模式就是指在企業(yè)內(nèi)部的財務結(jié)構(gòu)當中資產(chǎn)負債中其固定的投資比例較高的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，這種資產(chǎn)結(jié)構(gòu)如果放在產(chǎn)業(yè)準入門檻高、市場需求量大供給小于需求且競爭壓力不大的情況下哎是非常容易盈利的，但是如果市場是處于飽和狀態(tài)的，從而使得供大于求那么總資產(chǎn)模式下其大量的固定資產(chǎn)投入就回是的其資金無法在短時間內(nèi)進行回籠，使得其現(xiàn)現(xiàn)金流極具縮小最終十分容易造成資金鏈斷裂。

（二）輕資產(chǎn)運營模式

輕資產(chǎn)模式是一種較為新型的資產(chǎn)模式，其整個資產(chǎn)就誒夠的當中流動現(xiàn)金和交易性金融資產(chǎn)所占的比重大大增加，而相對的固定投資的比例會大幅度縮減，其更重視于產(chǎn)品研發(fā)、品牌宣傳、營銷開發(fā)和用戶體驗等方面。輕資產(chǎn)所強調(diào)的是對企業(yè)品牌和企業(yè)運營能力的增強，利用杠桿效應原理，以最少的資金來獲得最多的資源，從而使得固定資本的投入U降低，增加對知識產(chǎn)權(quán)、品牌、客戶資源和運營的投入。

二、影響房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營模式的主要因素

（一）土地成本因素

我國是一個人口大國所以土地資源顯得相對珍貴很多，這一點尤其在人口較為稠密的一線城市顯得更加突出。近些年來我國的土地價格正在節(jié)節(jié)攀升并且政府也加大了對于土地資源的管控這些因素都是的土地的需求量遠遠大于土地的供給量二者之間成出現(xiàn)了嚴重地不平衡現(xiàn)象。土地成本的大幅度上升一方面必然會造成開發(fā)商拿地難度和拿地價格明顯增高從而使得其開發(fā)成本大幅度增加。另一方面隨著土地價格的快速上升使得開發(fā)商已經(jīng)購買的土地價格變得越來越高其享受到的土地紅利也會因此增加，最終使得其固定資產(chǎn)的價值有所增值。因此土地成本因素對于開發(fā)商而言可謂是愛恨摻雜的，房地產(chǎn)企業(yè)必須權(quán)衡好土地增值的幅度與財務費用之間的關系，如今房地產(chǎn)的黃金時代已然過去，土地價格的增長幅度已經(jīng)不再是以往那種以倍數(shù)增值的年代，這就使得如今很多房地產(chǎn)企業(yè)其資金成本極速增加而財務費用也越來越高，導致其投入到土地當中的資金過多，其現(xiàn)金流量過少很可能會導致企業(yè)資金鏈斷裂。

（二）樓盤庫存壓力因素

近些年來房地產(chǎn)市場一直處在一個較為低迷的狀態(tài)下，其庫存量節(jié)節(jié)攀升，樓盤庫存對于房地產(chǎn)企業(yè)的資金占用是十分嚴重的，房地產(chǎn)企業(yè)的高投入?yún)s無法得到迅速的資金回籠甚至會由于這種資金無法回籠造成房地產(chǎn)企業(yè)無法償還銀行貸款引發(fā)一連串的財務危機，盡管今年我國提出了銷庫存的國家戰(zhàn)略但是庫存量依舊十分龐大，這對于房地產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型而言也是一個巨大的威脅。

（三）現(xiàn)金流因素

房地a行業(yè)屬于一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，并且其資金運轉(zhuǎn)的周期較長通常需要3年以上的時間才能夠進行一次資金回籠，而在項目建設的過程中是需要持續(xù)投入的，任意一筆資金無法到位都可能使得整個企業(yè)出現(xiàn)財務風險發(fā)生。

三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的成功案例

凱德集團絲毫東南亞最大的房地產(chǎn)企業(yè)，其目前已經(jīng)成功的進行了轉(zhuǎn)型，由原本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（重資產(chǎn)結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換為了房地產(chǎn)投資企業(yè)（輕資產(chǎn)機構(gòu)），在其轉(zhuǎn)型過程中同樣受到了各類因素的影響，但是凱德通過拍賣非核心業(yè)務和資產(chǎn)來彌補核心資產(chǎn)產(chǎn)生的債務，成功地進行了轉(zhuǎn)型。在轉(zhuǎn)型期間也遭遇過財務數(shù)據(jù)下降的情況，但是其堅定地從原本的香港模式轉(zhuǎn)為美國模式，在房地產(chǎn)土地價格較低時買入土地進行儲備，再在房地產(chǎn)市場回暖趨于繁榮是賣出土地，從而獲得差價進行盈利，這樣的輕資產(chǎn)運營模式使得凱德的利潤回報大大提升，而財務風險卻大大降低。

四、結(jié)束語

對于我國而言房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營模式的轉(zhuǎn)型已經(jīng)是一個勢在必行的趨勢，我們必須對影響其轉(zhuǎn)型的各類因素進行了解和控制，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)能夠在財務風險最低的情況下實現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型。

參考文獻：

[1]黃榮.中糧甩賣君頂酒莊積重難返重資產(chǎn)模式成掣肘[N].中國經(jīng)營報，2016-05-02

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【關鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 信息化 管理創(chuàng)新模式

1 房地產(chǎn)企業(yè)信息化的內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)信息化是指房地產(chǎn)企業(yè)利用現(xiàn)代信息技術(shù)，通過對信息資源的深化開發(fā)和廣泛利用，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)決策、開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理的效率和水平，進而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和市場競爭力的過程。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力在很大程度上取決于獲取信息的途徑及處理信息的能力，正確的決策要依賴于廣泛的信息收集和強大的信息處理能力。

2 信息化在房地產(chǎn)企業(yè)中的地位和作用

房地產(chǎn)業(yè)是一個時刻與資金流、物流、人流發(fā)生錯綜復雜關系的行業(yè)，在這一行業(yè)中信息在企業(yè)、行業(yè)之間的流通就顯得更為迫切與重要。因此，信息化在房地產(chǎn)企業(yè)中具有重要的地位和作用：

（1）有利于房地產(chǎn)企業(yè)進行科學決策。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及面大，實踐廣泛，從項目立項到物業(yè)管理，都會產(chǎn)生大量的數(shù)據(jù)信息，通過信息化建設可以對這些信息進行綜合處理，收集到企業(yè)決策所需要的各種數(shù)據(jù)和資料。

（2）有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低營業(yè)成本。通過信息化建設，構(gòu)建房屋產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)鏈，不僅使房地產(chǎn)企業(yè)各種信息傳遞更加通暢，而且能夠大幅降低其各種營業(yè)成本，從物料調(diào)度、倉儲管理、房產(chǎn)設計、物業(yè)管理，甚至是可視會議、網(wǎng)上交流、電子信息傳遞等，都能使營業(yè)成本獲得較大削減。

（3）有利于房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)辦公自動化和科學化。信息化在中國企業(yè)發(fā)展的比較晚，尤其是中國的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，往往忽視了信息化建設，使企業(yè)的辦公處在手工階段，通過信息化建設，不僅能夠提高辦公手段，提高辦公質(zhì)量，還可以實現(xiàn)辦公的自動化和科學化。

（4）有利于形成新的營銷模式。進行信息化建設，可以改變房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的營銷模式，擺脫過去那種小范圍、服務不到位的缺陷，可以擴大企業(yè)的營銷范圍，提高服力質(zhì)量，提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營品牌，將企業(yè)的未來發(fā)展建立在企業(yè)信息化發(fā)展的基礎之上。

（5）能為企業(yè)提供更好、更快捷的服務。房地產(chǎn)企業(yè)通過信息化改造，不僅能夠使本企業(yè)各部門之間的聯(lián)絡和運營更加順暢，而且能夠給客戶提供更好、更快捷的服務，及時了解客戶的需求，迅速反饋和解決客戶的問題，提高了企業(yè)的服務質(zhì)量。

3 房地產(chǎn)企業(yè)信息化管理模式創(chuàng)新的途徑

房地產(chǎn)企業(yè)要進行信息化建設與管理，必須針對房地產(chǎn)行業(yè)的具體特點進行改造，其信息化管理模式要進行創(chuàng)新，必需按下列途徑來著手：

（1）面向職能的房地產(chǎn)企業(yè)信息化管理。面向職能的房地產(chǎn)企業(yè)信息化項目管理主要包括人力資源管理、溝通管理、進度管理、成本管理和質(zhì)量管理等方面。按著系統(tǒng)觀和過程論的要求，對這些方面按照職能的特點進行全過程管理，使不同的職能部門和職能分工互相合作、協(xié)調(diào)發(fā)展，為整個房地產(chǎn)企業(yè)的利益進行運作。

（2）面向過程的房地產(chǎn)企業(yè)信息化管理。由于房地產(chǎn)企業(yè)是進行房地產(chǎn)投資的企業(yè)，其項目運作過程包括房地產(chǎn)的規(guī)劃、設計、建造、系統(tǒng)管理、維護與物業(yè)管理等，項目的運作過程體現(xiàn)了全生命周期的特點，因此，要求房地產(chǎn)企業(yè)的信息化管理模式也應該是全生命周期的，按照全生命周期的要求進行信息化建設。在建設過程中，對計算機硬、軟件選型、物理系統(tǒng)的實施、編碼、測試、數(shù)據(jù)準備與錄入等要進行全過程管理，其任務是保證系統(tǒng)安全、正常、可靠地運行，同時，還要對系統(tǒng)進行評價，不斷完善和提高系統(tǒng)性能，以充分發(fā)揮構(gòu)建的信息化系統(tǒng)的作用。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)信息化協(xié)同商務模式。電子商務與企業(yè)信息化聯(lián)系緊密：企業(yè)信息化是實現(xiàn)電子商務的基礎，電子商務是企業(yè)信息化的歷史產(chǎn)物。電子商務是由企業(yè)信息化孕育產(chǎn)生的，并由此推動著向前電子商務的發(fā)展反過來對企業(yè)信息化的深入進行和深層次開發(fā)起到促進作用。存在電子商務，企業(yè)信息化的意義才更顯著。瞬息萬變、激烈競爭的時代對房地產(chǎn)企業(yè)信息化提出了新的要求。為適應時展的要求，就必須改進企業(yè)信息收集、加工、管理和傳遞方式，就需要實施企業(yè)商務協(xié)同模式，幫助優(yōu)化和改造企業(yè)內(nèi)部和外部的工作流程，提高企業(yè)整體工作的有效性和效率。

（4）房地產(chǎn)企業(yè)信息化集成管理模式。在集成管理模式下要求房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)制造過程中增加自動化設備的應用的比重，通過采用智能化生產(chǎn)制造設備，有效地提升生產(chǎn)自動化水平，使企業(yè)設計生產(chǎn)過程實現(xiàn)標準化、數(shù)字化，并且同時在企業(yè)經(jīng)營、決策層面對信息技術(shù)進行應用。房地產(chǎn)企業(yè)信息化促進了房地產(chǎn)企業(yè)管理的現(xiàn)代化，可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)通過信息化改造后，企業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù)比較散亂得到很大的改觀，以前很多地方出現(xiàn)了數(shù)據(jù)不一致的地方不再存在?？傮w而言，房地產(chǎn)企業(yè)進行科學的信息化集成管理模式后，許多問題將迎刃而解。

4 結(jié)語

我國的房地產(chǎn)企業(yè)信息化水平不高，尤其是那些中小房地企業(yè)信息化建設更是舉步維艱，這種狀況給整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了極大的困難?？傮w而言，房地產(chǎn)企業(yè)的信息化建設是一項復雜而又長期的工程，它涉及到房地產(chǎn)企業(yè)運 營管理的各個層面，只有對房地產(chǎn)企業(yè)信息化管理模式進行創(chuàng)新，才能不斷加強房地產(chǎn)市場的現(xiàn)代化管理，全面實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

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論文關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理分析—以安徽信達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例

 

要做好房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理，要正確認識成本控制，理解房地產(chǎn)企業(yè)的特點以及房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成要素。只有這樣才能把握在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理的過程中有效的提高成本控制效率，降低企業(yè)成本，贏得最終的勝利。

（一）成本控制的含義

成本控制是企業(yè)根據(jù)一定時期預先建立的成本管理目標，由成本控制主體在其職權(quán)范圍內(nèi)，在生產(chǎn)耗費發(fā)生以前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件采取的一系列預防和調(diào)節(jié)措施，以保證成本管理目標實現(xiàn)的管理行為。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的特征

1、房地產(chǎn)企業(yè)最本質(zhì)的特征是綜合性

現(xiàn)代城市建設中的房地產(chǎn)企業(yè)要求在開發(fā)過程中堅持“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的方針[1]，不僅對房屋的建設要有詳細的規(guī)劃，同時對周邊的公共設施也要進行全面協(xié)調(diào)和建設。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的建設過程具有長期性

房地產(chǎn)企業(yè)從最初的資金投入到最終的資金收回，從可行性研究報告到最后的房屋交付使用，要經(jīng)歷好幾個階段，比如決策階段，設計階段，招標階段成本管理論文，施工階段，物業(yè)管理階段，每個階段都要耗費一定的規(guī)劃時間，而有時還會出現(xiàn)工期延后的現(xiàn)象。

3、房地產(chǎn)具有很強的地域性

眾所周知，房地產(chǎn)是不可移動的，因此房地產(chǎn)商在選擇項目開發(fā)時，首先要考慮的便是它的地理位置，那么，房地產(chǎn)商的就必須根據(jù)市場需求情況以及地方經(jīng)濟發(fā)展趨勢來進行綜合評價，做出最后的判斷。

4、房地產(chǎn)企業(yè)具有很強的風險性

房地產(chǎn)的風險性便是由房地產(chǎn)企業(yè)資金密度高演化而來，每個房地產(chǎn)所開發(fā)的項目都要耗費巨額的資金，而籌集資金是有一定的風險，比如銀行利率的升降、匯率的變動、政府的政策、市場經(jīng)濟等等這些經(jīng)濟條件的變化都會引起資金實際數(shù)額的變動。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成要素

圖一 房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成要素圖

從當前的房地產(chǎn)市場來看，構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)最為重要的構(gòu)成要素有：地價、拆遷費用、成本、稅費、利潤這五個組成部分，要提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，就必需從這五個構(gòu)成要素出發(fā)，壓縮開發(fā)項目中的地價、拆遷費用、成本、稅費，同時，從企業(yè)經(jīng)濟效益來看，要擴展企業(yè)的利潤，來增強企業(yè)的整體實力，實現(xiàn)利潤最大化的最終目的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理的現(xiàn)狀

（一）安徽信達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的最新項目——信達· 水岸茗都項目概況

1、項目規(guī)劃

小區(qū)占地167.5畝，規(guī)劃建筑面積22.37萬平方米，地下建筑面積3.57萬平方米，綠地率近40％，建成后可容納近1800戶居民入住，小區(qū)配有停車位1400個，停車率近80％。小區(qū)配套設施有：社區(qū)幼兒園、五星級洗禮會所、超大露天游泳池、商業(yè)街等，十分齊全，讓你足不出戶及可滿足日常的生活、休閑、娛樂所需小論文。

2、項目位置

“信達· 水岸茗都”綜合住宅小區(qū)位于合肥市政務文化新區(qū)翡翠路與習友路交匯處，是安徽信達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼“銀杏苑”、“花樣年華”、“文景雅居”、“格蘭云天”等項目后又一高品質(zhì)綜合住宅小區(qū)。“信達·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河環(huán)城公園，向西沿習友路步行十分鐘即可到達奧體中心成本管理論文，北距天鵝湖僅一公里之遙。優(yōu)越的大配套環(huán)境及完善的社區(qū)配套設施成就了信達·水岸茗都良好的居住氛圍，也形成了信達·水岸茗都良好的性價比，讓業(yè)主們輕松實現(xiàn)了品質(zhì)居住。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)程序介紹以及階段劃分

圖二 房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)流程圖

根據(jù)上圖的房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)流程圖，我們可將房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個過程劃分成如下幾個階段:決策階段、設計階段、招標階段、實施階段、后期的物業(yè)管理階段[2]。

1、項目的決策階段

項目的決策階段是項目開發(fā)能否取得成功的奠基石，房地產(chǎn)所開發(fā)的項目經(jīng)董事會批準初步立項后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進行可行性研究?？尚行匝芯康哪康氖菍崿F(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益?？尚行匝芯堪次鍌€步驟進行：（1）項目公司接受委托或集團公司董事會立項；（2）調(diào)查研究；（3）方案選擇與優(yōu)化；（4）財務評價和經(jīng)濟評價；（5）編制可行性研究報告。

2、項目的設計階段

設計階段是房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的一個重要部分，雖然它占整個開發(fā)費用的比重只有1.4%-2%，但設計的效果以及它的可行性對整個項目造價的影響力能夠達到74%之大，因此，我們也可以看出設計的重要性。

3、項目的招標階段

招標前，應嚴格審查施工單位資質(zhì)，必要時進行實地考察，避免“特級企業(yè)投標，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進場”等不正?，F(xiàn)象[3]。選擇價格低廉同時質(zhì)量有所保證的投標公司。

4、項目的實施階段

工程建設中最讓人頭痛的事是“三超”，即概算超估算，預算超概算，結(jié)算超預算。這是長期以來都難以破解的難題[4]。這個階段的所要做的工程量大，經(jīng)常會出現(xiàn)些變化的因素，工程時間久，因此，這是開發(fā)項目成本控制的核心所在。

5、物業(yè)管理階段

物業(yè)管理基本上可以分為經(jīng)營、管理和服務三個方面，它所執(zhí)行的原則是：管理于服務之中，在服務中實現(xiàn)管理。

（三）“信達· 水岸茗都”成本控制與管理存在的問題

1、土地成本費用高

 

費用核算項目

前期估算費用（萬元）

實際發(fā)生費用（萬元）

差額（萬元）

土地費用

7500

8400

-900

拆遷補償費用

7260

8100

-840

基礎設施配套費

1420

1470

-50

各項建設手續(xù)費

4988

5100

-112

規(guī)劃、建筑設計費

456

425

31

小區(qū)配套設施費

2280

2100

180

財務費用

2660

3100

-440

管理費用

865

645

220

銷售費用

1250

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【關鍵字】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；財務風險；對策研究

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè)，并且具有高投入、高回報、規(guī)模經(jīng)濟性強的特點。而我國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小，資源分散，企業(yè)整體開發(fā)能力低，與其資源密集型的行業(yè)特點極不相適應。[1]不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率在70%以上，有的高達90%，企業(yè)承受著巨大的財務風險。加上目前受國內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，國際經(jīng)濟變動的影響，金融政策的影響，都已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、求發(fā)展迫切需要解決的問題。如何在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中有效控制財務風險，防范投資風險，以爭取房地產(chǎn)投資的可靠、可行性是非常必要的。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險危機管理的來源分析

1、企業(yè)外部成因

國家宏觀經(jīng)濟制度和經(jīng)濟政策對廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響是巨大的，甚至是致命的，直接影響和制約著企業(yè)的生存和發(fā)展。目前，我國經(jīng)濟制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響之大，這類危機主要是指價格管制、貿(mào)易限制、外匯管制、購買力、財政、貨幣政策改變等所帶來的企業(yè)危機。

2、企業(yè)內(nèi)部成因

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部財務管理機制與財務管理水平的高低，己經(jīng)成為企業(yè)最重要的內(nèi)部危機成因，對企業(yè)生存和發(fā)展起著決定性的作用。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理人員素質(zhì)問題

財務管理人員的素質(zhì)指他們所要具備的的資金合理配置的能力、收支積極平衡的能力、成本效益運算的能力、分析收益風險的能力、資金物資結(jié)合管理的能力、各方利益協(xié)調(diào)的能力等。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策失誤問題

房地產(chǎn)開發(fā)項目由于投資大，時間長、變現(xiàn)能力差，因此，在企業(yè)經(jīng)營過程中，因時間、認識、信息掌握程度、人際關系以及決策者個人因素的影響，常常會做出帶有缺陷的低質(zhì)量決策，從而導致決策失誤，直接可能導致企業(yè)的財務風險、企業(yè)虧損，甚至破產(chǎn)。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度不健全問題

大部分虧損的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，財務管理內(nèi)部都存在著紀律松弛、管理混亂、浪費嚴重、無法可依、有法不依等等問題。這是財務管理制度落后和管理制度不健全的直接后果，從而導致成本管理制度、財務管理制度的約束力極弱。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理運行機制不良問題

管理機制包括企業(yè)的規(guī)章制度和管理制度，規(guī)章制度不健全，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有建立有效的激勵和約束機制、創(chuàng)新和監(jiān)督機制、風險機制和穩(wěn)妥運行機制，造成企業(yè)管理的混亂和無序。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險危機管理的對策研究

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務風險在不同的理財環(huán)境和理財階段，有不同的表現(xiàn)形式。資本循環(huán)運動過程就是財務風險的轉(zhuǎn)移和積聚過程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中一般以貨幣形態(tài)為起點和終點的，其資本循環(huán)運動過程為：資本運動在籌資、投放、產(chǎn)出、分配4個節(jié)點上停留，因此，我們把它劃分為以下4種風險類別：①籌資風險②投資風險③經(jīng)營風險④收益分配風險。根據(jù)以上財務風險，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險危機管理的對策分析如下：

（1）建立風險預警體系

財務風險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對市場競爭的必然產(chǎn)物，因此，建立和完善財務預警系統(tǒng)尤其必要。

①編制現(xiàn)金流量預算，建立短期財務預警系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量預算的編制，是財務管理工作別重要一環(huán)，準確的現(xiàn)金流量預算，可以為企業(yè)提供預警信號，使經(jīng)營者能夠及早采取措施。因此企業(yè)應該將各具體目標加以匯總，并將預期未來收益、現(xiàn)金流量、財務狀況及投資計劃等，以數(shù)量化形式加以表達，建立滾動式現(xiàn)金流量預算。

②確立長期財務分析指標體系，建立財務預警模型。財務危機預警系統(tǒng)是以企業(yè)信息化為基礎，對企業(yè)在經(jīng)營管理活動中的潛在風險進行實時監(jiān)控的系統(tǒng)。它貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理活動的全過程，及早地發(fā)現(xiàn)企業(yè)財務危機信號，通過尋找財務危機的原因，提出防范和解決危機的有效措施，為企業(yè)經(jīng)營決策和有效配置資源提供可靠保障。[2]

（2）加強資金管理，提高理財機制

要保證房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的正常進行，企業(yè)必須擁有滿足開發(fā)活動所需要的資金，因此，籌集資金理所當然成為開發(fā)企業(yè)財務管理的首要任務。

①注重現(xiàn)金的管理，制定合理的現(xiàn)金使用計劃，保持現(xiàn)金收支平衡，并保證企業(yè)日益經(jīng)營對現(xiàn)金的需要。加強投資項目的風險分析和可行性研究，確保所投資金的安全、高效，避免項目投資的盲目性。

②要加強建筑材料的管理。一是把好建筑材料采購關，在保證開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，采購到價廉物美的建筑材料；二要要搞好建筑材料的驗收及各種在用建材的管理。一方面要做好入庫材料的驗收和登記工作，杜絕不合格材料進入工地；另一方面要加強對囤積在工地的各種建材的管理，采取各種措施盡量減少因管理不善及某些存放露天的材料(沙、石磚瓦等)被盜而造成的損失。

③要加強應收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業(yè)壞賬損失風險，并且要盤活存量資金，逐步降低商品房空置率，減少資金占用量，加速資金的周轉(zhuǎn)，提高資金利用率，使開發(fā)企業(yè)盡快步入資金良性循環(huán)的軌道。

（3）加強成本管理，降低消耗提高效益

成本管理也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好壞，不僅影響企業(yè)自身的利益，而且直接影響著以成本為定價基礎的房地產(chǎn)商品的價格。

①確定開發(fā)成本項目和成本開發(fā)范圍，不得擅自擴大開支范圍，提高開支標準，準確地計算開發(fā)產(chǎn)品成本。

②建立二級成本核算管理體系，實行成本責任制。開發(fā)企業(yè)應遵循統(tǒng)一領導， 分級管理的原則，在財務部門下設立二級成本核算單位，如向材料部門、工程部門、經(jīng)營部門等部門委派成本核算員，負責做好各部門的成本核算工作，協(xié)助各部門完成財務部門下達的各項成本計劃指示。同時明確規(guī)定各核算單位的經(jīng)濟責任，實行利益與效益掛鉤。

③實行全過程的成本管理，努力實現(xiàn)成本管理目標。不僅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即對擬建項目的成本預測和成本計劃的制定；對投建項目在執(zhí)行成本計劃中實行監(jiān)督和控制，檢驗計劃的科學性、合理性， 發(fā)現(xiàn)偏差，及時修正，保證成本計劃的有利實施。

（4）建章立制，規(guī)范財務行為

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理重在財務，財務管理重在制度。為使企業(yè)財務管理迅速改變現(xiàn)有狀況，制定一套行之有效的規(guī)章制度并嚴格按章操作是強化內(nèi)部管理的最根本的前提。因此，一方面，要求企業(yè)財務管理人員根據(jù)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務管理的特點，結(jié)合市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，積極探索從

征地=>動遷=>工程建設=>商品房營銷=>物業(yè)管理，整個開發(fā)經(jīng)營全過程的財管理制度，形成標準化、規(guī)范化、制度化的企業(yè)內(nèi)部管理機制。另一方面，要求財務管理部門應適當借鑒其他企業(yè)的先進經(jīng)驗及國外同行的管理經(jīng)驗，以加快我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理制度建設的步伐。

注釋：

[1]朱玉. 房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢. 房地產(chǎn)業(yè), 2003(2):64.

[2]盛光明 周會. 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險研究. 北京理工大學學報, 2005(8):48-49.

參考文獻：

[1]朱玉. 房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢. 房地產(chǎn)業(yè), 2003(2):64.

[2]李勝強. 淺論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的危機管理. 茂名學院學報, 2005(2):61-63.

[3]盛光明 周會. 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險研究. 北京理工大學學報, 2005(8):48-49

篇10

關鍵詞 營改增政策 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財務管理 稅務管理

在我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期間，營改增政策的提出，不僅優(yōu)化了我國稅收制度的結(jié)構(gòu)，而且還有效地避免了重復征稅現(xiàn)象的出現(xiàn)，對國民經(jīng)濟與社會之間的協(xié)調(diào)發(fā)展起到了很好的作用。在這大好前提下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要保證并提升企業(yè)財務管理的工作成效，財務管理人員就必須要緊抓營改增政策實施的契機，對其給企業(yè)財務與稅務管理方面帶來的影響進行全面分析，在提高其實施成效的基礎上有效地促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行更好的轉(zhuǎn)型升級。[1]

一、營改增政策的概況

營改增政策是我國稅制改革的重要內(nèi)容，其主要是將企業(yè)應該繳納的營業(yè)稅變更為增值稅，而變更后的增值稅不僅包含營業(yè)稅，而且還包括有產(chǎn)品增值后產(chǎn)生的稅款。我國自2012年開始試點以來，營改增政策的實施已經(jīng)覆蓋各行各業(yè)，主要包括交通運輸業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、鐵路運輸業(yè)、電信業(yè)、建筑業(yè)、金融環(huán)保業(yè)以及不動產(chǎn)業(yè)等。在營改增政策實施以前，我國房地產(chǎn)營業(yè)稅的稅率為5%，建筑行業(yè)營業(yè)稅的稅率為3%。而在營改增政策實施以后，根據(jù)財政部與國家稅務局聯(lián)合下發(fā)的《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》中的相關規(guī)定要求，房地產(chǎn)和建筑行業(yè)的營業(yè)稅稅率要提升到11%，[2]這從根本上影響了建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展。其具體影響從以下兩個方面進行分析，即對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理和稅務管理的影響。

二、營改增政策的實施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的影響

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理中，營改增政策的實施對其產(chǎn)生了諸多影響，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債表的影響

固定資產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中的重要組成部分，其一旦發(fā)生變動會直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體結(jié)構(gòu)，從而影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債表的數(shù)據(jù)波動。從營改增政策實施以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)的原值入賬金額和累計折舊都相應地減少，而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除去本身應繳納的營業(yè)稅之外，其期末余額也相應地降低。在這種情況下，營改增政策的實施會使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債金額得到降低，而其內(nèi)部的流動資產(chǎn)與負債的比重則會提升。同時，從長遠發(fā)展來看，營改增政策的實施還推動了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的發(fā)展規(guī)模，對其發(fā)展制度的建設還能起到完善的作用。

（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤表的影響

從現(xiàn)階段來看，營改增政策的實施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤表的影響主要包括長期影響和近期影響。從長期影響來看，營改增政策的實施不僅起到有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本和負擔的作用，而且對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，為其進行資金積累奠定了良好的基礎，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠有更多的資金投入到其他項目中，避免資金被套牢，起到擴展企業(yè)發(fā)展項目的作用。而從近期影響來看，營改增政策的實施免除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原值稅金，而稅金金額和企業(yè)成本也得到了有效降低，從另一個方面來看對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益的增加還起到了一定的促進作用。[3]

（三）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量表的影響

營改增政策的實施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量表的影響主要體現(xiàn)在三個方面：首先，營改增政策的實施使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項投資受到不同程度的影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了得到更好、更全面的發(fā)展，承接多個工程項目，需要購置大量的施工裝備設施，但是由于增值稅的進項稅額可以用于相抵，在一定程度就減少了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流出情況。因此，在保證資金穩(wěn)定的同時，可以讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有多余的資金用于投資其他項目。其次，營改增政策的實施使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金活動受到了影響。在營改增政策實施之后，其中的增值稅對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)成本起到了有效降低的作用。最后，營改增政策的實施還使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的籌資活動受到了影響。在如今的房地產(chǎn)行業(yè)，各個開發(fā)企業(yè)之間的競爭愈演愈烈，而為了更好、更多地占領房地產(chǎn)市場，企業(yè)就要不斷地進行融資與籌資。營改增政策的實施讓這種局面得到了很好的緩解，主要讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流逐步壯大。但是，從長遠發(fā)展來看，這種融資、籌資是具有階段性的，具備很大風險隱患，反而會逐漸加重企業(yè)的負債金額。

三、營改增政策的實施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務管理的影響

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務管理中，營改增政策的實施對其產(chǎn)生了很深的影響，主要從以下幾個方面進行分析：

（一）對采購房地產(chǎn)建筑材料的影響

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，建筑材料的采購工作一直是重中之重。在采購房地產(chǎn)建筑材料時，不僅要注意采購的數(shù)量，而且還要著重注意質(zhì)量，其中還包括一些大型的建筑材料，如鋼筋，混凝土等，同時還有一些小型的建筑材料，如鐵釘?shù)?。針對大型建筑材料的采購通常都是首選大店面，大店面可以根據(jù)自己的需求開具相關增值稅的專用發(fā)票，若選擇一些規(guī)模較小的店面進行采購，則無法開具出相關增值稅的專用發(fā)票。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在采購建筑原材料這一環(huán)節(jié)上就無法對稅務的增值稅情況實行進項扣除，從而增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)成本。[4]

另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在采購建筑原材料時，即使能夠開具發(fā)票，但依照我國現(xiàn)有的稅務法規(guī)定，建筑原材料的砂石、混凝土等也需要繳納6%的增值稅，而施工企業(yè)繳納的施工成本稅卻比材料稅要低上一個百分點，從這里也可以看出營改增政策的實施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務管理的影響。因此，企業(yè)想要更加適應營改增政策，就必須要不斷地進行改革，對使用的物資材料進行相應的稅收籌劃。例如，可采用招標的方式來采購建筑原材料，在要求材料供應商提供專用發(fā)票的情況下再對建筑原材料的質(zhì)量和價格提出自己具體的要求。

（二）對房地產(chǎn)建設人力成本的影響

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)工程的建設時，離不開人力資源?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源大多都是來源于農(nóng)村的農(nóng)民工，這些農(nóng)民工在某種程度上解決了房地產(chǎn)企業(yè)人力資源稀缺的問題，而且也讓房地產(chǎn)工程的成效獲得了一定的保障。但這些農(nóng)民工由于沒有正規(guī)的勞務公司對其負責，其流動性也比較大，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這方面也無法獲取增值稅發(fā)票。這樣不僅使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收支出得到了增加，而且也影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)成本。對此，可通過人力外包機構(gòu)來獲得人力資源，如人力勞務公司等，通過其出具相關專業(yè)發(fā)票來降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收支出，從而降低企業(yè)生產(chǎn)成本。

（三）對房地產(chǎn)稅務負擔的影響

營改增政策的實施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務負擔情況也造成了影響，如上文所分析，在營改增政策實施以前，房地產(chǎn)與建筑業(yè)的營業(yè)稅的稅率為5%，而自從營改增政策實施之后，房地產(chǎn)與建筑業(yè)的營業(yè)稅就提升到了11%。以某房地產(chǎn)公司為例進行分析，假設該房地產(chǎn)公司的年收入為1000萬元，而生產(chǎn)成本為400萬元，以增值稅的稅率11%和進項稅率17%來計算，在營改增政策實施以前，1000萬元乘以5%，計算出其營業(yè)稅為50萬元，而在營改增政策實施之后，最后計算出其增值稅為40.97萬元。從這里就可以看出，對于規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)而言，營改增政策的實施顯然是利大于弊的，但是對于年銷售額超過500萬元的房地產(chǎn)企業(yè)而言，只有進項金額大于營業(yè)收入額時，這項政策的實施才能起到降低企業(yè)稅務負擔的作用。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其本身特殊的性質(zhì)，在稅務工作經(jīng)常出現(xiàn)稅上加稅的情況，通過營改增政策的實施則有效避免了這種重復繳稅的情況發(fā)生，在間接上也減少了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔，提升了企業(yè)的經(jīng)濟效益。

總之，營改增政策的實施，對于我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，不僅有利于企業(yè)稅負的降低，而且在一定程度上還能優(yōu)化企業(yè)的財務管理體系結(jié)構(gòu)。在提升企業(yè)核心競爭力的同時，對于企業(yè)未來長期的發(fā)展具有非常好的促進意義。

四、結(jié)語

本文通過對營改增政策進行概況分析，探討營改增政策的實施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務與稅務管理的影響。對財務管理的影響主要體現(xiàn)在三個方面，即對企業(yè)負債表，利潤表以及現(xiàn)金流量表造成影響。對稅務管理方面造成的影響同樣體現(xiàn)在三個方面，即對房地產(chǎn)建筑材料的采購，對房地產(chǎn)建設人力成本以及對房地產(chǎn)稅務負擔的影響。希望通過本文的分析與探討可以讓我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對實施營改增政策所造成的影響有一個全面的了解，從而能夠制定相應的對策措施。

（作者單位為成都地鐵實業(yè)有限公司）

[作者簡介：陳英（1978―），女，碩士，會計師，主要從事財務管理工作。]

參考文獻

[1] 高涵.“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響分析[J].全國商情（經(jīng)濟理論研究）， 2015（21）：84-85.

[2] 陳素娣.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的影響分析[J].經(jīng)營管理者，2016（09）： 62.