導語：房地產(chǎn)投資風險因素分析研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：本文對房地產(chǎn)開發(fā)的投資風險的概念進行了闡述，然后從來源上給出了房地產(chǎn)開發(fā)投資的風險。進一步分階段詳細分析了風險的各個因素，指出合理的風險管理是降低風險的良好手段。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；金融；風險投資；管理；市場

0引言

隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展和社會的進步，企業(yè)所面臨的風險以及對風險的認識開始發(fā)生巨大的變化。在房地產(chǎn)投資領域同樣面臨著這個問題，而對其風險因素進行分析是開展風險管理的一個前提。房地產(chǎn)投資的顯著特點就是投資資金規(guī)模大，建設周期長，作為一種高投入、高收益、高風險的投資活動，面臨著社會、經(jīng)濟、技術等許多復雜因素的影響。它的項目全過程中既有經(jīng)營風險、金融風險等有形風險，也有國家政策變化、社會環(huán)境變化等無形風險?？傊罅康牟淮_定性因素決定了其投資活動的高風險的特性，從而使投資方案和決策具有相當?shù)臐撛陲L險。

1房地產(chǎn)開發(fā)投資風險的概念

風險一般定義是指在以特定利益為目標的行動過程中，若存在與初衷利益相悖的可能損失即潛在損失，則由該潛在損失所引致的對行動主體造成危害的事態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)投資風險，是指投資商因?qū)ξ磥砟撤康禺a(chǎn)項目投資的決策以及客觀條件的不確定性，而導致該項房地產(chǎn)項目投資的實際收益與期望收益產(chǎn)生負偏差的程度及其發(fā)生概率，即投資商在房地產(chǎn)項目投資過程中，遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性。

可以說風險是客觀存在的，它不以人的意志為轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)投資的風險在一定環(huán)境和期限內(nèi)客觀存在，無法回避它、消除它，只能通過各種手段來應對風險，避免損失與損壞的產(chǎn)生。而對它進行充分、深刻的認識，將有利于降低這些風險。

2從來源分析

從房地產(chǎn)投資風險來源看，也可以分為自然風險、社會風險、經(jīng)濟風險、政治風險等。自然風險是由自然界的實質(zhì)性風險因素所致的財產(chǎn)損毀和人身傷亡的風險。社會風險是指由于各人的行為反常或團體的不可預料行為所導致的風險。政治風險是指因政局變化、政治動亂、戰(zhàn)爭等政治因素所引起損失的風險。

3從投資階段分析

房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程分為投資決策階段、前期階段和建設階段，在這些不同的階段房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)受著動態(tài)的風險，有多種的動態(tài)因素對它施加影響，下面就從對項目全過程風險分析因素進行分析。

3.1決策階段

政策風險-政策風險是由于政府相關政策的潛在變化有可能給投資商帶來的經(jīng)濟損失。在中國走的是宏觀調(diào)控結(jié)合市場的路子，宏觀政策變化會對房地產(chǎn)投資構(gòu)成風險。比如我國1993年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策、1994年出臺的土地增值稅條例、2001年出臺的規(guī)范住房金融業(yè)務的措施、2003年國有土地使用權(quán)出讓方式的轉(zhuǎn)變等，就使得許多房地產(chǎn)投資者在實現(xiàn)其預期收益目標時遇到困難。

類型風險-不同類型的房地產(chǎn)投資會有不同的風險概率，對于住宅、公寓、別墅、辦公樓、商場和工業(yè)廠房等，且這些不同的物業(yè)抗風險能力也不同。在決策階段必須選擇好合適的物業(yè)種類，并對相應的風險進行深入調(diào)查。

區(qū)位風險-區(qū)位指某建設場地的地理位置，以及該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景等。例如地區(qū)的經(jīng)濟基礎、經(jīng)濟增長前景、人口條件及其市場價格水平的可能影響等。

時機風險-地產(chǎn)活動有周期性，供求及價格隨時間而變化。必需對未來幾年地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展趨勢、人口增減、收入水平升降、消費心理和物業(yè)需求變化等風險因素進行預測，以選擇、確定合適的開發(fā)時機。

3.2前期階段

進入前期準備階段以后要取得立項審批；取得土地使用權(quán)；征地補償；委托規(guī)劃、報審；施工許可獲得；籌資；招標等許多工作的進展，這里面也充斥著房地產(chǎn)投資的風險。

置地方式風險-由于投資商只能通過行政劃撥和土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等方式取得一定年限的土地使用權(quán)，已有土地也不能輕易地改變土地用途，所以通過行政劃撥、協(xié)議、招標或拍賣方式取得一定年限土地使用權(quán)時存在著置地方式風險。

置地時機風險-比如建設資金落實困難導致不能按時開工，土地閑置、購地資金沉淀產(chǎn)生利息損失。

融資風險-融資風險是指利用各種方式融通資金時，由于融資條件考慮欠妥而使其盈利遭受損失的可能性。比如通過股權(quán)融資時，由于發(fā)行股票時機不當、數(shù)量不當，價格不合理造成發(fā)行股票困難、融資成本過高，給開發(fā)者帶來損失。

3.3建設階段

工期風險-如承包商錯誤估計了項目的特點，低估了施工的困難，施工組織設計不當，遇到了復雜的地質(zhì)條件而導致的工期延誤等；或因為科學技術的進步，新材料、新技術和新工藝的不斷創(chuàng)新而給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的工期延誤。

公眾干預風險-由于某項房地產(chǎn)的興建影響到周圍居民的利益，而使公眾自覺性地進行干預，阻止該項目的發(fā)展從而可能給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來各種形式的損失。

施工事故風險。安全生產(chǎn)涉及到施工現(xiàn)場所有的人、物和環(huán)境，安全工作貫穿了施工全過程。由于安全工作不到位，或者其它偶然因素，導致事故發(fā)生，引起的人身和財產(chǎn)損失，最終都會給房地產(chǎn)投資帶來風險.質(zhì)量風險-由于施工的機械、技術，氣候、水文，建材，人員素質(zhì)等各種愿意引發(fā)項目質(zhì)量不達標，帶來的房地產(chǎn)投資風險。

3.4租售階段

在租售階段，房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在銷售、物業(yè)兩個方面。比如定價策略不科學等導致房地產(chǎn)定價不合理而給其帶來的收益損失。定價過高導致房地產(chǎn)滯銷，總收益下降。或是定價過低了白白損失收益。另外由于消費者不僅注重其價格和質(zhì)量，而且還十分注重其租售后服務，即物業(yè)管理，物業(yè)不當有時也會給房地產(chǎn)投資帶來風險。

4總結(jié)

在房地產(chǎn)投資領域風險的存在是必然的，關鍵在于如何去利用、控制、管理。面對這這么房地產(chǎn)投資的眾多風險，一定要在這種情況下，需要加強風險管理認識，改善風險管理的方法，加強風險識別、風險分析、風險應對、風險監(jiān)控等，努力將投資的危險減小到最小。

參考文獻

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