導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵字：房地產(chǎn)業(yè) 稅費性收益 建設(shè)規(guī)劃

Abstract: This paper take a brief research into in the present circumstances, the macro should be how the real estate market regulation.

Key words: real estate; taxes income; construction plan

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

前言：

房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟的持續(xù)增長拉動較大，同時房地產(chǎn)的快速發(fā)展也造成了一定量的泡沫經(jīng)濟，給我國經(jīng)濟持續(xù)健康的發(fā)展帶來了潛在的危險。房價過高、部分居民無力購房已成為我國現(xiàn)階段日顯嚴重的生活矛盾，在宏觀上如何對房地產(chǎn)進行調(diào)控已成燃眉之急，本文簡要探研在目前情況下，我國宏觀上應(yīng)如何對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。

對地方財政收入重新分配

國家應(yīng)對土地轉(zhuǎn)讓收益及房地產(chǎn)開發(fā)的稅費性收益產(chǎn)生的財政收入進行重新分配，暨對經(jīng)營土地收益及房地產(chǎn)開發(fā)稅費產(chǎn)生的財政收入所占地方全部財政收入的比率應(yīng)加以限制，該類收益超過限定比率后的財政收入全部上繳中央。這項措施是從杜絕地方政府推動房價上漲的原因著手。

在我國，“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”被地方政府推至極致并演變成畸形的增長模式。為了GDP的快速增長，為了政績，地方政府過于依賴土地收益，有意識或無意識造成房地產(chǎn)價格的上漲。土地有償使用特別是土地使用權(quán)有償出讓，使土地成為地方政府的“搖錢樹”。在現(xiàn)行體制下，由土地產(chǎn)生的資產(chǎn)性收益和大部分稅費主要歸地方所有，造成地方政府高度依賴土地收益。經(jīng)營土地成為投資增長和財政收入增加的重要法寶。據(jù)“證券時報網(wǎng)”2012年6月26日所發(fā)表的《各國房地產(chǎn)收入占財政收入比重PK》資料顯示，我國房地產(chǎn)收入占財政收入的比重已經(jīng)由2000年占比10%上漲到2010占比接近80%，十年的時間漲浮如此之快，房地產(chǎn)真正擔負了拉動經(jīng)濟增長的功能。

在我國現(xiàn)行體制下，由土地產(chǎn)生的資產(chǎn)性收益和大部分稅費基本上歸地方所有，加之我國實行財政“分灶吃飯”的政策，各地政府在財政收入不足的情況下，只有利用土地出讓籌集地方建設(shè)資金，土地收益在一些地區(qū)已成為典型的財政收入?？梢哉f十年前，房地產(chǎn)稅費收益與財政收入的占比過低，十年后占比又過高，國家應(yīng)給地方政府確立合理的占比，這對地方經(jīng)濟發(fā)展及我國整體經(jīng)濟的健康發(fā)展都至關(guān)重要。同時為了促進地方經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，中央在財政補貼中應(yīng)加大對地方政府在科技、電子、服務(wù)等新興第三產(chǎn)業(yè)的補貼額。鼓勵地方政府發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，鼓勵地方政府對可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的投資，減少“短平快”項目的立項和投資，從長遠發(fā)展環(huán)保、利民產(chǎn)業(yè)。

開征房產(chǎn)稅及消費稅

對非剛性需求的房屋開征房產(chǎn)稅及消費稅是調(diào)控房地產(chǎn)市場價格的重要措施之一，對開發(fā)單位五年以上未售存量房開征房產(chǎn)稅，對居民第二套及以上住房開征房產(chǎn)稅，對非普通性住宅開征房產(chǎn)稅及消費稅，這些稅費的開征主要是針對目前房地產(chǎn)市場投資炒房現(xiàn)象所制定的調(diào)控措施。

我國的房地產(chǎn)不只是單純的消費品，還兼有投資品的性質(zhì)。由于房屋能夠帶來收益(包含房租收益和房屋價格上漲帶來的差價收益)，因此投資者可以在房屋和儲蓄、股票等金融資產(chǎn)之間選擇，進行資產(chǎn)組合。我國儲蓄利率非常低，我國經(jīng)濟的發(fā)展又使得民間積累了相當?shù)馁Y本，為了獲得更高的收益，大批資金開始涌入房地產(chǎn)業(yè)。同時，受人民幣升值預(yù)期的影響及房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率的吸引，許多國外資本也通過各種渠道進入我國房地產(chǎn)市場，進行投資或炒房，使真正有購房需求的消費者承受了投資者所賺取的高額利潤。促使投資者為了自身的利潤，人為的推動了市場房價的上漲，而并非真正意義上的物有所值。這也是許多人把房價上漲歸因于投資炒作的原因，所以2010年至2012年上半年以來，我國一直加大力度調(diào)控房價。然而如果投資房地產(chǎn)獲得不了高額收益，投資炒作是無法進行的。只有對非剛性需求的消費進行調(diào)控，使投資炒房的利潤降低，增加非剛性需求的房地產(chǎn)持有期間費用，才能避免投資炒房，使房屋價格合理回歸，同時也能保證真正的剛性需求得到解決。

建設(shè)規(guī)劃時做好安居房問題

鼓勵合理消費，保證正常的房屋供需平衡，做好安居保障房的建設(shè)工作，并真正達到安居作用，使真正有購房需求的家庭能夠買得到房、買得起房，這是從建設(shè)規(guī)劃設(shè)計時進行調(diào)控的措施。

“現(xiàn)在迫切需要住房的，除了城市低收入住房困難家庭等外，還有每年1000多萬新加入就業(yè)大軍的年輕人和數(shù)量更大的城市農(nóng)民工?！比珖f(xié)委員李慶云在2010年就曾經(jīng)指出，“現(xiàn)在年輕人買房靠夫妻、雙方父母，三個家庭供一套房，以此來維持高房價。房地產(chǎn)變身為收入再分配的工具，進一步加劇了社會貧富差距?！闭嬲枰彿空咄I不到經(jīng)濟適用房或安居房，這是中國特有的一個現(xiàn)象。

地方政府在規(guī)劃設(shè)計時，必須考慮到每個樓盤項目的開發(fā)都有一定比例的經(jīng)濟適用房和安居房，而非擇地集中建設(shè)經(jīng)濟適用房或安居房。目前經(jīng)濟適用房建造量較低，經(jīng)濟適用房的分配管理混亂，經(jīng)濟適用房與普通商品房價格差距不大，同時存在向高層次看齊的傾向，住房分配缺乏管理，且出現(xiàn)高收入階層購買多套經(jīng)濟適用房的現(xiàn)象，導(dǎo)致社會上有相當部分中低收入者既買不起普通商品房又買不到經(jīng)濟適用房，且還享受不到安居房、廉租房，住房保障制度嚴重缺位。同時豪華型及享受型房屋開發(fā)量不斷增加，該類型房屋的開發(fā)即提高了房屋開發(fā)成本也推動了房價的上漲。

我們不反對住房高消費，必竟改善住房條件，提高住房質(zhì)量是我們一直提倡的，但我們更要保證需者有其房，尤其是針對拆遷建房類型的開發(fā)，異地安置、拆房補償都不是最合理的解決方案，只有回遷安置才是最科學的方案，即可以保證動遷戶有房住，也能避免釘子戶漫天要價。很多動遷戶原房屋面積較小，又沒能力支付高額的回遷差價款，所以不愿意動遷，對于此部分動遷戶異地安置、拆遷補償都不是最合理的角決方案，應(yīng)建造一定量小面積的回遷安置房加以解決，減少拆房補償即有利于安居，又有助于穩(wěn)定房價。回遷安置同時也有助于解決動遷戶的漫天要價，等面積回遷及互惠的動遷方案才能減少動遷成本，這是解決動遷難的可行性方案。地方政府在建設(shè)規(guī)劃時應(yīng)多聽取各方意見，同時制定切實可靠的動遷方案有助于降低土地成本、保障房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展、保證社會經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展。

推行廉租房制度，解除民生的戶籍限制

“上學難、看病難、就業(yè)難、安居難”一直是關(guān)系我國民生的“四大難題”，這四大難題又以“安居難”為根本，解決了安居難，其他問題相應(yīng)簡單了。解決民生的四大難題，不僅是個人問題，更是社會問題，而廉租房的推行將起著積極重要的作用。我國現(xiàn)在多數(shù)地區(qū)還存在以戶籍所在地人為對民生問題加以限制，然而沒有房就解決不了戶籍，解決不了戶籍，就不能正常的接受教育、醫(yī)療、就業(yè)、養(yǎng)老等相關(guān)問題，可以說戶籍限制在某種程度上推動了房價的上漲。

近年來國家已經(jīng)推行了一系列改善措施，但卻因為各地方落實情況不一，而沒有真正的得以解決。

政府應(yīng)大力推行廉租房措施，畢業(yè)生、外來務(wù)工人員很難承受高額的房價，國家對廉租房的建設(shè)投入應(yīng)增加，把有限的廉租房合理分配出去，繼續(xù)推行租房優(yōu)惠的政策，讓畢業(yè)生及外來務(wù)工人員不在為其基本生活而四處奔波，同時解除戶籍限制，對社會經(jīng)濟發(fā)展及調(diào)控房地產(chǎn)價格的正常發(fā)展也都至關(guān)重要。

結(jié)束語

通過以上措施的宏觀調(diào)控，會使房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟拉動的作用發(fā)揮到正常、合理的狀態(tài)，給房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造一個良好的發(fā)展空間；地方政府應(yīng)加大發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，增加第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的稅費收益，從長遠解決地方經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸問題才是根本辦法。只有這樣，才能保證我國經(jīng)濟的持續(xù)增長，才能使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，使房價真正合理回歸，實現(xiàn)人們的安居樂業(yè)。

參考資料

1、《各國房地產(chǎn)收入占財政收入比重PK》，證券時報網(wǎng)，2012-06-26；

2、曹祥軍.剛性需求下的房地產(chǎn)營銷策略再思考[J].現(xiàn)代經(jīng)濟,2009,（9）；

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【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 困境 房產(chǎn)稅 住房保障

近年來我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房價持續(xù)快速上漲。為了穩(wěn)定房價，保障居民的住房消費能力，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，中央政府連續(xù)出臺了一系列調(diào)控政策，但效果不盡如人意。自2010年4月17日“新國十條”以來，各地陸續(xù)實施了最嚴厲的調(diào)控手段——限購后，有效地抑制了非剛性需求，為房價的下行打開了通道。但放眼長遠，限購帶來的負面影響也不可忽視，它在過濾非剛性需求的同時，必然會大大壓縮房地產(chǎn)的總需求。因此，當前我們應(yīng)該重新審視限購政策，逐步調(diào)整政策的著力點，在對過去的調(diào)控政策進行總結(jié)、分析的基礎(chǔ)上，尋找未來房地產(chǎn)市場調(diào)控的有效途徑。

一、2003年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策的簡要梳理

1、2003年初—2005年上半年，規(guī)范管理階段

2003年2月8日，國土資源部《關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，旨在嚴格控制土地供應(yīng)總量。2003年6月5日，央行出臺《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，控制并且規(guī)范銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款以及對個人的房貸。2004年3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，明確商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地供應(yīng)必須嚴格按規(guī)定采用招標拍賣掛牌的方式。

2、2005年下半年—2008年上半年，適度控制階段

2005年3月17日，個人住房貸款利率從即日起再次上調(diào)，宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率。2006年5月17日，國務(wù)院總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會上提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施，稱之為“國六條”。2006年5月30日，國土資源部下發(fā)了《關(guān)于目前進一步從嚴土地管理的緊急通知》，堅決執(zhí)行停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)的規(guī)定。2007年9月27日，央行發(fā)出《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，提高了購買非首套住房的首付款比例和貸款利率，以抑制住房需求增長。

3、2008年下半年—2009年底，大力發(fā)展階段

2008年12月20日，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，提出鼓勵普通商品住房消費；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。2009年1季度至4季度商品住宅交易量同比增速大幅回升，2009年2季度房價重拾漲勢，2010年2季度房價同比漲幅達到14%，為1998年以來的最高點。

4、2010年初至今，從嚴調(diào)控階段

2010年1月7日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，強調(diào)合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機性購房需求，規(guī)定“家庭二套房貸”首付款比例不低于40%。2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)出《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，進一步提高“家庭二套房貸”首付款比例至50%，并對外埠居民購房進行限制。2010年9月暫停第三套及以上購房貸款，并嚴格施行問責制。2011年1月26日，國務(wù)院召開會議，確定了八項政策措施（“新國八條”政策），再次提高“家庭二套房貸”首付款比例至60%，并從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。2011年7月20日，總理在第164次國務(wù)院常務(wù)會議上，要求必須堅持房地產(chǎn)調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，促進房價合理回歸。

從中央對房地產(chǎn)調(diào)控的時間階段上可以看出，我國對于房地產(chǎn)的調(diào)控具有多樣性，同時采取了行政政策、財政政策、土地政策以及金融政策對房地產(chǎn)進行調(diào)控。每一次新一輪的調(diào)控政策都是在嚴密分析當前市場變化的基礎(chǔ)上制定的，根據(jù)市場的反應(yīng)，來決定調(diào)控的時機和力度。但縱觀近幾年房地產(chǎn)市場的震蕩發(fā)展，雖然宏觀調(diào)控政策對市場發(fā)展起到了一定的積極作用，但同時也產(chǎn)生了很多負面影響，有些政策甚至成為房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展的障礙。尤其是自2010年一些城市逐步實行限購政策以來，房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)了較大幅度的回落，房價也呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的趨勢。從表面看來，這種變化是限購政策對市場交易形成的壓制所導(dǎo)致的，符合了當前民眾及政府對房價的期望。但房地產(chǎn)交易的萎縮也可能會帶來整個行業(yè)的發(fā)展停滯，甚至會影響到眾多的相關(guān)行業(yè)。因此，為避免整個行業(yè)的劇烈波動，需要有效把握調(diào)控政策的走向和時機。

二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控面臨的困境

1、宏觀調(diào)控與地方政府之間的矛盾

從稅收上講，目前正規(guī)稅收方面，中央財政集中太多，地方政府留得太少，造成中央靠稅收，地方政府特別是市縣政府靠賣地、收費和融資的現(xiàn)狀。其中，賣地收入成為地方政府籌集資金的一個越來越重要的渠道。雖然土地收入越多，但是房價卻始終沒有辦法從根本上控制下來。從體制上來看，目前中央對地方政府政績的考察過多關(guān)注于GDP，而房地產(chǎn)作為一個關(guān)聯(lián)性與帶動性極強的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展可以帶動上下游很多產(chǎn)業(yè)的共同繁榮，這就足以讓GDP有顯著的提升，而諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時也增加了居民收入，從而提高了普通居民對住房的需求量，最終帶動了房價快速上揚。房地產(chǎn)規(guī)模越大，房價越高，其對GDP的貢獻也就越大。因此，過高的土地價格與地方政府盲目的發(fā)展都是推高房價的成因，也是調(diào)控房價中最難以克服和解決的問題。

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學界通說認為，宏觀調(diào)控的方式與手段有三：經(jīng)濟手段、行政手段與法律手段。而對于三者的關(guān)系，筆者比較認同楊紫教授的觀點，既在一個法制健全的國家，重要的經(jīng)濟手段和行政手段一般都會采取法律的形式，以法律為依據(jù)，以國家強制力為后盾。以法律為形式的行政手段、經(jīng)濟手段也就是法律手段。

本此宏觀調(diào)控的一大特色在于越來越多的經(jīng)濟手段替代了以往某些時刻不得不采取的行政手段，“新八條”明確將稅收、金融等經(jīng)濟手段作為主攻措施，央行、財政部、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會也是直接參與進了調(diào)控的陣線。這是在宏觀調(diào)控的屬性之一――“間接性”在指引下所必然發(fā)生的一種調(diào)整，“看不見的手”才是宏觀調(diào)控的第一選擇。

二、我國的特有的調(diào)控手段――“土地政策”與其他手段的配合

我國宏觀調(diào)控最富有特色之處是調(diào)控手段中土地政策占有很重要的地位，由土地所有制的公有性質(zhì)決定的運用土地政策參與宏觀調(diào)控的獨特優(yōu)勢，是西方國家所不具備的。我國土地公有制表現(xiàn)為兩種形式，即城市土地國家所有制和農(nóng)村土地集體所有制。實施土地用途管制、農(nóng)地嚴格非農(nóng)化、建設(shè)用地統(tǒng)一供應(yīng)，使政府可以通過調(diào)節(jié)土地供應(yīng)總量、土地用途管制等途徑，達到抑制或鼓勵市場需求，有效地引導(dǎo)投資總量和結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)調(diào)控經(jīng)濟運行的目標。中國目前正處于工業(yè)化中期和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，土地需求增長迅速，經(jīng)濟發(fā)展面臨土地資源短缺的約束，土地有效供給對經(jīng)濟發(fā)展作用明顯。

在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運作中，土地的基礎(chǔ)性地位毫無疑問，所以，要對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，土地政策也相應(yīng)的擁有不能忽視的使用空間。但是，土地政策并非十全十美，由于中間環(huán)節(jié)的繁多，它的時滯性比其他調(diào)控手段更為嚴重。因此，要想充分利用土地政策又要講求實效必須注意提高預(yù)見性并重視其與其他政策的配合使用，主要是與金融政策、稅收政策、價格政策之間的相互配合。

1.與金融政策的配合

決定房地產(chǎn)供應(yīng)量和供應(yīng)速度有兩大因素：土地供應(yīng)狀況和資金供應(yīng)狀況，對應(yīng)的就是在調(diào)控過程中應(yīng)強化土地政策和金融政策的配合。

本次調(diào)控中個人住房信貸政策部分的核心就是從調(diào)控需求入手，引導(dǎo)社會對未來房地產(chǎn)價格形成較合理的預(yù)期，抑制投機性需求，保護自營性購房。其傳導(dǎo)過程可以描述為以下兩大途徑： 一方面，由于首付款提高，部分原計劃購房的人會因首付款不足而延遲住房消費、部分投資者和投機者會因首付款增加而減少購房套數(shù)會購房面積，從而導(dǎo)致住房需求下降；另一方面，由于利率提高，貸款成本增加、投資收益降低，投資者和投機者的住房需求會得到抑制。更重要的是，取消優(yōu)惠利率可以使得部分投機者因預(yù)期收益下降而主動放棄投資計劃，住房需求下降無疑有助于控制房價上漲。

另外，本次調(diào)控強調(diào)嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為，其中針對的一大現(xiàn)象就是“保租銷售”， 這種銷售方式實質(zhì)上是房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模的非法集資，已經(jīng)與銷售房產(chǎn)沒有關(guān)系了，房產(chǎn)的價格也再不受市場需求的約束，很大一部分風險被轉(zhuǎn)嫁到了金融機構(gòu)的身上，給房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)都帶來了極大的安全隱患。從維護金融系統(tǒng)穩(wěn)定的角度出發(fā)，這一現(xiàn)象將被切實整頓。

2.與稅收政策的配合

稅收不僅是國家參與社會財富再分配、籌集財政資金的主要渠道，更是國家宏觀調(diào)控的重要手段。國家通過稅種、稅率等稅收手段，對社會經(jīng)濟流向起著導(dǎo)引作用。對哪種產(chǎn)業(yè)免征稅或減稅，意味著國家鼓勵該產(chǎn)業(yè)，反之則意味著國家抑制或放緩該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是一種非常敏感的經(jīng)濟杠桿。

“新八條”第五條規(guī)定運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部于2005年5月27日發(fā)文《國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》部署個人住房管業(yè)稅問題，物業(yè)稅的開征試點工作也正在醞釀之中，種種跡象表明，稅收政策業(yè)已成為我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的另一不可或缺之手段。

3.與價格政策的配合

在市場經(jīng)濟條件下，價格主要通過市場而形成。價格隨供求關(guān)系的變化而圍繞價值波動。如果價格非因供求原因而過分偏離價值，或因價格壟斷出現(xiàn)暴利，或因任意低價競銷、傾銷而擾亂正常的市場秩序，必然破壞市場機制。作為反映和調(diào)節(jié)國家價格總水平的價格管理關(guān)系也必然的成為了此次宏觀調(diào)控的對象。

“新八條”規(guī)定加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)，經(jīng)濟適用住房價格要嚴格實行政府指導(dǎo)價。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；宏觀調(diào)控；財政政策；貨幣政策

2011年，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額達61739.78億元，同比增長27.9%，呈現(xiàn)穩(wěn)定增長的態(tài)勢，但其中存在的問題也逐步顯現(xiàn)。在房地產(chǎn)市場中，市場機制本身只能保證資源配置的邊際私人收益和邊際私人成本相等，無法保證邊際社會收益和邊際社會成本相等。因此，有必要借助政府的宏觀調(diào)控來彌補市場失靈。政府宏觀調(diào)控的目標是房價相對穩(wěn)定、供求基本平衡和實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控分析

（一）財政政策

財政政策主要通過兩個途徑來影響房地產(chǎn)價格。

第一，稅收途徑。稅收手段是財政政策的主要手段，也是國家利用積極的財政政策來調(diào)節(jié)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的主要手段。在我國房地產(chǎn)投資過熱，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展面臨嚴峻考驗的情況下，房地產(chǎn)稅收不僅是保證房地產(chǎn)業(yè)成為國家財政收入來源的重要工具，也是國家調(diào)控房地產(chǎn)市場經(jīng)濟活動的杠桿。但從國統(tǒng)局的近年來房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)來看，稅收政策在現(xiàn)實中對于遏制房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲并沒有明顯的效果。分析原因主要如下：房地產(chǎn)稅收占開發(fā)成本比例相對較小，對于房地產(chǎn)的高利潤空間而言是微不足道的；地方政府不可避免地產(chǎn)生短期化思想，背離中央政府宏觀調(diào)控的初衷；稅收不論在調(diào)節(jié)總量還是在調(diào)節(jié)結(jié)構(gòu)上都存在一定的時滯，造成調(diào)節(jié)效果不顯著。

第二，政府轉(zhuǎn)移支付。政府轉(zhuǎn)移支付水平的高低會對居民的生活水平產(chǎn)生較大的影響。從整體上來說，國家和地方政府加大力度提供保障性住房，對于改善住房結(jié)構(gòu)、有效遏制房地產(chǎn)價格過快增長有非常重要的作用。從目前來看，保障性住房政策對房地產(chǎn)格局的影響主要表現(xiàn)在：影響房地產(chǎn)供求關(guān)系、拉低房地產(chǎn)價格和影響房價上漲預(yù)期等方面。

（二）貨幣政策

作為國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)是貨幣政策調(diào)整的重點。貨幣政策主要包括貨幣供給和利率政策，兩者對房地產(chǎn)市場的影響主要通過以下三大途徑。

第一，利率途徑。利率變化影響住房貸款利息，進而改變消費者的購房成本。由于房地產(chǎn)價格富有彈性，購房成本變化會使消費者敏感進入或退出市場，從而達到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的需求，直接影響房價。第二，信貸途徑。中央銀行可以運用公開市場操作、調(diào)節(jié)再貼現(xiàn)率和法定存款準備金等工具來改變貨幣供應(yīng)量，從而影響信貸機構(gòu)的貸款供給能力。銀行信貸能力的變化會對利率產(chǎn)生影響，從而增加或減少房地產(chǎn)需求，引致其價格的相應(yīng)變化。第三，資產(chǎn)組合效應(yīng)途徑。投資者的資產(chǎn)組合主要包括貨幣、債券、股票和房地產(chǎn)等資產(chǎn)。如果中央銀行采取擴張的貨幣政策，降低利率和增加貨幣供應(yīng)量，那么貨幣資產(chǎn)的收益率下降，投資者會減少資產(chǎn)組合中貨幣資產(chǎn)的比例，而增加非貨幣資產(chǎn)的比例，以形成新的均衡。從而導(dǎo)致非貨幣資產(chǎn)的需求增加、價格上升，房地產(chǎn)商品作為非貨幣資產(chǎn)就會受到影響。

二、調(diào)控效果及局限性分析

總體來看，2003年以后的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果不是很理想，特別是對房價漲速過快及市場秩序的調(diào)控和治理與調(diào)控預(yù)期一直有較大差距。2007年以后，建立在前期一系列調(diào)控積累基礎(chǔ)上，為加強住房保障體系建設(shè)和改善住房結(jié)構(gòu)的調(diào)控思路，目前已經(jīng)顯現(xiàn)出一些效果，部分地區(qū)部分城市的房價有所回落，但仍不明顯?？傮w上房價過高、部分城市的房價不斷出現(xiàn)漲速過快以及市場有序化程度較低等問題依然沒有得到解決。調(diào)控的局限性主要表現(xiàn)為：

第一，地方政府過度依賴土地財政。由于土地出讓收入由地方政府所有，房地產(chǎn)價格上漲可以增加地方政府的土地收入，所以地方政府通常會采取能夠增加收益的措施。第二，住房保障體系不夠完善。政府需要對住房市場進行干預(yù)，其中最重要的是必須解決低收入群體的住房問題。雖然1998年國務(wù)院下發(fā)的23號文件確定了要建立和完善以經(jīng)濟適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，但2003年國務(wù)院下發(fā)的18號文件，將原來23號文件中有關(guān)“經(jīng)濟適用房是住房供應(yīng)的主體”改為“經(jīng)濟適用房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，弱化了經(jīng)濟適用房在住房供應(yīng)體系的地位。同時又沒有及時建立其他有效地住房保障措施，這也是調(diào)控“失靈”的重要原因。第三，宏觀調(diào)控政策在地方得不到很好落實。地方貫徹房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不積極的現(xiàn)象普遍存在，這在一定程度上人為加大了對房地產(chǎn)市場調(diào)控的時滯，使宏觀調(diào)控的效果大大減弱。

三、對我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的思考

首先，要重視住房保障。許多國家都將建立住房保障體系作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個主要目標。認為這樣做既有助于解決市場經(jīng)濟中的公平問題，也能有效改善住房市場的供給和需求結(jié)構(gòu)，從而建立較好的市場基礎(chǔ)。例如美國政府在20世紀30年代至60年代主要是直接向低收入者提供公共住房，60年代至70年代，重點轉(zhuǎn)為補貼私人機構(gòu)興建出租給低收入家庭的住房，70年代以來，住房短缺已不再是主要矛盾，政府主要為低收入者提供住房補貼。

其次，強化稅收工具在房地產(chǎn)市場中的運用。稅收工具對調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系具有非常重要的作用，從我國近年來房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策看，稅收政策的運用力度明顯不夠。

篇5

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)企業(yè)；戰(zhàn)略調(diào)整

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A 文章編號：1008-4428（2012）06-45 -02

2011年，隨著“國八條”、房產(chǎn)稅的相繼出臺，國家對房地產(chǎn)行業(yè)實施的宏觀調(diào)控的決心和力度呈進一步加大的趨勢，調(diào)控目標從“遏制部分城市房價快速上漲”演變?yōu)椤耙种仆稒C投資性需求，促進房價合理回歸”，特別是“限購”、“限貸”等強制性的行政手段起到了立竿見影的效果。國家統(tǒng)計局的3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，與上月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有46個，持平的城市有16個，上漲的城市有8個。2011年，房地產(chǎn)投資增速、銷售價格及銷售面積下滑趨勢明顯，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)沒有完成全年的銷售目標。另外，2011年央行6次上調(diào)存款準備金率、3次加息，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度持續(xù)加大、融資成本不斷增高，很多房企陷入了資金困難的泥淖之中，綠城等知名房企甚至傳出資金鏈斷裂的消息。為了緩解資金壓力，在2011年底，各地樓盤紛紛出現(xiàn)了打折促銷的情況，房價進入了下行通道。2012年中央經(jīng)濟工作會議也再次明確表示 “堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸”， 房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷低成本、資金低成本運作時代和政策寬松時代后，業(yè)界普遍分析認為，在住宅地產(chǎn)黃金十年后，隨著房價同比指數(shù)的回落和同比價格下降城市的增多，房價已經(jīng)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折性的變化，房地產(chǎn)業(yè)已告別暴利時代，調(diào)控正進入新階段。

在宏觀調(diào)控的新形勢下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于實力薄弱、融資渠道單一，抵御風險能力普遍較小，在國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策在短期內(nèi)不會發(fā)生顯著變化的情況下，如何通過戰(zhàn)略的調(diào)整和選擇，找到一條適合自己的發(fā)展道路，已經(jīng)成為面臨生死抉擇的當務(wù)之急。我認為，當前中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當通過以下方式來調(diào)整自己的經(jīng)營戰(zhàn)略：

一、快速出貨，現(xiàn)金為王——先謀求生存

在宏觀調(diào)控頻出，市場下一步的發(fā)展形勢不明朗的情況下，大中型房地產(chǎn)企業(yè)由于資金實力雄厚、融資能力較強，業(yè)態(tài)種類繁多，項目分散、風險分散，地域風險的能力較強，可以選擇“以靜制動”、“以不變應(yīng)萬變”，在觀察、分析市場形勢得出準確判斷之后，再采取相應(yīng)的策略調(diào)整。

然而，這種策略對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說是非常不可取的。中小型房地產(chǎn)企業(yè)，在銀根緊縮的情況下，融資極其困難，即使能融到一部分資金也要支付高昂的成本。而且，中小型房企普遍存在項目少、業(yè)態(tài)單一、風險集中的特點，一兩個項目的滯銷都可能會帶來資金鏈鍛煉的嚴重后果，“一著不慎，滿盤皆輸”。在這種情況下，最好的辦法就是“出貨”，在必要時用“果斷降價”來換取現(xiàn)金流，用犧牲一部分利潤的代價來換取穩(wěn)健的現(xiàn)金流，看似利潤降低了，但也換取了避免現(xiàn)金流斷裂的危機。同時，在銀根緊縮的情況下，會涌現(xiàn)很多高回報的投資的機會，掌握大量的現(xiàn)金隨時擇機而動，賺取的利潤可能會高于房地產(chǎn)開發(fā)本身。

另外，隨著調(diào)控的進一步發(fā)展，很多企業(yè)可能會紛紛選擇降價，甚至是轉(zhuǎn)讓項目，土地的價格必然會進行調(diào)整，而且土地的降價幅度可能會大于房價的降度。這時候，持有現(xiàn)金可以隨時有機會重新再低價接盤，為后續(xù)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

二、苦練內(nèi)功，進行產(chǎn)品升級——戰(zhàn)略模式轉(zhuǎn)變

在過去十年，雖然也經(jīng)歷了幾輪房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，在調(diào)控過程中出現(xiàn)了多次的行業(yè)洗牌，但房地產(chǎn)業(yè)總體上保持了持續(xù)、快速的發(fā)展形勢，很多優(yōu)秀的房企沒有經(jīng)歷過太大的生存和發(fā)展的壓力，由于房價和地價的持續(xù)攀升，使很多房企單純在土地的增值方面就賺取了數(shù)額龐大的利潤，“日子過得太滋潤”導(dǎo)致了一些房企不太重視市場戰(zhàn)略和管控體系的梳理，不太重視制度、流程和標準的制訂，不太重視人才、梯隊的建設(shè)，不太重視成本的管控和效率的提升，行業(yè)總體上顯現(xiàn)粗獷式的管理態(tài)勢。

這輪宏觀調(diào)控的手段、力度和效果都是以往歷次調(diào)控所無法比擬的，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的困難也是前所未有的。價格持續(xù)降低、去化速度大幅下滑，必然導(dǎo)致存貨的增加，很多企業(yè)為了急于出貨、紛紛降價，市場競爭更加激烈。高品質(zhì)、高性能的產(chǎn)品將越來越受消費者青睞，提供這類產(chǎn)品需要有較強的企業(yè)聲譽和開發(fā)實力，相對來說大型開發(fā)集團更有實力滿足這些需求，而且當一線城市中市場出現(xiàn)飽和時，大型集團將被迫進入二、三線城市中尋求生機。中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于自身管理水平和專業(yè)水平的限制，所開發(fā)的產(chǎn)品普遍呈現(xiàn)品質(zhì)低、配套劣、管理差的問題，這樣的產(chǎn)品在供大于求的情況下會變得越來越?jīng)]有競爭力；另外，中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模較小，普遍采用“家族式”的管理模式，管理粗放，沒有統(tǒng)一的戰(zhàn)略規(guī)劃和科學的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，管控模式落后，沒有風險預(yù)警機制。且由于形勢變化，家族成員之間可能會因為意見上的分歧而影響團結(jié)，產(chǎn)生內(nèi)耗，更加影響效率。

在這種情況下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須要進行戰(zhàn)略模式的轉(zhuǎn)變，擺脫簡單的提供居所的思路，避免與低品質(zhì)的產(chǎn)品同質(zhì)化，打造長遠的優(yōu)勢，力求從研發(fā)到銷售各個部分的實力較為均衡。從提高產(chǎn)品品質(zhì)、完善功能、提升附加值的角度出發(fā)，不斷提高產(chǎn)品的核心競爭能力。當然，產(chǎn)品綜合競爭力的提升不是一蹴而就的，企業(yè)的主要領(lǐng)導(dǎo)者必須要轉(zhuǎn)變觀念，徹底改變陳舊的管理體現(xiàn)，向標桿企業(yè)學習，實現(xiàn)管控模式的重建和流程、制度和標準的升級換代。

篇6

Abstract: This paper analyzes the main factors which influences development of real estate based on the pattern of balance of supply and demand, then dynamics model of 3-dimension based on government, land agent and consumers is established. According to the model, the paper puts foreword some advices and analyze it with examples as the interest rising as well.

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)；供求平衡；三維動力學模型；升息

Key words: real estate；balance of supply and demand；model of 3-dimension dynamics；interest rising

中圖分類號：F272 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2011）25-0102-02

0 引言

此前，已經(jīng)有許多學者在房地產(chǎn)市場方面進行了廣泛的研究。袁萌萌和賈秀娥[1]以房地產(chǎn)金融風險概念為基礎(chǔ)，提出了防范房地產(chǎn)金融風險的具體措施。王曉雙[2]提出加強房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷管理的建議，對房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的研究具有重大意義。孔行等[3]以我國北京、天津、上海、重慶四大直轄市為例，從供給、需求等經(jīng)濟基本面角度測算了四大直轄市房地產(chǎn)的長期均衡價格。湯偉偉和高朋[4]在個人決策行為研究成果的基礎(chǔ)上構(gòu)建了房地產(chǎn)項目投資決策行為的動態(tài)模式，指出了未來可能研究的內(nèi)容。周畢文和程嘉許[5]通過分析調(diào)控效果，探究房價高漲的原因，以改變調(diào)控的思路，變“急治”為“緩治”。王金明和高鐵梅[6]利用可變參數(shù)模型對我國居地產(chǎn)市場需求、供給進行了動態(tài)的定量分析。

本文建立三維動力學模型來分析影響政府、房地產(chǎn)商和消費者之間的關(guān)系，并就該模型對于政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的指導(dǎo)作用進行合理分析，以便為相關(guān)決策提供借鑒，具有一定的現(xiàn)實意義。

1 三維動力學模型的建立

設(shè)全市生產(chǎn)總值N（t）是時間t的函數(shù)；D，T，C>0分別為房地產(chǎn)商的資金投入、消費者的消費投入、政府的宏觀調(diào)控對二者的影響；γ>0為偶然因子。

首先我們假設(shè)：①N（t）的時間變化率與資金投入、消費者的消費投入成正的線性相關(guān)，與政府的宏觀調(diào)控對二者的影響成負的線性相關(guān)；②如果生產(chǎn)總值較多（或者較少），那么消費水平就應(yīng)調(diào)高（或者調(diào)低）；③如果資金投入較高（或者較低），那么就需要政府充分考慮房地產(chǎn)商和消費者承受能力，通過加大（或者減少）影響因子來進行合理地調(diào)控。

在生產(chǎn)總值為Nm，且近期的消費水平有一個標準TM時，根據(jù)前面的假設(shè)，我們得到如下關(guān)于政府、房地產(chǎn)商和消費者之間之間的三維耦合非線性微分方程動力學模型：

dN/dt=（D+T-C）N-γN2dT/dt=δ（Nm-N）dD/dt=k（T-Tm）（1）

其中：δ，k為比例系數(shù)δ，k>0。

通過應(yīng)用Routh-Hurwitz判別準則、穩(wěn)定性判別法[7]以及極值來對模型（1）進行分析，可得：

定理1：當Nm>k/γ時，三維耦合微分方程動力學模型（1）有穩(wěn)定的平衡點：（N*，T*，D*）=（Nm，TM，C-TM+γNm）（2）

參考文獻：

[1]袁萌萌，賈秀娥.我國房地產(chǎn)金融的風險及防范研究[J].技術(shù)與創(chuàng)新管理，2009，（1）:75-78.

[2]王曉雙.探析房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷[J].哈爾濱商業(yè)大學學報（社會科學版），2009，（1）:52-55.

[3]孔行，黃玲，于渤.區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的長期動態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系研究[J].中央財經(jīng)大學學報，2009，（3）:54-59.

[4]湯偉偉，高朋.房地產(chǎn)項目投資決策行為模式與方法研究[J].工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟，2007，（26）:94-96.

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；宏觀調(diào)控；成本控制

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

隨著國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈。房地產(chǎn)項目自身情況及政府宏觀政策因素發(fā)生較大差異，如能采取有效的控制措施，則可以大幅度壓縮成本，可控性較強。因此，這也成為房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本控制的重點。

一、房地產(chǎn)開發(fā)前期費用成本控制措施

房地產(chǎn)開發(fā)前期準備工作一般會發(fā)生部分費用，而這部分費用主要體現(xiàn)在項目規(guī)劃建設(shè)前期籌備中。這部分費用在國外項目建設(shè)中，主要歸入通路成本，包含市場開發(fā)費用、項目立項及規(guī)劃費用、項目選址及征地費用等等。

1、土地費用的控制

這部分費用控制的關(guān)鍵是建設(shè)項目的選址。房地產(chǎn)項目開發(fā)用地必須考慮地塊的地理位置、交通狀況及環(huán)境因素。在目前的土地政策和背景下，國有土地出讓一般以掛牌、拍賣、招商等三種方式進行，房地產(chǎn)開發(fā)公司對于土地的選擇不多，因此針對每個出讓地塊的調(diào)研則顯得尤為重要。

對于項目地塊的SWOT分析及建設(shè)項目的可行性研究必須開展在拍賣之前，這樣才能對項目進行有效的成本分析，進而減少項目建設(shè)時期的被動。在做前期論證時充分分析各種可能出現(xiàn)的影響開發(fā)成本和進度的因素，以決定是否拿地。另外，要充分考慮報建風險。這些都需要做充分論證，才能達到有的放矢。

2、勘察設(shè)計費的控制

前期工程費用分為行政事業(yè)性收費和工程服務(wù)性收費兩部分。對于行政事業(yè)收費，應(yīng)采取有效的規(guī)避措施。而勘察設(shè)計費等，則應(yīng)通過公開招標或者邀請招標的方式進行發(fā)包，在滿足設(shè)計要求的情況下最大程度的壓縮設(shè)計費用。對設(shè)計單位，應(yīng)通過限額設(shè)計減小工期和材料成本壓力，應(yīng)該在建筑美學和投資成本間尋找平衡點，在保證設(shè)計定位和結(jié)構(gòu)安全及適用性的前提下，外立面盡可能簡潔；設(shè)備設(shè)施夠用，好用；通過審核結(jié)構(gòu)配筋降低含金率等等辦法來達到控制開發(fā)成本的目的。

三、施工費用的全程控制措施

1、項目決策階段的費用控制要點

一般房地產(chǎn)項目決策階段會遇到以下問題，首先就是項目的實施階段時候的市場定位已經(jīng)與前期市場定位不一致。這個比較突出的表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策上。這樣的難題必須采取以下對策：①加強項目投資決策的科學性、系統(tǒng)性，重新明確和調(diào)整項目市場定位；②推行價值工程管理，使用最少的投資，爭取最大的效益產(chǎn)出。③保持決策的連貫與調(diào)整，盡量避免后期大幅度調(diào)整帶來的震蕩和成本上升。

在價值工程管理上，必須遵循以下成本控制要點：①保持項目功能不變的情況下降低項目投資；②保持投資總額不變的情況下提高項目功能；③投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；④降低一些次要功能，使成本大幅度降低；⑤運用新科技、新技術(shù)，既提高功能，又降低項目投資。

2、規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制要點

設(shè)計階段的造價控制是建安工程費控制的關(guān)鍵，必須采用以下有效措施進行控制：①對設(shè)計單位的設(shè)計管理應(yīng)嚴格控制，設(shè)無論是概念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計還是一般的裝修設(shè)計，均應(yīng)通過規(guī)范化的設(shè)計控制流程來管理；②在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下，限制鋼筋、混凝土用量等對工程造價影響大的內(nèi)容；③在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響；④通過規(guī)范化的設(shè)計任務(wù)書和合同嚴格控制設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量；⑤通過規(guī)范化的設(shè)計評審流程來評價各重要設(shè)計節(jié)點的設(shè)計成果質(zhì)量。

3、項目招標及前期階段的成本控制要點

在這個階段，必須通過合理分包及施工招投標等手段合理降低工程造價，縮短工期，提高工程質(zhì)量。具體的控制措施如下：①專業(yè)專項工程分包給專項隊伍施工并負責驗收通過，由有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計及施工單位進行施工，并組織相關(guān)部門進行驗收；②盡可能自購設(shè)備和材料，降低工程材料成本；③協(xié)調(diào)處理好與政府相關(guān)部門的關(guān)系，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目施工過程中涉及較多的專項檢查，必須協(xié)調(diào)好與政府相關(guān)部門的關(guān)系，減少不必要的罰款和處置費用。

其中材料采購造價成本控制是重點。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的周期較長，會出現(xiàn)有材料價格波動的情況。尤其是裝飾材料的價格變動會更大，但是政府出臺的相應(yīng)建筑工程材料價格信息不但閉塞、材料品種不全、實效不及時，正確性時效性難以把握。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于不能自行采購的材料，造價人員應(yīng)該實地走訪和深入了解，掌握材料采購的真實價格，降低不必要的費用支付。

4、項目施工過程中的成本控制要點

這一成本控制的重點在于保證工程進度，避免因延期交房引發(fā)不必要的賠償。此外，還要從各種施工手段上盡量避免由于錯誤、缺漏等造成的浪費及重復(fù)施工，減少相應(yīng)的費用支出。這個階段控制造價控制較難把握，一旦發(fā)生錯誤，將使竣工結(jié)算發(fā)生錯誤。因此施工組織設(shè)計及施工方案的審定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該讓費用控制工程師和造價人員參與，從而避免問題發(fā)生。

5、設(shè)計優(yōu)化及設(shè)計變更成本控制要點

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)鼓勵施工單位采用新工藝及新手段進行施工設(shè)計，甚至對于可以降低造價的材料替代或者合理圖紙變更，都可以提出建議，由設(shè)計單位從技術(shù)上考慮是否可行，最終房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審批核準。作為開發(fā)企業(yè)的造價控制人員必須知道設(shè)計變更的優(yōu)劣對開發(fā)效益的影響程度，基本原則是技術(shù)上可行、法律上允許、經(jīng)濟上合理、質(zhì)量標準不變。

6、造價增加的管理措施及控制要點

在施工過程中，由于工程變更、現(xiàn)場簽證、施工索賠、經(jīng)濟洽商、技術(shù)聯(lián)系單、驗收資料等行為，會造成施工管理階段的費用增加。而這階段的造價成本控制主要是施工中增加造價部分的管理，對沒有定額的分部分項工程單價要及時合理的確定。

四、財務(wù)費用及項目建設(shè)時間的控制手段

對于房地產(chǎn)開發(fā)這種大型資金占用的項目，以加快銷售和加速資金回收的手段來實現(xiàn)項目滾動開發(fā)，是最優(yōu)化的資金手段，因此在項目建設(shè)全程必須縮短建設(shè)時間，控制手段主要有以下幾個方面：

1、在征地、拆遷、立項、設(shè)計、報建等前期建設(shè)階段盡量縮短工期。

2、在對規(guī)劃設(shè)計階段通過公開招標，選擇實力強、水平高、信譽好的單位以加快進度。

3、在施工階段，從項目節(jié)點控制上為項目節(jié)約時間：①逐級編制工作計劃，分項落實；②以合同為藍本，明確各施工單位各分項工程的交接時間，對逾期交付行為設(shè)置處罰措施；③配備經(jīng)驗豐富的管理人員，保障項目擁有足夠的技術(shù)指導(dǎo)；④確保資金按時到位；⑤保證原材料、設(shè)備的組織供應(yīng)及時到位；⑥對于施工過程中的設(shè)計變更，要求設(shè)計單位及時變更出圖。

4、在銷售階段，要注意以下幾點：①項目定位及銷售策略要符合項目實際情況，切記盲目和空泛；②將銷售委托給專業(yè)的營銷公司進行，并設(shè)立一定的銷售激勵制度，快速通過市場；③項目施工進度應(yīng)配合銷售進度，在銷售時應(yīng)具備基本的立面展示及樣板間；③監(jiān)控售房款的收取及客戶房屋貸款的辦理，以便及時收到銀行放款。

五、結(jié)語

總而言之，在國家宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果想要在房價和利潤之間尋求到一個平衡點，達到買賣雙方的雙贏，那只有通過合理手段控制好房地產(chǎn)的開發(fā)成本。以方法促效益，才是企業(yè)生存的王道。

參考文獻：

[1] 郭寶霞．淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算[J]．商場現(xiàn)代化，2010年第25期

[2] 葉宏：房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制思路[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報，2009（34）

篇8

房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，對資金需求極大，房地產(chǎn)融資尤其重要。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)過于依賴銀行信貸，其資金體系存在著融資渠道單一的缺陷，這使得房地產(chǎn)風險過于集中于銀行，導(dǎo)致金融體系的不穩(wěn)定和整體金融風險的擴張。作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，不能將銀行信貸資金作為主要甚至唯一的來源?，F(xiàn)實情況是：一面是大量富余的民間資本，一面是存在資金渴求的房地產(chǎn)行業(yè)。上市融資，投資基金，房地產(chǎn)信托，發(fā)行債券是中國房地產(chǎn)融資市場上新出現(xiàn)的一些名詞，而他們都有各自的優(yōu)缺點，在實行的過程中也都會出現(xiàn)不同的難度。

二、常見的多樣化房地產(chǎn)融資方式及其各自的特點

（一）銀行貸款

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金中30%--40%為來自銀行的流動資金貸款，銷售回款中主要是購房者的個人住房抵押貸款。中國人民銀行研究課題組的調(diào)查研究顯示，我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金直接或者間接地來自銀行。

但是商業(yè)銀行所提供的貸款主要是短期貸款，這對需要長期資本的房地產(chǎn)企業(yè)來說還是不能滿足需要。而且房地產(chǎn)開發(fā)周期長，風險高，占用資金量大，開發(fā)的各環(huán)節(jié)過分的依賴銀行貸款，增大了銀行的系統(tǒng)風險，而銀行獲得的收益只是利息，從銀行事后的角度看，國內(nèi)的銀行實際上承擔著風險投資的風險，拿到的是債券的收益。在新的融資限制條件下，實際上可以說當前的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴貸款融資的。2005年3月17日，央行調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，貸款定價差異化成為必然，不同的房地產(chǎn)商，不同的開發(fā)項目，利率都會有比較大的差異，隨著金融機構(gòu)辨識風險和定價能力的提高，利率差異化趨勢將更加顯著。因此資質(zhì)較差的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨著更高的融資成本，加之對自有資金比例的約束，廣大的中小房地產(chǎn)公司更難以取得貸款。

（二）上市融資

雖然股市在國內(nèi)發(fā)展已有很長時間，但由于房地產(chǎn)業(yè)本身的特殊性，加之中國股市存在種種頑疾，地產(chǎn)企業(yè)上市融資非常有限。至2004年，國內(nèi)A股市場房地產(chǎn)上市公司只有40多家，占整個房地產(chǎn)企業(yè)不足1%。這些上市公司融資金額3億多元，占全部房地產(chǎn)企業(yè)資金來源不到0。5%。但是，我們必須認識到上市公司是有很多優(yōu)點的。發(fā)行股票所融入的資金屬于所有者權(quán)益，股東一旦投入資金就不能收回，只能轉(zhuǎn)讓其擁有的股份，并相應(yīng)地享有分享剩余收益、重大決策以及選擇管理者的權(quán)利。因此與其它融資方式特別是債務(wù)融資相比，進行股權(quán)融資最大的好處就是企業(yè)沒有定期還本付息的壓力，可以很好地規(guī)避企業(yè)在經(jīng)營狀況出現(xiàn)起伏時伴隨的財務(wù)風險。

就企業(yè)的后續(xù)融資而言，企業(yè)發(fā)行股票成功意味著可以降低其資產(chǎn)負債率，這對于企業(yè)在發(fā)展過程中進行債務(wù)融資等奠定了良好的基礎(chǔ)。事實上，目前我國的各大商業(yè)銀行在總體惜貸的情況下對發(fā)放貸款給上市公司還是比較積極的。已經(jīng)上市的公司還可以根據(jù)實際情況進行配股、增發(fā)、或者發(fā)行企業(yè)債券（在國家從嚴控制企業(yè)債券發(fā)行后，我國能發(fā)行債券的企業(yè)主要是上市公司和一些中央級壟斷企業(yè)），這為其可持續(xù)發(fā)展提供了融資渠道方面的保證。上市融資雖然門檻高，而且上市后要接受較嚴格的監(jiān)管，但是從規(guī)范經(jīng)營管理實現(xiàn)企業(yè)長遠發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的角度看，走上市的道路是一個必然的選擇。

（三）發(fā)行公司債券

目前，我國的二級市場還未真正形成，上市對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言是可望而不可及的事。那么，發(fā)行融資期限較長、利率比銀行貸款低的公司債券，將成為企業(yè)融資的更好途徑。這種債券可以由企業(yè)發(fā)行，在資本市場上直接融資，也可以由房地產(chǎn)投資信托機構(gòu)在資本市場上發(fā)行，將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設(shè)中來。

由于地產(chǎn)項目具有的資金量大、風險高以及流動性差等特點，再加上我國的企業(yè)債券市場運作機制不是十分完善， 屢屢出現(xiàn)企業(yè)債券無法按期償還的案例，因此國家對房地產(chǎn)債券的發(fā)行始終控制得比較嚴格。監(jiān)管部門為規(guī)范債券市場，采取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產(chǎn)項目債券審批的措施。諸如此類的約束這些使得我國房地產(chǎn)發(fā)債融資的門檻較高不易進入，且發(fā)行成本較高，對于一些民營企業(yè)來說是可望而不可及的融資方式。

三、可以借鑒的新的房地產(chǎn)融資方式

（一）民間融資

在中國的融資不夠健全的情況下，簡單的圍堵并不能徹底解決問題。由于國有商業(yè)銀行基于風險的考慮，中小企業(yè)特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)很難得到國有商業(yè)銀行的支持，因此民間融資成為他們唯一的選擇。與此同時，在銀行利率普偏偏低的情況下，大量的剩余資本也需要投資出路。事實上，隨著民間融資自律行業(yè)的形成，及其在中小企業(yè)融資中地位的增強，越來越多的人士已經(jīng)認識到民間融資的正面意義，并試圖將其歸位。 “禁止民間借貸只不過增加了金融交易的風險和成本，減少了資金供給，使高利貸利率變得更高。”

2005年中國人民銀行《2004年中國區(qū)域金融運行報告》，明確指出，“要正確認識民間融資的補充作用”，這可以被看作是央行首次對體制外循環(huán)的民間借貸的正面認定。該報告透露了2004年浙江、福建、河北三省民間融資規(guī)模，分別約在550億元、450億元和350億元，相當于各省當年貸款增量的15%--25%。報告肯定民間融資有“一定的優(yōu)化資源配置功能，形成了與正規(guī)金融的互補效應(yīng)”，并且可以提高直接融資比重，減輕中小企業(yè)對銀行的信貸壓力。

怎樣很好的利用這一融資方式是對房地產(chǎn)企業(yè)提出的挑戰(zhàn)。面對民間融資，房地產(chǎn)企業(yè)要在法律允許的范圍內(nèi)合理控制融資風險，用最少的融資費用融到最需要的資金。

（二）土地分期付款和約

土地分期付款和約也是一種常見的非抵押貸款融資。在土地私有制的國家，土地所有權(quán)可以買賣。多數(shù)土地的買賣都是采用分期付款的方式進行的。根據(jù)土地分期付款和約，買方以年金形式按月支付地價款和相應(yīng)的利息，在和約有效期間，賣方保留土地的產(chǎn)權(quán)，買方則享有土地的使用權(quán)和占有權(quán)。直到清償最后一筆地價款，買方才獲得所購買地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。在中國，土地歸國家所有，不能轉(zhuǎn)讓買賣，但是土地的使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓買賣的。隨著房地產(chǎn)商品需求的不斷增加，土地資源日益短缺，地價上漲迅速?？紤]用土地分期付款和約為開發(fā)商提供非抵押貸款融資，是值得探討的課題。

（三）股權(quán)回購

簡單地說，股權(quán)回購?fù)度谫Y就是進行融資企業(yè)（目標企業(yè)）的股東向提供融資的并購方出讓自己的股權(quán)或者允許并購方認購目標公司的增資，并購方受讓股東的股權(quán)或認購目標公司的增資，然后股東再以雙方事先商定的條件回購并購方持有的目標公司股權(quán)，從而雙方各自實現(xiàn)融資與投資目的的資本運作過程。這種融資方式既可以使目標公司得到與銀行貸款類似的融資借款，最終又不喪失其擁有的股權(quán)。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；特點；宏觀調(diào)控

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-000-01

前言

顧名思義，房地產(chǎn)就是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)風險的含義是指在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，存在諸多主客觀因素會對項目開發(fā)的經(jīng)營利潤產(chǎn)生影響，導(dǎo)致成本不能預(yù)期收回而遭受經(jīng)濟效益受損的可能性。房地產(chǎn)項目承擔的風險受多方面因素的影響，包括國家宏觀調(diào)控、銀行信貸、自然因素、行業(yè)特點等等。同時房地產(chǎn)項目風險具有不可消除性，只能通過采取合理的措施盡可能的降低風險。

一、房地產(chǎn)項目的風險概述

1.宏觀調(diào)控趨緊背景下房地產(chǎn)風險的新特點

（1）政府巨額投資引發(fā)房地產(chǎn)泡沫風險增加

2008年由美國引發(fā)的次貸危機，導(dǎo)致全球金融震蕩。2009年，我國為防止全球金融危機引發(fā)經(jīng)濟衰退，國務(wù)院決定由中央政府投資4萬億元，加上地方政府的配套資金可能超過20萬億元，刺激經(jīng)濟發(fā)展。政府的巨額投資，導(dǎo)致全國廣義貨幣M2供應(yīng)快速攀升，雖然我國政府06年以來一直采用各種手段打壓房價，但因出口增速放緩、工業(yè)的不景氣、消費增長有限，加上2007年以來我國股市低迷以及我國買房保值增值的傳統(tǒng)文化理念深入人心，使得房地產(chǎn)變成了資金的蓄水池，廣大居民把大量的資金投入該行業(yè)，導(dǎo)致房價居高不下，增加了房地產(chǎn)泡沫風險。

（2）房地產(chǎn)行業(yè)特性加大了政府的調(diào)控難度

一個房地產(chǎn)項目，從政府土地整理、規(guī)劃調(diào)整、土地出讓、開發(fā)建設(shè)直至竣工交付使用，一般需要3-5年的開發(fā)周期，期間涉及政府、開發(fā)商、建筑承包商、材料供應(yīng)商、購房者等眾多利益主體，這必然產(chǎn)生信息的不對稱或失真；加上房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可替代性和不可移動性、土地財政在各地方政府收入的比重超過40%、房地產(chǎn)行業(yè)對GDP的高貢獻度等特性，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控異常艱難。

（3）房地產(chǎn)政策的預(yù)測難度加大

2005年以來，隨著我國經(jīng)濟的快速增長、貧富差距擴大和城鎮(zhèn)化進程加快，我國房價高速增長，遠遠超出了廣大居民可承受的范圍。為此，我國政府密集出臺各種房地產(chǎn)調(diào)控措施，如《國五條》、《國十條》、試點房產(chǎn)稅、限購限貸等政策。房地產(chǎn)是涉及國計民生的產(chǎn)業(yè)，過快的房價增長以及房價大幅下跌關(guān)系到國家穩(wěn)定和金融機構(gòu)風險，因我國社會主義市場經(jīng)濟建設(shè)還處于初級階段，市場調(diào)節(jié)機制不夠完善，房地產(chǎn)行業(yè)信息不對稱以及其本身的復(fù)雜程度，導(dǎo)致了政府調(diào)控任務(wù)的艱巨性。上述這些情況加大對房地產(chǎn)政策的預(yù)測難度。

2.房地產(chǎn)風險的種類

（1）房價泡沫風險

房價泡沫風險是最常見也是關(guān)注最為廣泛的一種風險，它的主要特點在于房價以較快的速度持續(xù)上浮，并且這種漲幅明顯高于居民收入漲幅。一旦導(dǎo)致房價漲幅超過收入漲幅的各種短期因素出現(xiàn)變化，將迅速引起房價泡沫風險的爆發(fā)。

（2）供給過剩風險

供給過剩型風險的誘發(fā)原因主要是市場供應(yīng)量明顯超過需求量。對供給過剩風險進行檢測需要根據(jù)不同情況把握兩個方面的指標，針對中長期的供給過剩應(yīng)該重點關(guān)注特定城市的戶均套數(shù)指標，而針對短期的供給過剩則應(yīng)該重點關(guān)注人口結(jié)構(gòu)調(diào)整以及居民實際收入。

（3）流動性風險

房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金投入量大，開發(fā)周期長的行業(yè)，同時也是典型的高杠桿行業(yè)。正因為房地產(chǎn)行業(yè)具備這種特點，因此在房地產(chǎn)開發(fā)過程中企業(yè)的資金來源主要依賴外部環(huán)境，如果資金來源出現(xiàn)問題，就很容易爆發(fā)流動性風險。

二、房地產(chǎn)項目的風險識別

對房地產(chǎn)項目風險進行識別的目的主要是要判斷哪些可能的風險事件會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生影響，甚至影響國家宏觀經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)風險識別的具體過程如下：1.確定風險識別對象。風險識別的首先要面對的問題就是確定房地產(chǎn)風險識別的對象。2.搜集并整理與風險有關(guān)的信息。3.分析并判斷不確定性。主要依靠房地產(chǎn)風險分析人員的累積經(jīng)驗，同時運用所搜集到的信息分析并判斷現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)面臨的不確定性。4.選擇風險識別方法與工具。根據(jù)不同的風險對象，制定不同的風險識別方法。5.判斷風險事件的動態(tài)發(fā)展及結(jié)果。在對風險事件分類的基礎(chǔ)上，對風險發(fā)生的原因、時間、形式、發(fā)展過程以及導(dǎo)致的后果做出及時的判斷。6.風險識別報告。

三、宏觀調(diào)控趨緊背景下如何防范房地產(chǎn)項目風險

針對我國不夠完善的市場經(jīng)濟，市場經(jīng)濟調(diào)節(jié)手段相對匾乏，必須依靠政府的宏觀調(diào)控加以調(diào)節(jié)。因此，我國房地產(chǎn)行業(yè)往往面臨行政調(diào)控的風險，這就需要采取合理措施對房地產(chǎn)項目風險加以防范與利用。

1.縮短開發(fā)周期，規(guī)避房價泡沫風險

市場上有一些開發(fā)商意識到房價泡沫風險，開始加快開發(fā)周期予以防范，比如碧桂園，實行快速開工、快速開盤、快速資金回籠策略，以規(guī)避房價泡沫破滅風險。但是一些剛進入房地產(chǎn)行業(yè)不久的開發(fā)商卻因缺乏標準化的產(chǎn)品線、和政府關(guān)系不到位、工程營銷欠缺有效的策劃等因素，導(dǎo)致很難大幅加快開發(fā)進度，防范房價泡沫破滅風險。為此，現(xiàn)階段進入房地產(chǎn)行業(yè)要謹慎。

2.深入研究區(qū)域購買力，防范供給過剩風險

房地產(chǎn)又名不動產(chǎn)，其不可移動的產(chǎn)品屬性導(dǎo)致該行業(yè)具有明顯的區(qū)域特征。所以，投資房地產(chǎn)項目首先要對項目所在區(qū)域做深入研究，搞清楚其供需關(guān)系，才可決定投資與否。否則，鄂爾多斯的“鬼城”教訓很有可能重演，那時，不僅投資者血本無歸，也導(dǎo)致了社會資源的大量浪費。

3.加強銀行信貸管理，完善房地產(chǎn)金融市場

加強銀行信貸管理，完善房地產(chǎn)金融市場，能夠有效地分散房地產(chǎn)信貸風險， 同時還應(yīng)該對稅費體系進行進一步完善，做到合理稅負。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)與金融市場的關(guān)系密不可分，房地產(chǎn)風險又存在長期性以及復(fù)雜性的特點，因此房地產(chǎn)項目的風險防范應(yīng)該從房地產(chǎn)市場以及房地產(chǎn)金融這兩方面同時著手，認真做好房地產(chǎn)金融防范工作，確保房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

四、結(jié)論

在我國房地產(chǎn)項目的開發(fā)運營過程中始終將伴隨著一定的風險，并且這種風險具有不可消除性。因此在國家宏觀調(diào)控趨緊的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷完善風險管理體系，制定合理的措施有效地防范各種類型的房地產(chǎn)項目風險。在宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化時，能及時實施既定方案規(guī)避風險或者將風險引發(fā)的損失盡可能的降到最低，從而確保房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

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【關(guān)鍵詞】宏觀調(diào)控；杭州；房地產(chǎn)市場

一、宏觀調(diào)控下杭州房地產(chǎn)市場的運行情況和變化

杭州在經(jīng)濟快速發(fā)展和城市價值不斷提升的背景下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)市場價格總體來講一直保持在一個穩(wěn)步增長的態(tài)勢之下，從 1997 年開始價格一路飛漲，2007 年更是達到了驚人的漲幅，直到 2008 年下半年至 2009 年才表現(xiàn)出的平穩(wěn)增長，略有下滑的態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，主城區(qū)商品住房成交均價已從2006年初的8750元/平方米上升到2012年的18104.9元/平方米，凈增長106.9%。而政府一直試圖以宏觀調(diào)控的手段穩(wěn)定房價，使之符合經(jīng)濟的發(fā)展要求和人民的消費水準。

從 2006 年 4 月起，國務(wù)院連續(xù)出臺多項調(diào)控房價措施，明確房價上漲責任在地方政府。5 月 11 日，七部委聯(lián)合出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》。7 月 24 日六部委又聯(lián)合《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》等。而從 2007 年開始，政府不斷地采取了一系列具有宏觀調(diào)控意義的措施。在 2007 年 8 月7 日由國務(wù)院出臺了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24 號文）。它的出臺標志著政府住宅調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，其關(guān)鍵在于要建立多層次住房保障體系，加快住房分類供應(yīng)體制的實施，并且首次明確提出，把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。同年 11 月至 2008 年 3 月，財政部、建設(shè)部、發(fā)改委等部門分別連續(xù)出臺《廉租住房保障資金管理辦法》、《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》等文件，進一步完善了住房保障體系。上述文件和政策的出臺和推行，其主要意義在于確保了基本的住房民生問題，同時，大量經(jīng)濟適用房、廉租房的開發(fā)也會對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀產(chǎn)生一定的影響。

二、宏觀調(diào)控中杭州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的特點和新問題

2.1 房地產(chǎn)供求矛盾未得到有效解決，尚未形成完善、穩(wěn)定的調(diào)控機制，不利于可持續(xù)發(fā)展。

目前杭州房地產(chǎn)調(diào)控機制存在明確的階段性特征：一是調(diào)控政策主要是針對短期市場供求狀況而實施的，缺乏長期的穩(wěn)定的制度安排，不利于形成一個合理的市場預(yù)期；二是調(diào)控手段的運用存在一些不合理、不匹配的現(xiàn)象?！跋拶彙钡刃姓侄螌Ψ康禺a(chǎn)市場調(diào)節(jié)發(fā)揮了重要作用，但其階段性后遺癥也非常明顯。因此，從房地產(chǎn)發(fā)展的長遠角度考慮，“限購”等行政手段逐漸淡出非常有必要。但淡出的時機，取決于制度建設(shè)的狀況，特別是房地產(chǎn)稅的推進情況。

2.2 房地產(chǎn)市場運行仍不規(guī)范，集約化程度不高，住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化水平有待進一步提高。

目前杭州房地產(chǎn)開發(fā)的工業(yè)化水平普遍不高，集約化程度較低，尚未形成系列化、規(guī)模化的生產(chǎn)鏈條體系；產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力和產(chǎn)品科技含量不高，國家級的建筑節(jié)能、新技術(shù)應(yīng)用示范小區(qū)偏少、全裝修住宅比重偏低。第一，市場主體資格的不規(guī)范。巨大利潤空間引發(fā)“房地產(chǎn)熱”，致使市場主體資格參差不齊。存在著超越本身資質(zhì)能力、無資質(zhì)開發(fā)等問題，導(dǎo)致開發(fā)的專業(yè)化程度和標準化程度較低，競爭力較弱。再加上一些企業(yè)由于缺乏內(nèi)部管理，從而產(chǎn)生許多安全問題。第二，市場主體行為的不規(guī)范。這主要表現(xiàn)在土地交易行為、房地產(chǎn)開發(fā)行為、房地產(chǎn)銷售行為、房地產(chǎn)信貸行為以及房地產(chǎn)中介行為等諸多方面。

2.3 房地產(chǎn)市場秩序有待完善，行業(yè)監(jiān)管力量需進一步整合。

主要表現(xiàn)在：一是涉及房地產(chǎn)市場管理的法規(guī)政策存在滯后現(xiàn)象，如拆遷安置補償政策、商品房預(yù)售管理、物業(yè)管理、保障性住房管理等領(lǐng)域出現(xiàn)的新問題，急需法規(guī)政策依據(jù)；二是部分企業(yè)經(jīng)營行為不夠規(guī)范，企業(yè)品牌意識、社會責任意識、遵紀守法意識和服務(wù)意識有待進一步加強；三是市場監(jiān)管的合力不足，行業(yè)監(jiān)管力量有待進一步整合。

三、市場分析和產(chǎn)生問題的原因分析

3.1 房地產(chǎn)市場機制的缺陷

房地產(chǎn)市場既是調(diào)控政策的作用主體，又是政策實施的傳輸渠道。杭州房地產(chǎn)市場存在的一些內(nèi)在缺陷制約了房地產(chǎn)政策效果的發(fā)揮。這些缺陷，既有與其他國家和地區(qū)房地產(chǎn)市場相同的屬于共性的缺陷，也有屬于杭州所特有的缺陷。

3.2 利益分配與博弈機制的扭曲

在市場經(jīng)濟條件下，一個充分競爭、機制健全的市場是市場主體之間利益分配與博弈的基本渠道。由于杭州房地產(chǎn)市場存在的壟斷性、信息不充分等內(nèi)在缺陷較為突出，致使消費者、開發(fā)商、政府以及金融部門等主體之間的利益分配與博弈機制產(chǎn)生扭曲，有效的共贏機制難以形成。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不可避免地引起市場主體之間利益分配的調(diào)整，因而各方對待調(diào)控政策的態(tài)度和方式也就不同，進而影響調(diào)控效果。

3.3 房地產(chǎn)調(diào)控政策的內(nèi)在不足

房地產(chǎn)調(diào)控政策的針對性與合理性，是決定政策效果的重要因素。從杭州調(diào)控實踐來看，調(diào)控政策本身存在一些問題，制約了調(diào)控效果的發(fā)揮。房地產(chǎn)調(diào)控目標一度較為模糊，留給人們解讀的空間很大。例如，“解決房價過快上漲”的目標，但對于何謂“過快上漲”沒有給出明確的界定，反而給消費者和開發(fā)商帶來房價還要繼續(xù)上漲的暗示，對市場預(yù)期起到逆向調(diào)節(jié)。

四、提高杭州房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有效性的基本思路和實施要點

4.1 回歸住房和房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)屬性，消除認識誤區(qū)

對住房和房地產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的認識和定位，不僅影響一些政策設(shè)計，而且還影響開發(fā)商和消費者的諸多行為特征。讓住房和房地產(chǎn)業(yè)回歸其本質(zhì)屬性，這不僅是增強調(diào)控政策有效性的前提，也是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的基礎(chǔ)。住房是一個兼具消費和投資雙重屬性的特殊商品。土地的相對稀缺性，杭州“住、游、學、創(chuàng)業(yè)在杭州的”新理念，決定了杭州住房居住需求的不斷擴大。如果過度注重住房的經(jīng)濟屬性和投資功能，必然會引發(fā)更多的投資投機需求。只有弱化住房的經(jīng)濟和投資屬性，使房地產(chǎn)業(yè)回歸基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)屬性，才能加快經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，逐步擺脫國民經(jīng)濟和地方政府對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴，促進經(jīng)濟和社會的良性發(fā)展。

4.2 增強政策穩(wěn)定性和連續(xù)性，形成穩(wěn)定的市場預(yù)期，削弱市場非理性沖擊。

近幾年來，房地產(chǎn)市場調(diào)控遇到的“一調(diào)就跌、一跌就放、一放就漲”的怪圈，在很大程度上是由于沒有形成政策的穩(wěn)定性，社會上普遍產(chǎn)生了調(diào)控之后房價必然大漲的心理預(yù)期，從而引發(fā)非理性的市場行為。形成穩(wěn)定的市場預(yù)期，對于遏制投資沖動，防止市場大起大落至關(guān)重要。形成穩(wěn)定的市場預(yù)期，關(guān)鍵在于明確政府的調(diào)控目標，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。從杭州城鎮(zhèn)化進程和住房情況來看，未來的剛性需求和改善型需求依然旺盛，城鎮(zhèn)住房供求矛盾仍然非常突出。在這種情況下，抑制住房的投資投機不是一時的權(quán)宜之計，而應(yīng)成為長久之策。這就需要地方政府繼續(xù)堅定“促使房價合理回歸不動搖”和“促進房地產(chǎn)市場長期、穩(wěn)定、健康發(fā)展”的調(diào)控目標，并以政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性予以支持。

4.3 按照差異化與靈活性原則，把握微調(diào)時機和力度，增強其針對性。

為了提高政策調(diào)控的有效性，需要在堅持政策大方向不變的情況下，按照差異化與靈活性原則，依據(jù)宏觀經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化，對政策進行微調(diào)。但對政策微調(diào)時，需要把握好微調(diào)的節(jié)奏和力度，嚴防微調(diào)演變?yōu)槠毡檎{(diào)整。微調(diào)的方式上應(yīng)慎用大規(guī)模、大范圍的減稅政策。在節(jié)奏把握上應(yīng)兼具科學性和藝術(shù)性，切不可輕易釋放任何可能被外界解讀為房地產(chǎn)調(diào)控要松動的信號。否則，將會改變預(yù)期，推動新一輪的房價上漲。

4.4 近期調(diào)控與長期制度建設(shè)相結(jié)合，促進調(diào)控方式穩(wěn)步轉(zhuǎn)型，形成穩(wěn)定的調(diào)節(jié)機制。

為了解決杭州當前房地產(chǎn)市場中的種種問題，不能僅靠近期的調(diào)控，而且應(yīng)該著眼于長期的制度建設(shè)，形成穩(wěn)定的調(diào)節(jié)機制，解決諸多深層次矛盾問題。為此，需要處理好兩個問題：一是優(yōu)化現(xiàn)有調(diào)控手段，提高調(diào)控的針對性。二是在完善相關(guān)制度基礎(chǔ)上，“限購”等行政手段逐漸淡出，形成以法律和經(jīng)濟手段為主的長期、穩(wěn)定的調(diào)節(jié)機制。

參考文獻：