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內(nèi)容摘要：本文通過對日元升值對日本房地產(chǎn)泡沫形成的推動作用進行分析,揭示了我國人民幣升值下進行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應該注意的問題有：貨幣政策的中間目標不應僅僅局限于物價指數(shù)；加強對銀行進行房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管；緊縮政策的程度不宜過大；對外資進入房地產(chǎn)市場要加強監(jiān)控，以防范外資大量流入流出，沖擊房地產(chǎn)市場；加強對地價的監(jiān)管。

關鍵詞：貨幣升值地產(chǎn)泡沫宏觀調(diào)控

自2002年人民幣升值預期出現(xiàn)以來，我國房地產(chǎn)價格的持續(xù)上揚就成了社會各界人士關注的焦點之一，并于2005年成為了宏觀調(diào)控的對象：央行在取消了實行多年的房貸優(yōu)惠利率后，接連出臺了國八點、國八條、七部委新政、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅等針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策。但在調(diào)控取得階段性成果后，北京、廣州、深圳的房價再次強勢反彈，有的城市漲幅高達25％。于是又招來了九部委《意見》和“國15條”，宏觀調(diào)控浪潮再次席卷整個房地產(chǎn)市場。我國房地產(chǎn)市場為什么會這樣“高燒不止”？它將向何處去？房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向又會如何？這些問題成了國民心中揮不去的疑云。種種跡象表明，我們正走在與當年日本貨幣升值相類似的經(jīng)濟運行軌道上，我們也將面臨相似的國內(nèi)國際問題，它們在處理這些問題上的經(jīng)驗教訓無疑會成為我國政府制定相應對策時的重要參考。因此，對日本貨幣升值時的房地產(chǎn)市場進行研究，有助于我們正確認識貨幣升值對房地產(chǎn)市場及宏觀經(jīng)濟的影響，提高對房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢和政策取向的判斷力。

日元升值下日本房地產(chǎn)市場表現(xiàn)

二戰(zhàn)后，以美國為首的西方國家推出了戰(zhàn)后援助計劃，日本經(jīng)濟迅速恢復并繁榮起來，逐步形成了日元潛在的升值壓力。1971年12月日本調(diào)整匯率，從1美元兌360日元升值為308日元（升幅16.88%），并以此作為標準匯率，上下浮動2.25%，這是日元持續(xù)升值前最初一次較大幅度的調(diào)升幣值，從此開始了長達19年（1972—1990年）的升值之旅：首先是20世紀70年代布雷頓森林體系解體后，日本從固定匯率制向有管理的浮動匯率制轉(zhuǎn)變，日元從1973年2月到1985年9月逐步升值為1美元兌240-250日元，升幅達約16%-19%。然后是1985年12月的“廣場協(xié)議”后，日本政府和美國一起大規(guī)模干預日元匯市，日元兌美元匯率隨之急劇攀升。1985年底突破了200∶1,1987年初再突破150∶1,到1988年初已逼近120∶1。在1985-1996的10年間，日元匯率由250∶1上升至87∶1，升值近3倍，1995年，日元曾一度達到80∶1的水平，平均每年上升5.2％。

可以說，伴隨戰(zhàn)后日本經(jīng)濟迅速恢復和持續(xù)高速增長，特別是重型、大型產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，導致對工業(yè)用地的需求劇增，日本房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，因而日元升值前，日本房地產(chǎn)市場的發(fā)展還是比較平穩(wěn)的。1971-1973年日元升值后，日本房地產(chǎn)業(yè)和股市一樣開始升溫，日本市街地價指數(shù)迅速上揚，1973年和1974年分別上漲25.1％和23％，尤其是1985年廣場協(xié)議后，股價連續(xù)5年以每年30％的速度增長，地價連續(xù)5年以每年15％的速度增長，股價漲幅大于地價漲幅，但這都遠高于GDP年均5％的增幅。1987－1990年，住宅用地價格年均上漲14.41％，商業(yè)用地價格年均上漲15.6％，尤其是1985—1990年6個大城市的土地價格指數(shù)，短短5年就飛漲至原來的3倍。有資料顯示，1986－1989年房價提高了2倍，1985－1990年日本地價總市值上漲了126%，1990年日本地價總值最高是名義GDP的5.5倍。

日本政府為了抑制過熱的經(jīng)濟，開始實行緊縮政策，阻止銀行向投機者貸款。1989年11月25日，日本銀行將貼現(xiàn)率提高到4.25％。1990年8月再次提高到6％，同時緊縮對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，宣告了泡沫時代的終結(jié)。日經(jīng)平均股價從1989年12月至1990年1月的3.8萬日元暴跌為1990年2月至4月的2.9萬日元。1991年，日本房地產(chǎn)價格和股市同時暴跌。據(jù)統(tǒng)計，在房地產(chǎn)泡沫破滅后，日本大城市中各類物業(yè)的價格平均下降了50%，特別在東京銀座地區(qū)，商業(yè)性房地產(chǎn)包括寫字樓和商鋪及其用地的平均價格僅為1990年泡沫高峰時的25%，低于1983年的水平；而住房及其用地的平均價格是1990年的40%，接近1983年的水平。房產(chǎn)泡沫的破滅讓銀行產(chǎn)生了巨額的壞賬，金融業(yè)遭到了沉重打擊。日本經(jīng)濟從1991年后走向了長期的衰退。

日元升值對房地產(chǎn)價格的上漲具有強大的推動作用。這一點表現(xiàn)在地價上，已從上面第二部分中可以看出，表現(xiàn)在房價上，則可以從下面兩圖（圖1、圖2）的走勢對比中可以看出。圖形對比顯示，隨著日元的不斷升值，東京房價不斷上揚，日元升值越大，房價漲幅越多，直到泡沫破滅，兩者的正相關關系才告結(jié)束：日元升值，房價下跌。

正由于日元升值對房地產(chǎn)市場的推動作用，日元升值被不少學者認為是導致日本房地產(chǎn)泡沫的“罪魁惡首”。當然，貨幣升值并不必定導致房地產(chǎn)泡沫，如當時貨幣升值的德國并沒產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。

我國房地產(chǎn)發(fā)展的借鑒

根據(jù)邏輯分析和對比日本的經(jīng)驗，我們可以看出，貨幣升值對房地產(chǎn)價格有極大的推動作用，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，影響經(jīng)濟發(fā)展。貨幣升值對房地產(chǎn)市場及國民經(jīng)濟的影響路徑如圖3所示。

日本沿著上述路徑走過了升值歷程。日本政府由于在房地產(chǎn)泡沫形成前沒有采取及時的管理措施，而在泡沫形成后又采取了過激的滅火措施，從而導致日本經(jīng)濟“失去整整十年”。

日本經(jīng)驗教訓表明，在貨幣升值下進行宏觀經(jīng)濟管理應該注意以下幾點：

第一，貨幣政策的中間目標不應僅僅局限于物價指數(shù)。我國已出現(xiàn)日本當年的情形，就是由于房地產(chǎn)投資的帶動，與之緊密相關的大宗生產(chǎn)資料的價格上漲幅度已經(jīng)非常大。但是受到住房消費的擠出效應影響，一般消費品的價格卻依然在比較低的水平上，能源、原材料價格的上漲還沒有完全傳導到消費品價格上來，但房地產(chǎn)價格已居高不下。所以，我們在制定貨幣政策的時候應該充分考慮到這些因素，避免政策的滯后。

第二，加強對銀行進行房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管。要通過控制土地儲備貸款的發(fā)放、規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途、強化個人商業(yè)用房貸款管理、加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務的管理等方式來抑制過熱的房地產(chǎn)，降低銀行風險。對銀行和金融機構的嚴格監(jiān)管是抑制房產(chǎn)泡沫政策是否有效的關鍵。

第三，緊縮政策的程度不宜過大。過大的力度會加劇房地產(chǎn)的動蕩，對整個國民經(jīng)濟造成沖擊。在運用利率、稅收政策的時候不應“一刀切”，而應該根據(jù)房價、收入水平等有區(qū)別地制定。要提高購買高檔房的成本，重點監(jiān)控高檔房的交易資金情況。

第四，對外資進入房地產(chǎn)市場要加強監(jiān)控，以防范外資大量流入流出，沖擊房地產(chǎn)市場。有資料顯示，已有不少外資流向東部沿海城市購買房地產(chǎn)。一方面是預期人民幣升值，賺取匯兌收益，另一方面賺取房地產(chǎn)價格上漲的收益，這對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場影響非常大。

第五，加強對地價的監(jiān)管。政府部門應對土地價格進行及時的統(tǒng)計和公布，以保證市場信息的公開性，杜絕土地市場的“黑箱操作”和“地下交易”，并完善土地稅制，充分發(fā)揮土地稅收對土地資源合理使用的調(diào)節(jié)作用。

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