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篇1

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)：供應(yīng)鏈；集成化供應(yīng)鏈管理

作者簡(jiǎn)介：康耀江(1965－)，男，河北邯鄲人，天津大學(xué)管理學(xué)院博士研究生，主要從事商業(yè)房地產(chǎn)及集成化供應(yīng)鏈管理研究。

中圖分類號(hào)：F293.3　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1006－1096(2007)03－0069－04　收稿日期：2007－02－07

一、商業(yè)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈分類

根據(jù)供應(yīng)鏈的集合程度，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應(yīng)鏈組合可以分為5種類型，分別是地產(chǎn)開發(fā)型、房產(chǎn)開發(fā)型、物業(yè)持有型、金融投資型和綜合開發(fā)型。在這5種類型中，作為一級(jí)土地開發(fā)商的純粹地產(chǎn)開發(fā)型隨著國(guó)家土地管理政策的調(diào)整和土地“招拍掛”制度的全面實(shí)施，企業(yè)的主導(dǎo)權(quán)逐漸喪失，政府主導(dǎo)的趨勢(shì)越來越明顯。因此，這類房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)越來越少；綜合運(yùn)作型是綜合了地產(chǎn)開發(fā)型和房產(chǎn)開發(fā)型兩種供應(yīng)鏈模式，由于地產(chǎn)開發(fā)部分少了，所以該種模式已經(jīng)逐漸變成了房產(chǎn)開發(fā)型。所以，目前商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈組合方式主要就是房產(chǎn)開發(fā)型、物業(yè)持有型和金融投資型3種(丁烈云、毛鶴琴，2004)，其模式分別如下圖所示。

本文的研究對(duì)象是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)型供應(yīng)鏈，主要原因在于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商在整個(gè)過程中深度參與每個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，全面地把握商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品“制造”的流程，能夠從全局的角度把握商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的方向。

二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程

在國(guó)內(nèi)的一般性教科書上，根據(jù)中國(guó)的國(guó)情和實(shí)際情況，將房地產(chǎn)開發(fā)分為可行性研究、前期工作、建設(shè)實(shí)施、營(yíng)銷和服務(wù)等4個(gè)階段(趙世強(qiáng)，2003)，如下圖所示：

按照國(guó)際上傳統(tǒng)的經(jīng)典房地產(chǎn)著作，一般將房地產(chǎn)開發(fā)分為以下8個(gè)階段：

三、商業(yè)房地產(chǎn)集成化供應(yīng)鏈管理模型

依照上述兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)模型并基于對(duì)其的分析，結(jié)合集成化供應(yīng)鏈管理理論，建立如下圖所示商業(yè)房地產(chǎn)集成化供應(yīng)鏈管理模型：

(一)模型基本說明

該模型不是直線供應(yīng)鏈，而是橫向和縱向交叉的網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)鏈模型，決策、計(jì)劃和營(yíng)銷不僅是供應(yīng)鏈中的一個(gè)環(huán)節(jié)或流程，而且這個(gè)流程對(duì)其他3個(gè)流程始終產(chǎn)生影響。4個(gè)流程在職能內(nèi)容上是緊密相關(guān)的，不僅互為補(bǔ)充，而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以，4個(gè)流程雖處在供應(yīng)鏈上的不同位置，但是他們之間互相“牽引”，形成了一個(gè)有機(jī)的管理創(chuàng)造系統(tǒng)，從而生產(chǎn)出符合市場(chǎng)需要的有價(jià)值的商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品。

(二)模型的四個(gè)基本流程

模型包括4個(gè)基本流程模塊：土地和資金的獲取、工程建設(shè)管理和運(yùn)營(yíng)管理，這3個(gè)流程通過決策、計(jì)劃和營(yíng)銷這個(gè)流程進(jìn)行協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

決策、計(jì)劃和營(yíng)銷：指的是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整體決策和營(yíng)銷管理活動(dòng)，包含開發(fā)方式的決策；產(chǎn)品創(chuàng)意；開發(fā)流程與合作伙伴的確定；銷售策略的制定等。其中也包含支持性運(yùn)作管理，如：確定商業(yè)房地產(chǎn)房型結(jié)構(gòu)，布置方式和數(shù)量；具體開發(fā)計(jì)劃進(jìn)度；銷售方式等。

土地和資金的獲?。褐傅氖峭恋睾唾Y金的獲取方式。土地的獲取主要是根據(jù)土地出讓方的要求來決定；資金的融通更加復(fù)雜，隨著我國(guó)金融市場(chǎng)的完善，資金來源渠道的多樣化，采用何種方式獲取資金是房地產(chǎn)企業(yè)急待研究的問題。土地和資金可以看作是房地產(chǎn)產(chǎn)品的“原材料”，如何“采購(gòu)”至為關(guān)鍵。

工程建設(shè)管理：指的是項(xiàng)目的勘查、規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程施工管理?？辈榘ǖ匦螠y(cè)量、工程地質(zhì)和水文勘查；規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的整體布局，造型選擇，與周邊配套設(shè)施的結(jié)合，施工圖設(shè)計(jì)等；施工：包括施工單位、監(jiān)理單位的選擇，質(zhì)量、進(jìn)度和資金的控制，竣工驗(yàn)收和移交等。相對(duì)來說這個(gè)流程技術(shù)性最強(qiáng)，也是比較容易控制。

運(yùn)營(yíng)管理：可以用四個(gè)統(tǒng)一來概括，就是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。這個(gè)流程處于整個(gè)流程的末端，但遠(yuǎn)不意味著結(jié)束。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的制造上，而且很大一部分體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目的管理經(jīng)營(yíng)上，所以運(yùn)營(yíng)管理流程是非常重要的。

(三)四個(gè)基本流程之間的關(guān)系分析

1．從時(shí)間上看

從時(shí)間上看4個(gè)流程具有很明顯的時(shí)間順序，這就要求在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)候，開發(fā)公司要遵循一定的規(guī)律，不能盲目。比如在決策不確定的情況下就不能逾越這個(gè)階段開展工程建設(shè)。房地產(chǎn)行業(yè)是失敗不起的行業(yè)，商業(yè)房地產(chǎn)更是如此，嚴(yán)格執(zhí)行投資建設(shè)程序，環(huán)環(huán)相扣，才能確保項(xiàng)目實(shí)施的穩(wěn)定性、可控性，才能實(shí)現(xiàn)投資效益。但是實(shí)際的開發(fā)過程并不是沿直線一步一步地向前進(jìn)行的，因此模型并不是直線型的，而是循環(huán)網(wǎng)絡(luò)型；開發(fā)是一門藝術(shù)，它是非常復(fù)雜且具有創(chuàng)造性的活動(dòng)，開發(fā)中的有些做法不是完全合乎邏輯的，因此，不能完全依賴于抽象的模型。在每一個(gè)階段，不能僅僅考慮下一個(gè)階段，要始終從全局的角度來考慮。

2．從內(nèi)容上看

(1)決策、計(jì)劃和營(yíng)銷

這個(gè)流程內(nèi)的管理活動(dòng)貫穿整個(gè)供應(yīng)鏈，“管理就是決策”，因此決策和計(jì)劃在任何管理中都是貫穿始終的活動(dòng)，而且是最總要的管理活動(dòng)。

現(xiàn)代營(yíng)銷管理理論已經(jīng)把營(yíng)銷管理活動(dòng)視為企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，占有統(tǒng)領(lǐng)性的地位。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)前期經(jīng)歷了一個(gè)飛速發(fā)展的過程，已經(jīng)進(jìn)入“買方”市場(chǎng)，“顧客是上帝”的時(shí)代已經(jīng)來臨，因此營(yíng)銷管理的重要性日漸突出。將營(yíng)銷管理視作貫穿始終的管理活動(dòng)，并作為衡量其他管理活動(dòng)是否有效的標(biāo)準(zhǔn)，可以將商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品始終與市場(chǎng)需求保持一致，大大降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目成功的概率。

(2)土地和資金

這個(gè)流程是4個(gè)環(huán)節(jié)中技術(shù)含量最多的，也是相對(duì)最易于控制的管理環(huán)節(jié)，屬于產(chǎn)品“制造”階段，執(zhí)行的特色最明

顯，但是并不是說這個(gè)管理環(huán)節(jié)就容易、簡(jiǎn)單和不重要。房地產(chǎn)產(chǎn)品和一般性產(chǎn)品不同，具有一次性，而且要經(jīng)得住長(zhǎng)時(shí)間的檢驗(yàn)(至少20年以上)。規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建造不僅要滿足現(xiàn)代需要，而且要符合未來時(shí)展的要求。

土地和資金作為房地產(chǎn)開發(fā)的“原材料”，是影響商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)最重要的兩個(gè)要素。房產(chǎn)依附在土地之上，資金是項(xiàng)目開發(fā)的血液，兩者與其他環(huán)節(jié)的關(guān)系是非常重要的。

(3)工程建設(shè)管理

工程建設(shè)管理是決策的結(jié)果，依賴于土地和資金的支持，同時(shí)對(duì)后期的運(yùn)營(yíng)管理有直接的影響，為了便于后期的運(yùn)營(yíng)管理，在這個(gè)階段就應(yīng)該安排運(yùn)營(yíng)管理階段的相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)來參與決策。所以工程建設(shè)管理與其他管理模塊的交叉管理也是最多的。

(4)運(yùn)營(yíng)管理

運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的最后一個(gè)階段，但是對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身來說則意味著一個(gè)新的開始。運(yùn)營(yíng)管理是在前面3個(gè)流程管理的基礎(chǔ)上開展的，因此處在最為被動(dòng)的位置。在這個(gè)流程管理階段，除了要完成前面3個(gè)環(huán)節(jié)中沒有完成的一些工作外，更為重要的是要通過商業(yè)開發(fā)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最終的價(jià)值。

運(yùn)營(yíng)管理是否能夠成功根本取決于前面3個(gè)階段的成果，取決于整個(gè)戰(zhàn)略和策略是否正確，運(yùn)營(yíng)管理在一定程度上還可以彌補(bǔ)前面階段的缺陷，但是對(duì)于一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，決不能將成功押在最后的運(yùn)營(yíng)管理環(huán)節(jié)上。

3．從組織結(jié)構(gòu)上看

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，在組織結(jié)構(gòu)上屬于典型的網(wǎng)絡(luò)型組織結(jié)構(gòu)。從圖中不難看出，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)鍵職能基本上都是由外部的專業(yè)機(jī)構(gòu)來完成的。房地產(chǎn)開發(fā)商利用自身優(yōu)勢(shì)，通過信息整合，以經(jīng)濟(jì)利益為驅(qū)動(dòng)力，建成一個(gè)系統(tǒng)的組織網(wǎng)絡(luò)，將房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)的復(fù)雜職能納入到自己的管理系統(tǒng)內(nèi)部，不僅確立了自己的中心地位，而且有效推動(dòng)了整個(gè)系統(tǒng)的有機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)。

四、商業(yè)房地產(chǎn)集成化供應(yīng)鏈管理模型分析

(一)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)集成化供應(yīng)鏈中企業(yè)的角色與相互關(guān)系

商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈?zhǔn)欠N網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，開發(fā)商是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)實(shí)施者，是項(xiàng)目的總負(fù)責(zé)人，承擔(dān)項(xiàng)目開發(fā)成敗的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，是供應(yīng)鏈的組建者，對(duì)供應(yīng)鏈的運(yùn)作起主導(dǎo)作用。所以，開發(fā)商是供應(yīng)鏈的核心企業(yè)；是集成化供應(yīng)鏈的管理者。由開發(fā)商提出以滿足客戶需求為目的的供應(yīng)鏈分工措施，對(duì)各種資源進(jìn)行整合；由開發(fā)商對(duì)戰(zhàn)略性問題和支持性運(yùn)作問題做出決策，在項(xiàng)目實(shí)施前完成市場(chǎng)分析、費(fèi)用測(cè)算、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的過程，做出開發(fā)計(jì)劃并在項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整。

(二)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)集成化供應(yīng)鏈管理的實(shí)現(xiàn)方式

首先，開發(fā)商要從傳統(tǒng)的局部性思維轉(zhuǎn)換到整體性的系統(tǒng)思維。在觀念上，開發(fā)商要充分尊重鏈中的供應(yīng)商，一流的供應(yīng)商造就一流的企業(yè)，拋棄以往哪些“非此即彼”、“你死我活”、“極力壓價(jià)”的競(jìng)爭(zhēng)式的方式，努力營(yíng)造相互合作的雙贏或多贏的新局面，從競(jìng)爭(zhēng)走向競(jìng)合，努力提高供應(yīng)鏈整體的競(jìng)爭(zhēng)能力，從而提高供應(yīng)鏈的績(jī)效，為鏈中企業(yè)創(chuàng)造更好的績(jī)效水平。

其次，集成化供應(yīng)鏈管理也不僅僅是合作伙伴的選擇，開發(fā)商要建立相應(yīng)的生產(chǎn)計(jì)劃與控制體系、采購(gòu)體系、信息技術(shù)支撐體系、價(jià)值觀共享及風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)體系、鏈中企業(yè)的激勵(lì)制度等支持系統(tǒng)，包括企業(yè)的外部網(wǎng)、內(nèi)部網(wǎng)、知識(shí)庫(kù)、電子數(shù)據(jù)庫(kù)及電子數(shù)據(jù)交換系統(tǒng)等。以此來保證供應(yīng)鏈的穩(wěn)定高效運(yùn)作。

第三，鏈中企業(yè)建立互信關(guān)系是進(jìn)行有效合作的紐帶與保證。開發(fā)商要與合作企業(yè)共擔(dān)責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)與成本，同時(shí)共享成果與收益，這是企業(yè)間建立長(zhǎng)久信任關(guān)系的唯一有效途徑。節(jié)點(diǎn)企業(yè)間只有建立了信任關(guān)系，供應(yīng)鏈的運(yùn)作效率才能得到保證和提高，開發(fā)商才能贏得長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

(三)商業(yè)房地產(chǎn)集成化供應(yīng)鏈管理博弈分析

對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商來講，作為供應(yīng)鏈的核心企業(yè)，進(jìn)行集成化供應(yīng)鏈管理，不僅僅是從自身的利益最大化的目標(biāo)出發(fā)，而是應(yīng)在爭(zhēng)取供應(yīng)鏈利潤(rùn)最大化的基礎(chǔ)上，進(jìn)行鏈中企業(yè)之間的利益協(xié)調(diào)和分配。供應(yīng)鏈的競(jìng)爭(zhēng)，首先是供應(yīng)鏈與供應(yīng)鏈之間的競(jìng)爭(zhēng)，其次才是鏈中企業(yè)之間的分配競(jìng)爭(zhēng)，它們之間存在博弈關(guān)系。下面以開發(fā)商和建筑商為例，對(duì)他們之間的博弈進(jìn)行分析。開發(fā)商和建筑商都是獨(dú)立的企業(yè)。

1．博弈分析

假設(shè)建筑商的單位產(chǎn)品價(jià)格為p，產(chǎn)量為q，成本函數(shù)為TC1，則利潤(rùn)為

π1=pq-TC1(q)

開發(fā)商的產(chǎn)品價(jià)格為P2，產(chǎn)量為Q2，除去中間產(chǎn)品(建筑商)的成本函數(shù)為TC2，則利潤(rùn)為

π2=P2Q2-TC2(Q2)-pq

總利潤(rùn)為

π=π1+π2=2Q2－(TC2(Q2)+TC1(q))

在只有一家建筑商的情況下，則q=Q2。并且，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)的需求曲線滿足于

P=f(Q)

在完全信息的條件下，博弈雙方輪流出價(jià)的討價(jià)還價(jià)博弈為G(δl，δ2)，建筑商和開發(fā)商獲得利潤(rùn)的貼現(xiàn)因子分別為δl和δ2，N={1，2}代表博弈雙方，P為中間產(chǎn)品的集合，X∈R+為中間產(chǎn)品的產(chǎn)量空間，T={0，1，2……}為所有的時(shí)間集合。雙方博弈的規(guī)則為：當(dāng)一方給出中間產(chǎn)品的一個(gè)價(jià)格，另一方要么接受這個(gè)價(jià)格，要么拒絕這個(gè)價(jià)格，若接受這個(gè)價(jià)格，則根據(jù)這個(gè)價(jià)格選擇一個(gè)使其利潤(rùn)最大化的中間產(chǎn)品的產(chǎn)量，博弈結(jié)束；若拒絕這個(gè)價(jià)格，博弈進(jìn)入下一輪，由拒絕方出價(jià)，另一方要接受并選擇一個(gè)其利潤(rùn)最大化的中間產(chǎn)品的產(chǎn)量，要么拒絕，博弈繼續(xù)下去，直到一方接受對(duì)方的出價(jià)，達(dá)成一致。

在建筑商和開發(fā)商都不能決定中間產(chǎn)品的價(jià)格的情況下，建筑商選擇產(chǎn)量來決定自身的利潤(rùn)最大化，開發(fā)商根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求函數(shù)來決定利潤(rùn)最大化產(chǎn)量，當(dāng)雙方同時(shí)博弈時(shí)，建筑商選擇產(chǎn)量q使其自身利潤(rùn)最大化化π1則最優(yōu)化一階條件為

P=MC1(q)

開發(fā)商根據(jù)需求函數(shù)決定利潤(rùn)最大化，并且q=Q2時(shí)，最優(yōu)化一階條件為

P=f(q)+qf’(q)-MC2(q)

上兩式聯(lián)立可得博弈均衡解p*，滿足

P*=MC1(q*)

P*=f(q*)+q*f’(q*)-MC2(q*)

滿足供應(yīng)鏈的利潤(rùn)最大化產(chǎn)量q*

f(q*)+f’(q*)q*-MC1(q*)-MC2(q*)=0

這個(gè)均衡過程的形成過程與雙方的成本函數(shù)有密切的關(guān)系，但是在傳統(tǒng)的合作方式中不可能達(dá)到完全信息的條件。建筑商和開發(fā)商只有形成戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系，對(duì)供應(yīng)鏈實(shí)行集成化管理，雙方充分的互相信任，博弈過程是合作博弈，才能達(dá)到供應(yīng)鏈整體利益最優(yōu)的水平。

2．合作博弈的帕累托改進(jìn)

篇2

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)；供應(yīng)鏈；供應(yīng)鏈管理；核心競(jìng)爭(zhēng)力

［中圖分類號(hào)］F293 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A ［文章編號(hào)］1005-6432（2011）36-0029-01

1 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程

在國(guó)內(nèi)的一般性教科書上,根據(jù)中國(guó)的國(guó)情和實(shí)際情況,將房地產(chǎn)開發(fā)分為可行性研究、前期工作、建設(shè)實(shí)施、營(yíng)銷和服務(wù)等4個(gè)階段。按照國(guó)際上傳統(tǒng)的經(jīng)典房地產(chǎn)著作,一般將房地產(chǎn)開發(fā)分為以下8個(gè)階段：提出投資設(shè)想、投資設(shè)想細(xì)化、可行性研究、合同談判、簽署正式協(xié)議、工程建設(shè)、竣工投入與資產(chǎn)管理。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理研究

依照上述兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)模型并基于對(duì)其的分析,結(jié)合供應(yīng)鏈管理理論,建立如下圖所示房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理模型。

房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理模型

2.1 模型基本說明

該模型不是直線供應(yīng)鏈,而是橫向和縱向交叉的網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)鏈模型,決策、計(jì)劃和營(yíng)銷不僅是供應(yīng)鏈中的一個(gè)環(huán)節(jié)或流程,而且這個(gè)流程對(duì)其他3個(gè)流程始終產(chǎn)生影響。4個(gè)流程在職能內(nèi)容上是緊密相關(guān)的,不僅互為補(bǔ)充,而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以,4個(gè)流程雖處在供應(yīng)鏈上的不同位置,但是它們之間互相“牽引”,形成了一個(gè)有機(jī)的管理創(chuàng)造系統(tǒng),從而生產(chǎn)出符合市場(chǎng)需要的有價(jià)值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

2.2 模型的四個(gè)基本流程

模型包括4個(gè)基本流程模塊：決策、計(jì)劃和營(yíng)銷，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運(yùn)營(yíng)管理,其中，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運(yùn)營(yíng)管理這3個(gè)流程通過決策、計(jì)劃和營(yíng)銷這個(gè)流程進(jìn)行協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

決策、計(jì)劃和營(yíng)銷：指的是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整體決策和營(yíng)銷管理活動(dòng),包含開發(fā)方式的決策,產(chǎn)品創(chuàng)意,開發(fā)流程與合作伙伴的確定,銷售策略的制定等,其中也包含支持性的運(yùn)作管理,如：確定商業(yè)房地產(chǎn)房型結(jié)構(gòu),布置方式和數(shù)量,具體開發(fā)計(jì)劃進(jìn)度,銷售方式等。

土地和資金的獲?。褐傅氖峭恋睾唾Y金的獲取方式。土地的獲取主要是根據(jù)土地出讓方的要求來決定；資金的融通更加復(fù)雜,隨著我國(guó)金融市場(chǎng)的完善,資金來源渠道的多樣化,采用何種方式獲取資金是房地產(chǎn)企業(yè)亟待研究的問題。土地和資金可以看做是房地產(chǎn)產(chǎn)品的“原材料”,如何“采購(gòu)”至為關(guān)鍵。

工程建設(shè)管理：指的是項(xiàng)目的勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程施工管理?？辈彀ǖ匦螠y(cè)量、工程地質(zhì)和水文勘察；規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的整體布局,造型選擇,與周邊配套設(shè)施的結(jié)合,施工圖設(shè)計(jì)等；施工包括施工單位、監(jiān)理單位的選擇,質(zhì)量、進(jìn)度和資金的控制,竣工驗(yàn)收和移交等。相對(duì)來說這個(gè)流程技術(shù)性最強(qiáng),也比較容易控制。

運(yùn)營(yíng)管理：可以用四個(gè)統(tǒng)一來概括,就是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。這個(gè)流程處于整個(gè)流程的末端,但遠(yuǎn)不意味著結(jié)束。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的制造上,而且很大一部分體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目的管理經(jīng)營(yíng)上,所以運(yùn)營(yíng)管理流程是非常重要的。

3 房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理研究

隨著市場(chǎng)的成熟、資源的緊缺和競(jìng)爭(zhēng)的加劇,開發(fā)商若想可持續(xù)發(fā)展則必須根據(jù)企業(yè)和環(huán)境的特點(diǎn),去發(fā)現(xiàn)、挖掘、整合內(nèi)部資源和外部資源,運(yùn)用供應(yīng)鏈管理理論培育自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力,通過建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式處理好合作伙伴相關(guān)行業(yè)關(guān)系,使得整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程的系統(tǒng)優(yōu)化以達(dá)到控制和降低成本的目的,成功獲取核心競(jìng)爭(zhēng)力。

3.1 建立房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理成本控制系統(tǒng)

按照房地產(chǎn)開發(fā)流程從商品房的形成到向用戶交付使用商品房需經(jīng)過商品房生產(chǎn)準(zhǔn)備、商品房生產(chǎn)和商品房銷售三個(gè)階段,通過供應(yīng)鏈進(jìn)行成本管理,開發(fā)商在不同的階段成本控制側(cè)重點(diǎn)應(yīng)有所不同。為了便于成本分析,簡(jiǎn)單地把商品房建造前后作為劃分界限,將整個(gè)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈劃分為上游、開發(fā)商核心企業(yè)和下游,成本也相應(yīng)劃分為上游成本、開發(fā)商內(nèi)部成本和下游成本,進(jìn)一步細(xì)化得出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本控制模型。

供應(yīng)鏈成本控制的最終目標(biāo)就是控制用戶成本,使其盡可能最小化來獲取最大利潤(rùn),以較低的成本向用戶提供同等的價(jià)值或以同樣的成本向用戶提供更多的價(jià)值,特別是有助于實(shí)現(xiàn)用戶所看重的核心價(jià)值。最有競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈不僅應(yīng)使項(xiàng)目總成本優(yōu)化,而且使房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的特征體現(xiàn)在用戶看重的核心價(jià)值上,還要體現(xiàn)在商品房保值、增值和對(duì)用戶新需求的預(yù)測(cè)、識(shí)別和滿足上,從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲取持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

3.2 做全程供應(yīng)鏈的管理者

全程供應(yīng)鏈管理的實(shí)質(zhì)就是為了快速響應(yīng)客戶的快速變化,有效縮短客戶到供應(yīng)商的響應(yīng)周期,從而迅速并準(zhǔn)確的滿足客戶的個(gè)性化需求。全程供應(yīng)鏈管理重新進(jìn)行了供應(yīng)鏈的分工,合作、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、利益共享的經(jīng)營(yíng)模式,企業(yè)的工作重心轉(zhuǎn)移到整合供應(yīng)鏈內(nèi)部資源,判定供應(yīng)鏈的內(nèi)部分工標(biāo)準(zhǔn),分配價(jià)值活動(dòng),傳遞需求信息,制定供應(yīng)鏈管理的整體戰(zhàn)略。

開發(fā)商主要是通過土地取得、市場(chǎng)分析等措施而取得投資收益。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中開發(fā)商必須通過與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的各組成部分進(jìn)行討價(jià)還價(jià),從而取得本身利益的最大化。隨著土地供應(yīng)的市場(chǎng)化、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化,市場(chǎng)逐步向買方轉(zhuǎn)化,房地產(chǎn)企業(yè)在繼續(xù)依靠供應(yīng)鏈內(nèi)部的優(yōu)勢(shì)地位獲得利潤(rùn)的基礎(chǔ)上,需要向滿足消費(fèi)者日益變化的個(gè)性化需求轉(zhuǎn)移來保證既得利益不受損害。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變思維和經(jīng)營(yíng)方式,站在全程供應(yīng)鏈管理者的角度,從房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向與其他房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的競(jìng)爭(zhēng),與設(shè)計(jì)商、承建商、供應(yīng)商以及通往最終客戶的下游環(huán)節(jié)結(jié)成伙伴關(guān)系。

參考文獻(xiàn):

［1］馬士華,林勇,陳志祥.供應(yīng)鏈管理［M］.北京：機(jī)械工業(yè)出版社,2000.

篇3

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 供應(yīng)鏈管理

一、房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈管理模式的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈管理模式風(fēng)險(xiǎn)的來源差異，我們可以將其分為內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)和外部風(fēng)險(xiǎn)兩種類型。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)與各節(jié)點(diǎn)企業(yè)之間的合作是否合理有關(guān);外部風(fēng)險(xiǎn)是在所有節(jié)點(diǎn)企業(yè)合作良好的情況下，受外部環(huán)境的影響而產(chǎn)生的。

1.內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈管理模式的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，主要是指供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)企業(yè)選擇不當(dāng)、能力和技術(shù)不能適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展，或者由于節(jié)點(diǎn)企業(yè)缺乏必要的溝通，造成理解不充分、缺乏信任、追求自身利益而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。非理性的合作，不一定與追求個(gè)體利益有關(guān)，它主要是由于在雙方合作過程中，由于信息傳遞出現(xiàn)扭曲、節(jié)點(diǎn)企業(yè)之間理解不充分，或是在技術(shù)和能力的支持上發(fā)生了問題，從而致使供應(yīng)鏈成員無法采取合作行為。

2.外部風(fēng)險(xiǎn)。外部風(fēng)險(xiǎn)指的是與供應(yīng)鏈內(nèi)部各節(jié)點(diǎn)合作情況無關(guān)的情況下，所有能夠?qū)е鹿?yīng)鏈整體低效或損失增加的危險(xiǎn)。根據(jù)其具體來源，外部風(fēng)險(xiǎn)又可分為人為風(fēng)險(xiǎn)和行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

人為風(fēng)險(xiǎn)，主要來自行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)者，比如惡意競(jìng)爭(zhēng)者通過某種手段，對(duì)供應(yīng)鏈的有意破壞。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)受多種因素的影響，比如土地政策、稅收政策、物價(jià)變動(dòng)、消費(fèi)觀念等，從而對(duì)供應(yīng)鏈管理模式也產(chǎn)生間接影響。

二、房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈管理模式風(fēng)險(xiǎn)的防范

在社會(huì)實(shí)踐中，越來越多的企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，與其他企業(yè)進(jìn)行合作的重要意義。相互之間良好的合作，可以創(chuàng)造出多贏的格局，給各節(jié)點(diǎn)企業(yè)帶來巨大的收益。其中通過，對(duì)于供應(yīng)鏈企業(yè)來說，關(guān)鍵在于努力控制各種不穩(wěn)定性，降低采用該模式所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

1.建立合理的約束機(jī)制。加強(qiáng)供應(yīng)鏈成員選擇評(píng)價(jià)體系建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特征具有惟一性，決定了供應(yīng)鏈評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)性，要適時(shí)變動(dòng)、不斷完善評(píng)估體系。

內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)和相互之間的信任緊密相連，增強(qiáng)節(jié)點(diǎn)企業(yè)之間的信任程度，可以降低內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，更有利于供應(yīng)鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。一般來說，制定明確的合同條文和詳細(xì)的行為規(guī)范，是一種減少節(jié)點(diǎn)企業(yè)不確定行為的比較有效的手段。在供應(yīng)鏈各節(jié)點(diǎn)企業(yè)正式合作前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確各自的責(zé)任，建立約束機(jī)制，明確共同的利益所在。

除了完備的合同外，必須重視相互之間的監(jiān)督。采用供應(yīng)鏈模式之后，相互應(yīng)當(dāng)密切注視其他企業(yè)的發(fā)展和決策動(dòng)態(tài)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)合作中存在的問題，及時(shí)采取相應(yīng)的措施，建立淘汰機(jī)制。

建立供應(yīng)鏈績(jī)效評(píng)估系統(tǒng)。供應(yīng)鏈的績(jī)效評(píng)價(jià)可以從三個(gè)方面考慮:一是內(nèi)部績(jī)效評(píng)價(jià)，主要對(duì)供應(yīng)鏈上的企業(yè)內(nèi)部績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)指標(biāo)包括開發(fā)成本、質(zhì)量、期限等;二是外部績(jī)效評(píng)價(jià)，主要是供應(yīng)鏈上的企業(yè)之間運(yùn)行狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)，指標(biāo)有用戶滿意度、生產(chǎn)能力飽滿度等;三是供應(yīng)鏈綜合績(jī)效評(píng)價(jià)，不能只注重單一企業(yè)的效率，綜合績(jī)效并不僅僅是核心企業(yè)的事情，要從整體上對(duì)供應(yīng)鏈進(jìn)行評(píng)價(jià)。

2.建立適當(dāng)?shù)募?lì)機(jī)制。供應(yīng)鏈上每個(gè)成員對(duì)供應(yīng)鏈的貢獻(xiàn)大小肯定不同，建立一套有效的激勵(lì)機(jī)制，使整個(gè)供應(yīng)鏈優(yōu)化所產(chǎn)生的效益，在供應(yīng)鏈各企業(yè)之間，以及企業(yè)內(nèi)部之間進(jìn)行合理分配，就顯得非常重要和必要。

訂單激勵(lì)。供應(yīng)鏈成員企業(yè)獲得更多的訂單，是對(duì)供應(yīng)鏈成員企業(yè)的一種極大的激勵(lì)。比如，承建商對(duì)原材料供應(yīng)商的訂單越多，激勵(lì)作用就越大，可以對(duì)于那些能夠以合理的價(jià)格、滿意的質(zhì)量和服務(wù)、及時(shí)提供原材料和設(shè)備的供應(yīng)商給予更多的訂單。

商譽(yù)激勵(lì)。商譽(yù)是企業(yè)的無形資產(chǎn)，對(duì)企業(yè)非常重要。商譽(yù)來自于供應(yīng)鏈內(nèi)其他企業(yè)的評(píng)價(jià)和在公眾心目中的形象和聲譽(yù)，反映企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平，反映企業(yè)的社會(huì)地位，包括經(jīng)濟(jì)地位。

3.加強(qiáng)節(jié)點(diǎn)企業(yè)間的溝通。發(fā)揮核心企業(yè)的作用。供應(yīng)鏈中不同節(jié)點(diǎn)企業(yè)有時(shí)會(huì)產(chǎn)生相互沖突的目標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在供應(yīng)鏈中要積極發(fā)揮協(xié)調(diào)作用，加強(qiáng)節(jié)點(diǎn)企業(yè)之間的溝通，而且要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，廣泛聽取各方面的意見，在掌握足夠的信息后再進(jìn)行決策。

建立房地產(chǎn)供應(yīng)鏈知識(shí)共享機(jī)制。比如成立房地產(chǎn)知識(shí)咨詢協(xié)會(huì)、組建自愿學(xué)習(xí)團(tuán)隊(duì)等，定期組織開展活動(dòng)，加強(qiáng)相互之間的交流。通過這種方式，來逐步推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與各節(jié)點(diǎn)企業(yè)的知識(shí)共享，有效促進(jìn)知識(shí)的相互學(xué)習(xí)，各自加強(qiáng)自己核心能力的建設(shè)，提高新知識(shí)的轉(zhuǎn)化率，提高各企業(yè)動(dòng)態(tài)的學(xué)習(xí)能力、持續(xù)的技術(shù)創(chuàng)新能力以及對(duì)市場(chǎng)的迅速響應(yīng)能力，進(jìn)而增強(qiáng)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的整體競(jìng)爭(zhēng)力。

建立供應(yīng)鏈信息共享機(jī)制。充分利用工nternet等科技手段，實(shí)現(xiàn)企業(yè)之間信息交流的網(wǎng)絡(luò)化、橫向化、制度化、規(guī)范化、靈活化和安全化。在信息時(shí)代里，信息對(duì)企業(yè)意味著生存。企業(yè)獲得更多的信息意味著企業(yè)擁有更多的機(jī)會(huì)、更多的資源。通過建立供應(yīng)鏈信息共享機(jī)制，企業(yè)能夠更快捷地獲取合作企業(yè)的需求信息，由于消除了相互之間的猜忌，可以共同探求解決新問題的方法，降低了風(fēng)險(xiǎn)。

總之，風(fēng)險(xiǎn)防范與規(guī)避，是一個(gè)十分復(fù)雜的問題，相應(yīng)的措施和方案也非常得細(xì)致具體。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范時(shí)，應(yīng)根據(jù)自身的情況來制定相應(yīng)的策略，以使供應(yīng)鏈管理模式得到更好的開發(fā)和利用。

參考文獻(xiàn):

[1]王學(xué)發(fā)王宏王靖:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應(yīng)鏈管理模式.河南城建高等?？茖W(xué)校學(xué)報(bào)，2001(4),P31

篇4

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投資 險(xiǎn) 防范

自2001年北京申辦奧運(yùn)成功以來，房地產(chǎn)業(yè)一躍成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè),各地房地產(chǎn)投資開發(fā)占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重被迅猛拉升至15%左右，特別是北京市的房地產(chǎn)投資在2004年高達(dá)58.27%。雖然在2008年住宅銷售量有明顯下降，但房地產(chǎn)投資依然保持強(qiáng)勁的態(tài)勢(shì)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1月～6月，全國(guó)房地產(chǎn)投資為1.5萬億元，同比增長(zhǎng)35.1%。但由于房地產(chǎn)投資形態(tài)具有投資金額巨大、回報(bào)率高、位置固定性、建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)投資活動(dòng)的不穩(wěn)定性和高風(fēng)險(xiǎn)性，由此，房地產(chǎn)投資者必須認(rèn)真地分析與研究其投資風(fēng)險(xiǎn)，探討和采取有效的防范措施，這樣才能獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益。

一、房地產(chǎn)投資主要風(fēng)險(xiǎn)類型研究

任何一項(xiàng)房地產(chǎn)投資的形成都要經(jīng)歷投資信息收集和整理、考察、評(píng)審、實(shí)施與管理、竣工后的評(píng)價(jià)與分析。某個(gè)環(huán)節(jié)的變化或某個(gè)因素的形成都會(huì)給房地產(chǎn)投資項(xiàng)目帶來多種多樣的風(fēng)險(xiǎn)。傳統(tǒng)上，其風(fēng)險(xiǎn)主要分為投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。前者會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，后者只針對(duì)單項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)格變化。

1.投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

(1)政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)尚未完善的情況下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作了嚴(yán)格的控制，如政府限外政策、第二套住房首付按揭規(guī)定、限制別墅建設(shè)等等相關(guān)宏觀調(diào)控政策都給房地產(chǎn)投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。

(2)利率風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)投資的資金60%主要來自銀行貸款，所以銀行利息率的少許變化，都會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，利率越低，房地產(chǎn)投資成本越低，其投資收益越大；反之，利率越高，房地產(chǎn)投資成本越高，其投資收益越低。2004年以前我國(guó)執(zhí)行的是較低的存貸利率，有效的配合了房地產(chǎn)的發(fā)展。但是隨著房地產(chǎn)出售市場(chǎng)價(jià)格的飛速上升，我國(guó)開始執(zhí)行從緊的貨幣政策，僅在2007年一年內(nèi)就加息六次，一年期存貸款利率分別累計(jì)上調(diào)1.62個(gè)百分點(diǎn)和1.35個(gè)百分點(diǎn)，公積金貸款利率累計(jì)上調(diào)0.54個(gè)百分點(diǎn)，拉緊了房地產(chǎn)投資的資金鏈，加大了投資成本和風(fēng)險(xiǎn)。

(3)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹是指因紙幣發(fā)行量超過市場(chǎng)流通的實(shí)際所需要量而引起的紙幣貶值、物價(jià)飛漲、實(shí)際購(gòu)買力下降。我國(guó)從2007年年底開始物價(jià)逐月上升，通貨膨脹現(xiàn)象顯現(xiàn)。其主要原因之一是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目過多，導(dǎo)致相關(guān)的材料如鋼材、煤電等需求量大于供給，使其售價(jià)水平上漲，材料等售價(jià)水平的上漲又成為生產(chǎn)者要求工資上漲的理由，周而復(fù)始，形成成本推進(jìn)性通貨膨脹。通貨膨脹越高，其購(gòu)買力越低，使更多房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)完成后所收回的資金與投入的資金之間的差距拉大，造成實(shí)際收益率降低的風(fēng)險(xiǎn)。

(4)供求變化的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)供不應(yīng)求時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格急速上升，產(chǎn)生高額利潤(rùn)，吸引大量的投資者進(jìn)入，逐步增大供給量，使之達(dá)到平衡。消費(fèi)者需求的偏好會(huì)隨著時(shí)間推移和價(jià)格的變化而發(fā)生變化，其不確定性給房地產(chǎn)投資帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)市場(chǎng)供給量超越需求達(dá)到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨“空房”率高漲的尷尬局面。

(5)自然風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素（如地震、火災(zāi)、洪水、風(fēng)暴、雪災(zāi)等等）的不確定性和不可抗拒性對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。如今年5月份的四川汶川大地震，災(zāi)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到毀滅性破壞,雖然國(guó)家對(duì)災(zāi)區(qū)執(zhí)行了從松的貨幣政策，提供大量的臨時(shí)住所和住房補(bǔ)貼，但由于地震的影響在人們心理上產(chǎn)生的巨大負(fù)面影響，導(dǎo)致大量的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目取消，已經(jīng)在地震災(zāi)區(qū)所支付的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目將面臨著是否繼續(xù)還貸、房屋如何維護(hù)和銷售的難題。

2.非投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

(1)經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)投資者在經(jīng)營(yíng)上的不善或失誤，會(huì)喪失對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的占有率，造成期望收入水平與實(shí)際結(jié)構(gòu)相背離的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要來源投資者的主觀因素，它包括投資地點(diǎn)選擇失誤、對(duì)法律條文的不了解等等。如南昌市的象湖新城有900萬平米開發(fā)量，大小樓盤過分密集，在2008年該區(qū)某大型樓盤打出打折、送精裝修等促銷手段，房?jī)r(jià)一度跌至2700元/平米，導(dǎo)致同區(qū)樓盤也紛紛相應(yīng)降價(jià)，房?jī)r(jià)逼近開發(fā)商的投資成本，風(fēng)險(xiǎn)頗大。

(2)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資者資金來源分為自有資金和借入資金，在利率保持不變的狀態(tài)下，投資者可以充分利用自有資金和借入資金這支財(cái)務(wù)杠桿的效應(yīng)，擴(kuò)大投資利潤(rùn)，如果這支財(cái)務(wù)杠桿運(yùn)用得不好，同時(shí)也加大了收不抵債的可能性和風(fēng)險(xiǎn)。特別是在當(dāng)前由于房?jī)r(jià)下滑，全國(guó)退房呼聲高漲，造成購(gòu)房者不按期或推遲或取消支付購(gòu)房款情況下，會(huì)給負(fù)債經(jīng)營(yíng)的投資方帶來新風(fēng)險(xiǎn)。

(3)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。在同地區(qū)同價(jià)位的房地產(chǎn)面前，項(xiàng)目的施工質(zhì)量就成為投資者首要考慮的要素。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)，可能導(dǎo)致返工、加固、更改設(shè)計(jì)等技術(shù)處理，而且會(huì)拖延工期，加大資金投入。各大城市都有因?yàn)橄涝O(shè)施設(shè)計(jì)、施工不達(dá)標(biāo)或施工質(zhì)量不過關(guān)的“爛尾樓”出現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范

1.投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的防范

(1)時(shí)刻關(guān)注政策導(dǎo)向，把握投資時(shí)機(jī)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場(chǎng)不夠完善，因此國(guó)家經(jīng)常會(huì)出臺(tái)一系列政策來引導(dǎo)其健康發(fā)展。房地產(chǎn)投資者在投資決策做出前，應(yīng)主動(dòng)與當(dāng)?shù)卣?、金融機(jī)構(gòu)、各級(jí)主管部門取得聯(lián)系，及時(shí)了解國(guó)家各項(xiàng)財(cái)稅政策和城市建設(shè)規(guī)劃變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)可能產(chǎn)生的影響，及時(shí)調(diào)整投資策略，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，提高投資效益。

(2)提高預(yù)期和采用固定利率合同形式，規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)主要來源于國(guó)家貨幣政策的變化，具有不可預(yù)見性。但國(guó)家的每次調(diào)整都是有跡可循的，如GDP指標(biāo)的高漲都會(huì)引起國(guó)家金融機(jī)構(gòu)的高度緊張，房地產(chǎn)投資者可以時(shí)刻關(guān)注這些指標(biāo)系數(shù)，及早做出安排，同時(shí)為應(yīng)付我國(guó)銀行貸款利率的提高可能及預(yù)期，可以預(yù)先與銀行等金融機(jī)構(gòu)簽訂固定利率合同。

(3)有效控制供應(yīng)鏈和銷售渠道，規(guī)避通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹的主要表現(xiàn)在上游供應(yīng)鏈中的材料價(jià)格的飛漲，如果和材料供應(yīng)商和施工方在簽署合同時(shí)，就對(duì)供應(yīng)價(jià)格做出明確的限制或直接采用固定價(jià)格，則可以達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給供應(yīng)商和施工方。同時(shí)在銷售渠道中，加大宣傳力度，采用預(yù)售預(yù)租等手段，將資金盡快回籠再投資出去，也可以抵消通貨膨脹帶來的成本增長(zhǎng)。

(4)進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)供求變化做出良好的反應(yīng)?？梢晕凶稍児?、房地產(chǎn)公司對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況進(jìn)行調(diào)查和分析，獲取詳細(xì)的信息資料，同時(shí)根據(jù)社會(huì)需求和城市建設(shè)規(guī)劃來調(diào)整投資項(xiàng)目，避免供給過旺和重復(fù)建設(shè)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

(5)加強(qiáng)保險(xiǎn)意識(shí)，規(guī)避自然風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)保險(xiǎn)不同于其他類型是以房屋及建筑物的安全為標(biāo)的，能有效將地震、火災(zāi)等不可抗拒力帶來的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，從而成為房地產(chǎn)投資者規(guī)避自然風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑。

2.非投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的防范

(1)重視競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，有效防范經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，競(jìng)爭(zhēng)無處不在，要防范經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)做到以下兩點(diǎn)：一是清晰的認(rèn)識(shí)到各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間優(yōu)缺點(diǎn)，找出投資項(xiàng)目的差別化和亮點(diǎn)；二是努力降低投資成本，加強(qiáng)管理績(jī)效，逼退其他經(jīng)營(yíng)性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，獲得或保持較好的市場(chǎng)占有率。

(2)優(yōu)化投資組合，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資活動(dòng)雖然是一個(gè)周期長(zhǎng)、高風(fēng)險(xiǎn)高收益的活動(dòng)，但是各個(gè)投資建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度、獲利能力、資金需求量各有不同。投資者可以合理恰當(dāng)?shù)拇钆涓鞣N不同投資類型的項(xiàng)目，計(jì)算整體收益與整體風(fēng)險(xiǎn)之間的相關(guān)性，盡可能縮短投資回收期，降低借入資金成本，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)減少資金成本中借入資金的比例，吸引更多的投資者，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

(3)健全監(jiān)管機(jī)制，保障房地產(chǎn)質(zhì)量。房地產(chǎn)項(xiàng)目在房地產(chǎn)業(yè)中是待售商品，除了考慮優(yōu)質(zhì)投資地段選擇、施工成本低廉外，還需要選好設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)商的質(zhì)量。投資者在投資過程應(yīng)明確各個(gè)環(huán)節(jié)和流程，并有相應(yīng)的監(jiān)管制度，如在材料招標(biāo)過程中，應(yīng)與信譽(yù)良好的供應(yīng)商簽定較長(zhǎng)期的供應(yīng)合同。在施工過程，利用質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)相掛鉤的形式，簽訂責(zé)任狀，對(duì)工期和施工質(zhì)量及時(shí)監(jiān)管，避免扯皮現(xiàn)象，保障投資項(xiàng)目的完成。

總之，房地產(chǎn)投資者應(yīng)理性對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)提高警戒和預(yù)測(cè)，對(duì)非投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)更應(yīng)及時(shí)消除和規(guī)避，及時(shí)注意使用多種投資方式，分散風(fēng)險(xiǎn)，減少損失，達(dá)到建設(shè)投資利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]蔣先玲:房地產(chǎn)投資教程[M].北京:對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社,2005

篇5

一、上海房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)高過美國(guó)

自從2000年以后，上海的房產(chǎn)價(jià)格一直處于快速上升中。據(jù)上海中房指數(shù)辦公室的上海中房?jī)r(jià)格指數(shù)，2000年8月，上海中房住宅指數(shù)只有660點(diǎn)；2004年10月，上海中房住宅指數(shù)漲到了1270點(diǎn)，漲幅達(dá)92．4％。也就是說上海中房住宅指數(shù)在過去4年間漲了將近1倍。按年分析的話，2001年12月底，上海中房住宅指數(shù)相對(duì)2000年12月底的上海中房住宅指數(shù)上漲10．1％，2002年底相對(duì)于2001年底上漲15．5％，2003年底相對(duì)于2002年底上漲33．1％，2004年10月底相對(duì)2003年12月底上漲13．1％。從中房?jī)r(jià)格指數(shù)可以看出，上海市房地產(chǎn)增速最快的年份是2003年。Zhou， Sornette（2004）的研究發(fā)現(xiàn)：2002年11月份，上海莘莊地區(qū)的房產(chǎn)均價(jià)只有2800元／平米，而2003年10月，莘莊地區(qū)的房產(chǎn)均價(jià)已經(jīng)達(dá)到5400元／平米。Zhou，Sornette（2004）的研究對(duì)中房?jī)r(jià)格指數(shù)進(jìn)行了數(shù)量分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)上海中房指數(shù)的增長(zhǎng)速度本身也在增長(zhǎng)，即房產(chǎn)價(jià)格呈冪指數(shù)（Super－Exponentially）增長(zhǎng)。而根據(jù)復(fù)雜系統(tǒng)理論，任何冪指數(shù)增長(zhǎng)的系統(tǒng)都是不穩(wěn)定的。這說明上海房產(chǎn)價(jià)格的指數(shù)化增長(zhǎng)肯定是無以為繼的。Zhou， Sornette（2004）據(jù)此認(rèn)為上海的房產(chǎn)泡沫正在形成，而且泡沫化程度超過英國(guó)倫敦。

在經(jīng)過過去幾年持續(xù)快速增長(zhǎng)后，上海的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)被推到極高的水平，上海房屋與土地資源管理局網(wǎng)站2004年11月26日公布的資料。計(jì)算出上海房產(chǎn)的均價(jià)是8241．5元／平米。保守估計(jì)上海的住宅戶均面積只有80平方米，那么每套住房的均價(jià)是65．9萬元。根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站資料：2003年上海城市居民人均可支配收入是14867元，而每戶家庭平均人口是2．99人。從這兩個(gè)數(shù)字可以算出家庭年平均收入是44452元，這樣算來，上海人平均需要花費(fèi)家庭年總收入的14．8倍才能按照2004年11月份的價(jià)格購(gòu)買到戶均面積為80平米的住房。

美國(guó)房?jī)r(jià)與上海房?jī)r(jià)的對(duì)比。美國(guó)的數(shù)據(jù)均來自美國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的網(wǎng)站（如無特別注明，文中所有美國(guó)數(shù)據(jù)均來自該網(wǎng)站的美國(guó)房屋調(diào)查報(bào)告），上海的數(shù)據(jù)來源于上海統(tǒng)計(jì)局以及上海房地資源管理局的資料（如無特別注明，文中上海數(shù)據(jù)均來自上海統(tǒng)計(jì)年鑒2004）。上海的每套房產(chǎn)面積中位數(shù)是估計(jì)值，每套房產(chǎn)價(jià)格中位數(shù)是根據(jù)每套房產(chǎn)面積中位數(shù)的估計(jì)值計(jì)算得出。美元按照1：8．3的匯率折算成人民幣。上海的房產(chǎn)平均單位面積價(jià)格已經(jīng)超過全美平均單位面積價(jià)格，甚至超過美國(guó)紐約和芝加哥的價(jià)格，僅僅低于洛杉磯的房產(chǎn)價(jià)格。值得注意的是，根據(jù)2003年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上海平均家庭收入不足全美平均家庭收入的1／10。而上海市區(qū)（不算郊縣）的人口密度2001年是2363人／平方公里，1996年，紐約人口密度是8886人／平方公里。在一個(gè)人口密度是上海3．8倍，家庭平均收入是上海家庭平均收入10倍的美國(guó)金融中心紐約，房產(chǎn)絕對(duì)價(jià)格還不及上海的房產(chǎn)絕對(duì)價(jià)格。

二、上海房產(chǎn)價(jià)格飛漲的成本因素分析

經(jīng)濟(jì)學(xué)原理認(rèn)為，從長(zhǎng)期來看，在一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，商品的價(jià)格等于商品的成本。因?yàn)?，如果商品的價(jià)格高于商品的成本，將吸引越來越多的供應(yīng)商進(jìn)入這個(gè)產(chǎn)業(yè)，供給的增多將導(dǎo)致價(jià)格的下跌。而當(dāng)商品價(jià)格低于商品成本時(shí)，現(xiàn)有的供應(yīng)商會(huì)選擇退出，供給的減少將使價(jià)格上升。最后只有當(dāng)商品價(jià)格正好等于商品的成本時(shí)，市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)才會(huì)趨于均衡。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)不會(huì)存在超額利潤(rùn)。把經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般原理應(yīng)用到房產(chǎn)市場(chǎng)中，可以認(rèn)為：假如房產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)或者接近完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，那么從長(zhǎng)期來說，房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)該等于房地產(chǎn)的成本。Hendershott（1966）認(rèn)為房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值（Fundamental Value）應(yīng)該等于房產(chǎn)的重置成本（Replacement Cost）加減將來由于空置率低于或者高于平均水平而引起的租金變動(dòng)。Hendershott（2000）認(rèn)為：當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格高于真實(shí)價(jià)值時(shí)，房產(chǎn)開發(fā)商將持續(xù)地開發(fā)新的房產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)；當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格低于真實(shí)價(jià)值時(shí)，房產(chǎn)開發(fā)商將停止建造新的房產(chǎn)。正由于房產(chǎn)供應(yīng)商的這種行為，將使得房產(chǎn)價(jià)格最終會(huì)穩(wěn)定于房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。但是在實(shí)際市場(chǎng)中，投資者通常并不明白這一點(diǎn)，當(dāng)房?jī)r(jià)上升時(shí)，投資者的短視行為使得他們認(rèn)為房產(chǎn)價(jià)格將持續(xù)上升。所以當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，投資者由于擔(dān)心將來房產(chǎn)價(jià)格上升更高，將不斷地跟風(fēng)買進(jìn)房產(chǎn)。投資者的這種追漲行為使得房產(chǎn)價(jià)格急速上升。急速上升的房產(chǎn)價(jià)格最終刺激了地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)更多的房產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)，。這樣將使得房產(chǎn)的空置率越來越高。最后在過量的供應(yīng)下，房地產(chǎn)泡沫破裂，房產(chǎn)價(jià)格急劇下降。

在上海，房產(chǎn)的重置成本到底是多少呢？上海外環(huán)內(nèi)某地段2004年正在施工的一棟18層高的住宅建筑成本預(yù)算，容積率為1．5，資料來自某房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部資料。

在上海，房產(chǎn)的重置成本大約只有4000元／平方米。而上海目前房產(chǎn)的銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到8241．5元／平方米。因?yàn)橹刂贸杀具h(yuǎn)遠(yuǎn)低于銷售價(jià)格，所以毫不奇怪，大量的新興建筑正在上海各個(gè)地方破土動(dòng)工，放眼望去，整個(gè)上海到處都是轟鳴的起重機(jī)。雖然從長(zhǎng)期來說，房產(chǎn)的價(jià)格會(huì)趨向于房產(chǎn)的重置成本。但在短期內(nèi)，房產(chǎn)的價(jià)格則確實(shí)有可能偏離房產(chǎn)的重置成本，而且有時(shí)候這個(gè)短期還會(huì)不那么短，甚至可能長(zhǎng)達(dá)10年。而10年以后的重置成本可能又會(huì)發(fā)生變化。 可見單分析房產(chǎn)的成本還不足以把握房產(chǎn)價(jià)格未來的具體變動(dòng)情況，因而接下來本文繼續(xù)從房產(chǎn)的需求和供應(yīng)方面來分析上海的房產(chǎn)市場(chǎng)。

三、上海房產(chǎn)市場(chǎng)的需求分析

對(duì)房產(chǎn)的需求具體來說可以細(xì)分為三種需求：消費(fèi)需求、投資需求以及投機(jī)需求。

從消費(fèi)需求方面來看，消費(fèi)需求是指出于自住目的而需要購(gòu)買房產(chǎn)所帶來的需求。而消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的消費(fèi)需求與居住城市的人口總數(shù)是成正比的。如果一個(gè)城市人口快速增長(zhǎng)，新移民源源不斷的對(duì)房產(chǎn)的消費(fèi)需求有可能會(huì)造成該城市的房?jī)r(jià)急劇上漲。自從2000以來，上海房?jī)r(jià)一直在不斷上漲，這種房?jī)r(jià)上漲的因由是否在于新移民？上海市人口變動(dòng)情況，資料來自上海市統(tǒng)計(jì)局。2000年到2003年4年間，上海市總凈遷入人口僅42．5萬人，只占上海市總?cè)丝诘牟坏?％。這么微小的新移民數(shù)量不足以對(duì)上海房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大的沖擊力。在上海的人口構(gòu)成中，流動(dòng)人口占了很大一個(gè)比例。由于中國(guó)戶籍制度逐步走向?qū)捤?，可能有很多常住人口沒有在上海市戶籍機(jī)構(gòu)登記而采取長(zhǎng)期的流動(dòng)人口形式住在上海。是不是流動(dòng)人口對(duì)房產(chǎn)的消費(fèi)需求造成了過去幾年上海市房產(chǎn)價(jià)格的快速上漲呢？上海市流動(dòng)人口情況，資料來自上海市統(tǒng)計(jì)局。2003上海市流動(dòng)人口雖然比2000年增加111．7萬人，但是中心城區(qū)流動(dòng)人口僅僅增加0．09萬人，而新增流動(dòng)人口主要分布在上海市的郊縣，而且根據(jù)統(tǒng)計(jì)，其中85．3％是來自農(nóng)村，是進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民。分布在郊縣的，主要是由農(nóng)民構(gòu)成的流動(dòng)人口自然不大可能對(duì)上海中心城區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)造成消費(fèi)需求沖擊。

從上海市人口變化來看，過去幾年上海戶籍人口增加僅42萬人，而流動(dòng)人口在中心城區(qū)幾乎沒有增加。所以很難說上海過去幾年的新移民會(huì)對(duì)上海房產(chǎn)市場(chǎng)造成需求沖擊。那么，是否在過去幾年發(fā)生了特別情況，使得上海市民愿意在居住上面花費(fèi)更多？果真如此，當(dāng)然這種需求的沖擊會(huì)造成上海市房?jī)r(jià)的上漲，這種行為同時(shí)會(huì)造成房租價(jià)格的上漲。過去幾年上海市租房?jī)r(jià)格指數(shù)，資料來自上海市統(tǒng)計(jì)局。過去幾年中，房屋租賃價(jià)格指數(shù)并沒有什么變化，這說明對(duì)于住房的消費(fèi)需求在過去幾年中并沒有大的增長(zhǎng)。

綜合起來看，在過去幾年中，上海市的人口并沒有大的增長(zhǎng)，而且上海市的房屋租賃價(jià)格指數(shù)并沒有什么變化。本文未能發(fā)現(xiàn)任何導(dǎo)致住房消費(fèi)需求大幅增長(zhǎng)的證據(jù)。

從投資需求來看，對(duì)房產(chǎn)的投資需求是指購(gòu)買房產(chǎn)，然后出租，期望從房產(chǎn)的租金收入中獲得回報(bào)的需求。在上海的內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，一套面積約為40平米的一室戶房?jī)r(jià)每月房租大約為1200元。而該房產(chǎn)的價(jià)值按照2004年11月份的價(jià)格計(jì)算大約為50萬元。也就是說，購(gòu)買該房產(chǎn)轉(zhuǎn)租的投資年回報(bào)率約為0．12×12／50＝2．9％。這只比國(guó)債利率稍微高一點(diǎn)，考慮到房屋出租還有可能連續(xù)幾個(gè)月遇到租不出去的情況，因而很難想象上海的房產(chǎn)還具有靠房租收入獲益的投資價(jià)值。

再看看投機(jī)需求。投機(jī)需求是指購(gòu)買房產(chǎn)期望將來賣出時(shí)賣價(jià)高于買價(jià)，從買賣差價(jià)中獲利的需求。在任何一個(gè)市場(chǎng)中，適當(dāng)?shù)耐稒C(jī)需求是必須的。因?yàn)檫@些投機(jī)者的存在，給市場(chǎng)提供了流動(dòng)性以及價(jià)格發(fā)現(xiàn)的功能。但在一個(gè)投機(jī)成分過多的市場(chǎng)中，價(jià)格的波動(dòng)會(huì)很大，而且價(jià)格會(huì)極度偏離價(jià)值，使得市場(chǎng)失去效率，資源得不到有效配置。泡沫的形成與過度投機(jī)是分不開的。Garber（1990）的研究認(rèn)為：過度投機(jī)會(huì)造成市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫。

在2004年11月24日舉行的上海市政府新聞會(huì)上，上海市政府新聞發(fā)言人指出：近年來，本市居民購(gòu)房比例占75％左右，外省市人士購(gòu)房比例為20％左右，境外人士購(gòu)房占5％左右。外省市以及境外人士購(gòu)房一般不是為了自住，上海房產(chǎn)也不具備購(gòu)房以后從房租收入中獲益的價(jià)值。這說明大量的房產(chǎn)購(gòu)買者是為了投機(jī)。即使本地房產(chǎn)購(gòu)買者占到75％，但在市場(chǎng)投機(jī)氣氛濃郁的情況下，不能排除部分本市居民購(gòu)買房產(chǎn)也是為了投機(jī)的可能性。

四、上海房產(chǎn)市場(chǎng)的供給分析

Glaeser， Gyourko（2003a）的研究認(rèn)為：假如一個(gè)城市控制房產(chǎn)的供給，那么在需求增加時(shí)房產(chǎn)價(jià)格將飛速增長(zhǎng)。Glaeser， Gyourko（2003a）認(rèn)為，1980年以后美國(guó)紐約房產(chǎn)的供求由于受到限制而增長(zhǎng)緩慢，這導(dǎo)致了美國(guó)紐約的房產(chǎn)在1980年以后以每年2．2％的速度在升值，這個(gè)升值速度是全美平均速度的兩倍。Glaeser， Gyourko（2003b）的研究發(fā)現(xiàn)：當(dāng)一個(gè)城市由于新移民等原因而快速擴(kuò)張時(shí)，對(duì)房產(chǎn)的需求會(huì)快速增加。但是只要這個(gè)城市的房產(chǎn)供應(yīng)沒有受到限制，那么對(duì)房產(chǎn)需求的增加只會(huì)增加這個(gè)城市房產(chǎn)的面積而不會(huì)增加這個(gè)城市房產(chǎn)的價(jià)格。針對(duì)1970―1980年間全美各城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行的實(shí)證研究證實(shí)了他們的觀點(diǎn)。

如果上海市自從2000年以后由于某種原因而導(dǎo)致房產(chǎn)的供應(yīng)量受到限制，那么這種供應(yīng)量的受限將導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格的上升。然而1992年國(guó)家開發(fā)浦東、建設(shè)上海的決策出臺(tái)以后，從1993年起，上海市的房屋竣工面積一直保持著較大的數(shù)量。上海市的房產(chǎn)價(jià)格自2000年以后一直在快速增長(zhǎng)。2000年的房產(chǎn)價(jià)格升值確實(shí)導(dǎo)致了2001年房屋竣工面積的大幅攀升，增幅達(dá)27．5％，2003年房屋竣工面積比2002年又增長(zhǎng)39％。過去幾年快速增長(zhǎng)的房屋竣工面積使上海市房屋總面積快速增加。2003年上海居住房屋總量達(dá)3．06億平方米，而2000年上海市居住房屋總量只有2．07億平方米。從1990年到2000年，上海市居住房屋面積增加1．2億平方米，翻了一番。這個(gè)時(shí)間用了10年。而2003年上海市居住房屋總面積又相對(duì)2000年增加0．99億平方米。前一個(gè)1．2億平方米的居住房屋面積增加用了10年，后一個(gè)0．99億平方米的居住房屋面積增加只用了3年。

從以上分析來看，自2000年以來，上海的房產(chǎn)供應(yīng)增長(zhǎng)速度十分迅速，房產(chǎn)的供應(yīng)并沒有受到限制。但是從2000年以來，上海的房產(chǎn)價(jià)格還是飛漲。這說明過去幾年上海的房產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度超過房產(chǎn)的供應(yīng)增長(zhǎng)速度。就是說，過去幾年上海的房產(chǎn)賣的比蓋的多。而本文第三部分已經(jīng)分析過，上海過去幾年的人口只有大約3％的增長(zhǎng)，流動(dòng)人口也沒有增長(zhǎng)，房產(chǎn)的租賃價(jià)格幾乎沒有變動(dòng)，對(duì)房產(chǎn)的消費(fèi)需求在過去幾年變化不大。這說明過去幾年對(duì)上海房產(chǎn)快速增長(zhǎng)的需求主要出于投機(jī)需求。

根據(jù)泡沫理論，如果存在過度投機(jī)，商品價(jià)格快速增長(zhǎng)的同時(shí)也開始孕育泡沫。而泡沫總歸是要破裂的。

篇6

為推動(dòng)我縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)縣政協(xié)常委會(huì)2012年工作安排，6月中旬開始，縣政協(xié)抽調(diào)部分政協(xié)委員和有關(guān)單位人員組成專題調(diào)研組，走訪了縣住建局、縣國(guó)土資源局等部門和多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，實(shí)地踏看了部分住宅小區(qū)，并外出宜豐、上高、武寧、龍游等兄弟縣區(qū)學(xué)習(xí)考察，現(xiàn)將本次調(diào)研情況報(bào)告如下。

一、發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)

我縣人口近30萬，縣城城鎮(zhèn)人口約4萬，居民戶數(shù)約1.3萬。2003年以來，全縣共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)16家，分別在**、宣風(fēng)、銀河、萬龍山等處建成商品住宅小區(qū)29個(gè)（不含經(jīng)適房和廉租房），總供地面積2071.17畝,總建筑面積為198.1萬㎡，總開發(fā)戶數(shù)13185戶?？h城內(nèi)共有13家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)商品住宅小區(qū)20個(gè)，總用地面積1183.2畝，總開發(fā)戶數(shù)9563戶。概括來講，主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

（一）全縣房地產(chǎn)業(yè)投資強(qiáng)勁增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)地位日益凸現(xiàn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2009年-2011年縣城房地產(chǎn)業(yè)累計(jì)完成投資8.27億元，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值3.72億元，完成規(guī)費(fèi)收入1002萬元，土地出讓金2.08億元，稅收收入1.02億元，對(duì)全縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率約為4.7%。房地產(chǎn)業(yè)投資的大幅增長(zhǎng)，改善了城市面貌和居民住房條件，推動(dòng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善，也帶動(dòng)了建筑、建材、裝修、家具、家電等相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展，增加了大量就業(yè)崗位。如表一所示：

2009年－2011年縣城內(nèi)房地產(chǎn)開況統(tǒng)計(jì)表(表一)

時(shí)  間

建筑面積(萬㎡)

總套數(shù)

（套）

總投資額（億元）

土地出讓金（萬元）

規(guī)費(fèi)收入（萬元）

稅收入庫(kù)

（萬元）

2009年

7.95

587

1.57

3569.23

374．12

1843

2010年

14.27

1000

2.4

4244.67

276．39

3691

2011年

12.63

921

4.3

13010.4

352．23

4692

合計(jì)

34.85

2508

8.27

20824.3

1002.74

10226

（二）房地產(chǎn)開發(fā)主要以住宅開發(fā)為主，房地產(chǎn)消費(fèi)基本本地化。房地產(chǎn)開發(fā)主要以住宅為主，近幾年住宅建設(shè)的比例達(dá)到90%以上，而商業(yè)性物業(yè)不到10%。同時(shí)**外來投資和外來人口較少，歷年推出的商品房93.3%是由本縣區(qū)居民消費(fèi)，僅有327戶為外縣來蘆購(gòu)房戶，占銷售總戶數(shù)的6.7%。

（三）房地產(chǎn)業(yè)外觀形象、樓盤設(shè)計(jì)、環(huán)境配套不斷提升。如現(xiàn)代城別墅區(qū)、半山豪園和正在建設(shè)的新天地，較之早先開發(fā)的小區(qū)，無論在外觀形象、樓盤設(shè)計(jì)和環(huán)境配套上都有明顯提高。

（四）房地產(chǎn)價(jià)格連年攀升,小區(qū)空置率較高。據(jù)統(tǒng)計(jì)（見表二），目前縣城區(qū)商品房銷售價(jià)多層房均價(jià)為2480元/㎡，比2009年上漲近1倍；小高層電梯房均價(jià)2850元/㎡，最高3380元/㎡?？h城20個(gè)小區(qū)已建成商品房5884套，已銷售4833套，平均空置率約為18%，超過國(guó)際通用的10%的空置警戒線。

縣城內(nèi)各小區(qū)相關(guān)數(shù)據(jù)表（截止2012年6月）(表二)

序號(hào)

公司名稱

樓盤名稱

總用地

面積（畝）

已建

成面積

(萬㎡)

 銷售均價(jià)

 (元/㎡)

總戶數(shù)（套）

已建戶數(shù)(套)

已銷售

戶數(shù)

(套)

入住率(%)

容積率(%)

綠地率(%)

1

江西鑫海地產(chǎn)

有限公司

天燈柱、金茂、金惠

25.7

5.73

381

381

381

100

2

**宏祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

金鷹小區(qū)

100

9.88

2230

740

400

380

65

1.66

39

3

**高強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

戲龍名苑

44.78

4.66

320

320

320

90

1.62

30.7

新天地

109.1

4.12

2850

965

394

136

1.56

34

 

4

 

 

 

**縣溢源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

時(shí)代水岸

35.7

6.30

2580

400

380

304

70

1.98

34

時(shí)代經(jīng)典

72

4.90

2600

576

341

297

15

2.00

38

麗景星城

35

4.70

2560

315

315

283

65

2.00

38

碧水華庭

36.5

4.96

2430

436

352

302

47

2.00

38

怡和源

70.5

2.78

2500

606

168

67

1.98

43

5

浙江龍游金峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

現(xiàn)代城

109.6

10.2

2600

459

459

335

78

1.38

32

6

**匯天置業(yè)有限公司

美蘆水郡

63.12

7.60

2780

450

367

337

75

2.00

33

7

宜春市金豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

富祥花園

36

3.78

260

260

260

20

1.80

40

8

瑞昌市景泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

錦繡家園

30

4.94

2200

354

354

280

45

1.90

28

9

**縣永欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

濱河名居

44.3

5.10

2500

512

338

263

47

2.00

35

10

**縣鴻華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

蔗棚蔬菜批發(fā)市場(chǎng)

8.6

1.4

960

82

82

82

62

2.67

11

**大華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

金河灣

46.3

4.60

2400

304

247

205

45

1.56

33

12

****玉女山莊有限公司

半山豪園

284

36

2750

2123

678

572

13

1.89

38

13

浙江省義烏市中北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

財(cái)富廣場(chǎng)

32

3.6

2800

280

48

29

2.80

33.2

縣城城區(qū)合計(jì)

1183.2

125.25

9563

5884

4833

二、存在的主要問題

（一）房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)非良性發(fā)展態(tài)勢(shì)。消費(fèi)者、開發(fā)商和政府三方所得利益均不理想。第一，消費(fèi)者普遍感覺購(gòu)房負(fù)擔(dān)較重。一套130㎡的住房?jī)r(jià)格達(dá)32.5萬，以雙職工家庭計(jì)算,2011年在崗職工平均工資為24000元，房?jī)r(jià)收入比達(dá)到6.8倍，超過國(guó)際慣例通用的4-6倍的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，商品房性價(jià)比偏低。我縣縣城商品房均價(jià)（2500元/㎡）與上高縣（2800元/㎡）相差不大，但上高的商品房在環(huán)境、配套、物業(yè)等方面檔次遠(yuǎn)高于我縣。第二，開發(fā)商反映開發(fā)周期長(zhǎng)，投資收益不高。因資金問題、拆遷困難、建設(shè)過程中阻工鬧事多等原因，我縣的樓盤開發(fā)周期大都在六年以上。一位開發(fā)商反映，雖然在**以20萬/畝的價(jià)格購(gòu)地，但開發(fā)周期過長(zhǎng)，財(cái)務(wù)成本很高，平攤后年投資回報(bào)率并不高。而在上高等地以130萬/畝的價(jià)格購(gòu)到凈地可以直接開工建設(shè)，三年之內(nèi)完成一個(gè)樓盤的建設(shè)和銷售，相比之下，年投資回報(bào)率還更高。第三，政府以低地價(jià)、低規(guī)費(fèi)、優(yōu)稅收等條件進(jìn)行房地產(chǎn)招商，減少了大筆財(cái)政收入。

（二）普通中低檔商品房供大于求。我縣縣城商品房大多數(shù)都是120-150㎡的中等戶型，中低檔商品房市場(chǎng)目前趨于飽和狀態(tài)。如表二所示,縣城已動(dòng)工的20個(gè)樓盤商品房總設(shè)計(jì)戶數(shù)為9563套,已建成5884套,已銷售4833套，已建待售1051套，已批待建3679套,以上二項(xiàng)合計(jì)已批待售4730套,以三口之家計(jì)算,還需增加14190人來縣城定居。

（三）土地投放量過大，沒有實(shí)行凈地出讓，土地出讓價(jià)格低。一方面，商品房用地投放總量過大、速度過快。2003年以來，全縣房地產(chǎn)供地共2071.17畝(見表三)。其中縣城城區(qū)供地共1766.8畝，至今還有7宗未動(dòng)工土地計(jì)351.88畝（見表四），如按照我縣目前的建設(shè)模式,平均容積率1.8計(jì)算，這7宗土地還可以建設(shè)商品房420000㎡，約3100套。加上現(xiàn)有樓盤的已批待售商品房4730套，縣城內(nèi)已供地待售商品房合計(jì)7830套。另一方面，土地出讓效益低。由于我縣在土地出讓時(shí)沒有做好周邊環(huán)境，大多沒有做到凈地出讓，導(dǎo)致土地出讓價(jià)格非常低。我縣的土地平均價(jià)格為20萬/畝，最高賣了87萬/畝，而上高縣采用先做環(huán)境再凈地出讓的做法，土地賣到130—400萬/畝，經(jīng)濟(jì)效益可觀。

全縣房地產(chǎn)業(yè)供地情況表(表三)

年度

土地投放量（畝）

土地出讓金收入（萬元）

已開發(fā)面積（畝）

未建設(shè)面積（畝）

2003

219.15

219.15

2004

190.16

141.06

49.1

2005

42.3

2220.63

42.3

2006

666.43

13043.95

616.43

50

2007

250.03

2588.44

160.03

90

2008

57.95

1351.27

45.74

12.21

2009

177.5

3569.23

93.49

84.01

2010

213.42

4244.67

213.42

2011

217.11

13010.4

40.95

176.16

2012

37.12

3220

37.12

合計(jì)

2071.17

43248.59

1572.57

498.6

縣城內(nèi)房地產(chǎn)未動(dòng)工樓盤土地情況統(tǒng)計(jì)表(表四)

序號(hào)

用地單位

宗地位置

供地

時(shí)間

供地

面積（畝）

備注

1

上高宏利房地產(chǎn)公司

日江路南側(cè)

2008.2

13.77

未搬光纜

2

應(yīng)小平

更田村

2009.9

84

置換土地

3

佳鑫房地產(chǎn)公司

更田村

2010.12

50.98

征地款未發(fā)到位

4

瑞聯(lián)地產(chǎn)置業(yè)公司

更田村

2010.12

60.14

征地款未發(fā)到位

5

坤賢地產(chǎn)公司

古城管理處

2011.5

71.72

未交地

6

鑫海地產(chǎn)開發(fā)公司彭戰(zhàn)勝

**鎮(zhèn)潭田

2009

34.15

未建

7

創(chuàng)宇房地產(chǎn)開發(fā)公司

**行政路

2012.1

37.12

未交地

合計(jì)

351.88

（四）房地產(chǎn)開發(fā)水平不高。一是開發(fā)企業(yè)多、小、資質(zhì)低。目前在縣城區(qū)從事開發(fā)的13家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，沒有具備一級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，具有二級(jí)資質(zhì)的2家，三級(jí)資質(zhì)的5家，四級(jí)資質(zhì)的4家,還有2家資質(zhì)待定。全縣所開發(fā)29個(gè)樓盤中，總建筑面積在10萬㎡以上的樓盤只有7個(gè)，其余都是小型樓盤。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏高資質(zhì)和沒有雄厚資金實(shí)力，無法完成具有較大規(guī)模、較高品質(zhì)的樓盤建設(shè)。二是商品房開發(fā)水平不高，樓盤檔次較低。開發(fā)產(chǎn)品以多層建筑為主，小高層電梯房建設(shè)剛剛起步，真正的別墅區(qū)還沒有，開發(fā)商開發(fā)理念落后，品牌意識(shí)不強(qiáng)，市場(chǎng)營(yíng)銷觀念不強(qiáng)，以賣環(huán)境、賣配套、賣功能、賣管理的“以人為本”的開發(fā)理念尚未形成趨勢(shì)。

（五）配套設(shè)施不完善，物業(yè)管理滯后。部分開發(fā)商只顧片面追求增加建筑面積以提高自身效益，忽視項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)，給消費(fèi)者生活造成不便，也給社會(huì)管理帶來隱患。如綠地、幼兒園、超市、停車位、社區(qū)服務(wù)等配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)不完善或達(dá)不到要求。物業(yè)管理停留在初級(jí)的保安保潔水平，絕大部分住宅小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會(huì)。政府應(yīng)做的市政基礎(chǔ)設(shè)施不完善，如：垃圾中轉(zhuǎn)站、學(xué)校、停車場(chǎng)、市場(chǎng)、公廁、供電網(wǎng)絡(luò)等。

（六）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境不優(yōu)。首先，因未能實(shí)行凈地出讓，造成房地產(chǎn)開發(fā)過程中征地拆遷難。如美廬水郡，僅40畝的土地，開發(fā)已經(jīng)五年了，至今仍有一個(gè)養(yǎng)豬圈在小區(qū)中間，嚴(yán)重影響小區(qū)建設(shè)和居住環(huán)境。半山豪園也因?yàn)椴疬w難而調(diào)整規(guī)劃，留下一處敗筆。二是建筑工程建設(shè)過程中“強(qiáng)攬工程、強(qiáng)買強(qiáng)賣、強(qiáng)行阻工”的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。一些地頭蛇采取強(qiáng)行強(qiáng)霸的手段，以高于市場(chǎng)的價(jià)格供應(yīng)建材、參工參運(yùn)。既擾亂了房地產(chǎn)開發(fā)施工市場(chǎng)，加大了房地產(chǎn)開發(fā)成本，更損害了投資環(huán)境，不利于引進(jìn)真正有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐**。

三、意見與建議

**發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有著獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。一是生態(tài)優(yōu)勢(shì)。**有好山好水好空氣，常年氣溫比**低3-5℃，全縣森林覆蓋率達(dá)67.4%。武功山是國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，山口巖水庫(kù)依城而建，山環(huán)水繞的**是名副其實(shí)的山水之城、宜居之城。二是區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)?？h城距**只有17公里，車程只有15分鐘，自有**后花園之稱。三是價(jià)格優(yōu)勢(shì)。**房地產(chǎn)均價(jià)在4500元/㎡左右，比**高出2000元/㎡，在**買一套房的資金在**可以買一套房（含普通裝修）加一輛車。只要我們加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)，找準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)定位，理順運(yùn)作方式，**房地產(chǎn)業(yè)是大有可為的?；诖?，提出如下建議。

（一）提高認(rèn)識(shí)，高度重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。**的房地產(chǎn)業(yè)不是不要發(fā)展、而是要如何發(fā)展、如何更好地發(fā)展的問題。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，涉及到40多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)測(cè)算，每?jī)|元房地產(chǎn)開發(fā)投資可以帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門的產(chǎn)出2.86億元，可以增加就業(yè)崗位2000多個(gè)。就財(cái)政收入來講，以年投放土地200畝，每畝均價(jià)100萬計(jì)算，土地出讓金收入為2億（含成本）；按平均容積率1.6計(jì)算，建筑面積為21.34萬㎡，按75元/㎡的規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，規(guī)費(fèi)收入是1600萬元；按均價(jià)3500元/㎡，平均稅率12%計(jì)算，稅收收入約0.9億元；按以上幾項(xiàng)測(cè)算，則200畝土地的房地產(chǎn)開發(fā)帶來的財(cái)政收入合計(jì)3.06億元。因此我們要把房地產(chǎn)業(yè)提升到事關(guān)**發(fā)展后勁的戰(zhàn)略高度來抓，要下決心、下大力氣像抓工業(yè)一樣抓實(shí)抓好，讓房地產(chǎn)行業(yè)成為支撐**經(jīng)濟(jì)社會(huì)新一輪發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。

（二）找準(zhǔn)發(fā)展定位，實(shí)現(xiàn)**房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)發(fā)展。

建議**房地產(chǎn)業(yè)今后一段時(shí)期的發(fā)展定位為科學(xué)規(guī)劃，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，引進(jìn)高資質(zhì)有實(shí)力的開發(fā)商，面向中高端客戶，開發(fā)中高檔樓盤，做到政府、開發(fā)商和消費(fèi)者三贏，實(shí)現(xiàn)**房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)可持續(xù)發(fā)展。一是充分利用**生態(tài)優(yōu)勢(shì)，打造最佳人居環(huán)境，發(fā)展中高檔旅游休閑房地產(chǎn)，將**建設(shè)成宜居宜游的休閑后花園。二是開發(fā)中高檔樓盤，打造**品牌。中低檔商品房已經(jīng)供大于求，**的房地產(chǎn)業(yè)要發(fā)展好，必須定位在中高檔樓盤。要瞄準(zhǔn)**以外的高端改善房客戶群，引導(dǎo)開發(fā)商更新理念，建設(shè)一批環(huán)境美、綠化好、文化濃、質(zhì)量?jī)?yōu)、物業(yè)管理好的樓盤，以高品質(zhì)的住房小區(qū)打造**房地產(chǎn)品牌，實(shí)現(xiàn)居者“有”其屋到居者“優(yōu)”其屋的轉(zhuǎn)變。武寧縣建設(shè)旅游、休閑、養(yǎng)生城市，選擇生態(tài)環(huán)境好的地段，打造“臨街不建店面、地面不停車、物業(yè)智能卡管理、高層與多層并重”的高端純住宅小區(qū)，成功吸引了大批創(chuàng)業(yè)成功人士前來消費(fèi)，大大提升了武寧房地產(chǎn)升值空間。三是引進(jìn)高資質(zhì)開發(fā)企業(yè)。要提高房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)準(zhǔn)入門檻，最好要引進(jìn)三級(jí)以上資質(zhì)的開發(fā)商。另外，要引導(dǎo)開發(fā)商加快樓盤開發(fā)周期，在簽訂合同時(shí)，可要求開發(fā)商的樓盤開發(fā)周期控制在四年以內(nèi)。

（三）限量供應(yīng)土地，實(shí)行凈地出讓。一是加強(qiáng)城市土地利用總體規(guī)劃及實(shí)施，限制土地投放規(guī)模。武寧縣為了消化2006年以前的空置土地，2007-2008年兩年未對(duì)外供地。龍游縣嚴(yán)格控制土地投放量，等到前一個(gè)樓盤開發(fā)到一定時(shí)期才開始供應(yīng)下一個(gè)樓盤的土地。從**目前的實(shí)際情況出發(fā)，建議每年供應(yīng)商品房用地200畝左右，土地拍賣價(jià)格定在100萬以上。對(duì)閑置土地要按照國(guó)土資源部《閑置土地處置辦法》的規(guī)定，采取適當(dāng)措施予以處置（能收回的盡量收回），將現(xiàn)有的351.88畝完全未動(dòng)工的土地用于中高檔小區(qū)建設(shè)，不再進(jìn)行低水平重復(fù)性建設(shè)。二是要堅(jiān)持凈地出讓，完善市政基礎(chǔ)設(shè)施，先做環(huán)境后賣地，以提升土地的價(jià)值。

（四）優(yōu)化操作模式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。建議縣政府以城司為載體，通過城司這個(gè)平臺(tái)，完成籌資、征地拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，然后實(shí)現(xiàn)凈地出讓，獲取差額利潤(rùn)，然后再投入資金征地拆遷、建基礎(chǔ)設(shè)施，再凈地出讓，以形成一種良性循環(huán)。否則，**的城市建設(shè)、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)不可持續(xù)。武寧縣和宜豐縣的土地運(yùn)作模式較為成熟，武寧縣由城司負(fù)責(zé)籌資、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地出讓，國(guó)土局負(fù)責(zé)征收土地，房管局負(fù)責(zé)征收房屋，至今已儲(chǔ)備土地1萬多畝。宜豐縣先由政府完成征地拆遷，再由城司以土地貸款修路，完善基礎(chǔ)設(shè)施，之后才掛牌拍賣，土地賣到130-400萬/畝。

（五）完善配套設(shè)施，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管。一是城市基礎(chǔ)設(shè)施該政府做的政府一定要配套完善好，該開發(fā)商做的政府部門一定要督促開發(fā)商做好。要科學(xué)規(guī)劃城市醫(yī)療、教育、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、社區(qū)服務(wù)、市場(chǎng)、停車場(chǎng)等設(shè)施的布局，小區(qū)樓盤中的綠化、停車位、幼兒園、超市、休閑健身、排污系統(tǒng)等設(shè)施必須達(dá)到使用要求。二是要統(tǒng)一房地產(chǎn)業(yè)的稅收和規(guī)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，并做到統(tǒng)一征收。要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理，住建局要聯(lián)合公安、城管等有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的強(qiáng)攬工程、強(qiáng)買強(qiáng)賣、強(qiáng)行阻工等行為進(jìn)行專項(xiàng)治理。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；控制

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言

房地產(chǎn)企業(yè)成本包括直接成本和間接成本，直接成本又分為不變直接成本和變動(dòng)直接成本，間接成本則有機(jī)會(huì)成本和管理成本兩項(xiàng)內(nèi)容。在房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理部門，做好企業(yè)的成本控制，就是要把房地產(chǎn)建設(shè)過程中的任務(wù)分解到最易控制的程度，并明確每個(gè)子任務(wù)的所需因素。任務(wù)的目標(biāo)就是指明該任務(wù)需要實(shí)現(xiàn)的要求，包括資源要求（如各種資源計(jì)劃，人員、設(shè)備等）計(jì)劃、時(shí)間計(jì)劃、質(zhì)量要求、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和上下關(guān)聯(lián)任務(wù)，這些因素是描述一個(gè)任務(wù)的重要信息，只有把每個(gè)任務(wù)的成本控制好了，才能實(shí)現(xiàn)成本的綜合控制。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)公司結(jié)構(gòu)日趨完善，項(xiàng)目管理日趨規(guī)范，這在很大程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)成本的下降。但與此同時(shí)，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目仍然存在成本過高的問題，需要采取積極的舉措予以改善。

1.成本控制意識(shí)不濃

首先，由于近年來我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)水平較高且行業(yè)發(fā)展迅速，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)總體盈利較佳，企業(yè)職工特別是領(lǐng)導(dǎo)者的成本意識(shí)相對(duì)薄弱。其次，部分項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)者為加大項(xiàng)目主導(dǎo)權(quán)，積極爭(zhēng)取控制權(quán)，即使有空閑也不愿意在項(xiàng)目之間進(jìn)行調(diào)劑，而短缺的項(xiàng)目則更多的需要爭(zhēng)取銀行等金融企業(yè)的支持，從而在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人為的拉高了成本。

2.使用缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃性

首先，部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，在使用計(jì)劃上更多的是以年度為計(jì)劃期限，缺乏更為長(zhǎng)遠(yuǎn)的融資方案，這就與房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的長(zhǎng)周期存在差異，可能導(dǎo)致本年度的過度使用而下一年度相對(duì)缺乏，不得不花費(fèi)更高的成本獲取外部的支持。其次，從房地產(chǎn)企業(yè)管理模式來看，項(xiàng)目無法得到合理保障，一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)同時(shí)運(yùn)行多個(gè)項(xiàng)目，通過集中統(tǒng)一管理甚至成立財(cái)務(wù)公司的模式來運(yùn)行，這就可能導(dǎo)致某一項(xiàng)目挪作他用。而無法得到保障，甚至項(xiàng)目無以為繼。

3.成本控制措施空化

首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制目標(biāo)不明確，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目在追求上以越多越好等為目標(biāo)，或者認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目只要融到了資就是賺錢，從而沒有按照項(xiàng)目實(shí)際需求進(jìn)行安排，從而導(dǎo)致成本過高。其次，使用過程中安排不合理，項(xiàng)目部沒有與原材料供應(yīng)商等單位就支付時(shí)間等進(jìn)行協(xié)商，導(dǎo)致部分被提前支出，部分由于延后支出而增加了違約等，這也加大了成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全過程成本控制

近幾年來房地產(chǎn)業(yè)得以快速發(fā)展，作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，但隨著國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)政策的逐步實(shí)施，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)不斷的壯大，僅僅依靠土地資源的升值來獲取利潤(rùn)的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷的增大，如何以最低的成本在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)開發(fā)出能夠滿足市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要關(guān)注的首要問題，是以利潤(rùn)最大化為主要目標(biāo)，進(jìn)度與產(chǎn)品的質(zhì)量是圍繞著成本目標(biāo)來進(jìn)行的，而市場(chǎng)和成本是對(duì)利潤(rùn)最主要的因素，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也僅能對(duì)成本有所控制，這也成就了成本控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理和開發(fā)中的核心地位及作用。

1.房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段的成本控制

在建筑工程項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段，努力提高可行性研究報(bào)告數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度，切實(shí)發(fā)揮其控制建設(shè)項(xiàng)目總成本的作用。盡可能準(zhǔn)確地計(jì)算出包含土地成本、工程造價(jià)、前期規(guī)費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、資金成本及管理費(fèi)用等可能發(fā)生的工程建設(shè)項(xiàng)目全過程費(fèi)用。做好項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，必須積極參與項(xiàng)目決策前的準(zhǔn)備工作，認(rèn)真收集有關(guān)資料，切實(shí)做好項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，要求專業(yè)設(shè)計(jì)人員在確保設(shè)計(jì)的實(shí)用性、科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)性、合理性的同時(shí)，盡量節(jié)省投資，要做到精心設(shè)計(jì)，將設(shè)計(jì)與造價(jià)結(jié)合起來，有效的控制工程變更，對(duì)因工程設(shè)計(jì)問題造成工程延期，大量的工程變更，工程材料浪費(fèi)，超出投資限額等，由設(shè)計(jì)單位按合同承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，從而把設(shè)計(jì)的權(quán)、責(zé)、利有效的結(jié)合起來，從而使建筑工程成本在設(shè)計(jì)階段能得到有效的控制，發(fā)揮其最大的效益，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

2.房地產(chǎn)開發(fā)施工階段的成本控制

2.1施工單位的選擇與管理。應(yīng)通過建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)，選擇報(bào)價(jià)合理、信譽(yù)良好、具有較強(qiáng)的管理能力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的承包商作為合作單位，同時(shí)在合作過程中還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)承包單位的管理與服務(wù)。

2.2施工現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理。現(xiàn)場(chǎng)簽證主要指房地產(chǎn)企業(yè)與承包，簽訂工程合同后，由于工程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)施工需要及其他可變因素導(dǎo)致原施工流程及合同約定的變更，是工程承包合同的補(bǔ)充內(nèi)容。首先應(yīng)明確簽證各職能部門、各相關(guān)負(fù)責(zé)人的簽字權(quán)限，避免結(jié)算時(shí)發(fā)生互相推諉的現(xiàn)象；其次應(yīng)加強(qiáng)合同管理，避免、減少和規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)簽證；第三應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)效性，避免簽證久拖不簽，為結(jié)算帶來麻煩。

2.3設(shè)計(jì)變更管理。設(shè)計(jì)變更是指設(shè)計(jì)部門對(duì)原施工圖紙和設(shè)計(jì)文件中所表達(dá)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的改變和修改。一方面設(shè)計(jì)變更是由設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)整體的水平、能力、素質(zhì)決定的，所以選擇優(yōu)秀設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)是控制設(shè)計(jì)變更最有效的方法之一；另一方面設(shè)計(jì)變更是由房地產(chǎn)公司管理團(tuán)隊(duì)的水平、能力、素質(zhì)決定的，應(yīng)使公司編制的策劃書、設(shè)計(jì)委托書科學(xué)、準(zhǔn)確并具有一定的前瞻性，以更好的控制設(shè)計(jì)變更數(shù)量，從而達(dá)到控制工期和造價(jià)的目的。

3.房地產(chǎn)開發(fā)竣工結(jié)算階段的成本控制

在建筑工程項(xiàng)目竣工階段，應(yīng)該對(duì)建筑工程施工階段的技術(shù)資料、變更、工程簽證索賠，資金來往賬目等資料進(jìn)行核對(duì)和整理，根據(jù)建筑工程施工資料與往來賬目，合理支付工程施工的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械和設(shè)備的各項(xiàng)費(fèi)用。也要處理好建筑工程的索賠，對(duì)于建筑工程施工階段發(fā)生的索賠項(xiàng)目和金額進(jìn)行核對(duì)，根據(jù)合同和協(xié)議支付索賠款額，建筑工程項(xiàng)目竣工階段的造價(jià)控制，也是工程項(xiàng)目中造價(jià)控制的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

4.逐步引進(jìn)科學(xué)的成本管理方法

具體而言主要包括目標(biāo)成本管理和作業(yè)成本管理。目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。作業(yè)成本管理的基本思想是企業(yè)利用作業(yè)成本計(jì)算所獲得的信息進(jìn)行作業(yè)管理，以達(dá)到不斷消除浪費(fèi)、實(shí)現(xiàn)持續(xù)改、提高客戶價(jià)值，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的一系列活動(dòng)。隨著房地差企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇以及當(dāng)前面臨的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，要求房地產(chǎn)企業(yè)采用科學(xué)的成本管理方法，使得企業(yè)的成本管理上一臺(tái)階，并真正實(shí)現(xiàn)成本管理給企業(yè)帶來的效益，才能促進(jìn)企業(yè)健康、持續(xù)地發(fā)展，才能順利地度過當(dāng)前的危機(jī)。

結(jié)束語(yǔ)

在房地產(chǎn)開發(fā)中，成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要組成部分，在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中具有十分重要的意義，也在以后的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)重要的地位，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行合理的成本控制是控制工程成本的關(guān)鍵，因此，我國(guó)需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)成本控制的分析與研究，完善相關(guān)的制度，建立一支有專業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)知識(shí)的成本控制研究隊(duì)伍，采用科學(xué)合理的施工方法與施工工藝，這才能確保房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中以最小的代價(jià)，獲取最大的利益。

參考文獻(xiàn)：

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篇8

關(guān)鍵詞：成品住宅；一體化；產(chǎn)業(yè)鏈；前期階段

中圖分類號(hào)：F299.23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1674-9944（2015）12-0287-04

1傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈存在的問題

傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，掌握土地和資本的房地產(chǎn)企業(yè)居于整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的主導(dǎo)地位。從項(xiàng)目總體策劃、立項(xiàng)審批、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開工準(zhǔn)備、全面施工、驗(yàn)收交付許可到登記入住的各階段，均為單線推進(jìn)模式，形成以房地產(chǎn)企業(yè)為核心進(jìn)行配套生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈。傳統(tǒng)住宅建設(shè)依托勞動(dòng)與資本密集，勢(shì)必與資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的可持續(xù)發(fā)展道路相背離，其發(fā)展后勁因而受到嚴(yán)重牽絆。具體而言，傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈存在以下問題。

1.1產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值分布不合理

中國(guó)現(xiàn)行的土地供給制度，在很大程度上決定了土地主導(dǎo)著住宅產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，因此地方政府掌握土地資源，以及房地產(chǎn)企業(yè)掌握資本，控制了產(chǎn)業(yè)鏈的主要利益，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)鏈中利益分配不均，未能賦予產(chǎn)業(yè)鏈各價(jià)值主體公平競(jìng)爭(zhēng)的平臺(tái)，進(jìn)而影響了新技術(shù)、新材料、現(xiàn)代管理理念和方法在產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目中的實(shí)施。

1.2產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)脫節(jié)

科技密集型程度較低，以及地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)壟斷資源、資本，傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈各價(jià)值主體呈現(xiàn)粗放經(jīng)營(yíng)與合作的關(guān)系，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系孤立割裂，未能形成平等參與、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、高效溝通與互惠合作的一體化關(guān)系模式。

1.2.1房地產(chǎn)開發(fā)粗放競(jìng)爭(zhēng)

作為獲得資金、土地便能運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)，一般不具備項(xiàng)目規(guī)劃能力，因而只能委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。通常規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)占據(jù)整個(gè)項(xiàng)目成本的70%，這就導(dǎo)致傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈中沒有技術(shù)支撐的房地產(chǎn)企業(yè)，無力培養(yǎng)自身的規(guī)劃設(shè)計(jì)能力，只得憑借拿地環(huán)節(jié)進(jìn)行粗放競(jìng)爭(zhēng)，以此確保自己的利益主體地位。

1.2.2勞動(dòng)密集型的建筑業(yè)

由于傳統(tǒng)住宅建設(shè)多為現(xiàn)場(chǎng)手工作業(yè)，加之產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)各自為政、銜接互濟(jì)不夠緊密，導(dǎo)致工人勞動(dòng)強(qiáng)度加大，生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)呈分散狀態(tài)，因而拉長(zhǎng)了建設(shè)周期、降低了生產(chǎn)效率。同時(shí)，因設(shè)計(jì)、施工、部品選擇與運(yùn)輸?shù)呢?zé)任部門缺少實(shí)時(shí)溝通與工作對(duì)接，又導(dǎo)致相互推諉、權(quán)責(zé)不明，因此建設(shè)質(zhì)量難以控制，監(jiān)管耗費(fèi)成本巨大。

1.2.3建材業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、部品化水平較低

現(xiàn)場(chǎng)手工作業(yè)的勞動(dòng)密集型生產(chǎn)方式，導(dǎo)致傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈中部品、建材的工業(yè)化生產(chǎn)水平較低，因此影響了住宅產(chǎn)業(yè)化的基礎(chǔ)――部品與建材的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)格化與系列化。這無疑導(dǎo)致資源浪費(fèi)、勞動(dòng)效率降低、工程質(zhì)量堪憂，進(jìn)而影響產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)的銜接與住宅產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；?yīng)。

1.2.4未形成供、產(chǎn)、銷一體的“鏈"狀參與主體

傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈的供、產(chǎn)、銷關(guān)系為：房地產(chǎn)企業(yè)拿地委托設(shè)計(jì)院完成規(guī)劃設(shè)計(jì)通過工程招投標(biāo)選擇施工企業(yè)由施工企業(yè)整合原材料供應(yīng)商、建材經(jīng)銷商、設(shè)備供應(yīng)商等承擔(dān)施工任務(wù)完成施工并交付給房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)通過銷售或自行銷售給最終客戶由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維護(hù)住宅產(chǎn)品。

由此可知，這種生產(chǎn)組織形式的參與主體，涉及眾多部門和人員，各自擁有獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、技術(shù)理念和利益關(guān)系，眾口難調(diào)很難建構(gòu)合作紐帶，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的一體化模式因此較難實(shí)現(xiàn)。此外，建筑設(shè)計(jì)與室內(nèi)設(shè)計(jì)工作割裂，大量半成品的“毛坯房”上市交易，致使購(gòu)房后還需進(jìn)行二次裝修，這不僅增加了環(huán)境負(fù)擔(dān)，不符合低碳環(huán)保的大勢(shì)所趨，同時(shí)，亦不利于建材、部品的標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化生產(chǎn)體系的建構(gòu)。

2成品住宅產(chǎn)業(yè)鏈的重構(gòu)原則

“成品住宅”（finished housing）是指套內(nèi)所有功能空間的固定面鋪裝或涂飾、管線及終端安裝、廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施等全部完成，已具備基本使用功能的住房。成品住宅開發(fā)建設(shè)應(yīng)強(qiáng)調(diào)以“成品”為目標(biāo)，采用一體化開發(fā)建設(shè)管理方式，使各生產(chǎn)要素完美組合，減少中間環(huán)節(jié)、優(yōu)化資源配置；通過工廠化生產(chǎn)提高構(gòu)配件質(zhì)量與生產(chǎn)能力，從而節(jié)約建設(shè)成本、降低勞動(dòng)強(qiáng)度、提高勞動(dòng)效率，發(fā)掘其價(jià)值與使用價(jià)值的“商品”。成品住宅的產(chǎn)業(yè)鏈建構(gòu)原則表現(xiàn)為以下幾方面。

2.1以終端用戶需求為導(dǎo)向

2.1.1立足顧客現(xiàn)實(shí)需要和潛在需求

成品住宅從土地獲取管理、項(xiàng)目總體策劃、設(shè)計(jì)任務(wù)書的制定、建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、部品選樣、項(xiàng)目施工、材料設(shè)備的供應(yīng)、竣工驗(yàn)收、入住總結(jié)到售后服務(wù)等各環(huán)節(jié)，均以終端客戶的需求和消費(fèi)為中心，以產(chǎn)品的服務(wù)功能為重點(diǎn)，綜合技術(shù)推動(dòng)型和需求拉動(dòng)型的優(yōu)點(diǎn)而形成產(chǎn)業(yè)鏈；以客戶需求為導(dǎo)向，重構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈各價(jià)值主體的生產(chǎn)組織形式與工作對(duì)接的關(guān)系，真正實(shí)現(xiàn)“以客戶為本”的產(chǎn)業(yè)鏈建構(gòu)主旨。

2.1.2搭建用戶參與設(shè)計(jì)的開放平臺(tái)

“以客戶為本”的建構(gòu)主旨還表現(xiàn)在：在成品住宅的產(chǎn)業(yè)鏈中介入用戶參與設(shè)計(jì)、監(jiān)控的過程。為此，以信息系統(tǒng)為支撐搭建用戶參與的平臺(tái)實(shí)屬必要。例如，在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，利用BIM互動(dòng)性與及時(shí)反饋性的可視化特性，可使客戶更加直觀、快捷地了解項(xiàng)目全過程。同時(shí)其強(qiáng)大的模擬功能輔以造價(jià)控制環(huán)節(jié)，亦可方便客戶把握節(jié)能、日照、熱傳導(dǎo)與緊急疏散情況，進(jìn)而有效控制成本，深化客戶的自主參與程度。此外，通過類似的信息平臺(tái)收集用戶的需求信息，進(jìn)而優(yōu)化方案，亦有助于改善產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)之間的協(xié)作關(guān)系，以期高效生產(chǎn)出市場(chǎng)接受度高的產(chǎn)品。

2.2建構(gòu)信息共享的平臺(tái)打通全產(chǎn)業(yè)鏈

2.2.1優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

信息化的集成環(huán)境可為成品住宅的產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)提供較準(zhǔn)確的模型。其信息平臺(tái)的優(yōu)化性在于：將“多種項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案和投資回報(bào)分析結(jié)合起來，從而實(shí)時(shí)的計(jì)算出設(shè)計(jì)變化帶來的投資回報(bào)變化，找出最優(yōu)方案”，從而有利于參與主體客戶的決策。與此同時(shí)，對(duì)于施工難度較大的異形設(shè)計(jì)，亦可藉此信息平臺(tái)優(yōu)化設(shè)計(jì)施工方案，以期減少工程量、壓低工程造價(jià)，為客戶贏得更多的價(jià)值回報(bào)。

2.2.2 鏈接工作接口

傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)脫節(jié)的重要導(dǎo)因就在于各專業(yè)之間溝通不到位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅僅由于項(xiàng)目成員之間的數(shù)據(jù)互通性較弱而產(chǎn)生的額外成本，就降低了建筑工程6%左右的效益。例如，由于建筑施工與室內(nèi)裝修割裂，時(shí)常出現(xiàn)建筑主體結(jié)構(gòu)妨礙管道設(shè)備的布置的問題。為此，變更原初設(shè)計(jì)方案，導(dǎo)致資源與勞動(dòng)力的浪費(fèi)，人為拉長(zhǎng)了建設(shè)工期。信息化的集成環(huán)境因其模擬、預(yù)演與協(xié)調(diào)功能，可在“專業(yè)之間與專業(yè)內(nèi)部進(jìn)行碰撞檢驗(yàn)，并即時(shí)生成數(shù)據(jù)，以供施工參考”，因而成為打通住宅全產(chǎn)業(yè)鏈、提升項(xiàng)目效益、進(jìn)行全過程精細(xì)化管理的重要平臺(tái)。

2.2.3 高效傳遞信息

信息化的集成環(huán)境可通過交互窗口修改三維模型，其即視性、互動(dòng)性與反饋性為設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營(yíng)信息的傳達(dá)提供較大便利。同時(shí)，其完備的構(gòu)件信息亦為自動(dòng)生產(chǎn)加工提供了技術(shù)條件。此外，通過4D模擬可預(yù)演施工過程，采用5D模型輔以成本控制，皆體現(xiàn)了信息化集成環(huán)境可動(dòng)態(tài)、高效傳達(dá)信息的優(yōu)勢(shì)。

2.3建構(gòu)工業(yè)化生產(chǎn)平臺(tái)

2.3.1縮短建設(shè)周期

由于工業(yè)化生產(chǎn)平臺(tái)藉由標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化、系統(tǒng)化的工業(yè)化生產(chǎn)方式，取代分散的手工業(yè)生產(chǎn)方式，其中的住宅部品、建材皆在工廠流水線上產(chǎn)生，故通用化、系列化、集約化程度較高，加之現(xiàn)場(chǎng)裝配式施工方式，因而顯著提高了生產(chǎn)效率，與此同時(shí)，亦較少受制于天氣情況，建設(shè)工期大大縮短。

2.3.2提高工作成效

一方面，對(duì)傳統(tǒng)住宅的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行分解、重組和優(yōu)化，密切成品住宅的產(chǎn)業(yè)鏈接口，提高各工種之間的信息溝通成效，深化客戶的自主參與層級(jí)，可顯著提高工作效率且質(zhì)量可控；另一方面，工業(yè)化生產(chǎn)方式帶來的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)格化的部品、建材，亦有利于成品住宅的規(guī)模化生產(chǎn)與社會(huì)化營(yíng)銷，從而推動(dòng)成品住宅的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。

2.3.3減少資源浪費(fèi)

勘察、設(shè)計(jì)、施工、項(xiàng)目管理、監(jiān)理、部品、材料、設(shè)備等的全產(chǎn)業(yè)鏈生產(chǎn)組織形式，可減少在設(shè)計(jì)、施工、材料部品的選樣、供應(yīng)等環(huán)節(jié)中，因工作對(duì)接問題與無效益變更導(dǎo)致的資本浪費(fèi)與能源消耗。此外，工業(yè)化生產(chǎn)平臺(tái)采用污水再生利用和雨水收集利用技術(shù)，實(shí)現(xiàn)施工養(yǎng)護(hù)用水的循環(huán)利用， 可顯著節(jié)水節(jié)能。另外，標(biāo)準(zhǔn)化、通用化、現(xiàn)場(chǎng)裝配式的工業(yè)集中生產(chǎn)方式，亦可降低建筑主材與輔材的損耗。

3成品住宅前期階段的一體化產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)

成品住宅是一項(xiàng)涉及獲得土地、開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料、設(shè)備和用戶等眾多方面的系統(tǒng)工程。一體化則指在信息化集成環(huán)境與工業(yè)化生產(chǎn)方式基礎(chǔ)上，以為用戶提供優(yōu)良的成品住宅和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目標(biāo)，將獲得土地、投資開發(fā)、設(shè)計(jì)施工、構(gòu)配件生產(chǎn)、部品設(shè)備生產(chǎn)供應(yīng)、施工、銷售及售后服務(wù)等諸環(huán)節(jié)聯(lián)結(jié)為一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)成品住宅產(chǎn)供銷一體化。在此，以產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的人、機(jī)、環(huán)境關(guān)系為研究成品住宅建設(shè)一體化的切入點(diǎn)。具體而言，即成品住宅開發(fā)建設(shè)各環(huán)節(jié)均以用戶需求為基礎(chǔ)，進(jìn)而，傳承中國(guó)古代造物模件化技術(shù)與多元樣式兼容的營(yíng)構(gòu)模式，以成品住宅的部件化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)為出發(fā)點(diǎn)，根據(jù)消費(fèi)者品質(zhì)需求的不同，探索個(gè)性化菜單裝修模式與大眾化標(biāo)準(zhǔn)式裝修模式，實(shí)現(xiàn)工業(yè)化與人性化、通用化與個(gè)性化、批量化與多樣化的共贏。同時(shí)，建構(gòu)以產(chǎn)業(yè)鏈核心企業(yè)為成員的企業(yè)集團(tuán)，整合資金、資源、技術(shù)優(yōu)勢(shì)，注重成品住宅推廣應(yīng)用過程中的集成化、低碳環(huán)保與智能化技術(shù)。

根據(jù)成品住宅一體化產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)成及相關(guān)因素，可將產(chǎn)業(yè)鏈系統(tǒng)分為土地獲得管理、項(xiàng)目投資開發(fā)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)與項(xiàng)目報(bào)批等前期階段，土建安裝、樣板房施工等中期階段，以及住宅銷售與服務(wù)等后期階段。其中，投資開發(fā)定位的正確性以及設(shè)計(jì)構(gòu)思、設(shè)計(jì)成果等前期階段，直接影響成品住宅一體化產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)成果與項(xiàng)目實(shí)施結(jié)果，因此，擬重點(diǎn)闡述成品住宅前期階段的一體化產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)情況。

3.1土地獲得管理

3.1.1土地信息收集

收集土地信息的目的在于，藉由政府、專業(yè)網(wǎng)站和主流報(bào)紙為公司拍地、融資、調(diào)整土地價(jià)格、了解區(qū)域土地情況、分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等提供參考。一般而言，由集團(tuán)營(yíng)銷企劃部通過報(bào)紙、土地儲(chǔ)備中心處、人員來電、約訪等途徑收集、整理土地信息。在地塊公示后，確定重點(diǎn)意向地塊，報(bào)送公司主管、領(lǐng)導(dǎo)審批。之后對(duì)獲批地塊進(jìn)行審核并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，在此基礎(chǔ)上，將勘查資料整理成文報(bào)送公司管理層。經(jīng)公司管理層研討后，由企劃部組織完成“意向地塊可行性研究報(bào)告”。負(fù)責(zé)這一環(huán)節(jié)的職能部門為公司營(yíng)銷企劃部與公司管理層，必要時(shí)需與國(guó)土部門交涉。

3.1.2意向地塊可行性研究分析報(bào)告

制定詳細(xì)實(shí)施計(jì)劃，通過具體數(shù)據(jù)和量化的衡量標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任分配，動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)、分析市場(chǎng)、消費(fèi)者與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的可行性分析報(bào)告，可降低企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，提高決策成功率。通常來說，意向地塊可行性研究分析報(bào)告涵蓋城市發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)整體概述、周邊情況分析及重點(diǎn)個(gè)案研究，區(qū)域樓盤目標(biāo)客戶分析、經(jīng)濟(jì)測(cè)算等內(nèi)容。

由營(yíng)銷企劃部設(shè)定可行性研究計(jì)劃、組織市場(chǎng)調(diào)研、定位分析產(chǎn)品，而后提交設(shè)計(jì)部。設(shè)計(jì)部進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和初步分析，提交采購(gòu)部與審計(jì)部。由采購(gòu)部和審計(jì)部對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行初步成本測(cè)算，并制定初步銷售計(jì)劃和銷售價(jià)格，提交財(cái)務(wù)部。財(cái)務(wù)部對(duì)投資經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析評(píng)估，總結(jié)評(píng)估結(jié)論提交公司管理層審核、決策。此環(huán)節(jié)涉及職能部門為營(yíng)銷企劃部、設(shè)計(jì)部、采購(gòu)部、審計(jì)部、財(cái)務(wù)部、公司管理層。

3.1.3土地競(jìng)拍管理

土地競(jìng)拍旨在：①控制各城市短長(zhǎng)期的土地供應(yīng)總量；②逐年增加經(jīng)適房用地的供應(yīng)；③對(duì)商品房用地進(jìn)行招標(biāo)或掛牌出讓，并確定出讓價(jià)高限，以防地價(jià)飆升；④將一次性收取土地出讓金改為收取土地租金。具體流程包括準(zhǔn)備履約保證金、參加掛牌、準(zhǔn)備投標(biāo)拍賣所需文件，與拍賣人、招標(biāo)人、土地管理部門、掛牌人等簽約，以及備份同摘牌、投標(biāo)、拍賣相關(guān)的資料。該環(huán)節(jié)由土地管理部門控制。

3.2項(xiàng)目投資開發(fā)

3.2.1制定“項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書”

作為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的綱領(lǐng)性文件，計(jì)劃書涉及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、客戶維度，包括成本、設(shè)計(jì)、工程、入住、物業(yè)的內(nèi)部維度，以及學(xué)習(xí)與發(fā)展。制定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書首先需就項(xiàng)目位置、現(xiàn)狀、配套設(shè)施情況、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等進(jìn)行簡(jiǎn)要分析與介紹。集團(tuán)應(yīng)對(duì)總利潤(rùn)要求、總投資要求、峰值資金、人員配置、總開發(fā)周期、品牌建設(shè)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)等提出總體量化要求。制定項(xiàng)目開發(fā)中關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的行動(dòng)計(jì)劃和各部門、各專業(yè)的詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，陳述可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并制定應(yīng)對(duì)方案。最后，對(duì)上述內(nèi)容分類列表匯總。該環(huán)節(jié)在獲得土地后一個(gè)月內(nèi)進(jìn)行，由公司管理層和各職能部門負(fù)責(zé)。

3.2.2編寫“項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究報(bào)告”

“項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究報(bào)告”是項(xiàng)目策劃與編制“產(chǎn)品建議書”的參考。營(yíng)銷企劃部需系統(tǒng)收集、整理、記錄、分析成品住宅地產(chǎn)市場(chǎng)、營(yíng)銷、產(chǎn)品等方面的信息，以期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，為市場(chǎng)定位和公司決策提供依據(jù)。在地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與分析的基礎(chǔ)上，分別從項(xiàng)目市場(chǎng)、項(xiàng)目客戶、產(chǎn)品概念、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑室內(nèi)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)與標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)計(jì)、社區(qū)服務(wù)、戶型面積配比、項(xiàng)目?jī)r(jià)格等入手進(jìn)行定位。最后，依據(jù)項(xiàng)目投資開發(fā)周期、銷售周期、經(jīng)濟(jì)收益調(diào)整定位，以尋求用戶與項(xiàng)目的平衡點(diǎn)。

3.2.3撰寫“產(chǎn)品建議書”

以用戶為導(dǎo)向，探討項(xiàng)目的市場(chǎng)受眾面，進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)定位與產(chǎn)品建議，是撰寫“產(chǎn)品建議書”的目的所在。獲得土地后，營(yíng)銷企劃部市場(chǎng)主管負(fù)責(zé)制定編寫工作計(jì)劃，計(jì)劃報(bào)送營(yíng)銷總監(jiān)并通過后，由營(yíng)銷企劃部、市場(chǎng)部人員與相關(guān)部門進(jìn)行協(xié)商與溝通，并就目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目主題、形態(tài)、建設(shè)指標(biāo)等深入調(diào)研，而后提交市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。同時(shí)，營(yíng)銷企劃部組織編寫“初步產(chǎn)品建議書”，論證方案的可行性。建議書提交公司管理層審批通過后，由設(shè)計(jì)部開始項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)，審計(jì)部、財(cái)務(wù)部測(cè)算成本、財(cái)務(wù)指標(biāo)實(shí)施，營(yíng)銷企劃部綜合各部門意見，組織編寫“產(chǎn)品建議書”。再次提交管理層審批、論證。經(jīng)由董事長(zhǎng)、集團(tuán)總部論證通過后即可實(shí)施。此環(huán)節(jié)涉及職能部門較多，包括營(yíng)銷企劃部、項(xiàng)目部、審計(jì)部、財(cái)務(wù)部，以及公司、集團(tuán)管理層等。

3.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)與建材、部品選樣

3.3.1制定工作計(jì)劃

此環(huán)節(jié)在產(chǎn)品建議書確定之后與概念設(shè)計(jì)之前的一周開始，由規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)制定有關(guān)項(xiàng)目?jī)?nèi)容、工期、起始時(shí)間、需其他部門配合事項(xiàng)等內(nèi)容的工作計(jì)劃，并交由規(guī)劃總監(jiān)與公司管理層的總經(jīng)理審批。

3.3.2設(shè)計(jì)招標(biāo)

招標(biāo)文件旨在闡明部品、建材的采購(gòu)或工程性質(zhì)，通報(bào)招標(biāo)程序?qū)⒁罁?jù)的規(guī)則和秩序，是投標(biāo)商編制投標(biāo)文件的基礎(chǔ)，也是采購(gòu)人與中標(biāo)商簽訂合同的基礎(chǔ)。

設(shè)計(jì)招標(biāo)環(huán)節(jié)涉及四大流程：①編制招標(biāo)書。由規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)制定計(jì)劃，報(bào)送公司管理層審批。招標(biāo)書通常包括：方案招標(biāo)書、施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)書、景觀設(shè)計(jì)招標(biāo)書。方案照標(biāo)書在產(chǎn)品建議書完成一周后提交，施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)書在擴(kuò)初階段根據(jù)擴(kuò)初深度提交。景觀設(shè)計(jì)招標(biāo)書在規(guī)劃方案確定后一周內(nèi)提交。②實(shí)施招標(biāo)流程。由規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)實(shí)施，公司管理層總經(jīng)理委托的招標(biāo)小組評(píng)標(biāo)，相關(guān)表單報(bào)送公司管理層審批。③編制設(shè)計(jì)任務(wù)書。設(shè)計(jì)任務(wù)書包括方案設(shè)計(jì)任務(wù)書、景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書。一般由規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)編制任務(wù)書，在招標(biāo)確定后一周內(nèi)開始。方案設(shè)計(jì)任務(wù)書需對(duì)項(xiàng)目名稱、用地概況、設(shè)計(jì)依據(jù)、總體控制性指標(biāo)等進(jìn)行明確說明；要依據(jù)用戶需求定位戶型與面積匹配；指明具體的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、總體規(guī)劃要求、住宅戶型設(shè)計(jì)要求、建筑形式、功能、車位比例要求等；提出技術(shù)控制要點(diǎn)與提交成果的形式、要求；出示設(shè)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書除項(xiàng)目簡(jiǎn)介、定位與設(shè)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)外，需重點(diǎn)就景觀設(shè)計(jì)原則、規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)、景觀設(shè)計(jì)要求、方案設(shè)計(jì)提交成果形式與內(nèi)容、景觀施工圖紙內(nèi)容等提出具體要求。施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書需對(duì)總圖設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)與標(biāo)準(zhǔn)等提出具體要求。④簽訂合同。由規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)合同的談判和起草，并交由相關(guān)部門流轉(zhuǎn)審批，一般在招標(biāo)確定后一周內(nèi)開始。

3.3.3方案設(shè)計(jì)與建材、部品選樣

一體化產(chǎn)業(yè)鏈的建構(gòu)理念，使得成品住宅方案設(shè)計(jì)階段，即要考慮從住宅構(gòu)件、部品的設(shè)計(jì)生產(chǎn)，住宅建造施工，住宅使用、改造直至廢棄回收等各個(gè)階段，積極通過新技術(shù)來提高效率、降低能耗，從而求得經(jīng)濟(jì)和環(huán)境關(guān)系的平衡與優(yōu)化。

成品住宅的方案設(shè)計(jì)階段包括以下環(huán)節(jié)：在投資部、銷售部的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上進(jìn)行建筑、景觀、住宅室內(nèi)風(fēng)格定位；規(guī)劃設(shè)計(jì)部提出概念方案的同時(shí)，裝修設(shè)計(jì)與主案設(shè)計(jì)師介入，從住宅的長(zhǎng)壽化發(fā)展、用戶的標(biāo)準(zhǔn)化與個(gè)性化需求角度入手，優(yōu)化戶型、預(yù)留可調(diào)整的空間，提供可供用戶自主選擇與搭配的菜單式裝修方案；在戶型定稿前，由裝修設(shè)計(jì)師結(jié)合系統(tǒng)設(shè)備、土建各方做最后優(yōu)化，完成成品住宅戶型設(shè)計(jì)方案及施工圖；方案設(shè)計(jì)完成的同時(shí)，設(shè)計(jì)單位提交材料、部品和設(shè)備清單，財(cái)務(wù)部進(jìn)行成本估算；設(shè)計(jì)師通過信息平臺(tái)與一站式建材、部品超市選擇材料、部品樣板，提交技術(shù)部確認(rèn)（銷售部、成本部、工程部參與），并由技術(shù)部、設(shè)計(jì)部確定材料設(shè)備供應(yīng)商。

由上述流程可知，在方案設(shè)計(jì)與建材、部品選樣的過程中，立足用戶需求，借助信息化集成環(huán)境與一站式采購(gòu)，建筑師、室內(nèi)設(shè)計(jì)師、銷售部、財(cái)務(wù)部、工程部、材料供應(yīng)商等搭建了緊密的工作接口，建構(gòu)起互助合作、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的一體化產(chǎn)業(yè)鏈。

3.3.4方案論證、評(píng)審

方案論證內(nèi)容主要為：審核項(xiàng)目定位，會(huì)審專業(yè)規(guī)范、技術(shù)要點(diǎn)、設(shè)計(jì)指標(biāo)、設(shè)計(jì)風(fēng)格、物業(yè)管理、成本控制等，以此為確定中選方案提供依據(jù)。

方案論證對(duì)象包括：規(guī)劃、建筑、施工圖與景觀方案。其中，規(guī)劃、建筑與景觀方案由規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)組織論證后，填報(bào)論證表并報(bào)送相關(guān)部門審批。施工圖方案由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織圖紙會(huì)審，填報(bào)會(huì)審意見并報(bào)送相關(guān)部門審批。

3.4項(xiàng)目報(bào)批

此階段在整套施工圖出圖前即可進(jìn)行。

3.4.1辦理項(xiàng)目立項(xiàng)手續(xù)

首先，將土地成交確認(rèn)書和土地儲(chǔ)備中心地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)科提供的資料，提交行政審批中心發(fā)改委立項(xiàng)。繼而，將環(huán)境影響報(bào)告書提交環(huán)保局審批，獲得項(xiàng)目審批意見。最后，攜帶材料至行政服務(wù)中心發(fā)改委窗口辦理立項(xiàng)手續(xù)。

3.4.2辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

首先，至規(guī)劃局窗口獲得“選址規(guī)劃意見書”，至測(cè)繪院獲地形與管線圖，至規(guī)劃局獲得紅線圖與規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，并轉(zhuǎn)交設(shè)計(jì)院，從設(shè)計(jì)院處獲得建筑設(shè)計(jì)方案。復(fù)歸規(guī)劃局審批，獲取建筑設(shè)計(jì)方案審定意見書。在相關(guān)部門簽署意見后，至規(guī)劃局窗口辦理用地規(guī)劃許可證。

3.4.3辦理土地證

攜帶土地登記申請(qǐng)書、土地登記法人代表身份證明書、土地登記委托書及委托人身份證明書等，土地權(quán)屬證明文件，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、選址意見書、規(guī)劃紅線圖、總平圖等，至國(guó)土局辦理。

3.4.4辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

首先，將施工圖交由行政主管部門授權(quán)的審圖機(jī)構(gòu)審查，獲得“建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書”等相關(guān)支撐文件；繼而，至規(guī)劃局申請(qǐng)規(guī)劃放線，同時(shí)，環(huán)保局進(jìn)行環(huán)保評(píng)估，審核通過后至規(guī)劃局辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

3.4.5辦理建筑工程施工許可證

施工單位與監(jiān)理單位招投標(biāo)，選定監(jiān)理施工單位后，至城建檔案館進(jìn)行施工合同備案，至房管局進(jìn)行白蟻預(yù)防登記，至質(zhì)監(jiān)站進(jìn)行質(zhì)監(jiān)、安檢備案。備齊相關(guān)材料后，即可辦理建筑工程施工許可證。

3.4.6辦理預(yù)售證

首先，辦理預(yù)售住房?jī)r(jià)格批復(fù)，至地名委員會(huì)辦理小區(qū)命名審批。攜帶項(xiàng)目所在地派出所出具的地址、編號(hào)證明，辦理住房預(yù)售面積審查，至產(chǎn)權(quán)處報(bào)送相關(guān)報(bào)建資料供審查，最后，聯(lián)絡(luò)公司工程部協(xié)助產(chǎn)權(quán)處進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，無異議后即可獲得預(yù)售證。

4結(jié)語(yǔ)

到目前為止，江蘇成品住宅仍低于住宅年開發(fā)量的40%，與發(fā)達(dá)國(guó)家成品住宅開發(fā)量的80%以上相去甚遠(yuǎn)，究其原因在于：產(chǎn)品質(zhì)量問題影響購(gòu)房成本與用戶消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)型。因此，立足終端用戶需求與信息化集成環(huán)境，設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位等尚需積累成品住宅建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)化獲得土地、投資開發(fā)、設(shè)計(jì)施工、構(gòu)配件生產(chǎn)、部品設(shè)備生產(chǎn)供應(yīng)、施工、銷售及售后服務(wù)等產(chǎn)業(yè)鏈的銜接力度與合作機(jī)制，提升住宅部品、建材的標(biāo)準(zhǔn)化、通用化與工業(yè)化生產(chǎn)水平，才能推動(dòng)成品住宅的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。這里，梳理前期階段一體化產(chǎn)業(yè)鏈的流程，或可為成品住宅投資開發(fā)、設(shè)計(jì)、管理體系的規(guī)模化、一體化建構(gòu)，拋磚引玉。

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篇9

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀及資金障礙分析

住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)運(yùn)營(yíng)上存在著本質(zhì)差異，住宅開發(fā)的核心是獲得廉價(jià)土地和健康的現(xiàn)金流，一個(gè)項(xiàng)目完整的操作周期是2~3年，售后交給物業(yè)管理公司，不存在后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展問題。而商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是商業(yè)，地產(chǎn)只是實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的載體，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的操作周期要5~8年（含建設(shè)和運(yùn)營(yíng)）。目前國(guó)內(nèi)很多地產(chǎn)商均以開發(fā)住宅地產(chǎn)的思路和手法對(duì)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施運(yùn)營(yíng)開發(fā)，在項(xiàng)目未建成之前就將集中型商業(yè)散售。散售后，小業(yè)主往往基于自身利益的考慮，以租金價(jià)值為取向而忽視業(yè)態(tài)之間的促進(jìn)發(fā)展，極易造成鄰里業(yè)態(tài)的沖突，如火鍋店旁邊是高檔時(shí)裝、化妝品店比鄰寵物店等尷尬情況。[18]而散售的商業(yè)街由于缺乏統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng)導(dǎo)致個(gè)體經(jīng)營(yíng)性的短視，致使開張時(shí)紅火，兩年后成為“死街”。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，持有并運(yùn)營(yíng)零售型商業(yè)部分更便于統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、合理定位、商業(yè)安排；反之，商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就無法完全體現(xiàn)，而長(zhǎng)期持有商業(yè)資產(chǎn)及運(yùn)營(yíng)導(dǎo)致的大量資金缺口往往是目前許多商業(yè)地產(chǎn)商必須面對(duì)的嚴(yán)酷現(xiàn)實(shí)。

（一）資金流動(dòng)性不強(qiáng)

目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的主要運(yùn)作模式是以重資產(chǎn)為主的香港模式和以售養(yǎng)租為主的萬達(dá)模式。以香港模式運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過獲取一、二線城市傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)域的土地或舊商業(yè)，通過移植現(xiàn)代、時(shí)尚的香港商業(yè)物業(yè)理念，實(shí)現(xiàn)與周邊商業(yè)的差異化競(jìng)爭(zhēng)，多以城市綜合體或單體零售商業(yè)為主，商業(yè)部分完全自持，由開發(fā)商打造的香港專業(yè)商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行零售物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理。初期投資回報(bào)較低，2~3年后物業(yè)進(jìn)入成熟運(yùn)營(yíng)期后實(shí)現(xiàn)了高于同行或周邊區(qū)域的租金水平和分成收益，以較高的租金貼現(xiàn)低成本的土地，快速收回成本實(shí)現(xiàn)盈利。該模式雖從長(zhǎng)期看可為企業(yè)帶來經(jīng)營(yíng)和資產(chǎn)增值雙重收益，但對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力要求很高，要求能夠承受較高的一次性資本投入和前期的商業(yè)培育再投資。萬達(dá)模式運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)基于低地價(jià)、政府扶持、核心區(qū)位、訂單式招商等成體系的產(chǎn)業(yè)鏈整合優(yōu)勢(shì)，通過綜合體項(xiàng)目中公寓、寫字樓、住宅的銷售回報(bào)補(bǔ)貼大型商業(yè)的投資和運(yùn)營(yíng)的虧損，不可售持有型物業(yè)在整個(gè)項(xiàng)目中一般不超過30%，以銷售型物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流收回項(xiàng)目的整體投資，以接近“零成本”的價(jià)值持有集中商業(yè)或酒店，等待時(shí)機(jī)將持有型資產(chǎn)上市實(shí)現(xiàn)證券化，投資人獲利退出。為滿足持有資產(chǎn)進(jìn)入證券化平臺(tái)的要求，萬達(dá)商業(yè)項(xiàng)目的租金絕對(duì)值較低，且租金回報(bào)相對(duì)于高售價(jià)處于很低的水平，在犧牲一定收益的條件下實(shí)現(xiàn)了較穩(wěn)定的現(xiàn)金流運(yùn)營(yíng)。以售養(yǎng)租模式雖然在一定程度上解決了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的大量資本沉積問題，但低租金模式不利于商業(yè)的培育，使物業(yè)價(jià)值提升不快，背離了商業(yè)運(yùn)營(yíng)的基本原理。通過比較，我們可以看到，不論是重資產(chǎn)持有模式還是以售養(yǎng)租模式都無法從根本上解決商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中資金流動(dòng)性不強(qiáng)的問題。

（二）融資渠道不暢

鑒于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)屬性，不但在開發(fā)階段需要大量的資金投入，在竣工開業(yè)后仍然需要在1~3年的培育期繼續(xù)投資，通過進(jìn)入品牌的調(diào)整、商業(yè)性宣傳活動(dòng)、價(jià)值客戶的固化等措施，促進(jìn)租金、分成收益、資產(chǎn)三項(xiàng)指標(biāo)穩(wěn)定提升。即便如此，如果僅僅依靠租金凈收益償還已有投資，保守計(jì)算需要8~20年，近期投資開發(fā)建設(shè)的商業(yè)物業(yè)由于土地價(jià)格的增加，投資回收期還會(huì)相應(yīng)延長(zhǎng)。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)商往往通過銀行、信托公司、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、外資等進(jìn)行融資，以融資資金投資住宅等其他高回報(bào)的產(chǎn)品，補(bǔ)貼商業(yè)運(yùn)營(yíng)的虧損，但目前也出現(xiàn)了融資渠道不暢的問題。首先，銀行配合國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊了貸款規(guī)模。依據(jù)國(guó)家對(duì)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為調(diào)控整頓的要求，自2009年開始各家商業(yè)銀行收緊了對(duì)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的貸款規(guī)模。如調(diào)高首付款支付比例、上調(diào)房屋貸款利率、實(shí)際利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮等。2012年在穩(wěn)健貨幣政策的指導(dǎo)下，各商業(yè)性銀行的貸款額度還會(huì)降低，同時(shí)會(huì)加大對(duì)保障性住房和中小型生產(chǎn)企業(yè)的傾斜扶持，商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)商通過銀行融資投向住宅，通過住宅銷售補(bǔ)貼商業(yè)運(yùn)營(yíng)虧損的做法無法實(shí)施。第二，信托因凈資本核算指標(biāo)和房地產(chǎn)產(chǎn)品監(jiān)管而主動(dòng)壓縮業(yè)務(wù)。2011年5月各商業(yè)銀行的總行根據(jù)銀監(jiān)會(huì)要求，全面叫停銀（行）信（托）合作，房地產(chǎn)信托的發(fā)行從“事后報(bào)備”變更為“事前審批，一事一議”。而2011年2月12日銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《信托公司凈資本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（銀監(jiān)發(fā)【2011】11號(hào)）則對(duì)信托公司的凈資本、風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管指標(biāo)做出了明確規(guī)定，并嚴(yán)格要求2011年底進(jìn)入“結(jié)算期”。由于房地產(chǎn)融資類信托產(chǎn)品對(duì)凈資本金要求數(shù)額明顯高于其他工業(yè)、服務(wù)業(yè)信托產(chǎn)品，直接導(dǎo)致信托公司2012年主動(dòng)壓縮房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。第三，保險(xiǎn)資金因投資能力、比例限制和缺乏專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)而很少涉足商業(yè)地產(chǎn)。2010年9月保監(jiān)會(huì)印發(fā)了《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》（保監(jiān)發(fā)【2010】80號(hào)），保險(xiǎn)資金可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品，可以采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資不動(dòng)產(chǎn)，但僅限于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、辦公不動(dòng)產(chǎn)、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)及自用性不動(dòng)產(chǎn)，但并不是所有的保險(xiǎn)企業(yè)都有參與的資格。根據(jù)《辦法》規(guī)定，投資不動(dòng)產(chǎn)的保險(xiǎn)公司上一會(huì)計(jì)年度末償付能力充足率需不低于150%且投資上季度末償付能力充足率不低于150%；上一會(huì)計(jì)年度盈利、凈資產(chǎn)不低于1億元人民幣；具有與所投資不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品匹配的資金，且來源充足穩(wěn)定。目前符合條件的也只有人保、平安、太平洋、泰康等少數(shù)幾家大型公司?！掇k法》對(duì)投資比例也有謹(jǐn)慎的規(guī)定，即投資不動(dòng)產(chǎn)的賬面余額不得高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10%，投資不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額不得高于本公司上季度末總資產(chǎn)的3%；投資不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，合計(jì)不得高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10％。由于投資比例的限制，缺乏案例、實(shí)際操作細(xì)則，沒有專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)支持，大型保險(xiǎn)公司對(duì)于投資商業(yè)地產(chǎn)抱謹(jǐn)慎態(tài)度，僅基于自用考慮，在一線城市收購(gòu)了一些已經(jīng)建成的、核心區(qū)域的寫字樓。第四，外資因政府審批及結(jié)匯障礙進(jìn)入困難?，F(xiàn)行法律法規(guī)明確限制外資以債權(quán)投資房地產(chǎn)，以股權(quán)方式投資房地產(chǎn)企業(yè)需要商務(wù)部、外匯管理局、國(guó)家工商總局聯(lián)合審批。鑒于對(duì)自身投資安全性的考慮，外商資金往往選擇在國(guó)內(nèi)開發(fā)商獲得土地并追加了部分建設(shè)投資后，以股權(quán)并購(gòu)或增資的方式進(jìn)入項(xiàng)目，此行為需要上述三部局聯(lián)合審批方能實(shí)施。外資股權(quán)若要實(shí)現(xiàn)股東分紅，換匯后匯出境外，也需要相同的審批程序和時(shí)間。外資僅在股權(quán)投資和退出兩個(gè)環(huán)節(jié)就要耗費(fèi)1~2年的時(shí)間，本來離岸的低成本資金由于“空轉(zhuǎn)1~2年”，變成了與國(guó)內(nèi)“熱錢”成本相當(dāng)?shù)馁Y金，喪失了經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。如果再綜合政治意識(shí)形態(tài)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的放大效應(yīng)，境外資金的成本已經(jīng)明顯高于國(guó)內(nèi)的資金。在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇期，如何妥善解決資金流動(dòng)性不強(qiáng)與融資渠道不暢的突出問題，充分挖掘商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)鏈條中各個(gè)環(huán)節(jié)的融資價(jià)值，釋放參與建設(shè)企業(yè)和政府的吸金性，實(shí)現(xiàn)各種權(quán)益的經(jīng)濟(jì)最大化，提高外部投資人的注資興趣點(diǎn)，促使持有型資產(chǎn)變現(xiàn)流動(dòng)，將是新時(shí)期商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展必須考慮與解決的重要問題。以下筆者根據(jù)全價(jià)值鏈理論與國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的成功模式，提出全價(jià)值鏈商業(yè)地產(chǎn)模式并進(jìn)行分段解析。

商業(yè)地產(chǎn)全價(jià)值鏈股權(quán)投資模式及其創(chuàng)新點(diǎn)

價(jià)值鏈理論是由邁克爾•波特（MichaelE.Porte）r提出的。在同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者、供應(yīng)商的議價(jià)能力、購(gòu)買者的議價(jià)能力、潛在進(jìn)入者威脅與替代品威脅五種競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)成的“五力模型”中，只有靈活運(yùn)用成本優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略、縫隙市場(chǎng)戰(zhàn)略等才能在激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)之中勝出。公司應(yīng)該視具體情況和自身特點(diǎn)來選擇戰(zhàn)略方針，同時(shí)要考慮連接產(chǎn)品或者供給的系列渠道。波特首次將這種渠道稱為價(jià)值鏈，并在每一條價(jià)值鏈上區(qū)分出內(nèi)部后勤、生產(chǎn)或供給、外部物流及配送、市場(chǎng)營(yíng)銷及售后服務(wù)等五種主要的活動(dòng)，而每一項(xiàng)活動(dòng)都伴隨著各自的派生活動(dòng)，每一家公司的價(jià)值鏈相應(yīng)地融入一個(gè)更為廣闊的價(jià)值體系中。[19]在價(jià)值鏈理論的基礎(chǔ)上，針對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)面臨的背景情況與自身特點(diǎn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的土地供應(yīng)方（政府）、生產(chǎn)或供給方（建設(shè)總包方）、市場(chǎng)營(yíng)銷（基金管理公司）、售后服務(wù)（商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)）等鏈條環(huán)節(jié)的價(jià)值進(jìn)行深度挖掘，并對(duì)這些環(huán)節(jié)融入更為廣闊的價(jià)值體系中的關(guān)系進(jìn)行系統(tǒng)梳理，試圖運(yùn)用金融手段實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的全價(jià)值鏈體現(xiàn)。股權(quán)投資是指企業(yè)或個(gè)人購(gòu)買的其他企業(yè)（準(zhǔn)備上市、未上市公司）的股票或以貨幣資金、無形資產(chǎn)和其他實(shí)物資產(chǎn)直接投資于其他單位，通過投資取得被投資單位的股份，目的是為了獲得較大的經(jīng)濟(jì)利益，這種經(jīng)濟(jì)利益可以通過分得利潤(rùn)或股利獲取，也可以通過其他方式取得。目前學(xué)者們研究的股權(quán)投資形式主要有三種：一是商業(yè)資產(chǎn)信托，二是私募股權(quán)基金，三是類REITs資本化平臺(tái)（詳見表2）。本文根據(jù)目前國(guó)內(nèi)研究的主要股權(quán)投資形式中投資人權(quán)利義務(wù)、投資人關(guān)系、資金特點(diǎn)及發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈上政府、開發(fā)商、建設(shè)總包方、商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)與潛在商業(yè)購(gòu)買人的價(jià)值取向，將股權(quán)投資的幾種形式與債權(quán)投資形式結(jié)合起來，設(shè)計(jì)了商業(yè)地產(chǎn)全價(jià)值鏈股權(quán)投資模式。主要由四種不同的股權(quán)投資方案組成，一是政府為主導(dǎo)的私募產(chǎn)業(yè)基金；二是以建設(shè)總包方為主導(dǎo)的建設(shè)開發(fā)集合計(jì)劃（權(quán)益與現(xiàn)金集合信托計(jì)劃，以收益權(quán)為劣后級(jí)、社會(huì)資金為優(yōu)先級(jí)的集合信托計(jì)劃）；三是由商業(yè)資產(chǎn)潛在購(gòu)買者參與組成金融衍生方案；四是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作成熟后通過REITs平臺(tái)上市的公募基金方案，這四種新方案加上原有的傳統(tǒng)商業(yè)銀行融資模式構(gòu)成了系統(tǒng)的、多元性的并具有延展性的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融資模式（詳見圖2）。

商業(yè)地產(chǎn)全價(jià)值鏈股權(quán)投資模式的創(chuàng)新之處有以下幾點(diǎn)：創(chuàng)新之一：公私搭募。按照不同商業(yè)階段回報(bào)率的不同匹配相適應(yīng)的資金，在建設(shè)或并購(gòu)期借助持有商業(yè)的品牌價(jià)值和對(duì)未來居住價(jià)值的提升，提高公寓、寫字樓、配套住宅的銷售價(jià)格，以較高的回報(bào)率平衡前期進(jìn)入項(xiàng)目的社會(huì)性資金的高風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)進(jìn)入成熟期后，每年實(shí)現(xiàn)了持續(xù)穩(wěn)定的租金收入，風(fēng)險(xiǎn)大幅降低，適合進(jìn)入公眾融資平臺(tái)，成為非專業(yè)性公眾投資人的可選投資產(chǎn)品。尊重并量化投資風(fēng)險(xiǎn)，合理搭配公眾和私人性資金。創(chuàng)新之二：資金個(gè)性配置。針對(duì)項(xiàng)目的不同業(yè)態(tài)（如零售商業(yè)、公寓、寫字樓等），面向未來可能持有或熟悉該業(yè)態(tài)運(yùn)作的機(jī)構(gòu)投資人募集資金，既符合國(guó)家對(duì)于“面對(duì)特定的、有風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力的投資人進(jìn)行募資”的客觀要求，又能降低未來階段性投資到期退出的兌付風(fēng)險(xiǎn)。創(chuàng)新之三：私募平臺(tái)，政府調(diào)控。政府投資的國(guó)有“沉沒資產(chǎn)”———核心區(qū)的國(guó)有商業(yè)用地或資產(chǎn)進(jìn)入基金，吸引國(guó)有和社會(huì)投資人投資，選擇專業(yè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)中期的建設(shè)和后續(xù)運(yùn)營(yíng)，政府以土地或資產(chǎn)供應(yīng)為手段，以區(qū)域或行業(yè)的視角對(duì)商業(yè)性基礎(chǔ)建設(shè)投資和運(yùn)營(yíng)進(jìn)行調(diào)控，達(dá)到合理刺激居民消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需的目的。創(chuàng)新之四：以利貼息。在項(xiàng)目的開發(fā)期，以項(xiàng)目工程款收益權(quán)為建設(shè)總包單位融資，并將建設(shè)總包單位獲得的“額外浮動(dòng)利潤(rùn)”以轉(zhuǎn)移支付的方式支付給信托投資人，既幫助建設(shè)總包單位開拓了潛在的市場(chǎng)，又彌補(bǔ)了企業(yè)融資難的客觀問題。創(chuàng)新之五：商業(yè)物業(yè)定制。提前鎖定潛在的長(zhǎng)租期大面積租戶、未來資產(chǎn)持有人，為其定制商業(yè)物業(yè)，并將未來資產(chǎn)持有人引入私募平臺(tái)，約定持有人按工程進(jìn)度支付購(gòu)房款；請(qǐng)長(zhǎng)租期大面積租戶配合開發(fā)商申請(qǐng)銀行開發(fā)貸款并約定進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期后，開發(fā)貸款轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性貸款。充分利用定制模式，減輕開發(fā)期的資金壓力。創(chuàng)新之六：物業(yè)租金提前分紅。未來商業(yè)租戶和潛在的持有人可選擇在預(yù)售前以資金投資私募平臺(tái)，不但可以全程監(jiān)控目標(biāo)物業(yè)的建設(shè)質(zhì)量和進(jìn)度，也可以作為投資人獲得基金或信托的分紅，其實(shí)質(zhì)就是通過投資的前置，提前獲得了標(biāo)的物業(yè)的租金分紅。

全價(jià)值鏈商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)鏈條分析

房地產(chǎn)開發(fā)工作以項(xiàng)目為單位實(shí)施，最顯著的特性是唯一性、可借鑒但不可全盤復(fù)制性。從可行性研究到設(shè)計(jì)任務(wù)書下達(dá)這一階段（業(yè)內(nèi)統(tǒng)稱為前期）的工作直接決定了項(xiàng)目的成敗，商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的主要任務(wù)除對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、客群分析、未來租金分析外，還應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目的控規(guī)要求對(duì)各個(gè)業(yè)態(tài)的比例進(jìn)行調(diào)整———原則是未來使用功能優(yōu)先，內(nèi)部布局和功能優(yōu)化為主，外立面裝飾變化為輔。融資團(tuán)隊(duì)的主要任務(wù)是基于各業(yè)態(tài)的未來銷售、持有意向，按全壽命原則組合各方面的資金，實(shí)現(xiàn)投資方利益最大化?，F(xiàn)在規(guī)劃的城市未來綜合商業(yè)體的主要業(yè)態(tài)以零售商業(yè)、公寓、寫字樓、酒店為主，該平臺(tái)的利益方有政府、建設(shè)總包、潛在的租戶、可能的業(yè)主、某個(gè)業(yè)態(tài)整體購(gòu)買人等，各參與方的訴求不同，給項(xiàng)目帶來的潛在價(jià)值不同，成功的基金方案應(yīng)該在最大程度上優(yōu)化、整合各方訴求，為項(xiàng)目創(chuàng)造最有可能的開發(fā)運(yùn)營(yíng)環(huán)境。

（一）通過商業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)私募基金實(shí)現(xiàn)政府公信力的商業(yè)價(jià)值

政府在出讓土地獲得利益的同時(shí)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、解決就業(yè)、創(chuàng)造持續(xù)稅收等方面的訴求也在加強(qiáng)。為了便于統(tǒng)籌管理與整體經(jīng)營(yíng)，我們應(yīng)該充分發(fā)掘政府公信力價(jià)值。全國(guó)性的開發(fā)商可以考慮與省或直轄市一級(jí)的政府設(shè)立商業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)私募基金，即在地方政府融資平臺(tái)外，依托政府公信力重點(diǎn)整合和改造省屬（直轄市屬）范圍內(nèi)的原輕工業(yè)、供銷社、物資局的商業(yè)資產(chǎn)、土地，形成具有投資價(jià)值的商業(yè)資產(chǎn)包，地方政府出地、專業(yè)商業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商出錢并負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。當(dāng)?shù)卣耐顿Y公司和開發(fā)商出種子資金，注冊(cè)實(shí)體作為基金的GP③和次級(jí)LP④，吸收當(dāng)?shù)卮笮推髽I(yè)、社保和養(yǎng)老基金、社會(huì)資金作為基金的優(yōu)先級(jí)LP⑤，共同發(fā)起商業(yè)產(chǎn)業(yè)基金，專注于商業(yè)資產(chǎn)包的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)。這種模式可以充分利用政府信用和建設(shè)管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性吸收社會(huì)資金，由開發(fā)運(yùn)營(yíng)商掌握項(xiàng)目的管理權(quán)，政府以土地出資作為GP和次級(jí)LP，不但可以全程監(jiān)督項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，預(yù)防經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，指導(dǎo)微觀實(shí)體運(yùn)營(yíng)支持政府的宏觀政策，還可以獲取常規(guī)收益（次級(jí)LP）和額外的超額收益（GP）。此外，政府對(duì)持有型商業(yè)物業(yè)在開業(yè)之初的地方性稅收的減免、城市配套基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用的減免、政府同意商業(yè)內(nèi)部的功能布局優(yōu)于外立面的形象工程、協(xié)調(diào)消防和人防部門接受在法規(guī)內(nèi)的創(chuàng)新性設(shè)計(jì)等宏觀政策性的支持，會(huì)對(duì)項(xiàng)目的成本、工期、銷售價(jià)格、后期使用成本等產(chǎn)生良性的影響。

（二）通過以利貼息的信托計(jì)劃實(shí)現(xiàn)建設(shè)總包方的融資價(jià)值

由于建設(shè)總包方一般是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)，在已有的債權(quán)融資模式中因缺乏抵押物而往往被忽略了融資價(jià)值。商業(yè)地產(chǎn)全價(jià)值鏈股權(quán)投資模式中，建設(shè)總包方以工程應(yīng)收賬款權(quán)益委托發(fā)行信托計(jì)劃，由建設(shè)方的母公司做增信擔(dān)保⑥，投標(biāo)時(shí)按全額取費(fèi)⑦，引入信托計(jì)劃以股權(quán)形式投資來減輕開發(fā)商的資金壓力。因開發(fā)商獲得總包方的信托融資，原本給開發(fā)商讓利優(yōu)惠⑧的6%~8%有可能作為利息轉(zhuǎn)移支付給信托計(jì)劃，開發(fā)商對(duì)此信托計(jì)劃承擔(dān)連帶責(zé)任，并承擔(dān)部分利息費(fèi)用，當(dāng)后期財(cái)務(wù)成本較低的銀行貸款或銷售收入足以支付信托本金和收益時(shí)，信托投資最先退出。如果建設(shè)總包方的母公司或關(guān)聯(lián)單位出于自用、改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)或投資獲利的目的，有意整棟購(gòu)買寫字樓、公寓或商業(yè)，可以將其在基金的投資與目標(biāo)物業(yè)鎖定，在托管銀行設(shè)立專戶，建設(shè)總包單位對(duì)基金的投資專門用于支付目標(biāo)物業(yè)的工程款。該融資方案的核心是將第三方在項(xiàng)目中的權(quán)益證券化并投資于項(xiàng)目的開發(fā)過程中，首先，使建設(shè)單位因具有強(qiáng)有力的資金支持與其他同行相比更具競(jìng)爭(zhēng)力而獲得項(xiàng)目，原來的工程墊資成為股東出資通過股權(quán)方式進(jìn)入項(xiàng)目公司，可按出資比例獲得項(xiàng)目支付的分紅。第二，建設(shè)總包方初期借用較銀行利息高的信托融資，一旦低成本的銀行貸款進(jìn)入，即刻替換信托資金，通過提升高成本資金的流動(dòng)性變相降低資金使用成本。第三，工程款利潤(rùn)取費(fèi)中原本讓利給開發(fā)商的6~8個(gè)百分點(diǎn)作為部分利息貼現(xiàn)給信托計(jì)劃，剩余部分利息約為7~9個(gè)百分點(diǎn)，⑨等同于建設(shè)單位向銀行貸款的利息，不會(huì)額外增加建設(shè)單位的財(cái)務(wù)成本。第四，將建設(shè)總包的潛在購(gòu)買價(jià)值在銷售環(huán)節(jié)體現(xiàn)，以量身定制的模式降低了銷售壓力、舒緩了募資壓力，同時(shí)也開拓了一條持有型物業(yè)的退出渠道。

（三）通過不同金融產(chǎn)品資金鏈實(shí)現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)購(gòu)買客戶的投資價(jià)值

商業(yè)地產(chǎn)全價(jià)值鏈股權(quán)投資模式還可以使商業(yè)資產(chǎn)的購(gòu)買客戶包括整體購(gòu)買客戶與小業(yè)主通過參與資金鏈中不同金融產(chǎn)品的投資，實(shí)現(xiàn)他們的投資價(jià)值。這些客戶可以次級(jí)LP的身份參與初期的政府產(chǎn)業(yè)基金，以優(yōu)先級(jí)LP身份參與總包方發(fā)起的信托計(jì)劃，也可以公眾投資人的身份參與類REITs平臺(tái)融資?；鹱鳛轫?xiàng)目公司的股東，可以在注資前與原股東簽訂對(duì)賭合約，基金對(duì)部分物業(yè)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、優(yōu)先租賃權(quán)，一旦觸發(fā)行權(quán)條件（例如基金退出、獲得預(yù)售許可），基金的投資人作為物業(yè)的潛在購(gòu)買者和租賃人與物業(yè)資產(chǎn)的持有人項(xiàng)目公司可以直接簽訂房屋買賣或長(zhǎng)期租約。一般大面積需求的租賃客戶相對(duì)于小面積租賃客戶而言是處于優(yōu)勢(shì)地位的，如果基金或商業(yè)管理公司作為若干小面積租賃客戶的代表，在項(xiàng)目建設(shè)之初，就以專業(yè)化的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)籌劃未來的運(yùn)營(yíng)，并統(tǒng)一協(xié)調(diào)業(yè)主和租戶在租期、租金漲幅、業(yè)主更替、使用功能等方面的利益，無疑為后期商業(yè)租金的增加、商業(yè)物業(yè)價(jià)值的增加奠定了良好的基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)了業(yè)主、租戶雙贏的良好局面。這種模式對(duì)潛在的商業(yè)購(gòu)買客戶、小業(yè)主的吸引力有三點(diǎn)：一是提前鎖定了目標(biāo)物業(yè)。將銷售或租賃工作延伸至項(xiàng)目初期，以認(rèn)購(gòu)基金份額的形式提前鎖定物業(yè)的潛在購(gòu)買者和租賃人。二是房屋購(gòu)置首期款支付周期的延長(zhǎng)降低了小業(yè)主的經(jīng)濟(jì)壓力。三是以基金分紅的形式提前獲得了資產(chǎn)投資的“租金”收益。

（四）通過類REITs平臺(tái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)產(chǎn)業(yè)基金原始股東的財(cái)富價(jià)值

將產(chǎn)生穩(wěn)定租金收入的成熟商業(yè)資產(chǎn)進(jìn)入類REITs平臺(tái)，通過資產(chǎn)證券化的方式向不特定的公眾募集資金。通過類REITs平臺(tái)融資，借助資本市場(chǎng)的“市盈率”杠桿對(duì)商業(yè)資產(chǎn)的租金進(jìn)行放大，實(shí)現(xiàn)了投資商業(yè)產(chǎn)業(yè)基金原始股東財(cái)富價(jià)值的增加；資產(chǎn)進(jìn)入平臺(tái)后通過專業(yè)團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)，以定期派發(fā)紅利的形式為公眾提供穩(wěn)定的收益。

結(jié)論

綜上所述，成功開發(fā)運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的核心是“優(yōu)秀的商業(yè)策劃、招商、運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)”和“基于商業(yè)物業(yè)全壽命的證券化資本運(yùn)作”，這兩個(gè)核心的本質(zhì)是對(duì)地產(chǎn)行業(yè)“人”和“財(cái)”價(jià)值的深度挖掘，進(jìn)而通過地產(chǎn)即“物”這個(gè)載體實(shí)現(xiàn)“人”與“財(cái)”被挖掘價(jià)值的經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)，筆者將這種基于深度挖掘地產(chǎn)開發(fā)要素的模式定義為“全價(jià)值鏈商業(yè)地產(chǎn)模式”。

其核心是以股權(quán)投資模式、按商業(yè)物業(yè)不同開發(fā)運(yùn)營(yíng)階段組合不同類型的資金，通過資金放大“人、財(cái)、物”在開發(fā)鏈條中的附加價(jià)值，確保持有型商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)和處置價(jià)值的最大化。全價(jià)值鏈商業(yè)地產(chǎn)模式的核心是以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式將運(yùn)營(yíng)與重資產(chǎn)剝離，以費(fèi)用收費(fèi)模式替代資產(chǎn)收益。具體操作方式是運(yùn)用私募股權(quán)投資（PE）、信托計(jì)劃與公募基金（REITs）相組合的金融手段在不同階段為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、收購(gòu)和持有經(jīng)營(yíng)提供強(qiáng)大的資金支持。通過私募基金投資開發(fā)型物業(yè)，并對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行先行收購(gòu)和管理，充當(dāng)預(yù)上市資產(chǎn)的孵化器，待成熟后出售給上市基金。資產(chǎn)管理公司即房地產(chǎn)基金管理者，對(duì)私募和公募基金的參股或控股使得其在整個(gè)資本運(yùn)作過程中有足夠的控制力。在操作的全過程中遵循資產(chǎn)類型與投資人相匹配的原則，實(shí)行物業(yè)細(xì)分，即按照不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)分類，并為每種細(xì)分的資產(chǎn)匹配相應(yīng)的PE或REITs。在商業(yè)物業(yè)可行性研究分析的初期，開發(fā)商就需要將政府（土地供應(yīng)平臺(tái)）、建設(shè)總包單位（建設(shè)平臺(tái)）、租戶和購(gòu)買人（商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)）、基金及基金管理公司（融資平臺(tái)）等資源進(jìn)行深度價(jià)值挖掘，目的是募集資金開發(fā)建設(shè)、提前鋪路鎖定銷售對(duì)象、拓展退出渠道。全價(jià)值鏈商業(yè)地產(chǎn)模式的精髓是對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈參與單位的資源整合，建立動(dòng)態(tài)的、多贏的、風(fēng)險(xiǎn)互擔(dān)的利益價(jià)值共同體。目前國(guó)內(nèi)大型的、持有型商業(yè)資產(chǎn)一般交易周期普遍較長(zhǎng)、交易價(jià)格不高，造成這種客觀現(xiàn)實(shí)的主要原因是購(gòu)買人對(duì)物業(yè)未來價(jià)值的測(cè)算差異、缺乏專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)來支持購(gòu)買決心、短期內(nèi)無法了解現(xiàn)有租戶對(duì)物業(yè)持續(xù)租賃的忠誠(chéng)度等。

篇10

[關(guān)鍵詞]旅游體驗(yàn)；旅游產(chǎn)業(yè)；旅游產(chǎn)業(yè)鏈

[中圖分類號(hào)]F59

[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

[文章編號(hào)]1002―5006(2010)06―0019一07

隨著近年來旅游市場(chǎng)需求的快速成長(zhǎng)，以及國(guó)內(nèi)外政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷變化，特別是由于中國(guó)政府對(duì)國(guó)際社會(huì)的碳減排承諾等原因，旅游業(yè)被再一次提到了新的高度。2009年11月25日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)通過《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》，并明確提出“把旅游業(yè)培育成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”。但是，旅游業(yè)的邊界到底是什么?旅游現(xiàn)代服務(wù)業(yè)到底又是什么?目前尚沒有明確的界定。本文擬從旅游體驗(yàn)的角度來分析旅游產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，討論旅游產(chǎn)業(yè)的邊界與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)特征。

1產(chǎn)業(yè)鏈的概念與內(nèi)涵

自1985年邁克爾?波特(Michael E Porter)在《競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)》中提出價(jià)值鏈(value chain)的概念以來，產(chǎn)業(yè)鏈(industry chain)、供應(yīng)鏈(supply chain)等概念相繼產(chǎn)生，其中產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)钱a(chǎn)業(yè)價(jià)值系統(tǒng)的簡(jiǎn)稱，但由于理論研究的缺乏，產(chǎn)業(yè)鏈、價(jià)值鏈、供應(yīng)鏈常常混為同一概念。在國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界，雖然產(chǎn)業(yè)鏈一詞實(shí)際應(yīng)用不少，但理論研究并不多。學(xué)者們尚未就產(chǎn)業(yè)鏈的特性、本質(zhì)、結(jié)構(gòu)、形成機(jī)制、治理模式等理論基礎(chǔ)性問題形成共識(shí)。近年來，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的界定大致可以分為3類：

第一類是從產(chǎn)品生產(chǎn)的角度定義。產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)侵冈谝环N最終產(chǎn)品的生產(chǎn)加工過程中――從最初的自然資源到最終產(chǎn)品到達(dá)消費(fèi)者手中所包含的各個(gè)環(huán)節(jié)――所構(gòu)成的整個(gè)的生產(chǎn)鏈條。產(chǎn)品生產(chǎn)角度強(qiáng)調(diào)關(guān)鍵產(chǎn)品的中心地位，產(chǎn)業(yè)鏈涵蓋了商品或服務(wù)在創(chuàng)造過程中所經(jīng)歷的從原材料到最終消費(fèi)品的所有階段，即圍繞核心產(chǎn)品，一種或幾種資源通過供應(yīng)商、制造商、分銷商、零售商等承擔(dān)著不同的價(jià)值創(chuàng)造職能并相互聯(lián)系的環(huán)節(jié)，不斷向下游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移直至到達(dá)消費(fèi)者的路徑。

第二類是從戰(zhàn)略聯(lián)盟的角度定義。產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)窃谝欢ǖ赜蚍秶鷥?nèi)，同一產(chǎn)業(yè)部門或不同產(chǎn)業(yè)部門某一行業(yè)中具有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)及相關(guān)企業(yè)，以產(chǎn)品為紐帶，按照一定的邏輯關(guān)系和時(shí)空關(guān)系，連接成的具有價(jià)值增值功能的鏈網(wǎng)式企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟。戰(zhàn)略聯(lián)盟的角度強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)鏈的整體優(yōu)勢(shì)，認(rèn)為產(chǎn)業(yè)鏈的本質(zhì)在于以具有較強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力或競(jìng)爭(zhēng)潛力的企業(yè)為核心，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)以產(chǎn)品、技術(shù)、資本等為紐帶結(jié)成的一種具有價(jià)值增值功能的戰(zhàn)略關(guān)系鏈，將一個(gè)企業(yè)的整體優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為一個(gè)區(qū)域和產(chǎn)業(yè)的整體優(yōu)勢(shì)，從而形成這個(gè)區(qū)域和產(chǎn)業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展。

第三類是從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的角度定義。產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)钱a(chǎn)業(yè)依據(jù)前、后向的關(guān)聯(lián)關(guān)系組成的一種網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)角度強(qiáng)調(diào)企業(yè)甚至產(chǎn)業(yè)間的供給和需求關(guān)系，在這種各產(chǎn)業(yè)依據(jù)前、后向的關(guān)聯(lián)關(guān)系組成的鏈?zhǔn)缴a(chǎn)結(jié)構(gòu)中，有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、經(jīng)濟(jì)過程、生產(chǎn)階段或經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)按次序聯(lián)結(jié)起來，產(chǎn)業(yè)上游到下游各相關(guān)環(huán)節(jié)間的供需鏈、企業(yè)鏈、空間鏈和價(jià)值鏈4個(gè)維度有機(jī)結(jié)合。

以上3種定義方式雖然角度各不相同，但本質(zhì)上都認(rèn)同核心產(chǎn)品或產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的鏈核地位以及產(chǎn)業(yè)鏈中不同產(chǎn)業(yè)間的前、后向鏈?zhǔn)疥P(guān)系。然而芮明杰等認(rèn)為，隨著模塊化時(shí)代的到來，產(chǎn)業(yè)鏈的形態(tài)已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化，產(chǎn)業(yè)鏈中知識(shí)關(guān)聯(lián)的重要性更加突出。產(chǎn)業(yè)鏈在本質(zhì)上是以知識(shí)分工協(xié)作為基礎(chǔ)的功能網(wǎng)鏈。因此，對(duì)于模塊化時(shí)代的新興產(chǎn)業(yè)，則應(yīng)更多地從知識(shí)分工協(xié)作角度定義其產(chǎn)業(yè)鏈。

2旅游產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)鏈

關(guān)于旅游產(chǎn)業(yè)或者旅游產(chǎn)業(yè)鏈，學(xué)術(shù)界一直存在爭(zhēng)議。早在20世紀(jì)，美國(guó)旅游學(xué)專家托馬斯?戴維森(Thomas Lea Davison)曾提出旅游不是產(chǎn)業(yè)，認(rèn)為將旅游定義為產(chǎn)業(yè)是貶低了旅游的真正意義，并曾因此引起學(xué)界的爭(zhēng)論。但隨著旅游市場(chǎng)需求與供給的不斷壯大，實(shí)際上無論是學(xué)界還是業(yè)界，大多數(shù)都承認(rèn)旅游業(yè)是一個(gè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有重要影響的產(chǎn)業(yè)，只是對(duì)什么是旅游產(chǎn)業(yè)，尚存在兩種不同看法：

一種觀點(diǎn)是直接將旅游產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)等同起來，統(tǒng)一定義。如王大悟和魏小安根據(jù)聯(lián)合國(guó)《國(guó)際產(chǎn)業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)旅游業(yè)的內(nèi)容進(jìn)行了界定，并認(rèn)為“旅游業(yè)是滿足旅游者在旅游活動(dòng)中的行、游、食、住、購(gòu)、娛等各種需要，以提供旅游服務(wù)為主的綜合性產(chǎn)業(yè)”。旅游產(chǎn)業(yè)包含了所有生產(chǎn)或提供滿足旅游消費(fèi)者在旅游過程中所需要的食、住、行、游、購(gòu)、娛等方面的產(chǎn)品和勞務(wù)的部門或企業(yè)，它們廣義上提供各種組合旅游產(chǎn)品而狹義上只提供核心旅游產(chǎn)品，旨在完成旅游生產(chǎn)和服務(wù)。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)同上文提到的對(duì)旅游業(yè)的普遍定義，但認(rèn)為旅游產(chǎn)業(yè)比旅游業(yè)包含了更加廣泛的內(nèi)容，兩者不可等同。申葆嘉提出，旅游業(yè)主要是指以住宿業(yè)、餐飲業(yè)、旅行社以及人工建造的游樂園為主的接待諸行業(yè)的復(fù)合體，而旅游產(chǎn)業(yè)既包括了營(yíng)利的旅游業(yè)，還包括了許多發(fā)展旅游所必須的社會(huì)非營(yíng)利因素。羅明義則進(jìn)一步將旅游產(chǎn)業(yè)分為旅游核心部門、旅游依托部門和旅游相關(guān)部門3個(gè)層次，包括了所有滿足人們旅游需求的旅游產(chǎn)品、旅游消費(fèi)和旅游供給，而旅游業(yè)主要是指第一個(gè)層次。

旅游產(chǎn)業(yè)的界定存在爭(zhēng)議，旅游產(chǎn)業(yè)鏈的戈Ⅱ分也存在以下3種方法：

基于旅游者需求的旅游價(jià)值鏈界定。旅游者的需求拉動(dòng)了旅游產(chǎn)業(yè)要素的形成，因此，旅游產(chǎn)業(yè)鏈的界定也常從旅游者需求角度出發(fā)。如李丹楓等認(rèn)為，旅游產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)侵嘎糜蜗M(fèi)者從獲得旅游信息并決定進(jìn)行某次旅行、經(jīng)過空間移動(dòng)，到最終實(shí)現(xiàn)旅游體驗(yàn)這一系列的活動(dòng)過程中，因吃、住、行、游、娛、購(gòu)等旅游消費(fèi)涉及的企業(yè)分屬不同的產(chǎn)業(yè)類型而形成的一種產(chǎn)業(yè)鏈接關(guān)系。何建民提出，對(duì)于常規(guī)旅游來說，旅游價(jià)值鏈包括了目標(biāo)顧客的選擇、定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、價(jià)格制定、渠道選擇和形象推廣等。這類概念都強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)加诼糜握呖臻g移動(dòng)，止于旅游者旅游消費(fèi)體驗(yàn)的實(shí)現(xiàn)，是吃、住、行、游、購(gòu)、娛6要素相關(guān)企業(yè)的集合。這種界定方法使旅游產(chǎn)業(yè)的邊界相對(duì)較窄，通常被稱為狹義的旅游產(chǎn)業(yè)，但便于統(tǒng)計(jì)與操作。也正因如此，目前國(guó)家旅游局主導(dǎo)的旅游產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)口徑也基本上采用這一界定方式。

基于旅游產(chǎn)品供應(yīng)的旅游價(jià)值鏈界定。通常認(rèn)為旅游產(chǎn)業(yè)是由生產(chǎn)旅游產(chǎn)品與服務(wù)的旅游企業(yè)集合構(gòu)成的，因此，不少關(guān)于旅游產(chǎn)業(yè)鏈的定義從旅游產(chǎn)品與服務(wù)的供應(yīng)角度出發(fā)，如坦佩爾和馮特(Tapper＆Font)將旅游產(chǎn)業(yè)鏈定義為一條包含了所有旅游產(chǎn)品與服務(wù)的供應(yīng)與分配的鏈條，旅游價(jià)值鏈因此可分為贏得訂單(win order)、分配前的支持(pre-deliverysupport)、分配(delivery)以及分配后的支持(post― delivery support)4個(gè)階段，以實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)品的端到端無縫連接，或者將旅游產(chǎn)業(yè)鏈定義為包含了旅游供應(yīng)商、旅游開發(fā)商、旅行社和游客4個(gè)部分的單鏈。路科從供應(yīng)鏈管理思想出發(fā)，認(rèn)為目前旅游業(yè)的運(yùn)作是以旅行社為核心、各相關(guān)行業(yè)企業(yè)為節(jié)點(diǎn)而聯(lián)結(jié)成的服務(wù)于旅游者的供應(yīng)鏈模式。張輝把旅游的生產(chǎn)與銷售涉及眾多的企業(yè)活動(dòng)，從獲取旅游目的地的各種旅游要素暫時(shí)使用權(quán)開始，到旅游產(chǎn)品的組合以及產(chǎn)品的分配和銷售的整個(gè)過程定義為旅游產(chǎn)業(yè)鏈或旅游產(chǎn)品鏈。在應(yīng)用研究領(lǐng)域，瑪麗安娜?希賈拉(Marianna sigala)認(rèn)為旅游供應(yīng)鏈包含產(chǎn)品一生中的所有方面，如原材料、材料處理、制造、分配、零售、顧客使用和最終拋棄。詹姆斯?墨菲(James Murphy)和史蒂芬?史密斯(Stephen Smith)認(rèn)為約翰?門澤爾(John Mentzer，et al.)等人對(duì)供應(yīng)鏈的定義適合描述烹飪旅游的供應(yīng)鏈，即：直接參與產(chǎn)品、服務(wù)、資金和／或信息從源頭到顧客、從上游到下游的流動(dòng)的3個(gè)或更多的實(shí)體(組織或個(gè)人)組成的一個(gè)整體。裴德羅?拉文托斯(Pedm Raventos)描述了在旅游產(chǎn)業(yè)鏈中航空公司、酒店及其他供應(yīng)商與旅行社的供需關(guān)系。部分研究則根據(jù)各自研究的內(nèi)容，直接從各行業(yè)通用的供應(yīng)鏈定義中選擇了較符合自身要求的內(nèi)容。此類旅游產(chǎn)業(yè)鏈的界定方法強(qiáng)調(diào)旅游產(chǎn)品與服務(wù)的供給，但并不強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品與服務(wù)供給的起點(diǎn)與終點(diǎn)，旅游產(chǎn)業(yè)鏈的外延比較寬泛，與通常大家所說的廣義的旅游產(chǎn)業(yè)概念基本相當(dāng)。

基于空間移動(dòng)范圍內(nèi)旅游產(chǎn)品供應(yīng)的旅游價(jià)值鏈界定?；诼糜握咝枨蟮穆糜萎a(chǎn)業(yè)鏈界定劃分了旅游產(chǎn)業(yè)鏈的起點(diǎn)與終點(diǎn)，使旅游產(chǎn)業(yè)研究具有可操作性；基于旅游產(chǎn)品與服務(wù)供給的價(jià)值鏈強(qiáng)調(diào)了旅游產(chǎn)業(yè)鏈的多元性，但又陷入概念泛化的困境。于是又有學(xué)者將旅游產(chǎn)品與服務(wù)的價(jià)值鏈終點(diǎn)限定在“特定旅游目的地的分配和營(yíng)銷”內(nèi)，相應(yīng)的旅游供應(yīng)價(jià)值鏈定義為：“參與了從旅游產(chǎn)品／服務(wù)不同部分的供應(yīng)(如航空業(yè)、住宿業(yè))到最終旅游產(chǎn)品在特定旅游目的地的分配和營(yíng)銷這個(gè)過程中不同活動(dòng)的旅游組織所組成的網(wǎng)絡(luò)”?；蛘邔⒙糜喂┙o限定在旅游者空間轉(zhuǎn)移過程中，如“在旅游者到目的地的空間轉(zhuǎn)移及旅游消費(fèi)過程中，為其加工、組合并提供旅游產(chǎn)品，以助其完成到達(dá)目的地的旅行與游覽，此間所形成的以旅游企業(yè)為核心的各種產(chǎn)業(yè)供需關(guān)系”。

以上3種旅游價(jià)值鏈或者旅游產(chǎn)業(yè)鏈的界定方式都各有優(yōu)缺點(diǎn)，第一種界定方便操作但局限了旅游產(chǎn)業(yè)鏈的邊界；第二種界定放大了旅游產(chǎn)業(yè)鏈的邊界，但由于“什么是旅游產(chǎn)品”仍難以界定，旅游產(chǎn)業(yè)鏈的邊界問題也因此仍未解決；第三種界定方法使旅游產(chǎn)業(yè)鏈理論上的邊界清晰，但它與第二種界定方法存在同樣的困境。傳統(tǒng)的旅游產(chǎn)業(yè)鏈定義比較關(guān)注產(chǎn)品的生產(chǎn)聯(lián)系和由此產(chǎn)生的物質(zhì)流動(dòng)，但芮明杰等認(rèn)為，這些都只是產(chǎn)業(yè)鏈的外在表現(xiàn)形式。產(chǎn)業(yè)鏈在本質(zhì)上是以知識(shí)分工協(xié)作為基礎(chǔ)的功能網(wǎng)鏈，通過知識(shí)的分工和知識(shí)共享創(chuàng)造遞增報(bào)酬，為顧客創(chuàng)造價(jià)值。因此，旅游產(chǎn)業(yè)鏈的定義本質(zhì)上應(yīng)該從知識(shí)的分工協(xié)作人手，以不同的價(jià)值創(chuàng)造來劃分產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，并將各環(huán)節(jié)以網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)聯(lián)系起來。

3基于旅游體驗(yàn)的旅游價(jià)值鏈分析

旅游產(chǎn)業(yè)鏈界定的困難緣于對(duì)旅游現(xiàn)象本質(zhì)界定的復(fù)雜性以及由此引起的旅游產(chǎn)品定義的不確定性，使旅游產(chǎn)業(yè)鏈的界定或者過于寬泛或者過于局限。根據(jù)謝彥君的分析，旅游體驗(yàn)是旅游世界的“硬核”，如果在旅游世界中抽掉了旅游體驗(yàn)，就等于抽掉了旅游現(xiàn)象的基本矛盾，抽掉了旅游現(xiàn)象的內(nèi)核。沒有旅游體驗(yàn)這種根本需要，旅游產(chǎn)品就沒有必要生產(chǎn)出來，旅游資源將依然以其自在的狀態(tài)存在著，不存在專業(yè)的企業(yè)生產(chǎn)旅游產(chǎn)品，狹義旅游業(yè)自然也不存在，而它的缺位將使廣義旅游業(yè)成為沒有內(nèi)涵的空殼，它們的存在僅具有非旅游的意義。旅游業(yè)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈以有形產(chǎn)品之間的關(guān)聯(lián)形成鏈?zhǔn)浇Y(jié)構(gòu)所不同的是，旅游產(chǎn)業(yè)鏈有“模塊化”的特征，主要表現(xiàn)為以知識(shí)關(guān)聯(lián)形成的網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)。在旅游產(chǎn)業(yè)鏈生產(chǎn)分工的背后，技術(shù)的差異只是表象，實(shí)質(zhì)上是圍繞體驗(yàn)創(chuàng)造、生產(chǎn)與銷售、提升的知識(shí)分工。

基于這一出發(fā)點(diǎn)，以旅游體驗(yàn)這一旅游的“硬核”為中心，按照知識(shí)分工和價(jià)值創(chuàng)造，可以對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈作如下劃分(表1)：

旅游體驗(yàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)。從旅游資源到旅游產(chǎn)品的第一步是旅游體驗(yàn)產(chǎn)品策劃與設(shè)計(jì)，這類企業(yè)包括以旅游目的地資源整合和設(shè)計(jì)為主的旅游規(guī)劃與產(chǎn)品策劃、營(yíng)銷等咨詢服務(wù)公司等類型企業(yè)群體，其技術(shù)含量高、價(jià)值創(chuàng)造空間大，但是在以往的旅游產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈劃分中卻并未得到應(yīng)有的重視。

旅游體驗(yàn)產(chǎn)品物質(zhì)環(huán)境制造。策劃與設(shè)計(jì)好的概念產(chǎn)品需要物質(zhì)載體來表現(xiàn)，相關(guān)的硬件建設(shè)也因此成為重要的一步，如果沒有這一環(huán)節(jié)，再好的旅游資源都只能停留在潛在狀態(tài)，不能作為一種經(jīng)濟(jì)資源，也就更不能服務(wù)于游客的旅游體驗(yàn)。一些專門進(jìn)行景區(qū)建設(shè)、酒店建設(shè)等旅游環(huán)境與設(shè)施施工建設(shè)的專業(yè)企業(yè)群體，他們的旅游屬性被其建筑行業(yè)特征掩蓋，而使其在旅游產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈認(rèn)知中長(zhǎng)期被忽視。

旅游體驗(yàn)產(chǎn)品信息傳遞與中介服務(wù)。凝結(jié)了概念與設(shè)施硬件的旅游產(chǎn)品需要向遠(yuǎn)在異地的旅游者傳遞信息并進(jìn)行銷售，相應(yīng)的中介服務(wù)企業(yè)群體也因此產(chǎn)生，他們包括各類旅游廣告公司、文化傳播、網(wǎng)絡(luò)傳播等信息傳播企業(yè)群體以及專門進(jìn)行產(chǎn)品銷售的旅游網(wǎng)絡(luò)在線銷售公司、旅行社企業(yè)等等。行業(yè)內(nèi)廣受詬病的旅游市場(chǎng)信息不對(duì)稱問題，與這部分產(chǎn)業(yè)發(fā)育不完善有緊密關(guān)系。

旅游運(yùn)輸服務(wù)。旅游體驗(yàn)產(chǎn)品的消費(fèi)依賴于消費(fèi)者的移動(dòng)而不是產(chǎn)品的移動(dòng)，因此旅游交通運(yùn)輸企業(yè)群體產(chǎn)生，這里主要指從客源地到目的地的運(yùn)輸，不包括旅游地的本地交通。旅游體驗(yàn)產(chǎn)品運(yùn)輸可以看作是旅游體驗(yàn)產(chǎn)品中的一部分，它將游客從旅游目的地外運(yùn)送到旅游體驗(yàn)地，其價(jià)值不僅僅在運(yùn)輸功能的實(shí)現(xiàn)，服務(wù)也為這一環(huán)節(jié)的價(jià)值創(chuàng)造提供了發(fā)展空間。

旅游體驗(yàn)產(chǎn)品生產(chǎn)與消費(fèi)。服務(wù)業(yè)的最大特點(diǎn)是生產(chǎn)與消費(fèi)的同時(shí)性，到達(dá)旅游目的地的旅游者開始享受各項(xiàng)旅游體驗(yàn)服務(wù)的時(shí)間與地點(diǎn)，同時(shí)也是旅游企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)的時(shí)間與地點(diǎn)，這些企業(yè)包括為旅游者在旅游地提供必要的吃、住、行、游、娛等服務(wù)企業(yè)群體，這部分企業(yè)通常被認(rèn)為是核心旅游產(chǎn)業(yè)，是典型的勞動(dòng)力密集型的傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)的組成部分。

旅游體驗(yàn)的二次消費(fèi)生產(chǎn)與服務(wù)。根據(jù)謝彥君的解釋，旅游消費(fèi)只包括愉悅的旅游體驗(yàn)要求的基本消費(fèi)，而旅游者消費(fèi)則是旅游者在旅游過程中的全部消費(fèi)，包括的范圍通常比前者大。前者屬于旅游體驗(yàn)的初次消費(fèi)，而旅游者在旅游地的購(gòu)買行為則可以理解為旅游體驗(yàn)的二次消費(fèi)，它屬于旅游者消費(fèi)中的非基本消費(fèi)部分，是完善和加強(qiáng)游客旅游體驗(yàn)的重要內(nèi)容，和這部分生產(chǎn)與消費(fèi)緊密相關(guān)的是一些旅游商品制造與銷售服務(wù)企業(yè)。

旅游體驗(yàn)產(chǎn)品精加工。隨著目的地游客類型不斷升級(jí)，旅游體驗(yàn)產(chǎn)品的精細(xì)化、個(gè)性化程度需求也 不斷提高，相應(yīng)的生產(chǎn)與服務(wù)企業(yè)群體不斷產(chǎn)生與發(fā)展，這些企業(yè)群體包括知識(shí)與技術(shù)附加值較高的旅游服務(wù)體驗(yàn)產(chǎn)品，如融養(yǎng)身、保健、康療與旅游休閑觀光為一體的高端接待服務(wù)企業(yè)等。

旅游體驗(yàn)產(chǎn)品的物產(chǎn)消費(fèi)服務(wù)。隨著旅游體驗(yàn)的個(gè)性化要求程度不斷提高，部分體驗(yàn)對(duì)物產(chǎn)的依賴度也不斷提高，專門為此類企業(yè)提供物產(chǎn)供應(yīng)的旅游企業(yè)也不斷成長(zhǎng)，如將酒店體驗(yàn)產(chǎn)品與分時(shí)度假相結(jié)合，將度假與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，出現(xiàn)的一些新型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)群體。

旅游體驗(yàn)產(chǎn)業(yè)鏈整合服務(wù)。隨著旅游產(chǎn)業(yè)鏈不斷延伸，旅游企業(yè)對(duì)金融、保險(xiǎn)、信息等服務(wù)業(yè)的需求也不斷增大，同時(shí)也不斷融合，一些專門的旅游信用卡、旅游保險(xiǎn)、旅游數(shù)字化服務(wù)企業(yè)不斷成長(zhǎng)，使旅游產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新階段。

4旅游產(chǎn)業(yè)鏈的基本特征

以旅游體驗(yàn)為核心劃分的旅游產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，涵蓋了旅游體驗(yàn)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、配套環(huán)境的制造、體驗(yàn)產(chǎn)品的營(yíng)銷與中介服務(wù)、生產(chǎn)、消費(fèi)與服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)和流程，每個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)旅游體驗(yàn)產(chǎn)品所賦予的價(jià)值各不相同，其分布呈現(xiàn)出一條旅游產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的“微笑曲線”(圖1)，具有以下特征：

模塊化的網(wǎng)狀產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)。新興產(chǎn)業(yè)鏈越來越多地具備模塊化與網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)的特征，模塊間既有投入一產(chǎn)出式的傳統(tǒng)線性關(guān)系(如圖1左側(cè)的旅游體驗(yàn)基本構(gòu)成部分)，也有因知識(shí)的關(guān)聯(lián)與整合形成的非線性關(guān)系(如圖1右側(cè)的旅游體驗(yàn)價(jià)值提升部分)，總體來看則是一種網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)。圖1中線性的描繪只代表了各環(huán)節(jié)創(chuàng)造價(jià)值的高低，并不代表各環(huán)節(jié)間有必然的上下游關(guān)系。但是網(wǎng)狀消費(fèi)的外部性有可能產(chǎn)生其他環(huán)節(jié)運(yùn)行的臨界點(diǎn)，如體驗(yàn)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)沒有完成時(shí)，設(shè)施建設(shè)難以進(jìn)行；旅游體驗(yàn)的基本生產(chǎn)和消費(fèi)沒有達(dá)到一定水平，對(duì)體驗(yàn)產(chǎn)品進(jìn)行精加工和高物質(zhì)附加也不現(xiàn)實(shí)。在這種網(wǎng)狀的旅游產(chǎn)業(yè)鏈中，模塊間橫向和縱向的關(guān)聯(lián)交織其中，知識(shí)與價(jià)值的高低緊密相連，形成旅游業(yè)的“微笑曲線”。

基本價(jià)值與追加價(jià)值的新認(rèn)識(shí)。謝彥君從觀光娛樂的視角提出，除旅游觀光娛樂業(yè)以外的其他產(chǎn)業(yè)都是提供旅游產(chǎn)品追加價(jià)值的產(chǎn)業(yè)，都處于附屬地位。那么從旅游體驗(yàn)的視角，凡是直接參與旅游體驗(yàn)生產(chǎn)和消費(fèi)過程的產(chǎn)業(yè)都屬于核心價(jià)值產(chǎn)業(yè)，而對(duì)于旅游體驗(yàn)進(jìn)行價(jià)值再創(chuàng)造的產(chǎn)業(yè)則屬于產(chǎn)業(yè)鏈中的追加價(jià)值部分。圖1中從“二次消費(fèi)”處劃分，左邊部分(包括二次消費(fèi))是旅游體驗(yàn)的基本構(gòu)成環(huán)節(jié)，體現(xiàn)的是旅游產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中旅游體驗(yàn)的基本價(jià)值；右邊部分則是旅游體驗(yàn)的價(jià)值提升環(huán)節(jié)，體現(xiàn)了旅游體驗(yàn)的追加發(fā)展價(jià)值。這部分現(xiàn)今發(fā)展還不成熟，但從其價(jià)值地位來看，其成長(zhǎng)空間大，創(chuàng)造價(jià)值高，極富發(fā)展?jié)摿Α?/p>

制造業(yè)和服務(wù)業(yè)特征的融合。縱觀整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條，囊括了旅游體驗(yàn)產(chǎn)品從設(shè)計(jì)到銷售再延伸到精細(xì)化的旅游服務(wù)的全過程，既與制造業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)一產(chǎn)品設(shè)計(jì)、原料采購(gòu)、物流運(yùn)輸、加工制造、訂單處理、批發(fā)經(jīng)營(yíng)、終端零售相類似，同時(shí)又包含了二次消費(fèi)服務(wù)、產(chǎn)品精加工、物產(chǎn)消費(fèi)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈整合服務(wù)等有著明顯服務(wù)業(yè)特征的過程。一方面，旅游活動(dòng)的廣泛性與復(fù)雜性，使得旅游體驗(yàn)生產(chǎn)與服務(wù)所涉及的行業(yè)眾多，其中不乏制造業(yè)相關(guān)的企業(yè)，使得產(chǎn)業(yè)鏈形態(tài)具有制造業(yè)的特征。另一方面，旅游的服務(wù)特性決定了產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)業(yè)特征明顯，因此，旅游產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈雖然形似制造業(yè)的“微笑曲線”，但又有自身獨(dú)特的內(nèi)容，比如，產(chǎn)品營(yíng)銷只是信息的中介服務(wù)而不是產(chǎn)品的直接銷售、運(yùn)輸服務(wù)是消費(fèi)者的運(yùn)輸而不是單指物質(zhì)產(chǎn)品運(yùn)輸、產(chǎn)品的生產(chǎn)與消費(fèi)的同時(shí)性，等等。

產(chǎn)業(yè)復(fù)合與價(jià)值分布趨同。產(chǎn)業(yè)鏈中的企業(yè)群體有相當(dāng)部分具有復(fù)合的行業(yè)屬性，如旅游規(guī)劃計(jì)劃企業(yè)同時(shí)屬于咨詢行業(yè)，旅游景區(qū)建設(shè)企業(yè)群體同時(shí)屬于建筑行業(yè)，旅游運(yùn)輸企業(yè)群體也屬于運(yùn)輸業(yè)，旅游房地產(chǎn)企業(yè)屬于房地產(chǎn)業(yè)，旅游金融企業(yè)屬于金融行業(yè)等等。但恰恰是這些復(fù)合產(chǎn)業(yè)部分所創(chuàng)造的價(jià)值更高，處于產(chǎn)業(yè)價(jià)值曲線的兩端，而傳統(tǒng)的單純的旅游業(yè)即吃住游等企業(yè)卻只能處于價(jià)值曲線的底部，表現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)復(fù)合程度越高，價(jià)值創(chuàng)造也越高的特征，這也充分說明了旅游產(chǎn)業(yè)的綜合關(guān)聯(lián)性特征。

5基于旅游體驗(yàn)的旅游產(chǎn)業(yè)鏈認(rèn)識(shí)的意義

更清楚、全面地了解旅游業(yè)的各方面產(chǎn)業(yè)特性。長(zhǎng)期以來，將旅游業(yè)局限于吃、住、行、游、購(gòu)、娛的范圍內(nèi)，旅游業(yè)被認(rèn)為是勞動(dòng)力密集型的傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，但一些客觀上已經(jīng)成為旅游產(chǎn)業(yè)重要組成部分的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)如旅游咨詢服務(wù)、旅游電子商務(wù)服務(wù)等卻沒有被納入旅游產(chǎn)業(yè)的范疇，基于旅游體驗(yàn)視角的產(chǎn)業(yè)鏈認(rèn)識(shí)有助于加深對(duì)旅游業(yè)的理解，為旅游業(yè)建設(shè)成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)指明方向。